28/08/2021
８月２１日（土）「第１０９回懇談会」が開催されました。
開会の挨拶と参加者のご紹介
今回の懇談会は、交通至便な中央区本町の貸会議室をお借りして懇談会と茶話会を行いました。
いつもの様に、組合長の挨拶と参加者のご紹介で懇談会が始まりました。
コロナ感染予防の為、参加人数を制限して、本日は２１名で行われました。
報告事項
1 前回は、国土交通省の事故物件の告知ガイドライン案をご報告いたしましたが、同じく国土交通省から、その後の指針に「残置物の処理等に関するモデル契約条項」が発表されましたので、概略をご報告します。
下記は、国交省の「残置物の処理等に関するモデル契約条項」サイト
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/housejutakukentiku_house_tk3_000101.html
2 当会員のKさんのマンションが、７月１４日の大雨で多くのお部屋で雨漏りが発生しました。
雨漏りの被害程度や原因、入居者への対応、復旧などについて、ご報告します。
3 当会員のFさんのご厚意で、生駒市本町の築古アパートをリノベーションした。
見学会を８月２８日開催します。
なかなか見ることの出来ない1棟アパートのリノベーション、この機会に是非ご参加され、今後の賃貸経営にお役に立下さい。
4 賃貸フェアー２０２１in大阪が、１０月１４日（木）～１５日（金）インテックス大阪で開催予定です。
最終決定しましたら、恒例の当会の情報交換会を開催予定です。９月中旬頃にご案内いたします。
5 大阪大学人間科学部４年のMさんから、卒業研究に関わる調査の協力依頼がありまた。
6 新規入会者のご紹介
〇堺市のY様
〇松原市のT様
〇神戸市のK様
本日の懇談会内容
○ 新会員の紹介 松原市のT様
〇 第一部：「住宅困窮者の仲介、住宅セーフティーネット」について（一社）KMガーディアンズ 川口智恵様 濱崎信子様
○ 第二部：「私の賃貸経営」について：当会役員 K様
★★「おおや倶楽部」第１０９回懇談会 参加レポート★紙面の都合で内容一部割愛しました★★
第一部
住宅困窮者の仲介、住宅セーフティーネットについて
（一社）KMガーディアンズ 川口智恵様 濱崎信子様
〈主な事例〉
1 ２００坪の工場を空いたままにして「固定資産税を払うのがしんどい」と相談を受け、「サービス付き高齢者向け住宅」の建設・事業者の斡旋・賃貸契約までサポートされる。
2 コロナ禍初期の頃、働く事の出来ない若者達に「スケートボード」ショップの開業を提案。
家主に理解を得て、1年間賃料を2/3に交渉し、現在も順調に頑張っている24歳の若者3人の姿が、若い子達の目標になりつつあるようです。
この様に地域の為になればと思い、高齢者問題を勉強していたところ、住宅弱者の問題にも取り組むようになられます。
●住宅弱者の問題解決に向けて
〇子育て世代（ひとり親・多子世帯）
主な特徴：生活が困窮している・騒がしい
拒否理由：賃料遅延・入居ルールを守らない他
〇高齢者
主な特徴：介護が必要になってくる・認知症発症リスク・身寄りがなく保証人が無い
拒否理由：認知症により徘徊や火事を起こすのでは・病気により倒れられると面倒他
〇住む所が無い為の影響
就職が出来ない→収入が無い→居住地のサービスや支援が受けられない→孤独になる→心身とも健康で無くなる→社会から孤立する。
病気による死亡リスクが高くなり、教育の機会が無くなる。自殺や薬物依存など影響が大きい。
住む所が有り、仕事につければ、人と話が出来、心身共に健康になり、社会から孤立しなくなる。
そこで、高齢者が安心して住む事が出来る環境を考え、（一社）KMガーディアンズを設立した。
●単身の高齢者が安心して住める契約が出来る「暮らしの安心契約」を作成しました。
高齢単身者が亡くなった時（賃借権と動産の贈与）→KMガーディアンズ（賃借権の解約・動産の処分）
→大家さんはスピーディーに次の入居者募集が出来る。
〇目的：賃貸契約期間中の賃借人（高齢者）甲の死亡、徘徊により２か月以上甲と連絡が取れなくなった場合に、相続人不明状態での、甲の財産である賃貸物件内の動産（現金を除く）の処分が出来ない問題、並びに賃貸借契約が解除できない問題を解消します。
