通販大家さん

17/07/2026

「あなたは公的年金だけで、第二の人生を安心して暮らせると考えていますか？」

この答えは、既に出ていますよね。
それなのに、不安を感じながらも何から準備すればよいのか分からず、時間だけが過ぎて去っているのではありませんか？
そこで、「第二の人生を支えるセーフティーネット＝自分年金」という仕組みを設計し、持つためのセミナーを開催します（対面２回、リモート1回）。
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お申込みURLは一番下にあります。
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退職後も一定の生活水準を保つためには、まず「毎月いくら不足するのか」を把握し、その不足額を継続的に生み出す仕組みをつくっておくことが重要です。

預貯金を取り崩すだけでは、残高は減っていきます。
ＮＩＳＡやｉＤｅＣｏも有効な制度ですが、市場の値動きがあり、必要な生活費を毎月安定して生み出せるとは限りません。

そこで今回のセミナーでは、自分でつくる第二の人生のセーフティーネット、すなわち「自分年金」という仕組みの考え方と、その有力な選択肢の一つである「障がい者グループホーム投資」をテーマにし、初心者の方にも分かりやすく解説します。

【自分年金を設計する、社会貢献型不動産投資、セミナー開催情報出ました】

実質賃金の低迷、止まらない物価高、重くのしかかる税金など、現役世代であっても一定の生活水準を守るには苦労が絶えないですね。
これが、給与所得が無くなったリタイア後となると、結構な額の蓄えを持っていないと節約と我慢だけの生活になってしまうでしょう。
ひと昔、ふた昔前のように公的年金システムだけでは乗り切れなくなったこの時代に自分たちのリタイア後の人生を支えるためには、足りない分を自分自身で作り出す仕組みを持つことが必須になってきます。

私達、通販の大家さんは、この「仕組み」を「自分年金」と位置付けています。
では、この自分年金という仕組みはどの様に設計し作り上げれば良いのでしょう？
今回のセミナーでは、自分年金に適している投資対象の一つである「障がい者グループホーム」投資をテーマにお伝えします。

まず、障がい者グループホームとは？
障がい者グループホームとは、障がいのある方が地域の中で安心して生活するための住まいです。

物件オーナーが福祉施設を直接運営するのではなく、土地・建物を所有し、専門の福祉事業者に長期間貸し出すことで賃料を得るのが基本的な仕組みです。

一般的なアパート投資とは異なり、運営事業者との長期賃貸借契約を前提とするため、毎月の収入を予測しやすく、入居者募集や頻繁な入退去対応など、オーナーの管理負担を抑えられることなどが大きな特徴です。

さらに、障がいのある方やご家族が抱える「８０・５０問題」、「親亡き後の問題」を支えるという、大きな社会的意義もあります。

一方で、「長期借上げだから絶対に安心」というわけではありません。

運営事業者の経営力、契約の中途解約条項、賃料改定、修繕負担、行政との事前協議、建築・消防上の要件まで確認し対応する必要があります。

本セミナーでは、メリットだけを並べるのではなく、実際の収支例（一般的な戸建て賃貸との比較も含めて）や失敗を防ぐチェックポイントも具体的にお伝えします。

≪セミナーでお伝えする主な内容≫

〇第二の人生に必要な生活費と公的年金の不足額
〇資産を取り崩す老後と、継続収入を持つ老後の違い
〇「自分年金」の基本的な考え方
〇障がい者グループホームの仕組みと社会的役割
〇一般賃貸不動産との違い
〇長期借上げ契約のメリットと注意点
〇モデル物件を使った収支シミュレーション
〇表面利回りと実際の手残りの違い
〇信頼できる運営事業者を見極める方法
〇売却、運営業者交代、一般用途への転用を含む出口戦略
〇この投資に向いている人、向いていない人

不動産投資をこれから始めたい方はもちろん、すでに収益不動産を所有し、次の投資先を探している方にも役立つ内容です。

このセミナーの目的は、将来、お金を理由に生活の選択肢を失わない仕組みをつくることです。

公的年金、預貯金、金融資産、不動産収入をどのように組み合わせ、自分らしい第二の人生を支えるのか。
ぜひ、この機会に一緒に考えてみませんか。

≪開催概要≫
‐対　面‐
日時： １回目　令和８年８月８日（土）１１時００分～１２時２０分
　　　 ２回目　令和８年８月８日（土）１４時００分～１５時２０分
会場： 株式会社tocotoco（トコトコ）カンファレンススペース
住所： 東京都千代田区九段南２丁目３−２５ 平安堂ビル 3階
定員： 各回８名程度

