競売不動産道場

競売不動産道場 競売不動産での不動産投資を、サポートをしています。競売不動産のプロ? 競売不動産での不動産投資を、サポートをしています。競売不動産のプロ（競売不動産取引主任者）が不安や問題解決して競売不動産を有益資産に再生する、お手伝いを致します。

鳥越アズーリFM収録終わりました😅競売不動産のお話させて頂きました！緊張して…カミカミですが宜しくお願いします😅動画配信：10月25日火曜日14:00～14:50ネット配信 https://azzurri-fm.com/ #競売不動産道場
21/10/2022

鳥越アズーリFM
収録終わりました😅
競売不動産のお話させて頂きました！
緊張して…
カミカミですが宜しくお願いします😅
動画配信：10月25日火曜日14:00～14:50
ネット配信 https://azzurri-fm.com/
#競売不動産道場

本日は「官」「民」確定測量「官」＝道路管轄者「民」＝隣接所有者当事者の立合で測量を行います。 #競売不動産道場
12/04/2022

本日は「官」「民」確定測量
「官」＝道路管轄者
「民」＝隣接所有者
当事者の立合で測量を行います。
#競売不動産道場

「もう１つの固定資産税？！」賃貸借契約書には固定資産税（租税公課）は貸主の負担とあります。でも借主の負担に成る固定資産税があるんですよ！例えば事業用で店舗を借りて、内装費に５００万円掛けたとします。大まかな例えですが…500万円×0.929...
20/07/2021

「もう１つの固定資産税？！」
賃貸借契約書には固定資産税（租税公課）
は貸主の負担とあります。
でも借主の負担に成る固定資産税が
あるんですよ！
例えば事業用で店舗を借りて、
内装費に５００万円掛けたとします。
大まかな例えですが…
500万円×0.929（減価償却残存率)×
1.4％（税率）
＝65,030円の償却資産固定資産税が
掛かります。
対象償却資産によって減価償却残存年数が
異なり、減価償却残存率も異なりまが、
償却までの期間、毎年かかる税金です。
他にも陳列ケースや看板にも
この償却資産固定資産税が掛かる
事を覚えておいて下さい。

今回、サポートさせて頂いたお客様のお店がオープンに向けて始動開始！尾竹橋通りと日暮里中央通りの交差点付近に「Meat ＆ Shellfish TONTOKO BOY」が7月21日月曜日PM6:00オープンへ準備中… #競売不動産道場
08/07/2021

今回、サポートさせて頂いたお客様のお店が
オープンに向けて始動開始！
尾竹橋通りと日暮里中央通りの交差点付近に「Meat ＆ Shellfish TONTOKO BOY」が
7月21日月曜日PM6:00オープンへ準備中…
#競売不動産道場

『固都税と競売不動産』固定資産税と都市計画税、いわゆる固都税毎年１月１日時点の所有者が納税義務者となります。ここで言う所有者とは登記簿謄本の甲区に表示された者が所有者です。通常の不動産取引では、売主が納税後であれば買主が決済日以降を清算して...
05/03/2021

『固都税と競売不動産』
固定資産税と都市計画税、いわゆる固都税
毎年１月１日時点の所有者が納税義務者となります。
ここで言う所有者とは登記簿謄本の甲区に表示された者が所有者です。
通常の不動産取引では、売主が納税後であれば買主が決済日以降を清算して支払います。
納税前であれば決済日を起算日として売主と買主双方が清算して支払います。
しかし、売主不在の競売不動産ではどうでしょうか？
例えば１２月２５日に落札した競売不動産の代金納付を支払ったとします。
裁判所が所有者移転登記の手続きを始めますが、概ね２週間以上登記完了まで掛かかります。
当然、１月１日現在の登記上の所有者は旧所有者のままと言う事に成ります。
即ち納税義務者は旧所有者と成る訳です。
本来ならば民事執行法では代金納付を済ませた時点で所有者とみなされますが、税法上では登記名義人が所有者であり納税義務者なのです。
だからと言って旧所有者から代金納付後の固都税の請求は殆どないと言えるでしょう。
この事を知っていれば、年を跨いだ競売不動産の代金納付時期を
考慮するだけで固都税の節約に成るかもしれませんね。

第23回競売不動産取引主任者実務講習「民事執行法改正」「不動産競売と判例」
11/01/2020

第23回競売不動産取引主任者実務講習
「民事執行法改正」「不動産競売と判例」

「再婚したら要注意！」相続に伴う不動産取引を扱う事がよくあります、先日も都内の土地売却をご依頼頂きました。１０年前に父親が亡くなり、その父親名義の土地を売却する事に成ったのです。依頼に来られたのは実子である兄弟３人で、遺産分割もしていないと...
28/09/2019