〇委託業務の内容；１賃借権の無償贈与に関し、賃借人の承諾を得る業務。
２その他目的を達成するために必要な一切の業務。
〇報酬：３５０００円（税別）
貸主様へのアドバイス：賃貸借契約は「定期借家契約」をお勧めします。
また「遺品整理費用付き家財保険」「家賃保証」の加入をお願いします。
〇高齢者の継続したサービスとして「みまもりくん」身元保証サービスを始められました。
入院時の身元保証や死後事務委任他、高齢者が安心して日常生活を送れるように様々なサービスがございます。
大家の方々にはこのような状況を少しでも理解して頂き先入観を持たずに、個人を見てあげてください。
このような方々が安心して住める「家」信頼できる「人」やりがいある「仕事」に出会えますようにと、思いながらサポートしていきます。と述べられました。
●居住支援と住宅セーフティーネット制度：居住支援とは住宅確保要配慮者に賃貸住宅を提供しサポートする事。住宅の確保に困難を抱える人々は賃貸人の不安などで入居拒否されがちです。
業務提携や専門職との連携や、補助金の活用で大家の不安を解消し、空室改善にもなります。
●住宅セーフティーネット制度：登録の窓口は都道府県、大阪市と堺市は市が窓口となります。
登録すると、登録された物件に関して一般の方も気軽に検索でき、各市町村や福祉の窓口で色々な相談が受けれます。また住む所が見つからない時、このネット検索をして物件を紹介してくれ、居住支援団体が多方面にわたってサポートしてくれます。
また不動産関係団体も家賃債務保証や各種損害保険を取り扱い、大家のリスク軽減のサポートをしてくれます。
国地方公共団体等は専用住宅の改修費補助や家賃低廉化の補助、生活保護受給者の代理納付も取り扱いがあります。
●住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度：セーフティーネット住宅の登録は、
「登録住宅」か「専用住宅」かを選択できる。（1戸から登録可能）
登録住宅 住宅確保要配慮者の入居を拒まない住宅として登録。住宅確保要配慮者以外の入居も可能で、メリットとしては①専用ウェブサイトに掲載され、賃貸住宅を探している人に広く周知されます。
②居住支援法人や居住支援協議会により、円滑な入居のサポートや入居中の見守りサービス等受けられます。
③登録住宅の資金融資で、住宅金融支援機構の融資が利用可能。
専用住宅 住宅確保要配慮者の専用住宅として登録。メリットとしては①改修費への補助（国による直接補助/工事費の1/3上限50万/1戸）地方公共団体を通じた補助/国と自治体合わせて工事費の2/3上限100万/1戸）
②家賃の低廉化/家賃債務保証低廉化への補助（地方公共団体を通じた補助のみ）入居者は貸主等が選択した属性の要配慮者に限定「高齢者専用住宅」「外国人専用住宅」
など。
※セーフティーネット住宅として登録する際は、その構造、規模などについて一定の基準に適合が必要、床面積が一定規模以上・耐震性など、賃料が近傍同種の賃料と均衡を失しない事など。
●住宅セーフティーネット制度メリットとデメリット（まとめ）
１メリット（賃貸人）
1 住宅確保要配慮者を対象に絞ることで専用ホームページに掲載され、一般的な賃貸物件のサイトとの差別化が出来る
2 居住支援協議会に参画する居住支援団体、不動産関係団体や地方公共団体などのネットワークが築け、入居者の紹介がある
3 低額所得者の入居を受け入れる場合、市場家賃より減額した分を自治体が認めた場合に、その減額分が補助される。
4 セーフティーネットに登録することで、国や地方公共団体から改修工事の1部が補助される専用住宅として登録された住宅のみ
5 支援機構によるリフォーム融資が受けられる。
２メリット（入居者）
①連帯保証人がいない場合に、保証会社や居住支援法人のサービスを利用できる場合がある
②生活保護受給者で家賃滞納の恐れがある場合等に、地方公共団体から直接賃貸人に支払う代理納付を申請できる
③福祉や住いの相談窓口で一定のサービスが利用できる
④低額所得者の場合は、家賃の一部が免除になることがある
３デメリット
①登録するには、数種類の書類が必要になり、手間がかかる
②建物には一定の基準に適合が必要（容積率や建蔽率オーバー）
