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Odin不動産売却ch 不動産売買キャリア26年、国家資格「宅建士」取得。

Odin不動産売却チャンネル｜大阪の不動産売却専門

大阪市・大阪府の不動産売却を専門とする Odin不動産売買株式会社 です。
当ページでは、売主様が 「高く・早く・安全に売却するための具体的な専門知識」 を発信しています。

運営者は、
西 恭平｜不動産アナリスト
大阪市・東大阪・北摂・阪神間を中心に多数の売却相談を受けています。

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大阪の不動産売却は、Odin不動産売買にお任せください。

13/09/2026

【家を売る前に必見】不動産会社との契約で主導権を失う？媒介契約の注意点

家を売るために不動産会社と媒介契約を結ぶとき、契約の種類によって売主さんの自由度や、その後の売却活動が大きく変わることをご存じでしょうか？

「大手の不動産会社だから安心」
「言われた契約書にサインしておけば大丈夫」

そう思って契約した後に、後悔する方もいます。

今回の動画では、不動産売却のプロの視点から、媒介契約の3つの種類と、注意すべき「囲い込み」の仕組みについてわかりやすく解説します。

この動画でわかること
・一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の違い
・専属専任媒介契約で注意すべきポイント
・知人や親戚が購入したいと言ってきた場合の注意点
・不動産会社による「囲い込み」とは何か
・レインズへの登録と売主さんが確認できる取引状況
・媒介契約を結ぶ前に確認しておきたい3つのこと

不動産の売却は、契約書にサインをする前の会社選びと契約内容の確認が重要です。

これから実家や不動産を売却しようと考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。

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⏱️ 目次
00:00 家を売る前に知っておきたいこと
00:36 自己紹介
01:11 媒介契約3種類の違い
02:03 専属専任媒介契約の注意点
02:48 囲い込みとは？
03:50 囲い込みで売却価格が下がる可能性
04:06 2025年2月からの制度変更
04:58 契約前にできる3つの対策
06:20 まとめ

#ハッシュタグ
#不動産売却 #媒介契約 #囲い込み #不動産売却の注意点 #実家売却 #相続不動産 #レインズ #専任媒介 #専属専任媒介 #大阪不動産

「たどり着けない寺」と呼ばれる理由 ― 八代龍王 神感寺にて、お預かりした物件のご成約を祈願してまいりました先日、大阪府東大阪市・生駒山の中腹にございます 八代龍王 神感寺（はちだいりゅうおう しんかんじ） に参拝してまいりました。目的は一...
13/09/2026

「たどり着けない寺」と呼ばれる理由 ― 八代龍王 神感寺にて、お預かりした物件のご成約を祈願してまいりました

先日、大阪府東大阪市・生駒山の中腹にございます 八代龍王 神感寺（はちだいりゅうおう しんかんじ） に参拝してまいりました。

目的は一つ。 弊社 ODIN不動産が媒介としてお預かりし、現在販売させていただいている物件が、売主様・買主様の双方にとって良いかたちでご成約に至りますように——そのご祈願です。

不動産は、どれだけ準備を尽くしても最後は「ご縁」に左右される仕事です。だからこそ、人事を尽くしたうえで、あらためて手を合わせに行ってまいりました。

今回は、この神感寺というお寺がどのような場所なのか、そしてなぜ不動産に携わる者にとって縁の深いお寺と言えるのかを、写真とともにご紹介させていただきます。

奈良時代創建。焼失と再興を経た「神を感じる寺」

正式には 光明山 神感寺。真言宗醍醐派、両部神道の流れを汲むお寺です。

その歴史は古く、創建は奈良時代にまでさかのぼります。鎌倉時代の文永年間には隆盛を極めましたが、南北朝時代には南朝方の城塞として使われ、四條畷の合戦で焼失してしまいました。

転機は昭和元年。初代・岩佐亮教師が、八大龍王神からの託宣を受けます。「寺が焼け、僧が三角護摩を焚いている」光景を見せられ、その僧から「神感寺を宜しく頼む」と無言で伝えられた——という伝承が残されています。

