06/06/2026
コスト高騰時代を生き抜く！手元の現金を奪う「デッドクロス」の正体と財務・管理戦略
「黒字なのにお金が残らない…」
その原因、“デッドクロス”かもしれません。
ここ最近、オーナー様と話していて本当に増えた相談があります。
それが「家賃は入っている」「帳簿上も黒字」なのに、なぜかお金が残らない。
という話です。
しかも最近は
・修繕費の高騰
・設備価格の上昇
・人件費上昇
・金利上昇リスク
これらが一気に重なっています。
つまり今は、“なんとなく経営” が一番危険な時代です。
その中で、今後かなり重要になるのが「デッドクロス」という考え方です。
■ デッドクロスとは何か？
難しく聞こえますが、現場的にはシンプルです。
簡単に言うと「税金だけ増えて、現金が減る状態」です。
なぜそんなことが起きるのか？
賃貸経営では、建物価格を毎年少しずつ経費化する「減価償却」という考え方があります。
購入当初は、この減価償却費が大きいので税金が圧縮されやすい。
つまり最初は “利益が少なく見える”状態です。
ところが数年経つと
・減価償却が減る
・ローン返済は続く
・修繕費は増える
すると何が起きるか。
帳簿上の利益だけ増える
つまり税金が増える
でも実際にはローン返済で現金は減っている
このズレがデッドクロスです。
■ 一番危険なのは「黒字倒産型」
これ、怖いのは赤字ではなく“黒字”で起きることです。
数字だけ見ると利益が出ている。
でも実際は
・納税
・返済
・修繕
で現金が消える。
結果「利益出てるのに苦しい」という状態になります。
最近は特に築年数が進んだ物件でこの相談が増えています。
■ 「修繕すれば経費になる」は危険
ここも誤解が多い部分です。
よくあるのが「大規模修繕して経費を作ろう」という考え。
もちろん間違いではありません。
ただし注意点があります。
修繕には2種類ある
税務上は
① 修繕費
② 資本的支出
に分かれます。
例えば
・外壁
・防水
・大規模修繕
これらは内容次第で“資産価値を上げた”と判断される場合があります。
するとどうなるか。
その年に全部経費化できない
つまり
現金は一気に出る
でも経費は少しずつ
という状態になります。
ここ、かなり重要です。
■ 金子的には「後手修繕」が一番危険
私は現場でよく思います。
結局、一番苦しくなるのは「壊れてから考える経営」です。
・空室が増えてから動く
・雨漏りしてから直す
・配管詰まってから慌てる
この流れは最終的に全部高くつきます。
■ 実際に強いオーナー様は何をしているのか？
ここが大事です。
利益を残しているオーナー様は派手なことをしていません。
代わりに
① 先に数字を見ている
・減価償却の残年数
・返済予定
・修繕タイミング
これを先に整理しています。
つまり「苦しくなる前に動く」んです。
② 修繕を“経営”として見ている
ただ直すのではなく
・どこまで修繕費にできるか
・優先順位はどこか
・家賃維持に必要か
ここを考えています。
③ 管理会社を“使っている”
ここも重要です。
管理会社を「家賃回収係」としてしか見ていないと正直もったいない。
本当に大事なのは「今後どこで苦しくなるか」を一緒に見れるかです。
■ 今後は“感覚経営”が一番危険
昔は何となくでも回りました。
でも今は違います。
・物価上昇
・修繕費上昇
・空室競争
・金利変動
全部が重なっています。
だからこそ必要なのは「物件の健康診断」です。
■ 金子的な結論
賃貸経営って、結局最後は「どれだけ現金を残せるか」です。
売上ではありません。
表面利回りでもありません。
“最後に残るお金”ここです。
だから私は「黒字かどうか」より「キャッシュが残るか」を見ます。
■ 最後に
デッドクロスは、ある日突然起きるわけではありません。
実はかなり前から兆候が出ています。
だからこそ大事なのは “問題化する前に整理すること”です。
・減価償却
・ローン残高
・修繕計画
・家賃推移
この4つを並べるだけでも、見える景色はかなり変わります。
もし今、「なんとなく利益は出ているけど不安」そう感じているなら、
一度しっかり整理してみるタイミングかもしれません。
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