Avocat Laurence Hunel Ozier Lafontaine

08/06/2026

L’action en rectification d’un acte authentique de vente immobilière relève-t-elle clairement du délai de 5 ans ?

La réponse apportée est nette : cette action est une action personnelle, soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Le fait que la rectification puisse avoir des effets sur l’existence d’un droit réel sur une partie du bien ne modifie pas cette qualification.

Autre point important : lorsque l’acte signé est clair sur la désignation des parcelles et leur consistance, le délai court en principe dès la signature. La réception d’une copie à une date ultérieure ne décale pas ce point de départ. Une réserve subsiste toutefois si l’acte présente une ambiguïté réelle sur la désignation du bien.

L’impact pratique est direct : la cohérence entre compromis, acte authentique, désignation du bien et références cadastrales doit être vérifiée sans attendre. Cette clarification réduit l’incertitude sur la prescription et peut modifier rapidement l’analyse d’un dossier contentieux ou précontentieux.

De l’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière

04/06/2026

120 jours, et parfois 90 : un stage ne permet pas, à lui seul, de dépasser le plafond annuel applicable à une résidence principale.

La règle est désormais nette. Une absence liée à des études supérieures, à une formation universitaire ou à un stage intégré au cursus ne relève pas d’une « obligation professionnelle » au sens du code du tourisme. Les dérogations restent strictement limitées à l’obligation professionnelle, à la santé et à la force majeure.

L’obligation professionnelle vise une contrainte attachée à l’exercice effectif d’une activité : mission imposée, mutation, déplacement requis. Une préparation à l’emploi n’entre pas dans ce cadre. Autre point pratique : la preuve doit couvrir au moins autant de jours d’absence que de nuitées louées sur l’année civile.

Le bon réflexe consiste à vérifier avant toute location ou sous-location le plafond applicable dans la commune, les décisions locales pouvant l’abaisser à 90 jours, et la solidité des justificatifs conservés. Cette vérification en amont sécurise la situation et réduit nettement le risque de litige.

Sous-location en meublé de tourisme de la résidence principale : un stage ne constitue pas une dérogation pour obligation professionnelle

25/05/2026

Cour de cassation : garantie décennale et qualité de maître de l’ouvrage

La Cour de cassation rappelle que l’action fondée sur l’article 1792 du Code civil n’est ouverte qu’au propriétaire de l’ouvrage ou au titulaire d’un droit de construire.

Dans un domaine viticole, après des désordres affectant un cuvier et des locaux annexes, la société exploitante a assigné constructeurs et assureurs. La cour d’appel a jugé l’action recevable, au motif que les travaux avaient été réalisés au siège de l’exploitant et dans son intérêt exclusif.

La Cour de cassation censure : l’intérêt économique ou l’usage des locaux ne suffit pas. La qualité de maître de l’ouvrage suppose la propriété de l’ouvrage ou un droit de construire.

Pour situer les cas admis :
🏗️ Propriétaire du sol ayant exercé son droit de construire.
📌 Titulaire d’un droit de construire sans propriété (ex. bail à construction).
🧾 Action exercée par un mandataire du titulaire (maître d’ouvrage délégué).

Réf : Cass. 3e civ. 19-2-2026 n° 24-11.092 F-D

22/05/2026

1 mois : c’est le délai laissé après un commandement visant la clause résolutoire, mais ce délai ne suffit pas à écarter automatiquement l’exception d’inexécution.

La Cour de cassation rappelle qu’un locataire commercial peut suspendre le paiement des loyers lorsque, par suite d’un manquement du bailleur, les locaux deviennent impropres à leur destination contractuelle. Ce mécanisme, consacré à l’article 1219 du Code civil, peut être invoqué sans mise en demeure préalable.

Autre apport pratique : même en présence d’une clause résolutoire, le juge doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution avant de constater la résiliation. Le fait de ne pas avoir demandé de délais de paiement dans le mois du commandement ne rend donc pas cet argument inopérant.

En pratique, trois vérifications font souvent la différence : la réalité du manquement invoqué, son effet concret sur l’usage des locaux et la date exacte de suspension du paiement. La chronologie des faits est souvent déterminante. Une analyse précise de ces éléments sécurise la stratégie contentieuse des deux côtés.

