アクシスグローバル

15/09/2026

AIで「あなたの資産が1億円に届くのは何歳ですか？」を計算できるツールを作りました。

年齢と年収を入れるだけ。所得税・住民税・年金・健康保険を引いた「手取り」から計算するので、出てくる数字は現実的です。

登録不要、入力内容はどこにも送信されません。
みなさん使ってみてください

年齢と年収を入れるだけ。手取りから計算する、あなたが1億円に届く年齢。

01/09/2026

月額1,500万円超も！マンハッタンで超高級賃貸が急増

🏙️ニューヨーク・マンハッタンで、富裕層による高級賃貸住宅への需要が急増しています

CNBCが2026年8月31日に報じたところによると、マンハッタンの7月の家賃中央値は、過去最高となる月額5,000ドルに到達。平均家賃も前年同月比15％上昇し、6,306ドルとなりました。

💰 高級賃貸は1年間で35％上昇

特に上昇が大きいのが、市場の上位10％に当たる高級賃貸です。

平均家賃は前年から35％上昇し、月額1万7,464ドル。1平方フィート当たりの平均家賃は121ドルに達しています。

さらに、月額5万ドルを超える成約件数は前年の2倍以上、月額10万ドルを超える物件は7倍に増えたと報じられています。

最近では、チェルシーのペントハウスが月額17万7,000ドルで成約。トライベッカでは、専用プールを備えた住宅が月額17万5,000ドルで非公開募集されています。日本円で月額2,000万円を超える水準です😲

🏠 なぜ富裕層が購入せず賃貸を選ぶのか

通常、賃貸は「まだ購入できない人が選ぶ」と考えられがちです。しかし、現在のマンハッタンでは、2,000万～5,000万ドルの住宅を購入できる富裕層も、あえて賃貸を選んでいます。

主な理由は、希望条件を満たす高級売買物件が極端に少ないことです。妥協して購入せず、理想の物件が見つかるまで、家具・設備が整った高級住宅を借りています。

また、中古マンション価格が横ばい、または下落していることや、高額なセカンドハウスを対象とする新たな税負担への警戒も、賃貸を選ぶ要因として仲介会社から指摘されています。

🔑 表に出ない「非公開賃貸市場」

月額10万ドルを超える住宅の多くは、一般の不動産サイトには掲載されません。

限られた高級住宅専門の仲介会社が、富裕層の顧客へ非公開で紹介しています。所有者側も積極的に賃貸収入を必要としているわけではなく、「十分に高い家賃なら貸してもよい」という姿勢です。

💡 不動産事業者への提案

富裕層向け市場では、物件価格だけでなく、すぐに生活を始められる家具・設備、プライバシー、眺望、専用プールなどの希少性が賃料を大きく左右します。

東京でも、海外経営者や長期滞在者を対象にした家具付き高級賃貸や、一般公開しない紹介型の仲介市場には、今後さらに可能性がありそうです。

「購入できる人ほど、柔軟性のために借りる」。マンハッタンの超高級賃貸市場は、富裕層の住宅選びが変化していることを示しています📈

23/08/2026

初めての家が買えない一方、高級住宅は堅調―「K字型市場」の現実
米国の住宅市場で、購入者の経済力による二極化が鮮明になっています。

「K字型市場」とは、富裕層向け市場が上向く一方、一般所得層向け市場が下向くように、二つの層が別方向へ進む状態です。



Realtor.comが2026年8月19日に報じた最新データによると、2019年より低価格帯の住宅供給が減っているにもかかわらず、1物件当たりの閲覧数も2019年の水準を下回りました。

通常なら、手頃な住宅が少なくなれば、残った物件に購入希望者が集中するはずです。しかし実際には、高価格と住宅ローン金利に耐えられず、初めて住宅を購入する層が市場から離れ始めています。

2021年には37万ドル未満の住宅が掲載物件の50％を占め、全閲覧数の54.2％を集めていました。現在は掲載物件の42.2％、閲覧数の42.8％まで低下しています。

成約件数にも格差が表れています。2026年5月までの20万ドル未満の住宅販売は前年同期比14.4％減少しました。一方、100万～200万ドルの住宅はわずか0.6％の減少にとどまりました。

