03/04/2025
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#很多地产买家是这样濑野的 🇲🇾
#马来西亚房地产 #保守角度
这是房地产谨慎派的观点，
下面猫大会结合过去经历，
目前看到的趋势，
和别的市场发生过的
事件相关性来做分析。
想靠flip property翻身
或者对房地产有盲目乐观性的朋友，
欢迎你们看一看，当图个乐。
如果看完了你认为你是对的，
你confirm是对的，不用怀疑。
不用争论，hoot下去就对了。
人生有几多个十年对吗😸
一场比赛里面，
兔子和乌龟都是对的，
角度问题而已。
当研究一个资产
（Asset), 老板时常教猫大看重三件事,
以重要性排名为：
1. Leverage & cashflow
2. Demand & supply
3. Market insight & government policies
1. Leverage & cashflow
同样是炒房地产，
A小姐有50万的cash reserve,
自己做生意月入5万；
B小姐有20万的cash reserve,
高级白领 月入1万，
同样是买一样的project 一样的sqft，
就算房子租金少了，租不出卖不出，
你觉得是A还是B比较慌？
当然，AB小姐都是借loan买的。
A小姐成立IHC，借到90%;
B小姐自己名字买第二间property,
也借到90%；
都是借90%，最大差别的holding power.
AB小姐的最大分别在于
cash reserve和cashflow，
行情好的时候每个人都可以岁月静好，
downturn一来的时候才知道谁在裸泳。
我只提AB小姐已经很客气了，
还没讲用compress loan 的 C小姐。
C小姐是标准的小刀锯大树
标准的小辣椒，惹不过。
至于听agent讲月入3000
也可以试看申请loan的D小姐，
猫大相信是大多数人的写照
也是想买个刚需房来住，
那个属于刚需的消费角度，
我们今天谈投资，
就不带D小姐玩了。
Leverage & cashflow
这个话题好像很老生常谈,
很 old school，
但是应用到很多方面都很管用，
尤其是经商和投资。
猫大的老板如何度过
30年的4次经济危机，
在行业内都屹立不倒，
还是龙头地位，
Leverage & cashflow的把控
起了决定性的关键。
顺带一提，
老板的30间property，
借loan不会超过SPA 60%，
不买MRTA, 只用full flexi loan
把利息最小化,
而且平均10-13年就settle loan。
都是投资房地产，
每个人玩的 可能是不一样的游戏。
2. Demand & supply
其实你知道地产一开始的时候
是cash buy的吗？
猫大说的一开始，
真的是很开始啦，
1960年代之前的那种开始。
好啦请到太公那一代的常识
来带出这个话题，
就是想说 D&S 的变化
会随着时间改变的。
大多数亚洲华人的盲点就是
一套观念传承了两三代，而且不许改动。
说穿了，房地产只是住所，
是一堆泥水和砖头。
它们本身不创造价值，
是人们的看法给了他们价值。
基本上和黄金，bitcoin一样。
你之所以认为房地产只升不跌，
是因为你爸爸，甚至你爷爷
从小灌输下来的理财观念。
这个不能怪你，
毕竟环境和认知造就一个人格。
为什么巴菲特比起房地产
反而会相信股票呢？
因为他的祖辈父辈
是金融圈的专业人士，
他11岁就进入股市了。
看巴老爷子投资，
就是把 D&S 玩透的祖师爷。
讲回一些大家有感觉的现象，
让大家感受一下D&S的变化：
2010年以前：
买new project是很传统的。
10% DP, DSR 要美，
没有cashback没有free gift,
地产agent少而且很有性格，
因为根本顾客抢着来买，
不怕卖不出。
那时候的价位是
不到10年翻1倍的。
2010年开始：
买property的pattern开始变多了，
0% DP, cashback, SPA overvalue,
然后卖property不是单纯卖property了，
还要多很多专业人士出来带货带课程。
而且哦 你发觉到吗？
property agent的招聘是前所未有的多，
每个人都可以做property agent，
不然就是part time property agent.
老板告诉过我：
一个地方全部人都进来抢饭吃的时候，
就可以走了，因为没饭吃了。
巴老爷也说过：
当清洁工都在叫人买股票，
你就可以卖掉退场了。
hmm..
感觉有钱的老人家讲话都差不多的。
2020年开始：
Property 开始drama化，
说什么靠近学校靠近医院，
5分钟到KLCC已经不管用了，
用cashback也不管用了。
这时候玩什么？要企业化自动化。
帮buyer设计一条龙的automation，
恨不得要在里面加个AI系统，
显得ATAS一点：
从选地点，到Loan，到轻装修，
到租聘管理，到coliving，隔间 compartment,
到自动门锁，smart meter,
全部帮你一步到胃，
就是不包帮你卖回出去。
因为帮你卖的那个是 另一个产业，
比如lelong, loan conso 等等。
我是包你enter而已，
exit自己想办法。
P/S: 其实 loan consolidation
前身是做 loan refinance的，
异曲同工而已：
Value up 就 refinance,
帮你套 cashflow
Value down 就 loan conso,
帮你套 cashflow
不要问我谁谁谁啊
猫大只知道有这样的service
不懂是谁
对事实，不对人。
😺😺😺
2000的人买屋子，
量力而为，努力工作，
存到钱有本事就买，
只要给头七+装修而已
2010的人买屋子，
有cashback 有 0% DP，
有康头就买，
要给装修还要还
高额的供期,因为买贵了。
2020的人买屋子，
除了装修，给供期之前，
还要给学费 先学怎样投资。
给完学费还要月供
各种费用来请人帮你manage.
