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【买房冷知识100篇】内容创作者
宗旨：“让买房变得简单|安心|有保障”
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房地产【内容猎人】🏹 | 狙击手🎯


5年专注全新公寓项目
发展商-律师-银行的桥梁
东马🇲🇾连续3年蝉联新项目冠军头衔🏆 房地产行业
(10)

#发展商多久要交屋？买新项目都会先问几时会交锁匙🗝️【听说新项目都是3年后交屋】到底是从 Launching 开始算？还是从我签 SPA 那天开始算？很多人都猜错了。。。❌ 不是从 Launching 开始【Launching 不等于开始...
05/08/2026

#发展商多久要交屋？

买新项目都会先问几时会交锁匙🗝️
【听说新项目都是3年后交屋】
到底是从 Launching 开始算？
还是从我签 SPA 那天开始算？

很多人都猜错了。。。
❌ 不是从 Launching 开始

【Launching 不等于开始计算交屋时间】
Launching 只是代表：🏢 项目正式推出市场
有人今天买，
有人半年后才买，
甚至一年后才签约都有
如果全部都从launching算，
对后面买的人就不公平了😂

【一般是从 SPA 开始计算】
新项目都会根据：
📄 Sale & Purchase Agreement（SPA）
里面约定的交付期限来计算

也就是说：
你什么时候签 SPA，
#就从那天开始起算，超过3年就是发展商迟交了
你有权力索赔

【如果发展商迟交屋怎么办？】
如果发展商没有按照 SPA 约定时间交屋，
买家就可以根据SPA里的法律申请“LAD” delay赔偿

⚠️注意：
SPA里面签名的日期
如果delay,发展商有没有申请批准

【个人观点：】
买新项目，不要只问什么时候拿钥匙
更应该问：
✔ SPA 什么时候签？
✔ 合约约定多久交屋？
✔ 如果延期，我有哪些权益？

专业的 Agent，
应该主动跟你解释这些

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？在sarawak买new project一定会听到:快出OP了！等OP出就可以handover买过房的人才懂OP是什么，为什么辣么重要😆【什么是OP？】OP——occupancy Permit代表建筑工程已经完成✔️符合标准规定获得批准...
28/07/2026

？

在sarawak买new project一定会听到:
快出OP了！等OP出就可以handover

买过房的人才懂OP是什么，为什么辣么重要😆

【什么是OP？】
OP——occupancy Permit
代表建筑工程已经完成✔️符合标准规定
获得批准的重要文件📁

⚠️是不允许handove的

【OP是谁批准的？】
不要以为developer建好马上就可以交屋子😅
其实不能❌
建筑工程habis后，还需要经过相关专业部门确认✔️
#一切符合政府规定程序和要求后，发展商才能拿到OP

⚠️不是developer s**a s**a能交钥匙的

【OP会看哪些东西？】
✔ 建筑工程是否完成
✔ 消防系统
✔ 水电供应
✔ 排污系统
✔ 安全及相关法规要求

全部pass后，才会出OP

【有OP是不是代表完全没问题？】
❌不是

⚠️这个部分太多人误会‼️
10个人有8个认为 #拿到钥匙=完美😂

其实。。。
拿到OP是新房没错，一定会有：
🔧 墙壁裂纹
🚰 漏水
🚪 门窗调整
🎨 油漆瑕疵

这些属于常见的defects,
handover后就会进入defects liability——验房

【为什么OP对买家这么重要？】
👉 因为它代表项目已经达到可以使用的阶段
🏠 可以开始装修
🏠 准备入住
🏠 准备出租

【个人建议：】
买新项目不只要问什么时候拿钥匙应该问：
OP什么时候会出？（东马）
VP（vacant possession)什么时候？（西马）
Defect Liability Period（DLP）有多久？

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#名下已有2间房，第3间还能贷款吗?买了2间房，第3间银行是不是很难借了？听说第3间要用cash才能买？答案：不是❌第3间房还是可以申请贷款的，只是贷款条件，和前面2间不一样罢了【第3间房还能贷款吗？】可以✔️银行不会因为你有2间房就拒绝...
20/07/2026

#名下已有2间房，第3间还能贷款吗?