購入に必要な所得も大きく上昇しています。スターターホームを購入できる年収の目安は、2019年の約4万3,000ドルから現在は約7万8,000ドルへ上昇しました。

年収7万5,000ドルの世帯が購入できるのは、全米で売り出されている住宅の23％だけです。さらに、全米50大都市圏ではスターターホームを購入するより借りる方が安く、2026年7月時点の差は月平均858ドルとなっています。

一方、高級住宅の購入者は金利の影響を受けにくく、100万ドル超の住宅では2026年1～4月に40％以上が現金購入でした。200万ドル以上では、現金購入が過半数を占めています。

　投資家が注目すべきなのは、単に「低価格なら需要が強い」とは限らない点です。家賃、住宅ローン返済額、固定資産税、保険料を比較し、対象地域で借り手がどこまで負担できるかを確認する必要があります。

　現在の米国住宅市場は、需要と供給が健全に均衡したのではなく、買えない人が市場から退出することで数字上のバランスが生まれている面があります。

これからは住宅価格だけでなく、「誰が購入でき、誰が借り続けるのか」を見極めることが、投資判断で一段と重要になりそうです。

22/08/2026

大型取引が30％増加――高金利でも市場に資金が戻る理由

米国では高金利や世界経済の不透明感が続いていますが、商業不動産の売買市場には明確な回復の動きが見え始めました。

不動産調査会社Green Streetの集計によると、2026年上半期に成立した2,500万ドル以上の商業不動産取引は、総額1,640億ドルでした。前年同期の1,260億ドルから約30％増加しています。

500万～2,500万ドルの中規模取引も、前年同期の523億ドルから571億ドルへ9.3％増えました。特に売却側の仲介会社が関与した取引は、前年同期比39.3％増加しています。

高金利にもかかわらず取引が戻っている背景には、金融機関の融資姿勢の改善があります。Goldman Sachsが2026年第2四半期に実行した商業不動産融資は400億ドルで、前年同期比21％増加しました。

買い手の資金調達環境が少しずつ改善し、これまで様子を見ていた投資家が動き始めたと考えられます。

市場を牽引している分野の一つが、AI関連のデータセンターです。生成AIの普及に伴い、大手テクノロジー企業や金融機関が、データセンターと電力インフラへの投資を拡大しています。

一方、すべての取引が市場回復を示しているわけではありません。コロナ禍以降に稼働率が低下したオフィスや、低金利時代に組んだローンの満期を迎える物件など、経営難・借り換え難に伴う売却も取引増加の一因です。

つまり現在の米国市場では、「成長分野への積極投資」と「問題物件の整理」が同時に進んでいます。

　投資家にとっては、取引量の増加だけを見て市場全体が回復したと判断しないことが重要です。AI関連施設、物流、生活密着型商業施設などには資金が集まりやすい一方、空室の多いオフィスや多額の改修費を必要とする物件では、価格が安くても慎重な検討が必要です。

　物件を選ぶ際は、Cap Rateだけでなく、金利、LTV、DSCR、ローン満期、テナントの信用力、修繕費、売却時の出口戦略まで確認する必要があります。

　米国商業不動産は、一律に上昇する市場ではなくなりました。しかし、売主と買主の価格差が縮まり、資金が再び動き始めたことは確かです。市場の変化を見極めれば、高金利下でも魅力的な取得機会が生まれそうです。

19/08/2026

Goldman Sachsがネットリース投資会社を買収

Goldman Sachsが、米国不動産市場の中でも安定収入を重視する「ネットリース」分野へ本格的に動き出しました。

　同社は2026年8月18日、ニューヨークを拠点とする不動産投資会社LCN Capital Partnersを、最大4億1,000万ドルで買収する契約を締結したと発表しました。

買収時に約2億6,000万ドルを支払い、将来の業績などに応じて最大1億5,000万ドルを追加します。買収代金の約80％はGoldman Sachsの株式で支払われ、取引完了は2026年末までを予定しています。

　LCNは2011年設立で、セール・リースバック、ビルド・トゥ・スーツ、トリプルネットリースを専門としています。2026年6月末時点の運用資産は約30億ドル。これまで10本の投資ファンドを組成し、北米と欧州で投資してきました。