「再婚したら要注意！」
相続に伴う不動産取引を扱う事がよくあります、先日も都内の土地売却をご依頼頂きました。１０年前に父親が亡くなり、その父親名義の土地を売却する事に成ったのです。依頼に来られたのは実子である兄弟３人で、遺産分割もしていないと言う事でした。母親は兄弟が幼い頃に既に亡くなっており、その後、父親が再婚しましたが、その後妻さんも父親が亡くなてから５年後に亡くなったと言う事でした。実はそこに問題点が潜んでいたのです！当初、兄弟は自分たち３人で遺産分割すれば良いものと安易に考えていました、後妻さんの相続権も自分たち兄弟３人にあるものと勘違いしていたのです。しかし後妻さんの相続人は法律上、兄弟３人ではありません。今回の場合、後妻さんには実の子も居なかったため、その相続人は後妻さんの弟である事が確認できました。しかし、その弟も既に亡くなっており弟の実子３人が相続人で有ることが漸く判明しました。結局、その弟の実子３人と自分たち兄弟３人で遺産分割協議書を作成しましたが、作成までに過大な労力と費用を費やしました。
今回の問題点は父親が亡くなって直ぐに遺産分割を行わなかった事が一番です。
依頼された兄弟３人にとって後妻さんは優しい育ての母親でしたが・・・
民法上は赤の他人と言う事なのです。

「土地売買契約」先日、土地の売買がありました。土地の売買と一口に言っても色々な契約方法があります。大きく分けて「公簿売買」と「実測売買」もそうです。「公簿売買」は登記簿謄本の表題部に記載されている地積(面積）を基に売買をする方法です。その際...
26/06/2019

「土地売買契約」
先日、土地の売買がありました。
土地の売買と一口に言っても色々な契約方法があります。大きく分けて「公簿売買」と「実測売買」もそうです。「公簿売買」は登記簿謄本の表題部に記載されている地積(面積）を基に売買をする方法です。その際、実際の地積が登記記録の地積より大きくても、小さくても登記簿謄本の地積(面積）で取引されるため、測量する必要がなく時間とコストを節約できます。
一方、「実測売買」は実際に土地の地積(面積）を測量して、その計測した地積（面積）を基準に売買をします。「実測売買」では相違ない地積で売買契約を結べる事になりますので、金融機関から融資を利用しての売買では、「実測売買」が利用される事が殆んどです。
その他に「現状渡し」と「更地渡し」があります。「現状渡し」は建物などを残したまま古家付など現況の状態で引き渡す取引方法です。一方、「更地渡し」は建物などを解体し地中の埋設物も撤去して引き渡す取引方法です。「更地渡し」では時間と解体費用のコストが掛かります。また土地によっては地盤改良などが必要な場合もあります、その場合は多額の費用が掛かる恐れもあります。
この様に土地の売買をする際は宅地建物取引士に詳しく確認する事が肝要なのです。

「共有物分割請求」知人の女性（Ａ）さんから、こんな相談がありました。何でも数年前に婚約をしていた彼氏（Ｂ）さんと共同でマンションを購入したそうです。頭金の４００万円を知人女性の（Ａ）さんが支払い、その後のローンの支払いを彼氏（Ｂ）さんが支払...
08/01/2019

「共有物分割請求」
知人の女性（Ａ）さんから、こんな相談がありました。何でも数年前に婚約をしていた彼氏（Ｂ）さんと共同でマンションを購入したそうです。頭金の４００万円を知人女性の（Ａ）さんが支払い、その後のローンの支払いを彼氏（Ｂ）さんが支払う事で約束したそうです。登記名義人も知人女性（Ａ）さんが持ち分１０分の１、彼氏（Ｂ）さんが１０分の９で登記したそうです。マンション購入時は同居をしていましたが、その後、婚約を解消して別居する事に成って３年が経過したそうです。最近、（Ａ）さんが（Ｂ）さんに頭金の４００万円の返金を求めましたが、応じてくれず私に相談に来たという事でした。民法２５６条１項で共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる、として共有状態を解消する権利が認められています。「でも土地なら分割する事も出来ます（現物分割）がマンションはどうするの？！」と誰でも疑問に思いますよね。この場合の対処には３つの方法があります。
①代償分割
現在の価値を適正に評価して持ち分に応じて（Ｂ）さんが（Ａ）さんに、もしくは（Ａ）さんが（Ｂ）さんにその対価を支払う代償分割による方法です。
②換価分割
マンションを任意売却して持ち分に応じて（Ａ）さんと（Ｂ）さんで売却代金を分ける方法
①と②で物件に抵当権がついている場合は抵当権の残債務価格を物件価格から差し引くことができないかが問題となります。差引を認めないとする判例もありますが事案によって判例と異なる結論になる事もありますので専門家への相談が必要でしょう。
③競売申請
最悪、和解が出来ない場合は共有物分割訴訟を起こし競売による分割方法があります。これは共有不動産を競売にかけて、売却代金を（Ａ）さんと（Ｂ）さんで分け合う方法です。
今回は元彼との問題でしたが相続などでの家族間でのトラブルもよくある問題の一つです。

