韓律师.林律师.法律知识分享

21/04/2025

28/03/2025

🔥 什么情况可启动驱逐程序？
（根据马来西亚《1966年房屋租赁法令》+《1950年特定救济法令》）

✅ 合法驱逐理由：
1️⃣ 拖欠租金超期;
2️⃣ 租约到期拒不搬离：或
3️⃣ 租客严重违约：-如非法转租、破坏房屋结构、从事犯罪活动（需报警备案）

⏳ 马来西亚驱逐时间线（平均3-6个月）
📅 Step 1：发送法定通知
欠租：发《14天催缴通知》（Notice of Demand）
or
终止租约：发《提前终止通知》（Notice to Quit）
❗️必须通过挂号信/律师送达，口头通知无效！

📅 Step 2：向法庭提交驱逐申请
租客收到通知后仍不履行 → 律师会向地方法院（Magistrate Court）提交“收回占有权诉讼“ Possession Claim）
法庭排期：1-3个月（需跟着地方法院排期或可能更久）

📅 Step 3：听证与判决
租客未出庭 → 默认房东胜诉，获“占有令”（Writ of Possession）
租客抗辩 → 开庭审理（可能拖至6个月+）（少数除非屋主做了一些“作死行为” 一会说）

📅 Step 4：法警执行驱逐
胜诉后向法院申请法警（Court Bailiff）强制执行 → 约1-2周安排锁清场 (需跟着法警的时间）
1. 通常会分为两次， 第一次是和法警一起给租客通知，给租客一个星期的时间收拾和搬离
2. 诺没有在定期时间搬离，第二次可以要求警方陪同，驱赶租客搬离 （搞定！）

❌ 所谓的“作死行为”警告如下：-
⚠️ 换锁/断水电/威胁恐吓 → 触犯《刑法》第506条（刑事恐吓）或面临租客反诉索赔！

作为一个资深的律师，明确告诉你：
❗️就算合同写了“欠租直接收房”，房东也绝不能自行闯屋！

📜 法律红线：合同条款 ≠ 凌驾法律
根据马来西亚 《1950年特定救济法令》第7条：
房东收回房产 必须通过法庭程序，任何合同条款若允许“自行驱逐”，均属无效！

⚠️ 房东自行收屋的三大风险
1️⃣ 刑事指控：
触犯《刑事法典》第447条（非法侵入） → 最高3年监禁/罚款/两者兼施
若与租客冲突 → 可能被控《刑事法典》第506条（刑事恐吓）

2️⃣ 民事赔偿：
租客可起诉“非法驱逐”索赔租金损失+精神损害（法院判赔金额常高于欠租额！）

3️⃣ 丧失法律主动权：
房东违法后，法庭可能倾向支持租客抗辩，导致后续驱逐程序受阻

📌 一句话总结
“合同写归写，法律不认账！
宁可等法警，不要自己闯！”

24/03/2025

📜 什么是 Deed of Gift（赠与契约）？
在马来西亚，Deed of Gift 是一份法律文件，用于证明资产（如房产、现金、股票等）的 无偿赠与。即使没有金钱交易，赠与行为仍需符合法律要求，否则可能被质疑无效。

✅ 有效赠与的必备条件
自愿性：赠与人必须出于自愿，无胁迫或误导。
完全转移：资产所有权需彻底转移给受赠人，不可附加条件（如“等我死后才生效”需用遗嘱）。
书面形式：赠与不动产（如房产、土地）必须以书面契约（Deed of Gift）签署。

💰 Stamping Fee（印花税）如何计算？
根据马来西亚 《Stamp Duty Act 1949》，Deed of Gift 需缴纳印花税，税率取决于资产类型与双方关系：

1️⃣ 不动产赠与（房产、土地）
亲属间赠与（如父母→子女、配偶；
印花税按 RM10固定费率（无论房产价值);
需提供关系证明（如出生证明、结婚证）。

非亲属间赠与：
印花税按 市场价值的2% 计算（如赠与RM500,000房产，
印花税 为RM10,000）。

👨⚖️ 律师的作用
起草并审核 Deed of Gift 条款，确保合法有效。
协助处理印花税缴纳及土地局转名手续。

❓ 常见问题
Q：赠与子女房产，除了印花税还有其他费用吗？
A：需支付律师费、土地局转名费（如MOT）及可能的地税（Quit Rent）更新。

Q：口头赠与有效吗？
A：动产（如现金）口头赠与可能有效，但举证困难；不动产必须书面签署Deed of Gift。

Q：能撤销已签署的Deed of Gift吗？
A：通常不可撤销，除非证明签署时存在欺诈、胁迫或赠与人精神无行为能力。

 #房产知识

11/03/2025

💼【没有遗嘱怎么办？】马来西亚遗产处理必知：
"Probate"和"Letter of Administration"到底有什么区别？
马来西亚法律 #遗产规划  #家庭纠纷避坑指南

分点对比说明（用符号/分段清晰化）
1️⃣ Probate（遗嘱认证）
✅ 什么时候用？ —— 死者留有遗嘱且指定了执行人（Executor）
✅ 核心作用：法院确认遗嘱合法性，授权执行人分配遗产
⚠️ 常见坑点：即使有遗嘱，没申请Probate也可能无法操作遗产！

2️⃣ Letter of Administration（LA，遗产管理书）
✅ 什么时候用？ —— 死者没有遗嘱，需法院指定管理人（Administrator）
✅ 谁有资格申请？ 配偶＞子女＞父母＞兄弟姐妹（马来西亚继承法优先级！）
⚠️ 大麻烦：继承人意见不合时，LA申请可能拖到1年以上...

 #遗产 #关注我们 不定时分享法律知识