これを受けて昭和10年に現在地へ遷宮。昭和26年からは 「八代龍王 神を感じる寺」 という意義を掲げ、今日の寺号となりました。

ご祭神は 八代龍王大神。本地仏を宇賀耶得如意宝珠王如来とし、弁財天・観音菩薩・大黒天を変化神として祀ります。

続きはこちら
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06/09/2026

【売り急ぐ人へ】賃貸マンションを"仲介で業者"に売るのは待って｜安い上に手数料まで払う二重の損

賃貸マンションを早く売りたいとき、「仲介会社を通して不動産業者に売る」——これは、二重に損をしている可能性があります。

物件を買う不動産業者は、それをリフォームして再販（転売）し、利益を出します。だから買取価格は、仲介で普通に売れる価格の7〜9割程度が目安で、そこに業者の利益（約10〜30%）が乗ります。つまり、そもそも安く買われます。

その上、仲介が間に入ると、あなたは仲介手数料（上限＝売買価格の3%＋6万円＋税）も払う。安く買われた上に、手数料まで引かれる。これが“二重の損”です。

この動画では、その構造と、損をしない売り方（仲介を挟まない「直接買取」、さらに資金力のあるセミプロ投資家への「直接入札」）を、直接買取専門の立場から、正直に解説します。

※「時間をかけてでも1円でも高く」という方には、仲介（エンドのお客様へ売る）が向いています。買取は価格が低めになりやすい代わりに、スピードと確実性、手数料ゼロが強みです。一般的な情報提供であり、最終判断はご自身で、個別は専門家・宅建業者へご相談ください。

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▼ 目次（実尺・等倍版 4:34）
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00:00 仲介で“業者”に売ると、二重に損？
00:33 今日の3つ
01:02 ① なぜ業者に売ると安くなるのか（転売の仕組み）
01:36 ② その上に乗る、仲介手数料（3,000万〜1億の例）
02:13 ③ 損しない「直接取引」＝直接買取・セミプロ入札
02:57 保存版・3つの売り方（正直版）
03:34 まとめチェックリスト
04:01 無料査定のご案内＋次回予告

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🟢 直接買取＆セミプロ直接入札の「無料査定」
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物件の所在・戸数・今の家賃・築年数をお送りください。
直接買取の価格と、セミプロ入札での見込みを、無料でお出しします。
仲介手数料は一切かかりません。最短48時間〜、100%現金でのお支払いにも対応。
「早く・確実に・手数料なしで」売りたい方は、お気軽にどうぞ。

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▶ あわせて見たい関連動画
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【一棟オーナー】収益物件は“持ちすぎ”が損？減価償却の出口と売り時｜デッドクロス・5年の壁
https://youtu.be/y86uyqiPiuE

【一棟オーナー必見】一番高い査定額の会社が、一番危ない｜収益物件「一括査定」の本当の仕組み
https://youtu.be/2JB9HaP13i4

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#不動産買取 #賃貸マンション売却 #仲介手数料 #収益物件 #一棟マンション #直接買取 #不動産投資 #大家 #賃貸経営 #不動産売却 #関西不動産買取センター

05/09/2026

【相続した実家】放置すると大損！？空き家の3000万円特別控除と「期限」の罠をプロが解説

【相続した実家、まだ空き家のままにしていませんか？】

「いつか売れればいい」

そう思っていると、最大3,000万円の税金の差が生まれる可能性があります。

今回の動画では、相続した空き家を売却するときに利用できる「空き家の3,000万円特別控除」について、宅建士がわかりやすく解説します。

特に重要なのが「期限」です。

相続が発生した日から単純に「3年以内」ではありません。

「相続が開始した日から3年を経過する日の属する年の12月31日」までに売却する必要があります。

さらに、建物の築年数や耐震性、亡くなった方の居住状況など、いくつもの適用要件があります。

知らないまま実家を放置してしまうと、せっかく利用できた3,000万円控除が使えなくなり、手取り額が大きく変わる可能性があります。

■ この動画でわかること

・相続した空き家の「3,000万円控除」とは？
・最大3,000万円の特別控除が使えるケース
・相続人が3人以上の場合の控除額
・知らないと危険な「売却期限」
・昭和56年5月31日以前に建築された建物が対象となる理由
・耐震性がない古い家を売却する場合の注意点
・亡くなった方が一人で住んでいたことが条件になる理由
・老人ホームに入居していた場合の取り扱い
・マンションが原則対象外となる理由
・よくある失敗事例
・相続後に今すぐやっておきたい3つのこと
・小規模宅地等の特例との併用について