‐リモート開催‐
日時： 令和８年８月１５日（日）１４時００分～１５時２０分
リモートツール： Googlemeet（グーグルミート）

‐対面・リモート共通‐
参加費： 無料
対象： 不動産投資初心者・中級者、将来の年金や将来の収入に不安をお持ちの方
進行： 通販大家さん　石渡清英
ゲストスピーカー： 株式会社福祉建設　飯野秀幸
内容： レクチャー７０分・Ｑ＆Ａ１０分

参加をご希望の方は、下記のお申込みページからお手続きください。

参加のお申込みは、資料請求物件の欄に「自分年金セミナー対面〇回目希望」「自分年金セミナーリモート希望」と入力してください。

https://forms.gle/MiaJhBemw7RgUprN8
まで

会場の都合により、定員になり次第、受付を終了いたします。

皆さまとお会いできることを、心より楽しみにしております。

29/06/2026

最近、収益ものだけでなく不動産全体の動きがかなり不安定になってきていると感じます。
これはデータからも見て取れるし販売に関わっている私としては肌感覚でも強く感じています。

これだけ株や金等の現物の価格が上がれば、正直、不動産どころではないと考えている人は少なくないのでしょうね。
特に20歳台～30歳台の人は、不動産には、ほぼほぼ無関心なのでしょうし、外国人投資家の動きを織り込まなくとも、今後、暫くは、このどんよりとした環境が続くでしょう。

そうそう、収益ものに焦点を絞ると「融資」の環境がパッとしないのも大きいですね。
私としても（ちょうど）融資対策の勉強会を開催しようと検討していたところでしたので、思い切って再来週からオンライン、オフライン含めて５回ほど開催することにしました。
先週のメルマガ「通販大家さん」で告知したところ４日で募集人数に達しました。ありがとうございます（一応、募集は打ち切りましたがご希望があれば追加で開催します）。

今回は、「日本政策金融公庫融資対策」というテーマを掲げてみましたが、他の金融機関でも使える内容にするべく、資料も作り込んでみました。
約十日間ほど、この資料つくりに没頭していた中でフッと感じたのですが、私自身も融資取り付けについて、かなり手を抜いていました。
その反省も込めて、今回の勉強会は会員の皆さんの力になれるように頑張ります。

21/05/2026

今回は埼玉県北東部に位置する羽生市から、２０年間一括借り上げ（その後も原則、更新継続）の「新築」日中支援型障がい者グループホーム（以下、障がい者ＧＨと記載することあり）を紹介します。最寄駅から徒歩３分。市内中心部の駅からも徒歩８分と立地条件も良好です。

障がい者ＧＨへの投資を検討されている方の中にはご存じの方も少なくないかと思いますが、同じ障がい者ＧＨと言っても「日中支援型」のＧＨはかなり貴重です。

ここでは掻い摘んで説明しておきますが、日中支援型は包括型や外部サービス型とは異なり、精神科の病棟を切り離したような施設で、精神科の（急性期）病棟を減らしたい政府、厚労省としては後押しをしてでも作っていきたい施設なのです。
病棟の代替施設なので、支援区分の高い方も入所することから開所には看護師の常勤などの厳しい条件があるため、運営も優良で力のある法人にしか叶わないことから、短期での撤退や閉鎖は考えられません。不動産投資家にとっても運営会社からみても日中支援型ＧＨは、大げさではなく垂涎の的と言って良いでしょう。
実際に複数の投資ファンドや上場企業までもが取り組んでいるのです。

更に心強い点として複数の金融機関が融資に応じてくれます。今回は、一都三県内でもあり、劣化等級も取得しますので、融資条件を決める上でも有利になるでしょう。
長期保有を前提とした上で間違いなく負けない投資対象です。

一般的な収益不動産投資とは異なり、入居状況による賃貸収入の変動は発生しません。加えて長期賃貸契約が前提ですから収支計画が立てやすく今回の物件ですと、売価１７，８００万円に対し借入８５％、金利３％、期間２５年としてシミュレーションすると年間キャッシュフローは３００万円前後を狙えます（信用状況によっては更に好条件の融資の可能性あり、現在、複数の金融機関に打診中）。