买了2间房，第3间银行是不是很难借了？
听说第3间要用cash才能买？

答案：不是❌
第3间房还是可以申请贷款的，
只是贷款条件，和前面2间不一样罢了

【第3间房还能贷款吗？】
可以✔️
银行不会因为你有2间房就拒绝你😅
只是不能借90%，最多只能借70%

这时银行会比较注意：
收入够不够？
负债高不高？
信用记录美不美？
你的还款能力。。。

【为什么第3间只能借70%？】
根据国家银行政策，购买第3间住宅，贷款最高是70%
E.X
🏠 RM800,000 的房子
银行给你最高RM560K的贷款，
剩下的RM240K就需要自己准备

【有2间房，不代表贷款一定难】
不是房子越多，loan越难批❌
真正影响贷款的：
每个月有多少收入？
每个月还有多少贷款？

如果收入有增加➕DSR健康
（前面2间屋子有租金收入)
银行照样批你第3间，第4间的。

【第3间房，重点已经不是贷款】
而是：现金流💰

第3间以上的房子都是 #资产配置用途
注重在租金cover loan✔️
如果空半年能顶得过吗？
会不会影响生活品质等等？

【个人观点：】
名下有2间房，可以先准备屋子在出租的证明
这样会更容易帮助到你申请下一间房贷

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#为什么新项目可以0头期？很多人第一次买房觉得奇怪🤔银行不是最多借90%吗？为什么广告一直写 0 首付呢？会不会是银行突然有offer?😆答案：不是❌真正原因，很多人都误解【银行还是根据贷款政策审批】一般来说（符合条件情况下）：银行贷款最...
18/07/2026

#为什么新项目可以0头期？

很多人第一次买房觉得奇怪🤔
银行不是最多借90%吗？
为什么广告一直写 0 首付呢？

会不会是银行突然有offer?😆
答案：不是❌
真正原因，很多人都误解

【银行还是根据贷款政策审批】
一般来说（符合条件情况下）：
银行贷款最高是房价的90%，
买RM500K的房子，也就是RM450K
剩下RM50K就是买家要准备的头期

【那为什么有人不用拿10%？】
#原因不是银行借多‼️
而是：发展商推出的promotion

比如：
rebate
early bird discount
extra discount
special promo

这些优惠都可以waive掉原本需要付的首期，
所以很多人感觉像是“0头期”

发展商推出这些的用意：前期容易出售，后期房价增值💹
0头期让买家前期不需要付那么重本。

但是要注意⚠️不是发展商帮你付10%头期❌
银行是拿SNP #还没扣10%的房价 去银行申请90%贷款

比方：
SNP房价RM600k
银行批 90% 就是RM540K
发展商的rebate也是10%
net price也就是RM 540K
银行借540K，发展商net price也是540k
所以就自然full loan 0头期了😂

【是不是每个项目都有？】
❌ 不是

不同发展商：
优惠不同
promotion 不同
活动期限不同

#所以不是每个新项目都能做到

【0头期 = 完全不用准备钱？】
很多人又误会了‼️

就算是0头期，你还需要准备：
📄 律师费 （有些发展商会包）
📄 转名印花税
📄 贷款印花税
📄 水电deposit
📄 预付6个月管理费

【真正重点不是0头期】
因为你不会因为0头期而去买房，
重点还是：
👉 这个地点有没有需求？
👉 每个月供款负担得起吗？
👉 自己符合贷款条件吗？

“买房最重要的是 #长期负担能力，
不是一开始拿多少钱“

【个人观点：】
0头期不是银行借100%❌
也不是发展商帮你出10%
是你的贷款能力 ➕ 发展商配套 = 0头期

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很多人第1次买新项目都会问：Developer 开RM650K这个价钱会不会太贵？🤔能不能找银行估价下厚。。。？答案是：有✔️但是很多人会误解‼️(你不往下看根本不明白）【新项目不是你开价，Developer 已经定价】new projec...
10/07/2026

很多人第1次买新项目都会问：
Developer 开RM650K
这个价钱会不会太贵？🤔
能不能找银行估价下厚。。。？

答案是：有✔️但是很多人会误解‼️
(你不往下看根本不明白）

【新项目不是你开价，Developer 已经定价】
new project 跟二手房不同❌

二手房：buyer和owner可以谈价格
new project: developer 预先set好售价，
一但set好价钱，就不能再更改‼️（因为要submit到银行)

所以银行不会因为你s**a s**a,就做调整！

【银行会不会做估价？】
会✔️

银行收到发展商给的价钱时，在审批贷款时，
通常都会进行valuation估值程序（自己内部评估）
目的是确认贷款风险⚠️（价钱批到90%贷款，之后会不会跌价)
而不是为了帮你杀价❌

