04/08/2024
同行很棒的分享👏🏻👏🏻
手上难得有一点钱 开始找产业投资，为什么有些人越投越有钱，而有些人一投下去就万劫不复。
当中我认为蕞错的观念是 越往越便宜的去找，认为便宜就是成本低， 成本低ROI就高，这当中就是万劫不复的“关键点”。
我们身为买家 ，找便宜的产业是没错的，我不是说不找便宜的产业，但是这个便宜是数据，地点，租金来支撑的。
我时常遇到有人在找投资产业的时候问我
400k的有吗 500k很贵 这样的例子
我真的感叹啊 ～ 我内心是担心的
担心你投错 担心你被忽悠
再便宜的产业没有资本增值，我也不会投的。
再便宜的产业,租金低于贷款的利息, 我也是不会投的
什么是贷款的利息 ？
例如 - RM300,000k 的产业 , 贷款90% , 年龄35岁 ,借35年, 利息拿到 4%
就是 - RM 300,000 x90%
= 贷款 RM 270,000 那么就是 RM 270,000 的 4% = RM10,800 年利息
再拿出一个月是多少
RM 10,800 / 12月 = RM900 这个就是我们的成本
如果这个产业的租金，我已经在周围得到这个数据只租到 RM800 ，我本身是不会投的。
最坏的打算 怎样都要Cover利息。
利息是拿不回的，母金可以算是自己的存款
Means That 租金要拿到RM900 才不算亏。
也就是 ROI 4% 。
通常ROI 4% 是普遍市场上的房地产ROI，
拿到5% 是好，6-8% 是很好很好。
好，我们回来 。
我们已经懂 我们投资产业的ROI的底线在哪里了。
接下来就是这个产业资本增值关不关我们的事 。
回到刚才我们那间产业利息是 RM900 ，供期是RM1190
比如我们真的厉害，想了很多办法来提高租金，有能力出租到 RM1,300 ，那么供期扣除租金我们而外拿到 RM110块的现金流。
如果每月因为得到了 RM110 ，但是是没办法资本增值的，我们那么忙就在为 RM110 块打工？
投资产业需要结合 ROI + 资本增值
如果两个都拿不到 不要为了月供便宜进场
如果只拿到ROI , 那么就问问自己缺这个现金流吗 ？

如果ROI拿到底线而已，但明确的知道会资本增值，那么就问问自己有没有办法先贴着租金先。
我投资产业第一原则，ROI + 资本增值为主。
两个都没有，投下去只会万劫不复，我宁愿你不投。
Ps：当中还有很多费用，我没有放在这个课题，我的用心是协助一些新手避免“进入万劫不复的坑”这个课题是初层分享。高手我也希望你能在此贴分享投资经验心得 留言帮助那些迷茫的人 😉
#阿尔文讲财商
#房地产
#现金流