リフォームとリノベーションの違い(^_^;)?「リフォーム」と「リノベーション」を同じ意味だと思っている人も少なくないのではないでしょうか。そこでその違いをご紹介します。「リフォーム」とは一般的に外装の塗り直しや壁紙の張り替え水回りの交換な...
21/08/2018

リフォームとリノベーションの違い(^_^;)?
「リフォーム」と「リノベーション」を同じ意味だと思っている人も少なくないのではないでしょうか。そこでその違いをご紹介します。
「リフォーム」とは一般的に外装の塗り直しや壁紙の張り替え水回りの交換など、古くなった建物を新築の状態に戻すことを言います。賃貸物件では入居者の住む前の状態に戻す原状回復もそれにあたります。
英語で「reform」は「悪い状態からの改良」を意味します。基本的に壊れていたり、汚れていたり、老朽化した部分を新しく綺麗に直したりすることを指します。
一方、「リノベーション」とは現代的なデザインに変更したり最新の設備で機能を向上させたりする事で建物の価値を高めたりすることを言います。英語で「renovation」は「革新、刷新、修復」を意味します。リフォームに新たな高い価値をプラスαしたものと考えてもよいでしょう。
序でに「コンバージョン」も説明しましょう。 英語で「Conversion」は「変換、転換、交換」を意味ですが不動産用語では「用途転換」を指します。例えば古い倉庫などを店舗やシェアハウスに改装したり、オフィスビルをホテル等に改修したり、物件に新たな付加価値を付ける為に大規模改修することを言います。
#リノベーション #リフォーム #コンバージョン

「ただし書き道路？！」都市計画区域内では、建築基準法で定められた道路に２メートル以上が接していなければ基本的に建物は建てられません。これが「建築基準法第43条第1項」の、いわゆる「接道義務」です。この要件を満たさない土地だからと諦めないで下...
06/04/2018

「ただし書き道路？！」
都市計画区域内では、建築基準法で定められた道路に２メートル以上が接していなければ基本的に建物は建てられません。これが「建築基準法第43条第1項」の、いわゆる「接道義務」です。この要件を満たさない土地だからと諦めないで下さい、一定の要件を満たせば救済措置が設けられています。それが「第43条ただし書きの規定」です。役所に建築計画概要書・公図・地積測量図などを添付して現況を説明して一定の要件に基づいて交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと判断して建築審査会が許可を認めるのが、「建築基準法第43条ただし書きの規定」です。では「ただし書きの規定」の物件を購入するときの注意ポイントについてもご説明致します。「ただし書きの規定」の物件の場合、融資の審査で問題となることがあり、その結果、希望した融資額まで借りられない場合や、融資そのものを断わられる場合もあります。「ただし書き規定」の物件で売買契約を結ぶときはローン条項（ローン特約）を付加する必要があります。また売地の場合は建築確認申請の許可が下りない場合は白紙解約できる条件も付加する事をお勧めします。

『かぼちゃの馬車を提訴』女性専用シェアハウスで知名度のある「かぼちゃの馬車」を運営する不動産会社「スマートデイズ」が、シェアハウス物件の購入者に保証していた賃料の支払いを停止した問題で、購入者達が実現不可能な高利回りをうたって投資を募ったと...
30/03/2018

『かぼちゃの馬車を提訴』
女性専用シェアハウスで知名度のある「かぼちゃの馬車」を運営する不動産会社「スマートデイズ」が、シェアハウス物件の購入者に保証していた賃料の支払いを停止した問題で、購入者達が実現不可能な高利回りをうたって投資を募ったとして、損害賠償を求めて東京地裁に提訴しました。訴状によると、「スマートデイズ」は入居者から集めた賃料を３０年間支払うと保証し、シェアハウスや簡易宿泊所の用地や建物を販売していましたが今年１月から賃料の支払いを停止していました。
と言うニュースが先週、飛び込んで来ましたが「やはりそんな事に成ったか・・・」と言うのが率直な感想です。確かにシェアハウスや簡易宿泊所の運営はブームもあり、やり方によっては高利回りで収益を得る事も確かに可能ですが、新築でそれも大手会社に運営を任せきりのサブリース契約では、中々難しいのではないかと懸念していました。確かに不動産投資は物件の選択や経営方針さえ間違わなければ資産形成では一番安全な方法です。しかし全てを他人任せで儲かるような、甘い事はありません。不動産投資には最低限の知識と管理能力も必要なのです。”楽して儲かる事はないのです。”

住所

東京都北区赤羽西1-6/1
Kita-ku, Tokyo
115-0055

営業時間

月曜日 10:00 - 19:00
火曜日 10:00 - 19:00
水曜日 10:00 - 19:00
木曜日 10:00 - 19:00
金曜日 10:00 - 19:00
土曜日 10:00 - 19:00
日曜日 09:00 - 19:00

電話番号

+81356045155

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