更に建物の価格割合は８０％近くなると思いますので、減価償却費も大きくなりますね。長期的な資産形成の選択肢として、日中支援型障がい者ＧＨは最適な投資対象です。

障がい者グループホームへの投資に興味のある方は、最後までしっかり読んでいただき、早めの資料請求をお願いします。

【羽生市、新築、日中支援型障がい者GH、利回7％、20年借上物件出ました】

昨今の建築費用高騰などの影響により、条件に合う新規物件の供給は限られつつあります。
しかも、複数の自治体で障がい者ＧＨに対し総量規制やそれに準ずる対応も始まっていますので、ニーズは高まるのにものがない状態になる＝供給不足になる可能性があります。

特に日中支援型ＧＨはやりたくてもとても簡単に開所できるものではないので、ニーズが途切れることはありまえん。
特に一都三県内での開所は困難なので、本当に貴重な投資対象なのです。通常のアパート経営とは異なり入退去時の費用や管理費、オーナーの懐を傷める広告宣伝費等の運営経費が非常に小さいことがグループホームの大きな売りポイントですが、日中支援型ＧＨは更に厚労省も後押しする、国策事業的色合いが強いのも心強いかぎりです。

今までのメルマガでも障がい者ＧＨ投資の勘所や良いところを何度となくお知らせしてきましたが、今回は、これ以上、多くを書きません。
私たち通販大家案の総力をつぎ込んでも日中支援型、それも一都三県内で紹介できる機会は、そう多くないでしょう。属性や信用状況が一定水準以上にある方は、絶対に検討してください。

○企画提案物件ですので現地案内は個別で対応します。
〇障がい者グループホームについてより詳しく知りたい方は資料請求の後、担当者にお問合せ下さい。
〇融資利用は担当者までお問い合わせください。

今回の物件のある「埼玉県羽生市」内の障がい者グループホーム事情ですが、県庁のホームページによれば令和７年１２月２３日時点で、市内１１事業者、全２８８室へ認可を出しています。
対して利用者のメインターゲットとなる市内の知的・精神障がい者は第４期羽生市障がい者計画（令和６～１１年度）によりますと、令和５年度統計で知的障がい者が５７０人、精神障がい者は５０１人の計１，０７１人ですから現状約２７％の供給率です。
さらに、市内の身体障がい者約１，６００人と隣接する自治体からの利用者や都内からの利用者、全国的にも手帳発行数が増加している背景も鑑みれば、現場の需要に対して供給はまだまだ足りていないという状況ですが、一都三県内の日中支援型は、そのニーズの心配は全く持って不要です。

運営会社が借上げして運営しますので、物件オーナーは運営にかかわる必要はありません。
通常の収益不動産ですと空室があるとその部分の家賃は入りませんが、今回の物件は一棟借上げ契約ですので利用者の退去があっても家賃入金額に変わりはありません。
契約期間中の空室リスクは「０」です。
加えて、退去時のリフォームは運営業者と利用者間で行う部分もあるので、通常のアパート経営と比べれば大家さんのリフォームや原状回復の費用負担はかなり少なくすみます。
毎月の管理費や都度の募集広告費などの運営コストがほとんどかからないので、事業収支の確実性が高まります。

今回のグループホームは、関東を中心に現在２００室ほど運営している、この業界では大手の優良業者が借り上げを行います。
２０年の一括借上げで、期間中の解約についてはペナルティー条項を含めた賃貸契約です。
借上げ賃料は、利用状況に係わらず一括借り上げで月々１，０４０，０００円の条件で２０年間契約します（期間終了後ですが通常は、家賃扶助額をふまえ更新されます）。
土地先行決済の必要はなく、２０２７年２月頃の完成後の決済にてお引き渡し致します。

《羽生市の紹介》
羽生市は埼玉県の北東部に位置し、利根川を隔てて群馬県と接する、自然と歴史が調和した街です。
自然災害が比較的少なく、地盤も安定しているとされ、安心して長く住み続けられる街として評価されています。