13/05/2026

Lors d'une vente immobilière, quelles informations doivent impérativement être communiquées ?

La Cour de cassation (Cass. 3e civ. 27-11-2025 n° 23-18.439 F-D) a clarifié ce point en précisant que le montant de la taxe foncière n'est pas une information déterminante pour le consentement de l'acheteur. Selon l'article 1112-1 du Code civil, seules les informations ayant un lien direct et nécessaire avec le contrat et déterminantes pour le consentement doivent être communiquées.

Ainsi, si vous êtes acheteur, il est essentiel de vérifier par vous-même les éléments qui vous semblent essentiels avant de signer. 🤔

11/05/2026

Un bail d’habitation se termine. Un dépôt de garantie de 780 € est conservé. Après indemnisation de la bailleresse, l’assureur subrogé réclame pourtant 1 005 € aux locataires.

Le point de droit est précis : le dépôt de garantie avait vocation à couvrir les dégradations locatives. La dette invoquée par l’assureur devait donc déjà être réduite à due concurrence, au titre de la compensation de dettes connexes.

La Cour de cassation rappelle alors une règle claire : le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette. Autrement dit, la subrogation ne transmet pas plus de droits que ceux dont disposait le créancier initial.

Le résultat est concret : la somme réclamable n’était pas de 1 005 €, mais de 225 € après imputation du dépôt de garantie.

La leçon pratique est simple : avant toute demande fondée sur une subrogation, il faut vérifier les compensations possibles, l’opposabilité de la subrogation et l’étendue exacte de la créance. Si un trop-perçu a été versé, une action en répétition de l’indu peut aussi entrer en jeu.

07/05/2026

Conclusions tardives en appel : pas d’effet sur la prescription

⏳ La Cour de cassation rappelle qu’un jeu de conclusions déclaré irrecevable pour tardiveté ne peut pas interrompre la prescription. En procédure civile, le respect du calendrier reste donc décisif pour préserver une demande en paiement.

⚖️ Les juges ont été saisis dans un litige opposant des emprunteurs à leur banque à propos d’un prêt immobilier. En cause d’appel, la banque avait formé une demande reconventionnelle en paiement du solde du prêt dans des conclusions tardives, tandis que les emprunteurs opposaient la prescription de cette demande.

📌 La décision précise qu’une demande contenue dans des conclusions irrecevables ne constitue pas une “demande en justice” au sens de l’article 2241 du code civil. En pratique, une irrégularité procédurale peut donc priver une partie de l’effet interruptif de prescription et fragiliser toute sa stratégie contentieuse.

🧾 Cette solution rappelle l’importance d’un suivi rigoureux des délais et des écritures à chaque stade du dossier.

Source : Civ. 2e, 26 mars 2026, F-B, n° 23-16.729

04/05/2026

Beaucoup de contribuables pensaient qu’un choix fiscal mal calibré était définitif.

La loi de finances pour 2026 change la donne.

Une option autrefois verrouillée peut désormais être corrigée. Une évolution discrète, mais stratégique.

Source : Loi 2026-103 du 19-2-2026 art. 126, I-3°

28/04/2026

Les victimes constatent parfois qu’aucune offre d’indemnisation n’est faite dans les délais ; l’article L. 211-13 du code des assurances permet alors de majorer les intérêts au double du taux légal ⚖️

En cas d’atteinte à la personne, l’assureur doit présenter une offre dans les huit mois de l’accident, provisionnelle si la consolidation n’est pas connue, puis définitive dans les cinq mois suivant l’information sur la consolidation. La sanction est modulée : si l’offre est seulement tardive, les intérêts doublés portent sur la somme offerte jusqu’au jour de l’offre ; si l’offre est incomplète ou manifestement insuffisante, l’assiette peut être la somme allouée en justice, sous réserve de cette caractérisation.

Par un arrêt du 12 février 2026 (Civ. 2e, n° 24-17.005), la Cour de cassation juge que, pour des postes de préjudice réservés par un premier jugement, le juge saisi ultérieurement peut appliquer la pénalité à compter de la date retenue initialement, sans être lié par l’autorité de la chose jugée.

La décision rappelle l’intérêt d’une offre, au moins provisionnelle, y compris sur les postes réservés.