26/04/2026
🏡 二手房（Subsale）购房标准流程 SOP（马来西亚）
1. 财务评估（Budget & Loan Readiness）
计算负担能力（收入、现有贷款、CCRIS / CTOS）
预备现金：
订金：2%–3%
首付：补至10%
律师费 + 印花税
建议先做贷款预审（Pre-check DSR）
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2. 寻找房源与市场比较
渠道：
房地产中介
PropertyGuru / iProperty
比较：
同区成交价（transaction value）
租金回酬（Rental Yield）
重点：避免买高于市场价
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3. 实地看房（Inspection）
检查：
房屋结构（裂缝、漏水）
水电系统
朝向、噪音、停车位
公寓要看：
管理费（maintenance）
sinking fund
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4. 法律与产权调查（Critical Step）
必须通过律师或中介确认：
产权类型
Freehold / Leasehold（剩余年限）
是否有负担（Encumbrances）
银行抵押（Charge）
是否有 Caveat（冻结）
是否属于土著单位（Bumi Lot）
卖方是否欠费
管理费 / 水电 / 门牌税
👉 相关税务与印花处理由
Lembaga Hasil Dalam Negeri（LHDN） 负责
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5. 下订（Booking）
支付 2%–3%订金
签署：
Offer to Purchase / Booking Form
单位锁定（通常14天内签SPA）
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6. 委任律师（Conveyancing Lawyer）
买方与卖方各自律师（有时可共用）
律师会：
起草 SPA
做产权调查（Title Search）
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7. 签署买卖合约（SPA）
时限：14–21天
支付剩余款项至 10%首付
明确条款：
完成期限（通常90天）
延期利息（Late Payment Interest）
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8. 正式申请贷款
提交完整文件
银行发出：
Loan Offer Letter
签署贷款协议
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9. 放款与清还卖方贷款（关键区别）
二手房核心流程：
买方银行 → 律师 → 卖方银行
先偿还卖方现有房贷（Redemption）
再完成产权转移
👉 这是 subsale 与新房最大不同点
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10. 印花税与产权转移
支付：
SPA 印花税
Loan Stamp Duty
律师处理：
土地局过户（Transfer of Title）
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11. 完成交割（Completion）
常规：90天 + 30天宽限期
完成条件：
全额付款完成
文件注册完成
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12. 交屋（Vacant Possession, VP）
拿钥匙
检查：
实际状况 vs 合约
注意：
二手房通常没有 DLP（缺陷责任期）
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13. 购后事项
转名：
TNB（电）
水
网络
缴付：
门牌税（Cukai Pintu）
地税（Cukai Tanah）
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⚠️ 二手房特别风险（必须注意）
❌ 隐藏欠费（管理费 / utilities）
❌ 产权被冻结（Caveat）
❌ 租约未结束（有租客）
❌ 非法装修（影响贷款估价）
❌ 市价被抬高（overprice）
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💡 专业策略（给你这种有经验的人）
优先找：
below market value（BMV）
高租金回酬区
用银行 valuation 判断真实价值
尽量谈：
延长 completion（现金流更好）
控制：
DSR < 70%
保留至少6个月现金流
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016-250 3603