物件は「西羽生駅」から徒歩３分。
市内中心部の羽生駅まで徒歩１５分の立地です。
羽生駅は都心や群馬県に向かう東武線と、熊谷方面へ向かう秩父鉄道が利用でき、地域のハブとして機能しています。

物件は、羽生駅西口で、東口の歴史ある入り組んだ街並みとは対照的に区画整理がしっかりと行われたエリアです。
スーパー、コンビニ、ドラッグストアは徒歩１０分圏内にありますので生活上の不便はありません。

建物は木造２階建て、日中支援型ＧＨ２０室、ショートステイ２室の全２２室です。
詳細な仕様については担当者までお問い合わせください。
新築物件のため瑕疵担保責任保険等の保証がついており、当面の間は大規模な修繕リスクを抑えられます。
劣化等級を取得しますので、融資上はかなり有利です。

また、グループホーム仕様に合わせた消防設備など専用の設計で建築されます。モデル収支ですが、自己資金約８５％として、借入１５，１３０万円、期間２５年、金利３％の条件で経費として固定資産税７５万円／年、業務委託委として１２万円／年を織り込みシミュレーションすると、約３００万円／年のキャッシュフローが見込めます。

出口戦略については、賃貸契約の更新が続く限りは保有しするべきですが、事情によっては新築の良さを全て吸収した後から検討したらよいのではないでしょうか？
具体的には竣工から１０～１５年後以降でしょう。
※因みに日中支援型ＧＨの場合、出口も同じく日中支援型ＧＨです。
国の在り方でも変わらない限り、他の選択肢を考える必要なないでしょう。

※今回の物件のある埼玉県を含め、複数の自治体で総量規制の動きが始まっています。
総量規制が行われると、言うまでもなく、既存の障がい者グループホームにニーズが集中し始めるので、有利に運営ができることに加え、物件の価値にもプラス影響があります。

－生活インフラ－
コンビニ：セブンイレブンまで徒歩約３分２６０ｍ
スーパー：ベルクまで徒歩約１４分１，０００ｍ
ドラッグストア：セイムスまで徒歩８分６００ｍ

■羽生市グループホーム
秩父鉄道「西羽生駅」まで徒歩約３分２６０ｍ
地積：３９１．００平米
延床：４１７．００平米
種類：グループホーム構造：木造２階建間取：日中支援型グループホーム２０室＋ショートステイ２室
築年：令和９年２月頃
利回り ：７．０１％
売買価格　 ：１７，８００万円（税込）（年間収入：１，２４８万円）
※業者対策のため一部不正確にしております。

サラリーマンを大家さんにする専門家！ 大家さんにしたサラリーマンは500人超！ 600棟以上の収益物件仲介実績を誇る不動産投資顧問業者！ 市場に出回らない優良物件情報をメルマガで配信！ 銀行融資交渉、修繕済み＆高.....

16/04/2026

■ Q：空室が出たら、最初に何をすればいいですか？

空室が出た時、最初にやるべきことは、
「とりあえず家賃を下げる」ではありません。

実務の順番はこうです。

① 管理報告書（通信簿）で現状把握
→ 入居率を時系列で見て、季節要因も踏まえる。

② 相場と競合を確認（賃料・募集条件）
→ 競争環境の中で、適正かどうかを判断する。

③ 物件側の改善（見せ方／設備／導線）
→ 住み心地・設備・訴求ポイントを整える。
必要ならリフォームも検討。

④ 管理会社との連携
→ 任せっぱなしはNG。
ただし過干渉もダメ。適切な距離で“味方化”する。

空室対策は、
「一発の小手先」ではなく、
データ→仮説→改善の繰り返しです。

運営の打ち手（賃料・空室・管理会社・リフォーム判断）は、個別相談やイベントでお話ししています。
▼ 本気で取り組みたい方へ
買って終わりではなく、融資・選定・運営まできちんと向き合える方に、収益物件情報を優先してご案内しています。
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15/04/2026

■ Q：立地って、結局どこを見ればいいんですか？

立地は、数字だけでは見抜けない“地雷”があります。
そして立地で外すと、運営で取り返すのが難しい。

実務のポイントは3つです。

① 現地でしか分からないマイナスを潰す
→ 騒音・におい・嫌悪施設・治安。
ここは地図だけだと外します。

② エリアは絞る
→ 広く探すほど判断がブレます。
3エリア程度に絞って「勝ちパターン」を作る。

③ 需要の根っこ（交通発生源）を見る
→ TGが賃貸需要の根源。
TG×生活利便性×住環境を重ねて、勝ちエリアを見つける。

その上で、
ターゲットに合う間取り・設備を合わせると、入居が強くなります。

立地・需要・ターゲット設計の考え方は、個別相談やイベントでお話ししています。
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14/04/2026