セール・リースバックとは、企業が所有する工場、物流施設、オフィスなどを投資家へ売却し、そのままテナントとして長期利用を続ける仕組みです。企業は不動産を現金化でき、投資家は長期の賃料収入を得られます。

　トリプルネットリースでは、通常の賃料に加えて、固定資産税、保険料、建物維持費の多くをテナントが負担します。そのため、物件所有者の管理負担と費用変動リスクを抑えやすいことが特徴です。

　今回の買収が示しているのは、機関投資家が単に不動産価格の値上がりを狙うのではなく、「企業の信用力を背景とした長期賃料収入」を重視していることです。

　Goldman Sachsは、保険会社、年金基金、富裕層向けに、安定した収益を生む商品を増やそうとしています。

　日本の投資家が米国のネットリース物件を検討する場合も、表面Cap Rateだけで判断するのは危険です。テナントの信用力、保証会社、残存契約期間、賃料上昇条項、中途解約条件、建物の再利用可能性を確認する必要があります。

　特に専用工場や特殊施設は、テナント退去後の再募集が難しい場合があります。「誰が借りているか」に加えて、「退去した後に誰が使えるか」という出口戦略が重要です。

　世界的な金融機関がネットリース市場へ投資基盤を広げることで、優良テナント付き物件の取得競争は今後さらに強まりそうです。

17/08/2026

空室率23.8％でも底打ちの兆し―米国ライフサイエンス不動産に変化

米国の研究所やバイオ企業向け施設「ライフサイエンス不動産」に、回復の兆しが見え始めました。

Newmarkが2026年8月13日に公表した調査によると、2026年上半期にはライフサイエンス企業18社が新規株式公開（IPO）を実施しました。資金調達環境が改善すれば、研究開発の拡大や新たな施設需要につながる可能性があります。

一方、不動産市場の現状は依然として厳しい状況です。

CBREによると、2026年第2四半期の全米ラボ・研究開発施設の空室率は過去最高の23.8％に達しました。純吸収面積もマイナス120万平方フィートとなり、2四半期連続で入居面積が減少しています。

平均募集賃料は年間1平方フィート当たり65.95ドルで、前年同期比8.1％下落。これで6四半期連続の低下となりました。特に西海岸市場で、テナントの退去や面積縮小が影響しています。

ただし、先行指標には明るい動きがあります。

バイオテクノロジー分野の研究開発雇用は2023年半ば以来の高い伸びとなり、年間ベンチャーキャピタル投資額も2022年第3四半期以来の水準まで回復しました。テナントが探しているラボ面積も、約50万平方フィート増加しています。

さらに、新規建設は今後10年間で最低水準になると予測されています。供給が減るなかで企業の資金調達と施設需要が回復すれば、現在の供給過剰が徐々に解消される可能性があります。

一方、「ライフサイエンス市場の回復」という言葉だけで物件を選ばないことです。

テナントの資金残存期間や信用力、賃貸借契約の残存期間に加え、ラボ特有の空調・電力・給排水設備、退去後の転用可能性、テナント誘致に必要な内装工事費まで確認する必要があります。

市場全体には空室が多くても、大学、研究機関、製薬会社が集積する地域の高品質な施設から先に回復する可能性があります。資金市場と雇用の改善が、実際の入居率上昇へつながるかが今後の焦点です。

16/08/2026

明日、オンラインセミナーやるので告知させてください！🙌

「AI使ってみてるけど、あんまり仕事の成果に繋がってない…」
「アイデア出しにどう使えばいいか分からない…」
って思ってる人、いませんか？💡

実は、アメリカと日本でAI活用の差がつくポイントって、技術の差じゃなくて「AIにどんな文脈（コンテクスト）を与えるか」なんだよね。

明日のセミナーでは、バージニア大学の現役学生起業家をゲストに迎えて、議事録やユーザーの声から「売れる企画」を掘り起こす具体的なAI活用術を話してもらいます！

内容めっちゃ実践的で面白いから、AIビジネス活用に興味ある人はぜひ覗いてみて！

📌 開催概要
日時：明日 8月18日（火）20:00〜21:30
場所：オンライン（Zoom）
講師：ゼイブ＆ルーク（バージニア大学・学生起業家）
進行：林 宏昌 / 長澤 大輔

