Corporativo Jurídico & Bienes Raíces Sandoval

18/02/2026

El Artículo 80 de la Ley Agraria es fundamental, porque es la "llave" que permite a un ejidatario vender o traspasar su parcela legalmente a otra persona. En el mundo del campo, a esto se le llama Enajenación de Derechos.

Aquí te lo explico paso a paso, como si estuviéramos platicando en el pueblo:

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¿Qué es la Enajenación?

En palabras simples, es vender, donar o ceder tu parcela a alguien más. No es solo "palabra de honor"; para que sea válido ante la ley y el Registro Agrario Nacional (RAN), se deben cumplir ciertos requisitos obligatorios.

Los 5 Pasos de una Venta Legal (Art. 80)

Para que la venta sea "derecha", debes seguir este orden:

1. El Comprador debe ser "de casa"

La ley dice que solo puedes venderle a:

• Otro ejidatario del mismo núcleo.

• Un avecindado (alguien que vive ahí y tiene el papel que lo reconoce como tal).

Ejemplo: Don Pedro quiere vender su parcela. No puede vendérsela a un primo que vive en la ciudad y nunca ha ido al ejido. Debe vendérsela a su vecino que también es ejidatario o a alguien reconocido por la Asamblea como avecindado.

2. El "Derecho del Tanto" (Avisar a la familia)

Este es el punto donde más juicios se pierden. Antes de vender, tienes la obligación de avisarle a tu familia por si ellos quieren comprarla primero. El orden es:

1. Cónyuge (esposa/o) o concubina/o.

2. Hijos.

Ejemplo: Si Don Pedro vende sin avisarle a su esposa, ella puede demandar y cancelar la venta incluso meses después, porque ella tenía "preferencia" para comprar.

3. El Aviso por Escrito al Ejido

Ojo: Se debe dar aviso al Comisariado Ejidal para que estén enterados, aunque ellos no pueden "prohibir" la venta si cumples con la ley. Si pasan 30 días naturales y no dicen nada o dicen que no tienen dinero, entonces ya puedes vendérsela al tercero.

4. El Contrato ante Notario y Testigos

La venta se debe hacer por escrito. Tu contrato debe ser certificado por un Notario Público, y firmado ante la presencia de dos testigos.

5. El Registro Agrario Nacional (RAN)

Una vez que tienes el contrato firmado, el derecho del tanto, el aviiso al comisariado, junto con tu certificado parcelario se deben llevar al RAN para que cancelen el certificado de Don Pedro y saquen uno nuevo a nombre del comprador.

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Resumen

Requisito ¿Para qué sirve?

Certificado Parcelario Para demostrar que la tierra es tuya.

Derecho del tanto Para que la familia no te demande después.

Comprador ejidatario/avecindado Para que el RAN acepte el trámite.

Contrato firmado Para que haya una prueba legal del pago y la entrega.

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Un consejo de "Amigos del Campo":

Muchos problemas surgen porque se vende "solo de palabra" o con un recibo simple. Si no se hace el trámite en el RAN, para la ley el dueño sigue siendo el vendedor original, y si este llega a fallecer, los herederos podrían reclamar una tierra que tú ya pagaste.

28/01/2026

¿Vas a rentar una propiedad? 🏠🔑

¡No todos los contratos son iguales!
​A la hora de rentar, "La improvisación es fuente de inseguridad jurídica".

📃Usar el formato incorrecto puede dejarte desprotegido legalmente. Aquí te explico las diferencias principales:

1️⃣​. Arrendamiento para Casa Habitación 🏠
​Es el más común. Se usa cuando una persona va a establecer su residencia en el inmueble.
​Dato clave: La ley suele proteger mucho al inquilino, por lo que el contrato debe ser muy preciso en las causales de rescisión y la preservación del inmueble.
​2️⃣. Arrendamiento para Local Comercial 🏢
​Se aplica a inmuebles destinados a actividades económicas o mercantiles.
​Dato clave: Aquí es vital regular el uso de suelo y las obligaciones fiscales. Es un contrato más rígido en cuanto a términos de pago y modificaciones estructurales.
​3️⃣. Contrato para Airbnb o Renta Vacacional 🏖️
​Legalmente, esto no es un arrendamiento tradicional, sino un Contrato de Prestación de Servicios de Hospedaje.
​Dato clave: Debe incluir un reglamento de orden público estricto y dejar claro que no genera derechos de posesión prolongada.
​4️⃣. Renta de Cuartos (Vivienda Compartida) 🛏️
​Si rentas habitaciones dentro de tu propiedad, necesitas un contrato por cuota parte o específico por unidad.
​Dato clave: Se deben delimitar jurídicamente las áreas comunes y las privadas para evitar conflictos.

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"Evite la insuficiencia jurídica de los formatos preestablecidos".

✅️ Mis Contratos de Arrendamiento están robustecidos con cláusulas de protección patrimonial y redactados con estricta terminología jurídica para garantizar su exigibilidad.

​✅ Blindaje Legal: Adecuado a la legislación civil de cada Estado de la República.
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Filiberto Sandoval
Messenger

27/01/2026

FORMATO DE ESCRITO PARA PRESENTAR QUERELLA

​ASUNTO: SE PRESENTA QUERELLA POR HECHOS QUE LA LEY SEÑALA COMO DELITO

​C. FISCAL GENERAL DE JUSTICIA DE ( entidad federativa)

PRESENTE
​Por medio del presente, el suscrito C. (nombre del promovente), en mi calidad de: (víctima, ofendido o representante legal de la persona moral ofendida), señalando como forma más conveniente para ser notificado, en el domicilio ubicado en:

(datos del domicilio), así como en el correo electrónico (citarlo completo con sus extensiones), (o en su caso, el ubicado en los datos del domicilio, teléfono y correo electrónico, que agrego en sobre cerrado, mismos que solicito se mantengan en reserva), autorizando para recibir cualquier tipo de notificaciones al o a los CC. (nombre o nombres de las personas autorizadas), estando en tiempo y forma, ante usted, con el debido respeto comparezco y expongo lo siguiente:

​Que con fundamento en los artículos 8o., 20 apartado C de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, así como en los artículos 4o., 7o., 10, 11, 12, 14 y demás relativos de la Ley General de Víctimas, y los artículos 109, 131 fracción II, 221 y 225 del Código Nacional de Procedimientos Penales, solicito de la manera más atenta y respetuosa, sirva girar sus apreciables órdenes a quien corresponda, con el fin de que se designe personal a su digno cargo, y den inicio a la carpeta de investigación conducente, a efecto de que se investiguen los hechos que la ley señala como delito de

(citar el delito que se considera se cometió), el cual se persigue por querella, así como se establezca la probabilidad de que el imputado (nombre del imputado en caso de contar con él), lo cometió, pues salvo opinión en contrario se advierte que existen indicios razonables que así permiten suponerlo, lo anterior al tenor de los siguientes:

​HECHOS
​Es el caso que en: (señalar fecha, hora y lugar del o los hechos, y de manera clara y concisa, que fue lo que ocurrió, agregando además el o los nombres de los imputados y cualquier dato que permita su localización, reseñando en su caso los datos de prueba con los que cuenta para establecer que el hecho que la ley señala como delito aconteció, y los que determinen la probabilidad de que el imputado los cometió o participó en su comisión, además los que acrediten los daños causados y su monto aproximado, así como aquellos que establezcan la calidad de víctima, ofendido o representante legal de la persona moral ofendida).

​(Señalar el fundamento en donde se prevea y sancione el hecho que ley señala como delito, el cual es perseguible a petición de la parte ofendida).

​(Mencionar las pretensiones concretas que realiza).
​Por lo antes expuesto, solicito a usted, C. FISCAL GENERAL DE JUSTICIA DE ( entidad federativa), atentamente pido, se sirva:
​PRIMERO. Tenga al suscrito, en mi calidad de (víctima, ofendido, o representante legal de la persona moral ofendida), querellándome por hechos que la ley señala como delito de (citar qué delito es el que se considera se cometió), teniendo como autorizadas a las personas que he referido y para los efectos ya precisados, dentro del cuerpo del presente ocurso. Así como señaladas las formas en que elegí sea notificado por parte de la Representación Social, solicitando que mis datos personales, se mantengan en reserva, en términos de lo que establece la fracción XXVI del numeral 109 del Código Nacional de Procedimientos Penales.

