05/06/2015
¿DUDAS ACERCA DE LAS CUOTAS CONDOMINALES? ¿A QUIEN CORRESPONDE PAGARLAS? ¿TIENES UN VECINO MOROSO EN TU CONDOMINIO?
Las cuotas condominales, son aquellas que deben cubrir todos los condóminos propietarios de una o varias unidades privativas, cuotas que deben verse reflejadas en dinero, para sufragar los gastos de administración, mantenimiento y función del condominio, así como para generar un fondo de reserva, para cualquier gasto extraordinario o problema inesperado en el condominio.
COMO SE IMPONE EL PAGO DE LAS CUOTAS.
Las cuotas condominales o como diversamente los denomine cada administración, deben ser aprobadas y establecidas por la Asamblea General de Condóminos, la cual una vez debidamente protocolizada en escritura pública, los acuerdos en ella establecida deben ser ejecutados por la administración del Condominio y obligatoria para todos los condóminos hayan o no estado presentes en asamblea.
Operablemente la Asamblea General de Condóminos además de acordar las cantidades respecto a las cuotas, pueden reformar su reglamento o acordar en las mismas asambleas sanciones para todos aquellos propietarios o poseedores que no paguen puntualmente las cuotas en las fechas determinadas, como lo son las p***s, multas, intereses moratorios, entre otras sanciones.
CUANDO NACE LA OBLIGACION DE PAGAR CUOTAS.
La obligación de pagar cuotas condominales existe desde el momento mismo en que se constituye el condominio, ya que en su respectivo reglamento se atribuye dicha obligación, sin embargo, la obligación de pagar cuotas nace desde el momento mismo en que una persona adquiere de cualquier modo una o varias Unidades Privativas pertenecientes a un régimen de propiedad en condominio, pues al tratarse de bienes inmuebles esta debe formalizarse mediante escritura pública en la cual se debe contener la obligación al condómino de respetar y cumplir con el reglamento del propio condominio (estatutos), por lo tanto, a partir del momento de la adquisición de la unidad privativa, es cuando nace la obligación de pagar cuotas.
SOLO LOS CONDÓMINOS ESTAN OBLIGADOS AL PAGO DE CUOTAS.
La respuesta es NO, ya que independientemente de que los condóminos sean los propietarios de la Unidad Privativa, puede darse el caso que estos traspasen el inmueble mediante un contrato, siendo el más común el de arrendamiento, por lo que los arrendatarios en este caso al ser ocupantes del inmueble que pertenece a un condominio, son los que tienen que pagar las cuotas condominales, ya que estos son los que gozaran de las áreas comunes que pertenecen al condominio, como por ejemplo la casa club, areas comunes, entre otros.
SE PUEDE VENDER LA UNIDAD PRIVATIVA EXISTIENDO ADEUDO DE CUOTAS.
Debemos diferenciar que los adeudos no son una carga personal, pues tales conceptos de deuda son una carga que pertenece exclusivamente al inmueble, es decir, quien tenga la posesión en cualquier modo, está obligado a dicho pago, esto es porque la persona que tenga la posesión de la unidad privativa gozara de los derechos de un Condómino y gozara también de las áreas comunes del condominio, todo ello gracias al inmueble que pertenece a un condominio.
Existen diversas posibilidades para realizar la venta del inmueble, mencionando solo algunas de la siguiente manera:
a).- El condómino propietario vende su Unidad Privativa con adeudo de cuotas, manifestando el adeudo, por lo que en este caso el comprador, quien será el nuevo propietario no solo adquiere el inmueble sino también todas las obligaciones inherentes al mismo bien, es decir, también adquiere las deudas que recaen sobre la unidad privativa.
b).- El condómino propietario vende su unidad y no manifiesta tener adeudo, sin embargo al adeudo de cuotas si existe, por lo que en este caso en concreto es muy importante el papel que desempeña el Notario Público que realice la escritura respectiva, ya que conforme al artículo 1029 bis del Código Civil del Estado de Jalisco, debe requerir a la parte vendedora la constancia de no adeudo expedida por el administrador del condominio, caso contrario se deben tomar las medidas legales correspondientes para anular dicho acto.
¿SI LOS CONDÓMINOS DEBEN CUOTAS Y NO QUIEREN PAGARLAS QUE SE PUEDE HACER?
Para exigir el pago de las cuotas condominales a propietarios o condóminos que no realicen sus pagos de cuotas, existen dos formas de exigirles el mismo:
a).- Por acuerdo de la Asamblea: En este caso, en la Asamblea General de Condóminos se debe determinar por mayoría de los presentes o conforme al porcentaje que exige la ley, la venta de la unidad privativa del condómino deudor al mejor postor, y de la venta que se haga tomar las cantidades adeudadas por concepto de cuotas y el resto reintegrarlo al condómino moroso, que puede dejar de ser Condómino.
b).- Por vía judicial: En este supuesto, se tienen que cumplir requisitos que exige el artículo 1029 del Código Civil del Estado de Jalisco, el cual será titulo ejecutivo, del que se desprende el derecho de demandar y a su vez embargar bienes suficientes para cubrir el adeudo de cuotas.
¿QUIEN EJECUTA LOS ACUERDOS DE LA ASAMBLEA Y EL COBRO DE CUOTAS?
Es el administrador del condominio, quien ejecuta los acuerdos tomados en todas y cada una de las asambleas del Condominio.
¿POR QUE ES NECESARIO CONTAR CON ASESORIA LEGAL?
Porque, el administrador al ser el encargado de ejecutar los acuerdos tomados en la asamblea, requiere de apoyos jurídicos adicionales, ya que las disposiciones legales de observancia obligatoria en el propio reglamento o en la ley deben de ser adecuadamente interpretadas por expertos jurídicos para su correcta aplicación, además se requiere preparar documentación que respalde los diversos actos del condominio cuyas implicaciones legales deben ser consideradas y estudiadas por un experto, no perdiendo de vista que los acuerdos de Asamblea deberán protocolizarse ante Notario Público dada su importancia y trascendencia.
Siendo algo muy importante y que no debe hacer falta a lo anterior, es que al momento mismo que se designa al administrador del condominio a este se delega la facultad de representación como Apoderado, y en la mayoría de las ocasiones los administradores no son Abogados o Licenciados en Derecho, por lo tanto para hacer cumplir en la vía legal los acuerdos tomados en la asamblea, los administradores deben actuar y estar asesorados por un experto en leyes, conforme lo estipula el artículo 2207 del Código Civil del Estado de Jalisco.
Por ello nuestro despacho jurídico cuenta con una amplia experiencia en esta área, que nos respalda desde hace mas de 15 quince años, quedando nuestros servicios a su alcance. No dude en llamarnos, su tranquilidad lo vale.