【如果银行估值比售价低，会怎样？】
假设：
developer 售价：RM700,000
银行评估只有： RM650,000

那么银行就只能按照 RM650K ，
来计算批你90%的贷款，也就是RM585K
这时你需要准备更多的资金（头期 10% + RM50K）

若是银行评估：RM700,000 (match value)
90%贷款是RM630k,头期也只需10%

所以：银行对new project的估值，买家必须要留意⚠️

【什么是EF ？】
EF-(End Financing)
买房者的房屋贷款最终额度-90%/85%/80%
（银行根据new project评估出来的贷款额度）

EF line -代表发展商有和好几家银行合作，愿意提供银行数量
（越多家银行代表着发展商的信誉良好，有实力，项目有潜力！）

这家银行EF LINE只有80% ，你就有机会尝试另外几家90%的，
⚠️ 但要注意：EF不代表正式贷款批准（Loan approval）

【怎么知道自己有没有买贵？】
不要只看价格❌
更重要是比较：
1.地点
2.产品定位
3.周边成交情况
4.配套
5.长期需求

“最贵的不一定贵，最便宜也不一定值得买‼️”

【个人观点：】
真正专业的 Agent不是只告诉你：这个很好卖！
而会分析：
为什么这个价格这样定？
周边市场怎么样？

买new project 贵不贵，
不能只看价格，
#更要看价值‼️

#提早还清房贷，MRTA可以拿回来吗？很朵人不知道这件事：房贷提早供完了✌当初买的MRTA（房贷保险）是不是就白白浪费了⁉️答案是：可以拿回一部分🤫 #重点要看你的保单条款【什么是 MRTA？】MRTA（Mortgage Reducin...
02/07/2026

#提早还清房贷，MRTA可以拿回来吗？

很朵人不知道这件事：房贷提早供完了✌
当初买的MRTA（房贷保险）是不是就白白浪费了⁉️

答案是：可以拿回一部分🤫 #重点要看你的保单条款

【什么是 MRTA？】
MRTA（Mortgage Reducing Term Assurance）
房贷保险——如果贷款期间发生不幸，
保险公司会按照保单条款负责偿还剩下的贷款

【如果我提早供完贷款呢？】
原本贷款 35 年，你 20 年就还清了😅
很多人这时都会问：那我剩下15年的保险怎么办？是不是丢海了😂

不对，你可以通知银行帮你申请refund #还没使用的保费回来
虽然不是很多，但也是你的买菜钱😆

【为什么不一定每个人都有？】
因为不同保险公司的 MRTA：
✔ 条款不同
✔ 退费机制不同
✔ 已保障年期不同
✔ 当初买的保费太低

要去之前最好确认一下，
不过大多数提早还清的都有，只是退多退少而已

【提早还清贷款前，建议先做一件事】
在你要做最后settlement时，
建议你先打电话询问银行当初签购的保险公司，
先确认：
📞保单还有没有价值？
📞可以申请退款吗？

不一定可以全额退款
最重要还是看你的保单条款
有剩下一部分，银行会通知你 #来拿退回的保费

【个人建议：】
提早还清房贷，记得去查看看还有保费可以退吗！
你不查这笔钱就卡在里面，久而久之慢慢也就不见了

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#租金也算收入吗？银行会承认吗？很多人买第1间投资房都会想🧐我每个月都有收租，那银行会不会把租金算进我的收入？答案是：会，但有条件！ #银行不一定全部算！【租金也是一种收入】如果你的房子已经出租：💰每个月固定收着租这笔租金可以算是一种收入...
01/07/2026

#租金也算收入吗？银行会承认吗？

很多人买第1间投资房都会想🧐
我每个月都有收租，
那银行会不会把租金算进我的收入？

答案是：会，但有条件！
#银行不一定全部算！

【租金也是一种收入】
如果你的房子已经出租：
💰每个月固定收着租
这笔租金可以算是一种收入来源✔️

但银行更关心的是：
稳不稳？
合约剩下多少年？
能不能证明？

【银行通常会看什么？】
必须准备：
📄 有效的租赁合约（Tenancy Agreement）
🏦 银行bank statement (钱一定要进合约里屋主名）
🪷 Stamping 印花税

#一定要有证据

【为什么有些人明明有收租，却不被承认？】
1.租客给CASH,没record
2.没有签tenancy agreement
3.合约剩下3个月/过期
4.收到的租金不稳定，这个月有下个月没有

银行肯定rejected，因为没法证明❌

【银行会100%算进去吗？】
不会❌
大多数银行只计算租金一部分，
maybe拿80% & 70% #承认是你的第2个收入
其实有算70-80% 都很不错了😉

毕竟租客可能会搬走，
或者突然不租了等等原因。。。
银行通常都会比较保守

【如果未来想继续买第2，第3间房】
那第1间房的租金record就很重要‼️
只要你所收的租金是有合约证明，
每个月准时收到的钱是进屋主的acc，
合约也有stamping,