■ こんな方は必見です

・親から実家を相続した方
・相続した実家が現在空き家になっている方
・将来的に実家を売却する予定の方
・空き家をそのまま放置している方
・相続した不動産の税金が気になる方
・3,000万円控除が使えるか知りたい方

相続した実家は、「いつか売ればいい」と考えるのではなく、まず相続が発生した日と売却期限を確認しておくことが大切です。

また、建物の築年数や耐震性などによっても対応が変わります。

※税制や特例の適用については個別の事情によって異なる場合があります。実際に制度を利用する際は、税理士などの専門家にご確認ください。

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【ODIN不動産売買】大切なご縁を星に結ぶ。売却物件の「安全祈願」に行ってまいりました私たちは先日、大阪府交野市にある格式高い「星田妙見宮（ほしだみょうけんぐう）」へ足を運びました。目的はひとつ。今、ODIN不動産売買にお任せいただいている...
30/08/2026

【ODIN不動産売買】大切なご縁を星に結ぶ。売却物件の「安全祈願」に行ってまいりました

私たちは先日、大阪府交野市にある格式高い「星田妙見宮（ほしだみょうけんぐう）」へ足を運びました。
目的はひとつ。

今、ODIN不動産売買にお任せいただいている、そしてこれからご縁をいただくすべての大切な売却物件の「早期成約」と「良縁祈願」を行うためです。

不動産売買は、人生の中でも非常に大きなターニングポイント。だからこそ、私たちはただ物件をネットに掲載して待つような、ありふれた仲介はいたしません。

星田妙見宮は、平安時代に弘法大師（空海）が修行されたことでも知られ、北極星を神格化した「妙見様」を祀る、全国屈指の星の聖地です。
「運命の星を司る神様」が鎮座するこの神聖な場所で、一軒一軒、一社一社の物件資料を手にし、良き買主様との素晴らしいご縁結びを祈念してまいりました。

境内には、かつて星が落ちたと伝えられるご神体（巨石）があり、非常に強いパワーと歴史を感じさせます。私たちがここまで徹底して行うのには理由があります。

それは、「不動産売買は、人と人、そして未来の暮らしを結ぶ神聖なドラマである」と信じているからです。

「どこに売却を頼んでも一緒だと思っていませんか？」

もし、大切なご資産をただの「物件のひとつ」として扱われていたら……それはとても悲しいことです。

ODIN不動産売買では、売主様の大切な思い出が詰まったご資産を、まるで自分たちのことのように大切に扱い、最高の形でバトンタッチするための「演出」と「誠意」を惜しみません。

星田妙見宮の境内から見下ろすこの美しい街並みのように、売主様の未来が明るく開けるよう、私たちはこれからも「ここまでやるか」と言っていただける独自のホスピタリティを追求し続けます。

「うちの物件も、こんなふうに大切に扱ってほしい」

「安心してお任せできるパートナーに出会いたい」

そう感じていただけましたら、ぜひ一度、ODIN不動産売買にご相談ください。あなたの不動産売却という大切な航海を、私たちが最高の道標となってサポートいたします。

【会社情報】
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29/08/2026

最新の公表データ（令和6年度分）で、
全国の自治体の94%で固定資産税の
税額修正（計算ミスの訂正）が
起きていたことが分かりました。

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固定資産税は役所が一方的に計算する
税金なので、間違っていても
そのまま請求が来ます。
しかも、取られすぎたお金の還付は
原則5年で時効。
気づかなければ戻ってきません。

この動画では、
・なぜ役所の計算ミスが多発するのか
・実際にあった「家を失った」事例
・納税通知書を5分で確認する3つの方法
を宅建士が分かりやすく解説します。

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【目次】
00:00 あなたの固定資産税は合っているか
00:33 最新データ 94%の自治体で税額修正
01:24 「役所だから正しい」は誤解
01:58 よくある課税ミス3つ
02:32 なぜミスが起きるのか
03:05 還付は5年で時効という理不尽
03:39 実例 27年間の誤課税で自宅を失った夫婦
04:23 納税通知書チェック3つ
05:10 相続した不動産は特に注意

【出典・参考】
・総務省「固定資産税及び都市計画税に係る
　税額修正の状況調査」
・令和6年度分の調査結果に関する報道
　（NHK・2026年4月）
・埼玉県内の誤課税事例に関する各種報道

【免責事項】
本動画は一般的な情報の提供を目的と
したものです。
個別の税額・還付の可否・返還期間は
自治体により異なります。
必ずお住まいの自治体（資産税担当）
または税理士にご確認ください。
内容は制作時点の情報であり、
結果を保証するものではありません。