请问是你买property
还是property买你？
当卖一个东西需要越来越多花招的话，
either under-demand,
either over-supply,
either both.
你品，你细品。
3. Market insight & government policies
我们来看新闻：
“Market players and stakeholders should avoid speculative property plays in the Johor-Singapore Special Economic Zone (JS-SEZ) to prevent repeating the past speculative booms of Iskandar Malaysia (Southern Economic Corridors), which could inflate entry-level prices and destabilise the market, urged real estate agency CBRE WTW Valuation & Advisory Sdn Bhd.”
“The Johor state government is considering implementing policies to curb property price speculation associated with the establishment of the Johor-Singapore Special Economic Zone (JS-SEZ).”
“Menteri Besar Datuk Onn Hafiz Ghazi highlighted that the initiative stemmed from concerns expressed by diverse stakeholders, including the state’s residents and external investors, regarding the speculation surrounding escalating property prices amidst the ongoing development plans for the special economic zone.”
“He noted that property speculation has led to significant increases in land and residential prices in several areas, necessitating government scrutiny and control.”
房地产狂热派说
现在玩property 潮流不同了，
covid前后，东方外资大量涌入，
集中在high value property
的涨幅上面，
乘着东方神秘力量托高市场，
谁掌握先机先进场
就是提早上车了，趁热喝这口汤。
猫大不想政治化这个课题啦，
就当你真的想，
或者已经喝着这口汤，
我们还是回到 leverage & cashflow
的原则来说。
东方土豪们
来马是一层一层地 cash buy，
你是一间间地 Loan buy，
你们是玩着一样的游戏吗？
人家东方资本家玩剩下的套路，
说了你可能也看不明白。
猫大就用比较malaysian style
的方法和你沟通：
1997香港，
前面15年东方大量热钱进场，
97回归，局势不稳，
西方撤离，房市腰斩，
资本家离场止损，
跳楼的是老百姓。
08美国一样玩法，
虽然没有东方资本家的参与，
但是一轮全社会的炒作，
受伤的还是老百姓。
aiyo猫大不要每天讲外国外国，
这里是malaysia.
好吧，讲下malaysia，
你不要眨眼啊，因为很刺眼。
2014年，JB Iskandar zone,
forest city 碧桂园烂尾，
有谁上车 有谁套牢？
现在连Johor政府
都呼吁各方要理智估价，
不要让 JS-SEZ 过热，
成为iskandar zone 2.0
2010年，cyberjaya一片看好，
东方西方中东方的热钱
都往那个地方去，
搞 Hitech 搞campus。
最近几年再去看看那里的房价和租金，
猫大刚好有几间property就是那里的studio condo.
庆幸的是，
马来西亚由于政治特殊，
为了保护70%国民的福利，
设置了本地区和国际区的房地产，
买卖玩法也不一样。
所以那些房地产狂热派，
你们玩的高成长房地产
都是在国际区的，
没了政府兜底，
就要靠自己的holding power了。
说白了，房地产是很复杂的课题，
关乎的不只是地点，配套，政策等等，
最要命的是东方西方的
政治取向也会影响房价。
一个政策和风向改变，
可能是5年内的事，
但是你身为一个老百姓，
背的房贷是30年，
除非你赚钱能力强些，
把房贷减到10-15年供完，
那么你的风险会大量降低，
问题是现实中，
你目前的收入做得到吗?
东方西方和资本家的博弈
纯粹想财富增长的话，
你未必要夹在中间做炮灰。
大家不要误会，
猫大的正职与副业
都和房地产有相关的。
猫大不是一味地贬低房地产，
只是要大家投资理财时
跳出箱子外思考，
保持清醒，你会避开很多坑。
看过猫大的翻车历史的读者，
其实中money game亏100k
就是无视
Market insight&government policies，
不信传统投资管道，
想走偏门抄近路。
做生意失败亏50k就是无视
Leverage & cashflow，
借钱来做生意+规模扩充太快。
可能你们觉得猫大
好像一直眼红跑得快的兔子，
但是兔子跑着去的是终点，
还是猎人的陷阱，
跑得太快的兔子
可能跑太及 看不清。
你想耗猎人的羊毛，
猎人想割你的韭菜，
都是对弈而已。
其实乌龟走慢一点
也能到达终点的，
只要不是原地踏步。