​SEGUNDO. Previos los trámites legales y administrativos conducentes, se designe personal a su digno cargo, con el fin de que den inicio a la correspondiente carpeta de investigación, y en su momento se realicen los trámites pertinentes ante la autoridad jurisdiccional, para que le sea formulada imputación al imputado de mérito.

​TERCERO. Se realicen los trámites legales y administrativos conducentes, con el fin de que me sea designado un asesor jurídico público, para que me asesore y represente, dentro de la integración de la carpeta de investigación que sirva dar inicio, así como en las subsecuentes etapas procesales.

​CUARTO. En su momento me sea expedida copia de manera gratuita, de los registros de investigación que se vayan efectuando dentro de la carpeta de investigación que se inicie, en términos de lo que establece la fracción XXII del numeral 109 del Código Nacional de Procedimientos Penales.

​QUINTO. Se señale fecha, hora y lugar, para que el suscrito, acuda ante la Representación Social, para ratificar la presente querella.

​ATENTAMENTE
​(Lugar en donde se realiza la promoción), día, mes y año
​PROTESTO LO NECESARIO
​C. (nombre y firma del promovente)

25/01/2026

Hoy celebro 10 años en Facebook. Gracias por su apoyo constante. No podría haberlo logrado sin ustedes. 🙏🤗🎉 Corporativo Jurídico & Bienes Raíces Sandoval

24/01/2026

¡JAMÁS FIRMEN UN PAGARÉ EN BLANCO O SIN ESTAR TODOS LOS DATOS LLENADOS!
¡GUARDEN TODOS SUS RECIBOS DE PAGO!
Es muy común que les presten cantidades bajas de 3, 5, 7 ó 10 mil pesos a traves de vales o por medio de financieras y que les den una tabla de pagos, pero a su vez les hacen firmar un pagaré en blanco sin especificar cantidad, ESOS PAGARÉS QUE NO ESPECIFICAN CANTIDAD NO LOS FIRMEN JAMÁS, porqué generalmente los llenan por cantidades muchísimo más altas de las que les prestaron y abusan de la necesidad de la gente.
OBVIAMENTE TAMBIÉN LES RECOMIENDO PAGAR SUS DEUDAS Y SI LES PRESTARON PAGUEN A TIEMPO Y SEAN CONSIENTES DE QUE NADIE PRESTA DE GRATIS, OBVIAMENTE EL QUE PRESTA DEBE LLEVAR SU GANANCIA, PERO UNA GANANCIA RAZONABLE Y NO UN ABUSO O YA USUREROS.
También Guarden todos sus recibos de pago.

23/01/2026

¿CUALQUIER PERSONA PUEDE SER RECONOCIDA COMO EJIDATARIO(A)?
12LA.- Son ejidatarios los hombres y las mujeres titulares de derechos ejidales.
Un avecindado o posesionario, son titulares de parcela, y NO son ejidatarios
15LA.- Para poder adquirir la calidad de ejidatario se requiere:
I. Ser mexicano mayor de edad o de cualquier edad si tiene familia a su cargo o se trate de heredero de ejidatario; y
II. Ser avecindado del ejido correspondiente, excepto cuando se trate de un heredero, o cumplir con los requisitos que establezca cada ejido en su reglamento interno.
Está incompleto, como analizaremos a continuación:

Existen diferentes motivos para reconocer como ejidatario(a) adquirir ese derecho:
1º Por reconocimiento de la asamblea:
a) reunir los requisitos de la ley agraria
Y el reglamento interno o estatuto comunal (en su caso)
b) Por renuncia del padre a favor de la hija;
c) Comprador foráneo, por intereses económicos de la asamblea
Directamente o por decisión empresarial.
d) Por abuso del cargo del comisariado
e) Indebidamente, por asamblea ejidal sospechosa
Otros motivos, esté o no de acuerdo la asamblea o el comisariado:
2º Resolución de la CAM-SRA (convalidad por el RAN o TUA)
3º Por amparos indirectos ganados antes de 1992 (no existía TUA)
4º por sentencia del Tribunal Unitario Agrario:
a) Por trámite sucesorio (jurisvol o juicio contencioso)
b) Se demandó directamente tal calidad
c) Se convalidó reconocimiento previo o muy viejo
d) Se rectificó o anuló parcialmente acta de asamblea con error
5º por sucesión de trámite admtvo directo en el RAN

19/01/2026

🏠 ¿Qué debe incluir un contrato de arrendamiento?

​Mi contrato cuenta con aproximadamente 30 cláusulas, todas fundamentales para la seguridad jurídica de las partes, pero aquí destacan las 10 cláusulas esenciales:

​✅ 1. Vigencia: Determinación precisa del inicio y conclusión del término contractual.
✅ 2. Monto de la renta: Estipulación de la cuantía y la metodología de pago.
✅ 3. Depósito: Condiciones de garantía y los supuestos para su devolución.
✅ 4. Obligaciones del arrendatario: Engloba el cumplimiento de servicios, mantenimiento y demás cargas inherentes.
✅ 5. Prohibiciones: Restricciones sobre subarrendamiento, tenencia de mascotas y modificaciones al inmueble.
✅ 6. Terminación anticipada: Regulación de la rescisión previo al plazo pactado y las p***s convencionales implicadas.
✅ 7. Jurisdicción: Sometimiento expreso a los tribunales competentes de cada Entidad Federativa, conforme a su legislación vigente.
✅ 8. Penalizaciones: Determinación de las sanciones a las que se harán acreedores en caso de incumplimiento.
✅ 9. Obligado Solidario: Figura fundamental que garantiza el cumplimiento de las obligaciones en los mismos términos que el arrendatario, mediante garantía inmobiliaria.
✅ 10. Convenio de Transacción Judicial: Instrumento con autoridad de cosa juzgada (calidad de sentencia) para una ejecución inmediata en caso de controversia.

​🚨 La prevención es la mejor defensa. 👩🏻‍⚖️⚖️

Contar con un contrato verdaderamente robustecido es la única forma de proteger íntegramente su patrimonio.

​⚖️ Un blindaje legal para cada legislación.
Lic. Sandoval

14/01/2026

🦉⚖️ ¿CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO QUE SIGUE UNA DEMANDA DE AMPARO DIRECTO?

En la práctica cotidiana de la defensa penal y de los derechos humanos, conocer con precisión el trámite del amparo directo no es un asunto menor: es una herramienta estratégica que puede marcar la diferencia entre una sentencia firme y la restitución de derechos vulnerados. El amparo directo se presenta ante la propia autoridad responsable que dictó la sentencia, laudo o resolución definitiva que se combate, y a partir de ese momento se activa una serie de obligaciones procesales claramente delimitadas en la Ley de Amparo.

Una vez recibida la demanda, la autoridad responsable debe verificar, en primer lugar, que ésta haya sido promovida dentro del plazo legal de quince días contados a partir de la notificación del acto reclamado. Asimismo, debe revisar el cumplimiento de los requisitos formales, como la presentación de copias para las partes, con las excepciones previstas en materia penal, laboral, agraria y en los casos que involucren derechos de niñas, niños, adolescentes o personas legalmente incapaces, donde el formalismo se flexibiliza en favor del acceso efectivo a la justicia.

Cumplida esta etapa, la autoridad responsable tiene el deber de notificar a la persona tercera interesada, remitirle copia de la demanda y rendir su informe justificado, acompañándolo de todas las constancias que integran el expediente.

Todo ello debe enviarse al Tribunal Colegiado de Circuito competente, que será el órgano encargado de conocer y resolver el juicio de amparo directo.