#固定資産税 #課税ミス #払いすぎ
#納税通知書 #相続 #不動産売却
#宅建士

24/08/2026

【2026年4月から義務化】実家を相続した人は要注意！住所・氏名の変更登記を忘れると過料5万円以下の対象に

実家を相続して、無事に自分名義へ変更したから「これで登記は大丈夫」と思っていませんか？

実は、相続登記が終わった後でも注意が必要です。

2026年4月1日から、不動産の登記名義人について、住所や氏名に変更があった場合の変更登記が義務化されました。

正当な理由なく変更登記を怠ると、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。

特に、

・実家を相続した後に引っ越した
・結婚や離婚で名字が変わった
・相続した実家には住まず、別の場所で暮らしている
・相続登記は済ませたが、その後の住所変更は何もしていない
・相続した実家を空き家のまま所有している

という方は、一度ご自身の登記情報を確認してみることをおすすめします。

■この動画でわかること

・2026年4月から始まった住所・氏名変更登記の義務化とは
・相続登記の義務化との違い
・なぜ変更登記を見落としやすいのか
・変更登記を怠った場合の過料について
・引っ越しや結婚による名字変更も対象になる理由
・法務局の職権による変更登記について
・自分でできる登記情報の確認方法
・変更から2年以内という期限について
・司法書士に依頼する場合と自分で申請する場合
・相続した実家を空き家にしている方が注意すべきポイント

■今すぐ確認してほしい3つのステップ

STEP1
法務局で登記簿謄本などを取得し、登記上の住所・氏名を確認する。

STEP2
現在の住所・氏名と一致しているか確認する。
一致していない場合は、変更が生じた時期を確認する。

STEP3
必要に応じて変更登記を申請する。
司法書士に依頼することもできますし、必要書類が揃っていればご自身で申請することも可能です。

相続した実家は、普段住んでいないからこそ登記情報の確認を忘れがちです。

将来的に売却や活用を考えたときに、登記情報の不一致が手続きの妨げになる可能性もあります。

「相続登記は終わったから大丈夫」と思っている方こそ、この機会に一度確認してみてください。

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■相続した不動産・実家の売却についてご相談ください

相続した実家の売却、空き家の処分、相続不動産の査定など、不動産売却に関するご相談を承っています。

「売るべきか、そのまま持っておくべきか分からない」
「相続した実家が遠方にある」
「空き家になっていて管理できない」
「相続登記後の売却について相談したい」

このような方もお気軽にご相談ください。

▼ 不動産売却についてのお問い合わせ
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※本動画は一般的な制度・手続きについて解説したものであり、個別の法律・税務・登記手続きについての助言を行うものではありません。具体的な手続きについては、法務局・司法書士等の専門家へご確認ください。

#相続登記 #住所変更登記 #変更登記 #不動産登記 #相続

09/08/2026

【不動産売却の裏側】この一言を聞くだけで数百万円変わる？媒介契約前に絶対確認すべきこと

この一言を聞くだけで、あなたの家の売却価格が数百万円変わるかもしれません。
不動産会社と媒介契約を結ぶ前に、必ず確認してほしい質問があります。

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それは、
「他社が私の物件を広告してもOKですか？」
という一言です。

この質問に対して、
「うちだけで大丈夫です」
「他社に広告してもらう必要はありません」
と言う会社には注意が必要です。

なぜなら、不動産業界には「囲い込み」と呼ばれる問題が存在するからです。

売主様の目的は、
1円でも高く、納得できる価格で売却すること。

しかし、不動産会社によっては、
・早く契約を決めたい
・両手仲介で利益を増やしたい
・他社に買主を取られたくない

という会社側の事情が優先されるケースがあります。

今回の動画では、宅建士が不動産売却の現場で起きている、
・囲い込みとは何なのか
・なぜ売主が損をする可能性があるのか
・レインズ登録だけでは防げない問題
・「隠れ囲い込み」の見抜き方
・媒介契約前に聞くべき5つの質問
について、詳しく解説します。

▼この動画で分かること
✅ 不動産会社が本当に考えていること
✅ 両手仲介と片手仲介の違い
✅ 囲い込みが売却価格に与える影響
✅ 他社広告を許可する重要性
✅ 任せてはいけない会社の見分け方