■ Q：利回りが高い物件って、やっぱり得ですか？

「利回りが高い＝得」とは限りません。
むしろ“地雷”の可能性もあります。

実務で大事なのは、1本の指標で判断しないことです。

最低でも、次の4つを重ねます。

① 積算評価
→ 物理的価値。金融機関が重視することが多い。
ただし収益性は直接見ない。

② 収益還元評価
→ 将来収益と市場動向を織り込む。
入居率・経費率・耐用年数残・金利・償還期間なども見る。

③ キャッシュフロー分析
→ 手残りがプラスか。プラスなら運営の余力が出る。

④ リスク評価
→ エリア・需要・入居者属性・空室などの総合判断。

結論。
“利回りだけ”で買うのは、事故の確率を上げます。

数字の置き方（どこを危険信号とするか）は、個別相談やイベントでお話ししています。
▼ 本気で取り組みたい方へ
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13/04/2026

■ Q：融資が怖いです。借金を背負うのが不安です。

これも多いです。
その感覚は“正常”です。怖くて当然。

ただ、融資が怖い方が怖いのは、ほとんどの場合
「仕組みが分からない」＋「余白がない」この2つです。

整理するとこうです。

① 銀行は「あなたを儲けさせる」ために貸すわけではない
→ 銀行は回収できるか（焦げ付かないか）を見ています。

② 融資の本質は「時間を買う」こと
→ 自己資金だけで増やすのは遅い。融資はレバレッジです。

③ 怖さを消す方法は“数字を置くこと”
→ 家賃収入・返済・経費・修繕を置いて、
「最悪でも耐えられるか」を確認する。
ここができていれば、怖さは“管理できる不安”になります。

融資は、勢いで借りるものではなく、
仕組みと余白でコントロールするものです。

融資の組み方・銀行対応・返済余力の作り方は、個別相談やイベントでお話ししています。
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12/04/2026

■ Q：年収・自己資金は、どれくらい必要ですか？

いちばん多い質問です。

結論から言うと、
「年収いくら・自己資金いくらならOK」と一発で言えるものではありません。

なぜなら大事なのは、返済余力（キャッシュフローの余白）だからです。

ポイントは3つ。

① 収入を満額で見ない（ブレに耐える）
→ 空室・家賃下落・修繕は必ず来ます。余裕がない計画は詰みます。

② いまの家計とローン状況を棚卸しする
→ 住宅ローンや教育費など、固定費が重いほどリスク耐性が下がります。

③ “買えるか”より“買った後に耐えられるか”で判断する
→ 不動産投資は「買った瞬間がゴール」ではなく、運営が本番です。

「数字の基準」より先に、
“自分の余白”を把握すること。

ここを飛ばすと、物件以前に崩れます。

年収・自己資金・家計状況からの“見立て”の考え方は、個別相談やイベントでお話ししています。
▼ 本気で取り組みたい方へ
買って終わりではなく、融資・選定・運営まできちんと向き合える方に、収益物件情報を優先してご案内しています。
ご希望の方は下記よりご登録ください。
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11/04/2026

■ 不動産投資の「聞きたいけど聞きづらい質問」集めます。

不動産投資って、ネットに情報はたくさんあります。
でも実際は、

「自分の場合はどうなの？」
「これ、聞いたら恥ずかしい？」
「誰にも相談できない…」

この“悩み”が一番多い。

なので今月は、公開Q&Aをやります。
いただいた質問の中から、毎回ひとつテーマを決めてお答えします。

たとえばこんな質問でもOKです。

・年収や自己資金って、どのくらい必要？
・融資が怖い。どう考えればいい？
・利回りって何を見ればいい？
・物件選びで一番やっちゃいけないことは？
・空室が出たら何から手をつける？
・管理会社はどう選ぶ？
・家族に反対されている…どうしたら？

