02/04/2026
今回は、埼玉県北部の中心都市であり、交通の要衝としても発展してきた埼玉県熊谷市から、新築の障がい者グループホームをご紹介します。
今回もプロジェクトを組んでおり、隣り合う２筆の土地にそれぞれ１棟ずつ、Ａ棟として２４５．１９平米の土地に延床１８９．２２平米の建物を、Ｂ棟には２６２．８４平米の土地に延床１８９．２２平米の建物を建築します。
新築の専用建物ですので、運営業者さんの意向も取り入れながら進めています。
また、劣化等級（２）を取得しますし、新築ものですので融資も取組みやすいでしょう。
販売方式ですが、１棟のみの購入でも、２棟一括での購入でもどちらでも結構です。
投資対象としての障がい者グループホームの良いところや社会的意義については、このメルマガでもご説明してきましたので、ここでは概要のみを説明します。
まず、通常のアパート経営と比較して、入退去時の原状回復費用や広告宣伝費等の運営経費が抑えられるのが大きな特徴です。
加えて、今回は運営事業者とのペナルティー付きの一括借り上げ（サブリース）契約を予定しており、これにより、空室発生時の収入下落リスクがないうえ、大家さんの懐を大きく痛めるＡＤ費等もなく、利回りにしますと、＋１％以上のプラス影響があり、今回の物件ですと利回り９％～９．５％同等の効果がありますし、長期的な収支計画が立てやすいという大家さんにとっては非常に望ましい投資対象になるのです。
昨今の建築費用高騰などの影響により、条件に合う新規物件の供給は限られつつあります。
しかも、複数の自治体で障がい者ＧＨに対し総量規制やそれに準ずる対応も始まっていますので、ニーズは高まるのにものがない状態になる＝供給不足になる可能性があります。
中長期的な資産形成の選択肢として、ぜひご検討ください。
有力な運営会社にペナルティー付きの一括借上げ、劣化等級の取得と買うべき条件を盛り込みました。
最後までしっかり読んでいただき、早めの資料請求をお願いします。
今回は、年収８００万円、自己資金（使える金額）１，７００万円から挑戦してください。
【熊谷市、木造新築、障がい者ＧＨ：一括も可、８．０６％、物件出ました】
〇今回は、通常の契約方式、土地先行決済のどちらでも結構です（８．０６％という利回りは土地の先行決済が可能、若しくは融資特約無しを前提としています）が、通常契約方式の場合では、利回りが７．７％（売買価格：６，７００万円）になります。
〇障がい者グループホームについての知識を得たい方は下記ＵＲＬから「障がい者ＧＨを知りたい」と記入し、お申し込みください。
https://www.28083.jp/inquiryform/
障がい者グループホーム投資において最も重要な運営管理ですが、今回は十分な実績のある優良な運営業者さん（社名等の情報は、資料請求されたあとにお伝えします）を前提としています。
賃貸借契約は一括借り上げとなり、１棟あたりの賃料設定ですが、月額４３０，０００円です。
≪熊谷市の障がい者グループホーム事情と今後の見通し≫
熊谷市は「障がいのある人もない人も、ともに支え合いながら地域で暮らし続けられる共生社会」を基本理念に、障がい者支援計画を第７期まで進めています。
令和６年度からスタートした「第７期熊谷市障がい者支援計画」等の行政資料から、本物件の対象となる市内の知的・精神障がい者の方々の現状を確認してみましょう。
数字を見てみますと、熊谷市内の障がい者手帳所持者のうち、身体障がい者は減少傾向にある一方で、本物件のメインターゲットとなる層は確実な増加傾向にあります。
令和４年度末時点で「療育手帳（知的障がい）」の所持者数は１，６４６人。
また、「精神障がい者保健福祉手帳」の所持者数は１，７６２人であり、平成３０年度と比較すると３６８人も大幅に増加しています。
