29/10/2021
Adquisicion de bienes inmuebles en zonas fronterizas de Nicaragua
Desde hace alguno años Nicaragua se ha convertido en un destino importante para muchos extranjeros que vienen a nuestro país no solo con la intención de vacacionar sino también de comprar una propiedad ya sea para residir en ella de forma permanente o temporal o bien para invertir en algún tipo de negocio el cual será desarrollado en la propiedad a ser adquirida.
Muchas veces al ser extranjeros desconocen nuestra legislación y las limitantes que esta les impone a fin de adquirir propiedades dentro de nuestro territorio, por lo anterior, estas líneas serán dedicadas a abordar este tema, en particular lo normado en la Ley 749, Ley de Régimen Jurídica de Fronteras, publicada en La Gaceta Diario Oficial número 244 del 13 de Diciembre de 2010 y su reglamento Decreto 06-2011.
La antes mencionada Ley 749, si bien es cierto tiene por objeto establecer un régimen jurídico especial en el territorio fronterizo, terrestre, marítimo y aéreo, para garantizar la soberanía, la independencia, la integridad territorial, la seguridad interna, la protección del medio ambiente y los recursos naturales, así como la inalienabilidad de los bienes inmuebles públicos y permitir el impulso y aplicación de una política integral de desarrollo, también norma la adquisición de propiedades en este territorio fronterizo e impone limitantes para dicha adquisición. Dicha ley es de orden público y de interés nacional, se consideran parte integrante de la Política de Seguridad y Defensa Nacional.
De acuerdo a la Ley 749 el territorio fronterizo tiene tres clasificaciones de zonas fronterizas: 1. Zona de Desarrollo e Integración Fronteriza, siendo aquella que está comprendida desde el límite fronterizo convencional y los quince kilómetros hacia el interior del territorio nacional; 2. Zona de seguridad fronteriza que se comprende desde el límite fronterizo convencional y los cinco kilómetros hacia el interior del territorio nacional y 3. Zona Especial de Protección Fronteriza siendo aquella que está comprendida desde el límite fronterizo convencional y los quince kilómetros hacia el interior del territorio nacional, en las que se encuentran indistintamente áreas protegidas, pueblos indígenas, comunidades étnicas y Afrodescendientes, etc. Dichas zonas de acuerdo a la Ley son compatibles entre sí, es decir pueden pertenecer a más de una categoría al mismo tiempo.
La Ley norma que en el territorio fronterizo, ninguna persona ya sea natural o jurídica puede adquirir por prescripción cualquier derecho real sobre bienes del Estado y de los municipios que estuvieren dedicados el servicio público y sobre estos bienes únicamente se podrán otorgar concesiones por causas de interés social o público, para lo cual se debe cumplir con el proceso que la Ley indica.
Para el caso que nos ocupa en el presente artículo de acuerdo a la Ley, en la Zona de Seguridad fronteriza únicamente son transmisibles, ya sea a título oneroso o gratuito, los bienes inmuebles de dominio privado ubicados en la zona de seguridad fronteriza, y esta transmisión es posible realizarla únicamente a favor de nicaragüenses, siempre y cuando la propiedad este inscrita o reinscrita en el Registro Público correspondiente.
En el caso de las personas extranjeras ya sean naturales o jurídicas, la Ley de forma clara establece que no pueden de hecho o de derecho, adquirir bienes inmuebles en la Zona de Seguridad Fronteriza bajo ningún título y da como excepciones los bienes dados en concesiones por causa de interés social o público.
También es importante señalar que en cuanto a la adquisición de propiedades en la Zona de Seguridad Fronteriza la Ley vas más allá y prohíbe que personas jurídicas nacionales con acciones nominativas con socios nicaragüenses, debidamente registradas endosen o transfieran sus acciones a extranjeros, esto con la finalidad que se utilice a una sociedad como vehículo para que un extranjero adquiera una propiedad en la Zona de Seguridad Fronteriza.
Adicionalmente dicha Ley impone a los Registros Públicos la obligación de NO inscribir las escrituras públicas en las que se pretenda transferir, cualquier clase de derecho, sobre bienes inmuebles que se encuentren en territorio fronterizo de acuerdo a las prohibiciones establecidas en la Ley, asimismo, la Ley prevé que cualquier traspaso de cualquier derecho en contravención a lo normado en la Ley 749, es nulo. Dado lo anterior la Corte Suprema de Justicia emitió circu- lar el 6 de febrero de 2013 recordando este mandato a los registradores públicos.
Por lo anterior, es importante para los extranjeros o sus asesores al momento de adquirir bienes inmuebles tengan en cuenta lo antes indicado a fin de no adquirir una propiedad de la cual no podrá tener certeza jurídica por encontrarse ubicada en las zonas antes mencionadas.
