23/04/2022
RISIKO BAGI KUNCI AWAL DALAM KES SUBSALE
Posting sebelum ini saya nyatakan bahawa dari sudut pandang seorang Peguam, saya tak galakkan Penjual beri kunci awal dan Pembeli ambil kunci awal. Antara sebabnya :
1. Pembeli dikhuatiri akan memulakan kerja- kerja reno dengan memecahkan bahagian tertentu rumah. Walaupun telah dipesan supaya tidak dilakukan, ada kes yang pembeli proceed sahaja dan tuding pada kontraktor. Ingat, rumah belum habis bayar. Belum hak mutlak pembeli. Ada kes yang dah pecah dinding dan kensel agremeent tak jadi beli. Penjual merana nak repair balik.
2. Ada Pembeli rasa tiada lagi urgency untuk menyelesaikan jual beli. Alang2 dapat sewa diskaun. Lebih2 lagi dalam kes ada consent. Penjual ingat 3-4 bulan boleh setel. Tapi drag sampai 7-8 bulan. Atas pelbagai sebab. Loan lambat disburselah, MRTT tak setellah, MRTT kena loading lah, valuation tak siaplah dan ada alasan2 lain.
3. Kalau penjual meninggal. Waris2 tak pasti apa deal penjual dengan pembeli. Boleh jadi kecoh. Kalau pembeli yang meninggal, lagi haru.
4. Pembeli lepas pindah masuk tetiba rasa tak selesa atau tak sesuai duduk situ. Boleh jadi ada gangguan, tak ngam dengan jiran, rumah dekat dengan ex gefren suami, sekolah jauh, dengar bunyi loceng waktu waktu maghrib, dan 1001 alasan untuk rasa tak syok duduk situ. Barang dah masuk rumah, nak pindah semula dan kensel agreement. Serah balik kat Penjual, rumah semak.
5. Tambahan kos. Peguam terpaksa sediakan perjanjian tambahan.
Patutnya kena bayar legal fi tambahan.
6. Pembeli jumpa ketidaksesuaian lain dalam rumah. Minta touch up pelbagai perkara sedangkan dijual “as is where is” basis. Kerana itu harga dipersetujui adalah sebanyak itu. Tiada waranti. Pembeli akan minta kensel dan cari jalan untuk dapat balik deposit. Ingat, 3% dah bayar ejen. Perjanjian dah sign. Kalau ada consent mungkin consent dah dapat. Ejen sudah berhak atas 3% itu. Maknanya, ada kemungkinan Penjual dapat 7% tapi kena p**ang 10%. Tapi ada kes, memang duit deposit p**a yang burn kerana Pembeli yang s**arela kensel dan faham risiko.
7. Penjual nak kensel. Nak kensel ada pelbagai sebab. Anak nak rumah lah, sayang lah. Boleh kensel. Pulang balik duit dan bayar pampasan. Tapi nak minta Pembeli yang dah masuk untuk keluar, lebih susah dan kesian kat pembeli. Banyak masalah sampingannya.
8. Pembelian atas “as is where is” basis. Bukan Penjual nak tipu pun. Tapi macamana dia nak bagi apa apa jaminan. Pembeli kena inspect betul2 sebelum jadi beli. Atau pakai pakar. Tapi bila dah pindah masuk baru jumpa wyring dah out, paip karat giler(dah lama), tanah mendap, air paip kecil, dan Pembeli minta runding balik harga atau tolak kos repair semula. Ada Penjual okay ada yang tak okay, tak pernah bertemu pun. Sekadar thru ejen. Bayangkan nak selesaikan masalah baru macam ni. Advantage pada pembeli. Tapi kalau Penjual degil tak nak runding, jadi gaduh.
9. So, lebih baik serah kunci selepas habis bayar. Pembeli boleh buat apa dia s**a atas rumah tu. Penjual pun dah rasmi serah pemilikan. Masing2 move on dengan plan masing2.
10. Tapi tiada paksaan. Kalau kedua pihak setuju dan nak ambil risiko, dipersilakan. Sebab risiko juga 50/50. Kadang ada masalah, kadang tiada. Peguam nasihatkan sahaja.
Kredit : firma NAI