よろしくお願いします。

16/08/2026

トランプ・ジュニア氏の投資会社、サンベルトで80億ドル超の開発を計画

トランプ大統領の長男、ドナルド・トランプ・ジュニア氏がパートナーを務める投資会社が、米国南部の「サンベルト」に大規模な不動産投資を行います。

BisnowとAxiosが2026年8月13日に報じたところによると、投資会社1789 Capitalは、12億ドル、1ドル160円換算で約1,920億円の不動産開発ファンドを組成しました。

このファンドが投資するプロジェクトの総事業規模は、将来的に80億ドル、約1兆2,800億円を超える見込みです。つまり、1789 Capitalが80億ドルを直接出資するという意味ではなく、借入金や共同投資家の資金などを組み合わせた開発総額とみられます。

主な投資地域は次の通りです。

フロリダ州
テキサス州
テネシー州
ジョージア州
ノースカロライナ州
サウスカロライナ州
投資対象は住宅だけではありません。住宅開発、街づくり、製造施設、データセンターなどを幅広く対象とします。

1789 Capitalは、フロリダ州の不動産会社Easton Streetと提携します。両社はすでに、ウエスト・パームビーチで地上26階建ての高級コンドミニアムを計画しています。

この計画では、各階を1戸で使用する「フルフロア住戸」と、約10,500平方フィート、約975㎡の会員制クラブが予定されています。富裕層の移住が続く南フロリダを象徴する開発です。

今回の投資戦略の背景にあるのは、コロナ禍以降に進んだ米国内の人口・企業移動です。

税負担や生活費が高いニューヨーク、カリフォルニアなどから、税制や事業環境で優位性を持つ南部の州へ、人材、企業、富が移動しています。1789 Capitalはこれを一時的な現象ではなく、米国人が「住む・働く・資産を築く場所」の構造的な変化と捉えています。

日本の投資家にとって注目すべきなのは、トランプ・ジュニア氏が関係していることだけではありません。巨額の投資資金が、住宅、製造施設、データセンターを一体的な成長分野として捉えている点です。

データセンターや先端製造工場が建設されれば、新たな雇用が生まれ、住宅、物流施設、商業施設の需要拡大につながります。一方で、大量の開発資金が特定の都市へ集中すると、住宅や物流施設が供給過剰になる可能性もあります。

したがって、「サンベルトだから将来性がある」と一括りにするのではなく、都市ごとの人口増加、雇用、建設中戸数、インフラ整備、水・電力の供給能力、保険料、固定資産税まで確認することが重要です。

また、トランプ氏一家の事業と政権との関係については、利益相反を懸念する意見も報じられています。投資案件としての収益性や成長性と、政治的な評価は分けて判断する必要があります。

今回の大型ファンドは、米国不動産の成長資金が引き続きサンベルトへ向かっていることを示しています。これから重要になるのは、「南部のどこを買うか」ではなく、実際に人口と雇用を長期的に吸収できる都市を選ぶことです。

14/08/2026

平均的な部屋を借りると年収の83％？LA・オレンジ郡の厳しい住宅事情

ロサンゼルス・オレンジ郡では、地域の平均的な賃金を得ていても、家賃の支払いが大きな負担になっています。特に低賃金の職種では、平均的なアパートを一人で借りることが極めて難しい状況です。

Orange County Registerが、2025年5月の職種別賃金と家賃を比較しました。同地域の平均的なアパート家賃は月額2,671ドル、年間では3万2,052ドルです。

最も賃金が低かった医療補助職の平均時給は19.41ドル。年間2,000時間勤務すると、税引前の年収は約3万9,000ドルです。平均的な住戸を一人で借りた場合、年間家賃は年収の約83％に相当します。

ほかの職種も厳しい状況です。

飲食・調理：時給20.69ドル、家賃は年収の77％
建物管理・メンテナンス：22.02ドル、73％
パーソナルサービス：22.40ドル、72％
農業関連：23.29ドル、69％
製造関連：25.36ドル、63％

これは税引前の平均年収と平均家賃を比べた単純計算です。実際には税金、食費、交通費、医療費なども必要なため、一人で平均的な住戸を借りることは現実的ではありません。ルームシェアや家族との同居、郊外への転居が必要になるケースも多いと考えられます。