银行都会把租金当成你的副业收入，
你很容易就能贷款第2间 or 第3间

【个人建议：】
租金可以算收入，一定要把收租证明都保留好
以上所列的你都有，越容易申请到第2间贷款😉

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有听过人告诉你：买这里，租金帮你供房，自己不用供真的这么好吗？白白送套房子🧐其实这说法不完全对❌接着往下看就明白了👇【什么叫“以租养贷”？】白话讲就是：你买1间房租出去，收到租金💰用租金支付每个月房贷ex:房贷RM2,000租金RM2,20...
25/06/2026

有听过人告诉你：买这里，租金帮你供房，自己不用供
真的这么好吗？白白送套房子🧐
其实这说法不完全对❌
接着往下看就明白了👇

【什么叫“以租养贷”？】
白话讲就是：你买1间房
租出去，收到租金💰
用租金支付每个月房贷
ex:
房贷RM2,000
租金RM2,200

理论上租金已经cover房贷了✔️
这就叫：以租养贷

【真的完全不用出钱？】
这是最多人的误解的地方
很多人以为：
租金RM2,000
LOAN RM2,000
=完全赚到，30年后白嫖1间房😅

现实不是这样❌因为还有：
1.maintenance fee
2.sinking fund
3.门牌税
4.维修费用
5.kosong没租到的时间



【为什么很多人买到的租金预期差酱多？】
因为买房前只看： #房价
漏掉看这3个问题：
1.有没有租客需求
2.谁是你的租客
3.TA为什么要租

结果房买了， #没人租❌租金低过预期
最后变成自己养房，而不是房子养你

【真正做到以租养贷的关键是什么？】
很多人说最容易只要买最便宜200K-300K之间的😅

其实关键是：
1.地点
2.人口
3.工作机会
4.租客需求

”因为有需求 #才会有租客 你才有cash flow“
这是聪明投资者都有的思维🧠

【成熟投资者怎么看？】
他们不会只问：ROI几巴仙？租金多少？
他们会看：空房率高吗？未来需求还在吗？如果kosong 3个月钱转得到吗？

【个人观点：】
一切都要在”有租客“的前提上
没有需求，再漂亮的数字最后都是空的

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「願生活接『粽』而來的，不只是美味，還有幸福、平安與喜樂。」 ✨🌾💚
18/06/2026

「願生活接『粽』而來的，不只是美味，還有幸福、平安與喜樂。」 ✨🌾💚

？其实很多老板误会了。。。做property行业久了，经常会听到老板说：如果我报税报高一点，loan是比较容易过。。。但是等下LHDN来找我怎么办？“算了啦，等下LHDN查到麻烦”结果钱一直放着，房子一直涨价📈 #自己却一直不敢行动问题来...
18/06/2026

？
其实很多老板误会了。。。

做property行业久了，
经常会听到老板说：
如果我报税报高一点，loan是比较容易过。。。
但是等下LHDN来找我怎么办？
“算了啦，等下LHDN查到麻烦”

结果钱一直放着，房子一直涨价📈
#自己却一直不敢行动

问题来了💡
LHDN真的是看到你买房就查你吗？
#其实不是❌

【LHDN不是因为你买房而查你】
而是因为：你的收入和你消费能力
（差太多，太明显，太夸张）才会被查‼️

举个栗子🌰
报税收入：RM4,000/月

结果：
🏘️买RM1.5百万房产
🏎️买豪车
🧳经常出国

这时候系统自然就会发现：这些钱从哪里来？

【LHDN通常关注什么？】
报上去的收入和生活水平会不会合理
年收入RM36,000

却拥有：
多间房产
豪车
高数额投资
这就容易引起关注‼️

【银行记录和税务记录】
2026年已经很多交易都有记录：
银行转账
房贷申请
信用卡消费
房产买卖

当资料出现太过明显的差距时，
税务局可能要求你 #解释资金的来源

【长期没有申报真实收入⚠️】
很多老板习惯：
收入100w
报税10W

短期没事，但未来申请贷款，
买房，资产增加时，就可能出现问题

【真正聪明的老板怎么做？】
不是不买房，不买产业
而是：
提前整理财务
规划报税
提早build贷款记录
让收入和资产差不多对等

因为：银行最喜欢有报税的人
#而不是现金最多的人
做生意也需要银行资金周转

【不要再问我买房会不会被查，除非你能回答这问题：】
如果一个老板年收入报税只有RM50,000
却买了一间RM1.2mil的房子，
你猜LHDN会不会想知道TA的资金从哪里来？

留言告诉我你的看法😅

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