③改修工事など補助金を受け取ると、10年を経過するまで要配慮者の専用住宅の登録をやめられない
④住宅確保要配慮者の入居を拒めない（但し、属性は選択できる）（専用住宅は要配慮者以外入居不可）
⑤入居者の属性に応じた対策が必要になる（バリアフリー他）
※ サポート機関など
・Osakaあんしん住まい推進協議会：家主がかかえる不安や問題の解決サポート、入居支援相談
・大阪府住宅街づくり部居住企画課（住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給促進）
スマートウェルネス住宅推進事業室（国土交通省）：住宅確保要配慮者専用住宅改修補助
・セーフティーネット住宅情報システム：住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅の検索、閲覧
・（一社）日本少額短期保健協会：加盟会社一覧（入居者孤独死保険などの取り扱いあり）
・国土交通省住宅局安心居住推進課：家賃債務保証業登録会社一覧
・民間見守りサービス：定期的な見守りや緊急時の対応など（月額980円～8000円程度、プラン多彩）
見守り付き賃貸住宅で賃貸募集が出来る
・地域の様々な福祉サービスの相談：コミュニティーソーシャルワーカー などがあります。
参考
①大阪市「子育て世帯向け民間賃貸住宅改修補助」：要件に適合すれば補助対象工事費の1/3、1戸当たり75万が上限で補助される。
②組合長が本日の報告事項で述べられた、「残置物の処理に関するモデル契約条項」について。
賃貸人は賃借人の死後に賃貸借契約を解除する代理権は授与されているが、残置物の処理については実際大家さんが荷物を引き受けざるを得ないケースが多い。
賃借人死亡から3か月経過後に廃棄するかしないかに分けなければならず、換価することが出来る残置物については、換価する。
大家にとっては、ややこしい・めんどくさい。
そこで（一社）KMガーディアンズでは、以前から「暮らしの安心契約」でより安心で、合法的により履行を簡略していただくサポートをしてます。
住宅セーフティーネット制度が利用できない場合でも居住支援をお願いしたい。誰もが孤立しない社会づくりに大家さんの力が必要です。受け入れ困難と思われる大家さんも広報誌に目を通して、イベントなどにふらっとよって頂きコミュニケーションをとっておくと、住宅セーフティーネットのサービスに関係なく、行政の見守りやサービスが受けられる機会があるので、皆さん考えてくだ
さいと締めくくられました。
質疑応答は活発に行われました。長年大家業をやっていると、築古物件の空室問題、単身高齢者の問題は避けては通れません。「暮らしの安心契約」や「みまもりくん」は大家にも大きい安心安全強い味方になると考えます。
第二部
私の賃貸経営：Ｋ役員
組合長の古くからのご友人で工場経営と賃貸業を兼業しておられます。相続された物件が多数あるので、昔の話から最近の建替えのお話迄を伺いました。自宅と工場は鶴橋にあり、今回は八尾市河内山本のお話です。
昭和30年頃 布施の長屋の家賃集金に母に連れられて行く。
しかし家賃滞納や又貸しで嫌気がさし売却する。
昭和33年 鶴橋の自宅の隣地を購入して母親が木造アパート（20室）を建てる。
これが私の賃貸業の始まり。
昭和36年 八尾に300坪の土地を購入。周りが畑だった処に 2階建ての文化住宅を建築する。
昭和42年 上記300坪の土地の、バス通りに面した所に店舗付き住宅を軽量鉄骨で建築する。
昭和46年 文化住宅と店舗付き住宅の隣地に、7軒長屋を建設（8軒の予定が隣地とのトラブルで1軒減）この頃は安く建築出来た。家賃は当初から4万円。
昭和48年 鶴橋の工場を移転する予定で、福栄町に川沿いの土地150坪を購入するも、オイルショックの影響で移転できず、10年間放置することに。
昭和50年 昭和36年建築の文化住宅の向かいの、125坪の土地を買ってほしいと依頼され購入する。
昭和56年 上記125坪の土地に、店舗付き住宅とシャッター付きガレージ倉庫を建設する。
昭和58年 昭和48年購入の土地に貸し工場を建設する。
32年間運用の後、購入した当時の土地の値段で平成27年に転売する。