地域全体の平均時給は37.15ドル、年収換算で約7万4,300ドルですが、それでも家賃は年収の43％です。一般的な住宅費の目安である「年収の30％以内」を満たしたのは、調査対象22職種のうち6職種だけで、該当する労働者は全体の21％にとどまりました。

一方、法律職の平均年収は約17万2,000ドルで、家賃負担率は19％。管理職は約15万4,000ドルで21％、コンピューター関連職は約12万4,000ドルで26％です。職種による住宅負担の格差が非常に大きいことが分かります。

この数字は、賃貸住宅への需要が強いことを示す一方、「家賃をさらに上げられる」という意味ではありません。入居者の支払い能力が限界に近づけば、滞納、退去、ルームシェアへの移行、内陸部への転居が増える可能性があります。

投資家がLA・オレンジ郡の賃貸住宅を検討する際は、現在の家賃だけでなく、周辺住民の所得、主要な職種、家賃滞納率、入居促進費、交通利便性を確認することが重要です。特に、比較的手頃な小型住戸やワークフォース住宅には需要が見込まれますが、入居者の所得に合った家賃設定が欠かせません。

家賃が高い市場ほど、物件価格だけでなく「そこで働く人が本当に住み続けられるか」を見る必要があります。

09/08/2026

物流施設の需要が4年ぶりの高水準―供給不足で賃料上昇へ

米国の物流不動産市場が、調整局面から本格的な回復へ向かい始めています。Eコマースだけでなく、先端製造業、データセンター、防衛産業、サプライチェーン再編が新たな需要を生み出しています。

　2026年第2四半期の米国物流施設のネット・アブソープションは6,600万平方フィート、約613万㎡となり、4年ぶりの高水準に達しました。

入居面積の増加が新規完成面積を上回ったことで、既存物流施設の需給が引き締まり始めています。Prologisは、2026年末までに空室率がさらに0.3ポイント低下すると予測しています。

■ 年間需要も新規供給を上回る見通し

Prologisは、2026年通年のネット・アブソープションを2億2,000万平方フィート、約2,044万㎡と予測しています。

これに対して、新規完成は2億500万平方フィート、約1,904万㎡の見込みです。年間では需要が供給を約1,500万平方フィート上回る計算になります。

特に10万平方フィートを超える大型物流施設は、空室率が市場全体より0.6ポイント低く、建設中の物件も限られています。大型施設の賃貸活動は2025年平均を10～15％上回っており、利便性の高い物件は不足する可能性があります。

■ 需要を支える新しい業種

Eコマースや生活必需品は引き続き物流需要の基盤ですが、新たな成長分野として次の業種が挙げられています。

先端製造業
データセンター建設関連
防衛産業
国内生産回帰や新しい国際供給網に関係する企業
地域別では、テキサス、米国南東部、中西部、サンフランシスコ・ベイエリアが特に好調です。

一方、住宅、自動車、家具、家電などの景気循環型産業は、まだ完全には回復していません。これらの業界が持ち直せば、物流需要がさらに増える可能性があります。

■ 賃料は上昇、開発は進みにくい

物流施設の賃料は、2026年第1四半期から第2四半期にかけて約0.7％上昇しました。

しかし、現在の市場賃料は、新しく同等の施設を建設するために必要な「再調達価格ベースの賃料」より約20％低いとされています。土地代、建築費、金利が高いため、賃料が上がっても新規開発の採算が合いにくい状態です。

そのため、希望条件に合う大型施設が見つからない企業の間では、自社仕様で建設するBuild-to-Suitへの関心が高まっています。

　需要が回復していても、すべての物流施設が同じように評価されるわけではありません。投資判断では、高速道路・港湾・人口集積地へのアクセス、天井高、床荷重、トラックヤード、電力容量、テナントの業種、契約期間を確認する必要があります。

特に、データセンターや先端製造業に関連する需要では、広さだけでなく電力供給と設備対応力が重要になります。

米国物流市場は、供給過剰から物件不足へ転換しつつあります。今後は、単なる倉庫ではなく、立地・電力・建物機能を備えた施設の価値が一段と高まると考えられます。