質問はコメントでもOK。
人前で聞きにくい方は、下記フォームでも大丈夫です。
https://www.28083.jp/inquiryform/

※個別案件の具体的数値や物件名は出せませんが、
「考え方の軸」と「実務の順番」は、公開でも話せます。

詳細内容は、個別相談やイベントでお話ししています。
▼ 本気で取り組みたい方へ
買って終わりではなく、融資・選定・運営まできちんと向き合える方に、収益物件情報を優先してご案内しています。
ご希望の方は下記よりご登録ください。
https://www.28083.jp/mm/?utm_source=facebook&utm_medium=organic_social&utm_campaign=mm_contact&utm_content=post_2026_04_11

02/04/2026

今回は、埼玉県北部の中心都市であり、交通の要衝としても発展してきた埼玉県熊谷市から、新築の障がい者グループホームをご紹介します。
今回もプロジェクトを組んでおり、隣り合う２筆の土地にそれぞれ１棟ずつ、Ａ棟として２４５．１９平米の土地に延床１８９．２２平米の建物を、Ｂ棟には２６２．８４平米の土地に延床１８９．２２平米の建物を建築します。
新築の専用建物ですので、運営業者さんの意向も取り入れながら進めています。
また、劣化等級（２）を取得しますし、新築ものですので融資も取組みやすいでしょう。
販売方式ですが、１棟のみの購入でも、２棟一括での購入でもどちらでも結構です。

投資対象としての障がい者グループホームの良いところや社会的意義については、このメルマガでもご説明してきましたので、ここでは概要のみを説明します。
まず、通常のアパート経営と比較して、入退去時の原状回復費用や広告宣伝費等の運営経費が抑えられるのが大きな特徴です。
加えて、今回は運営事業者とのペナルティー付きの一括借り上げ（サブリース）契約を予定しており、これにより、空室発生時の収入下落リスクがないうえ、大家さんの懐を大きく痛めるＡＤ費等もなく、利回りにしますと、＋１％以上のプラス影響があり、今回の物件ですと利回り９％～９．５％同等の効果がありますし、長期的な収支計画が立てやすいという大家さんにとっては非常に望ましい投資対象になるのです。

昨今の建築費用高騰などの影響により、条件に合う新規物件の供給は限られつつあります。
しかも、複数の自治体で障がい者ＧＨに対し総量規制やそれに準ずる対応も始まっていますので、ニーズは高まるのにものがない状態になる＝供給不足になる可能性があります。
中長期的な資産形成の選択肢として、ぜひご検討ください。
有力な運営会社にペナルティー付きの一括借上げ、劣化等級の取得と買うべき条件を盛り込みました。
最後までしっかり読んでいただき、早めの資料請求をお願いします。

今回は、年収８００万円、自己資金（使える金額）１，７００万円から挑戦してください。

【熊谷市、木造新築、障がい者ＧＨ：一括も可、８．０６％、物件出ました】

〇今回は、通常の契約方式、土地先行決済のどちらでも結構です（８．０６％という利回りは土地の先行決済が可能、若しくは融資特約無しを前提としています）が、通常契約方式の場合では、利回りが７．７％（売買価格：６，７００万円）になります。

〇障がい者グループホームについての知識を得たい方は下記ＵＲＬから「障がい者ＧＨを知りたい」と記入し、お申し込みください。

https://www.28083.jp/inquiryform/

障がい者グループホーム投資において最も重要な運営管理ですが、今回は十分な実績のある優良な運営業者さん（社名等の情報は、資料請求されたあとにお伝えします）を前提としています。
賃貸借契約は一括借り上げとなり、１棟あたりの賃料設定ですが、月額４３０，０００円です。

≪熊谷市の障がい者グループホーム事情と今後の見通し≫
熊谷市は「障がいのある人もない人も、ともに支え合いながら地域で暮らし続けられる共生社会」を基本理念に、障がい者支援計画を第７期まで進めています。
令和６年度からスタートした「第７期熊谷市障がい者支援計画」等の行政資料から、本物件の対象となる市内の知的・精神障がい者の方々の現状を確認してみましょう。
数字を見てみますと、熊谷市内の障がい者手帳所持者のうち、身体障がい者は減少傾向にある一方で、本物件のメインターゲットとなる層は確実な増加傾向にあります。
令和４年度末時点で「療育手帳（知的障がい）」の所持者数は１，６４６人。
また、「精神障がい者保健福祉手帳」の所持者数は１，７６２人であり、平成３０年度と比較すると３６８人も大幅に増加しています。
この２つの層を合計すると、実に３，４０８人にのぼりますが、この内、入居ターゲット数を３割程度とコンサバに見ても１，０００人以上もの方々が対象となります（実際はこれに加えて隣接する東京都からの入居希望もある）。