Recibido el expediente, el Tribunal Colegiado cuenta con un breve plazo para pronunciarse sobre la admisión de la demanda. En esta fase puede admitirla, prevenir a la parte quejosa para que subsane deficiencias o, en su caso, desecharla. Si la demanda es admitida, se abre un periodo procesal fundamental: las partes pueden formular alegatos, la persona tercera interesada tiene la posibilidad de promover amparo adhesivo y el Ministerio Público puede emitir su pedimento, lo que permite enriquecer el debate constitucional del asunto.

Concluida esta etapa, el expediente se turna a una Magistrada o Magistrado ponente, quien tiene la responsabilidad de elaborar el proyecto de sentencia dentro del plazo legal. Dicho proyecto debe anunciarse y listarse con anticipación para su discusión, y cuando el asunto implique interpretación constitucional o de derechos humanos, el proyecto debe hacerse público previamente, reforzando los principios de transparencia y deliberación judicial.

Finalmente, el proyecto se somete a discusión en sesión del Tribunal Colegiado. La resolución puede adoptarse por unanimidad o por mayoría de votos. Si el proyecto es aprobado, la sentencia causa ejecutoria; si no lo es, puede modificarse o incluso returnarse para la elaboración de un nuevo proyecto. Así concluye un procedimiento que, aunque técnico y complejo, constituye uno de los pilares más importantes de control constitucional en nuestro sistema jurídico.

En Búho Penal creemos que la defensa efectiva comienza con el conocimiento profundo del procedimiento. Entender cada etapa del amparo directo no sólo fortalece la estrategia jurídica, sino que protege de manera real y concreta los derechos fundamentales frente a sentencias injustas o arbitrarias.

11/01/2026

⚖️ ¿Demanda, Denuncia o Querella?

¡Aprende a
diferenciarlas! ⚖️
​¿Sabías que usar el término correcto agiliza tu proceso legal? Aquí te explico las diferencias con terminología jurídica clara:

​📄 1. DEMANDA
​Se utiliza en el ámbito Civil, Familiar o Mercantil.
​¿Cuál es su fin? Resolver controversias entre particulares sobre derechos privados.
​Ejemplo: Incumplimientos de contrato, procesos de arrendamiento o pensiones alimenticias. 💰
​📢 2. DENUNCIA

​Se utiliza en el ámbito Penal.
​¿Cuál es su fin? Informar a la autoridad competente (Ministerio Público/Fiscalía) sobre un hecho con apariencia de delito.
​Dato clave: Es el acto de poner en conocimiento de la justicia un suceso que afecta el orden público para que se inicie una investigación. 👮‍♂️

​🖋️ 3. QUERELLA
​Es la vía Penal para delitos de carácter privado.
​¿Cuál es su fin? Es el derecho de la víctima para ejercer la acción penal y participar activamente en el proceso.
​Dato clave: A diferencia de la denuncia, esta solo puede ser promovida por la parte afectada o su representante legal. 👨‍⚖️

​Resumen rápido para que no lo olvides:
​Demanda ➡️ Reclamación de derechos civiles. 🏠
​Denuncia ➡️ Notificar un hecho ilícito a la autoridad. 📑
​Querella ➡️ Acción legal iniciada directamente por el afectado. ⚖️
​¿Necesitas asesoría para saber qué vía es la correcta para tu caso? ¡Escríbeme por mensaje privado! 📩

07/01/2026

El comisariado representa legalmente a la asamblea
Por lo tanto no se manda solo.
Salvo en situaciones especiales y urgentes
Aun así, tiene que irle a rendir cuentas a la asamblea

Cuando NO consulta a la asamblea, y debió haberlo hecho
Y con sus decisiones provocó notable perjuicio al ejido/comunidad
Cuando por su omisión o falta de actuación, se provocaron daños al ejido
No ampararse, cuando estaba enterado de los actos de autoridad
No demandar por recuperar tierras invadidas
No denunciar ante cuestiones fraudulentas o despojos del patrimonio.

05/01/2026

05/01/2026

🌾 Ley Agraria: Un Compromiso con los núcleos agrarios 🌾