この２つの層を合計すると、実に３，４０８人にのぼりますが、この内、入居ターゲット数を３割程度とコンサバに見ても１，０００人以上もの方々が対象となります（実際はこれに加えて隣接する東京都からの入居希望もある）。
市の計画では、共同生活援助（グループホーム）の利用者数を令和８年度には３１８人まで見込んでおりますが、供給不足は否めません。
施設入所から地域生活への移行推進に伴い、需要は年々拡大しています。
しかしながら、多くの自治体で見られるように、無秩序な開設を防ぐための「総量規制的な動き（行政による認可要件の厳格化や調整）」が熊谷市でも今後強まる可能性が十分に考えられます。
現場のニーズ（需要）は高いまま、行政のコントロールによって新規参入（供給）のハードルが上がれば、既存物件は相対的に安定した稼働を維持しやすくなると考えられます。
≪熊谷市・玉井エリアと物件概要≫
本物件が所在する「玉井」エリアは、閑静な住宅街が広がり、コンビニや薬局などが徒歩圏内にあるなど、生活利便性の高い地域です。
グループホーム運営においては、利用者様や働くスタッフの生活環境も重要になりますので徒歩圏内に生活インフラが揃っているのは、福祉施設としては恵まれた環境です。
建物は２０２６年冬頃に完成予定の新築木造２階建てです。
新築物件のため瑕疵担保責任保険がついてますので、大規模な修繕リスクを抑えられます。劣化等級（２）も取得しますので、融資上も有利になりますね。
定員は１棟あたり１０名を予定しており、グループホーム仕様に合わせた消防設備の設置など含め、専用の設計で建築されます。
収支ですが、（一棟あたり）自己資金２０%（ＬＴＶ８０％）とし、期間２５年間、金利３％でシミュレーションしてみますと年間１７０～１８０万円程度のＣＦを狙えます（固都税を４５万円程度としています）。
自己資金を３０％とした場合は、同様の条件で年間２１５万円のＣＦを狙えます。
出口戦略ですが、基本は長期保有ですが、新築から１０年から１５年程度、新築ならではの恩恵を享受したのちに市場を観ながらの検討で良いでしょう。
現地へのアクセスですが、「東京駅」からですとＪＲ高崎線で「籠原駅」まで乗り換えなしで約１時間１５分ほど、同駅から本数は多くないですが「熊谷駅～籠原駅線（熊谷駅行き）」バスに乗り「玉井団地」で下車、そこから徒歩約３分で現地ですので、計１時間３５分程度です。
徒歩の場合、「籠原駅」からは、約２４分（約１．９ｋｍ）で現地に入れます。
「新宿駅」からですと、湘南新宿ラインを利用しやはり１時間３５分程度です。
お車の場合は、関越自動車道「花園ＩＣ」または国道１７号線バイパスなどを利用しスムーズにアクセス可能です。
－生活インフラ－
コンビニ：ローソン 熊谷玉井店まで徒歩約４分、２９０ｍ
スーパー：アジアスーパーまで徒歩約１５分、１，０００ｍ
病 院：別府中央内科クリニックまで徒歩約１４分、１，０００ｍ
薬 局：アイ薬局 玉井店まで徒歩約３分、２１０ｍ
■ 埼玉県熊谷市玉井 新築グループホーム（A棟・B棟）
所在：埼玉県熊谷市玉井字五反畑２０２９番２他
交通：ＪＲ高崎線「籠原駅」から徒歩２４分（約１．９km）
地積：【Ａ棟】２４５．１９平米 【Ｂ棟】２６２．８４平米
（※隣接する２筆の土地にそれぞれ建築。販売は分割・一括いずれも可能です）
延床：【Ａ棟】１８９．２２平米 【Ｂ棟】１８９．２２平米
種類：寄宿舎（障がい者グループホーム）
定員：各棟１０名
構造：木造２階建
築年：新築予定（２０２６年冬頃完成予定）
利回り ：８．０６％
売買価格：一棟あたり６，４００万円
賃貸予約契約の賃料：月額４３０，０００円（１棟あたり）
※業者対策のため一部数値を不正確にしている場合があります。
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