昭和62年 昭和33年に建てたアパートを取り壊し、工場新築。同時に自宅の増改築を実施する。
平成16年 相続対策の為、昭和36年に建てた文化住宅を解体、住宅金融公庫より融資を受け、「関西誠和サービス」で5階建てRCマンションに建替え。1K共益費込みで平均72,000円の家賃。
建築費は坪45万だったが、設備は今でも近隣でトップだと自負している。
この工事の最中に知り合った方から、昭和57年建築の鉄骨造り3階建て9部屋の物件を
1億で買って欲しい、と再三依頼され、当初気乗りはしなかったが、交渉の末6500万で
購入。約11年所有し、その間修繕費を1,000万円程使ったが、アスベストの問題もあり
平成27年に4300万で売却する。
平成27年 125坪の土地のガレージを取り壊し、2階建ての駐車場付き戸建て賃貸3戸を西宮市生瀬にある工務店「ナビック」で3600万円にて建築。賃料は88,000円～92,000円令和元年 昭和42年に建てた店舗付き住宅を壊して「サンヨーホームズ」でガレージハウスを2軒建てる。
このガレージハウスは東京の「プレミアムガレージハウス」と「サンヨーホームズ」の
コラボで、サンヨーホームズ関西初物件。
家賃は137,000円で1階は全てガレージ、
2階は1DK。「ハウスメイト」が客付けし、車好きの方と電気設備業者が入居中。
梯子の付いた作業車も楽々入庫できる、開口高さ3mのシャッター付きのガレージハウス
は他に例がなく、工夫した甲斐があったと思っている。
令和3年 昭和46年に建築の長屋を解体、「積水ハウス」の「シャーメゾン」を現在建築中です。
5戸賃料収入429,000円 返済月/280,000円（いずれも予定）。
設計ミスが有り、およそ1か月工事が遅延したものの「シャーメゾン」は業者の評価も
客付けもよく、今月27日引き渡しであるが、既に5軒のうち3軒が決まっている。
長年色々と挑戦してきたが、行政に振り回されることも多く、例えば、昭和48年購入の土地について、放置していた10年の間に何度も指導を受け(草刈りなど)、貸し工場建設の際には「河川敷の土地である為、堤防の法面に給排水工事をしてはいけない」と土地の利用に対して制限をかけられた。
結果、建設後数年間、貸し工場では隣家からもらい水をしなければならなかった。
平成16年以降の建物建設の際には、八尾市の条例により道路に面しているところを45㎝セットバックし、側溝を作り整備して市に移譲しなければならず、工事の度に数百万円の出費を強いられた。
また、今回の「シャーメゾン」建築はコロナ禍で工事等が遅れて年度をまたいでしまい、
建築土地の評価が、「更地」評価とされてしまった。高額の固定資産税を請求されたが、
何度も役所と交渉して減額を認めてもらった。
地元の不動産業者との意識のずれも悩みの種で、ガレージハウスの客付けを依頼した際、
設定家賃の高さに驚かれて相手にされず、特殊な物件だから、と説明しても一向にわかってもらえなかった。
質疑応答では、長年の大家人生でのご自身のお考えを述べられました。築５０年の物件の耐震補強よりも、今の新しい工法の方が良いと思い建替えている、但し建て替えにおいては、今あるのと同じものは建てない。
タイプの違うものをと考えている。そして現在は相続の事を常に念頭に置いている。
新入会員のご紹介
松原市のＴ様、松原市布忍で代々地主をされて、受け継がれた大東建託のサブリース解消や大家業の勉強の為入会なさいました。またの機会に自己紹介して頂きます。
茶話会 小学校の遠足みたいに、一人２００円おやつ代集金で茶話会が始まりました。
懇談会も勉強になって楽しいが、大家さん同士の情報交換も魅力の一つです。
あちらこちらで貴重な情報交換に、新規物件話や、困り事の相談に話は盛り上がり、あっという間に５時
半となり、お開きの時間となりました。
８月２８日の土曜日は、生駒で見学会が開催されます。
また、次回の懇談会は、１０月に予定されています。
☆今回ご参加出来なかった皆様、利害関係のない大家さんのお仲間と、仕事の情報交換は勿論、私的なことも含めて、楽しい会話をしに来ませんか？
おおや倶楽部組合員募集中です。
但し入会審査がございます。
国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。