市の計画では、共同生活援助（グループホーム）の利用者数を令和８年度には３１８人まで見込んでおりますが、供給不足は否めません。
施設入所から地域生活への移行推進に伴い、需要は年々拡大しています。

しかしながら、多くの自治体で見られるように、無秩序な開設を防ぐための「総量規制的な動き（行政による認可要件の厳格化や調整）」が熊谷市でも今後強まる可能性が十分に考えられます。
現場のニーズ（需要）は高いまま、行政のコントロールによって新規参入（供給）のハードルが上がれば、既存物件は相対的に安定した稼働を維持しやすくなると考えられます。

≪熊谷市・玉井エリアと物件概要≫

本物件が所在する「玉井」エリアは、閑静な住宅街が広がり、コンビニや薬局などが徒歩圏内にあるなど、生活利便性の高い地域です。
グループホーム運営においては、利用者様や働くスタッフの生活環境も重要になりますので徒歩圏内に生活インフラが揃っているのは、福祉施設としては恵まれた環境です。

建物は２０２６年冬頃に完成予定の新築木造２階建てです。
新築物件のため瑕疵担保責任保険がついてますので、大規模な修繕リスクを抑えられます。劣化等級（２）も取得しますので、融資上も有利になりますね。

定員は１棟あたり１０名を予定しており、グループホーム仕様に合わせた消防設備の設置など含め、専用の設計で建築されます。

収支ですが、（一棟あたり）自己資金２０%（ＬＴＶ８０％）とし、期間２５年間、金利３％でシミュレーションしてみますと年間１７０～１８０万円程度のＣＦを狙えます（固都税を４５万円程度としています）。
自己資金を３０％とした場合は、同様の条件で年間２１５万円のＣＦを狙えます。

出口戦略ですが、基本は長期保有ですが、新築から１０年から１５年程度、新築ならではの恩恵を享受したのちに市場を観ながらの検討で良いでしょう。

現地へのアクセスですが、「東京駅」からですとＪＲ高崎線で「籠原駅」まで乗り換えなしで約１時間１５分ほど、同駅から本数は多くないですが「熊谷駅～籠原駅線（熊谷駅行き）」バスに乗り「玉井団地」で下車、そこから徒歩約３分で現地ですので、計１時間３５分程度です。
徒歩の場合、「籠原駅」からは、約２４分（約１．９ｋｍ）で現地に入れます。
「新宿駅」からですと、湘南新宿ラインを利用しやはり１時間３５分程度です。
お車の場合は、関越自動車道「花園ＩＣ」または国道１７号線バイパスなどを利用しスムーズにアクセス可能です。

－生活インフラ－
コンビニ：ローソン 熊谷玉井店まで徒歩約４分、２９０ｍ
スーパー：アジアスーパーまで徒歩約１５分、１，０００ｍ
病　　院：別府中央内科クリニックまで徒歩約１４分、１，０００ｍ
薬　　局：アイ薬局 玉井店まで徒歩約３分、２１０ｍ

■ 埼玉県熊谷市玉井 新築グループホーム（A棟・B棟）
所在：埼玉県熊谷市玉井字五反畑２０２９番２他
交通：ＪＲ高崎線「籠原駅」から徒歩２４分（約１．９km）
地積：【Ａ棟】２４５．１９平米 【Ｂ棟】２６２．８４平米
（※隣接する２筆の土地にそれぞれ建築。販売は分割・一括いずれも可能です）
延床：【Ａ棟】１８９．２２平米 【Ｂ棟】１８９．２２平米
種類：寄宿舎（障がい者グループホーム）
定員：各棟１０名
構造：木造２階建
築年：新築予定（２０２６年冬頃完成予定）

利回り ：８．０６％
売買価格：一棟あたり６，４００万円
賃貸予約契約の賃料：月額４３０，０００円（１棟あたり）
※業者対策のため一部数値を不正確にしている場合があります。

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