大切な不動産売却で失敗しないためには、営業マンの人柄だけではなく、売却活動の仕組みを見ることが重要です。

これから家を売却する方、現在不動産会社と媒介契約を結んでいる方は、ぜひ最後までご覧ください。
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関連動画
▶国が相続土地を「9割引き」で売り出す? 何が本当で何が誤解か｜相続の前に知る話
https://youtu.be/W0tmvap03Ec

▶ 【55歳からの住み替え】戸建てを売る前に見て｜税金を“ゼロ”にする方法と、数百万円損する落とし穴【宅建士】
https://youtu.be/ORoz2s46aDM

▶ 【2026年後半】金利が上がると、あなたの家は“安くしか売れない”？売り時の考え方【宅建士】
https://youtu.be/vciL7n2ppbw

▶ 相続した実家、“2026年末”が期限かも｜知らないと約600万円損する「3000万円控除」の落とし穴【宅建士】
https://youtu.be/ifJIaUitGQk

#不動産売却
#媒介契約
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#宅建士
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09/08/2026

相続した実家を放置すると毎年損します｜空き家をそのままにしてはいけない5つの理由

「まだ売るか決めていない…」
「家族で話し合いが終わっていない…」
「思い出があるから手放せない…」
このような理由で、相続した実家を空き家のまま放置していませんか？

実は、誰も住んでいない家でも、所有しているだけで毎年お金がかかります。

さらに時間が経つほど、修繕費の増加や売却の難しさ、税金の優遇制度を利用できなくなるリスクもあります。

今回の動画では、宅建士が
「相続した実家を放置すると損をする5つの理由」
について、わかりやすく解説します。

▼この動画でわかること
・空き家でも固定資産税がかかる理由
・放置すると修繕費が高額になる可能性
・近隣トラブルにつながるケース
・時間が経つほど売却しにくくなる理由
・相続空き家の特例を逃すリスク
・売る・貸す・住む・残すを判断する前に確認すべきこと

相続した実家は、思い出がある大切な財産だからこそ、感情だけで判断するのではなく、現在の価値や選択肢を整理することが大切です。
「自分の場合はどうしたらいいのか分からない」
「相続した家の価値だけでも知りたい」
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【関連動画】

▶今すぐ家を売るべき？最新データでわかった「売り時」の真実を宅建士が解説
https://youtu.be/Bakvx6-FAPI

▶ 【知らないと900万円損】昭和・バブル期の不動産売却で絶対に知るべき「取得費」の真実
https://youtu.be/_KRGDOjAPPY

▶ 【2026年 路線価】相続した不動産を持ち続けると損します｜相続税が増える仕組みと今すぐ確認すべきこと
https://youtu.be/xTWpvnGY6zU

▶ 【親の口座が凍結されたら？】葬儀代はどうする？預金を引き出すと相続放棄できなくなる？プロが徹底解説
https://youtu.be/Inzk8DuMuW4

#相続した実家
#空き家問題
#不動産売却
#相続不動産
#空き家対策
#宅建士
#大阪不動産売却

24/07/2026

今すぐ家を売るべき？最新データでわかった「売り時」の真実を宅建士が解説

家を売ろうか迷っている方へ。
「今は売り時」と聞くけれど、
本当に今売った方がいいのでしょうか？
今回は、リクルートSUUMOの最新調査や現在の不動産市場をもとに、

・なぜ今が売り時と言われているのか
・売るべき人、まだ売らなくてもいい人
・高く売れても損をする落とし穴

について、不動産売却専門会社が分かりやすく解説しています。
売却を急かす動画ではありません。

大切なのは、
「今の家の価値を知ること」
売るかどうかは、そのあとで決めても遅くありません。
ぜひ最後までご覧ください。

━━━━━━━━━━━━━━━
▼この動画で分かること
✅ 今が売り時と言われる3つの理由
✅ 売却価格が高くなっている背景
✅ 売るべき人・まだ売らなくていい人
✅ 売却前に知っておくべき税金の注意点
━━━━━━━━━━━━━━━
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住所

大阪市城東区諏訪4-10-2 OFFICE KOUKIビル201号
Osaka, Osaka
536-0021

営業時間

月曜日 09:00 - 19:00
火曜日 09:00 - 19:00
木曜日 09:00 - 19:00
金曜日 09:00 - 19:00
土曜日 09:00 - 19:00
日曜日 09:00 - 19:00

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