有山行政書士事務所

06/10/2015

【備忘録】
　過日、小生がお酒を呑みながら食事をしておりますと、二人の若者が小生の隣の席に着きました。

　一方の若者云わく、「ゲーセンで彼女とプリクラ撮った～」、「パチンコで○○円勝った～」、更にその一方の彼女が云うには「フーゾクに行かなければ、キャバクラはＯＫ！」との事。

　しかしながら、ゲームセンター、パチンコ店、キャバクラは、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律上、フーゾクに該当しますので、「お前、行きまくりやん！！」と突っこんでやろうかと思いましたが、余計な事を言わず、ハイボールを呑んで帰宅した次第なのであります（笑）

　ここで、申し上げたいのは、下ネタ関連だけが「フーゾク」ではないという事であります。

25/08/2015

【ブラック地主】
　オリンピックの開催が決定すると、マーケット上、必然的に地価の値段が上昇しますので、下記のような輩の出現も必然的であります。

　不動産業者が前地主から真に土地を買取っており、所有権移転登記を備えていれば、この不動産業者は新地主たる地位を賃借人に対して主張する事が出来るので、地代の支払を請求する権利があります。
　その反面、新地主たる不動産業者は、前地主の権利・義務をそのまま引き継ぐ事になるので、従来の条件通りにその土地を使用・収益させる義務を負う事になります。

　本件では、「出て行くか、土地ごと買い上げろ」と要求。借主が断ると昼夜問わずに何度もインターホンを押し、帰宅を待ち伏せて絡んで嫌がらせ。「人から物を借りて、何を居直ってんのや」と迫って来るとの事。
　このような場合、警察を呼んでも、民事不介入を盾にして、何もしませんので、全く使い物になりません。

　しかしながら、特に借主を保護する法律として借地借家法という法律があり、その第６条では、「借地契約の更新拒絶の要件」として、次の要件が揃わなければ立退請求が出来ないように定められています。
１　「生活に利用する」ために、土地の使用を必要とする事情
２　借地に関する従前の経過
３　土地の利用状況
４　補完的な財産上の給付の申出
　従前の地代不払いによる借地契約解除であれば格別、単なる転売目的は勿論の事、オーナーチェンジによる立退請求など認められておりません。

　許認可登録申請をはじめ、不動産業に関与している小生としては、本件のような事態は許し難き行為であります。
　その反面、自己資産なのでありますから、このような輩に屈する事無く、自己防衛をして頂きたいと思料する訳であります。
　そのサポートをするのが、手前どもであることを頭の片隅に置いて頂ければ幸甚であります。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150825-00000033-asahi-soci

　ある日突然、暮らしている家や土地から出ていくよう迫られた――。大都市の地価が上昇 - Yahoo!ニュース(朝日新聞デジタル)

13/05/2015

【マンション管理会社の不祥事】
　区分所有型の分譲マンション（ワンオーナーの賃貸マンションを除く）は、自主管理方式を除けば、マンション管理組合とマンション管理会社との間で管理委託契約を締結してその管理を委託しています。

　少々難しい話になりますが、上記のような関係を法的には委任契約（正確には準委任契約）と言い、その根本は特に強い信頼関係で成立している事が前提となっています。
　又、内部的には、マンションには複数の所有者が実在するため、建物区分所有法という法律に基づき、会社の株主総会に相当する区分所有者で組織するマンション管理組合の強制設立、定款に相当する管理規約の制定及び意思決定の際には、株主総会に相当する管理組合の総会の決議が義務付けられています。

　本件記事によると、管理会社の変更決議につき、現管理会社が派遣する管理員に事前に「私は変更には反対」「変えれば必ず問題が起きる」等と書かれた匿名のビラを配布。
　反対を依頼する住民リストを作成の上、同社社員と戸別訪問し、同社に有利な総会向け質問集を作成し、反対派住民に渡していたとの事です。

　法的に分析すると次のようになります。
　１）民法第６５１条には、「委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる」とあり、原則的に特段解除をするに当たり、理由は必要無いと解されています。
　２）殆どのマンション管理会社が、国土交通省のマンション標準管理委託契約書の雛形を流用しており、その第１９条には、「解約の申入れには、管理組合及び管理会社は、その相手方に対し、少なくとも三月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる」とあります。
　３）殆どのマンション管理組合が、国土交通省のマンション標準管理規約を基にしており、その第４７条第１項には、「総会の会議は、議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない」同第２項には、「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する」とあります。
　　
　すなわち、「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席（委任状及び議決権行使書を含む）し、出席組合員（委任状及び議決権行使書を含む）の議決権の過半数の賛成を得て、３ヶ月前に書面で管理会社に対し解約の申入れをすれば、特に理由が無くても、管理委託契約を終了させることができる」訳です。

　企業体である限り利潤追求は当然であり、数字の呪縛がある事は当たり前。綺麗事は申しませんが、本件は、法律の枠と住民自治を超え、不当に介入した行為であり、営業行為を逸脱する行為に他ならないと思料します。

　しかしながら、もっと怖いのは、区分所有者の無関心なのであります…

東京都内の高級マンションの管理を委託されていた大手管理会社が、委託先の変更を決める臨時総会前、変更に反対する匿名のビラの配布や委託継続を要請する戸別訪問をしてい…

07/05/2015

【宅地建物取引士について】
　資格学校の講師業が終了し、ＧＷも終了しましたので、長らくサボっていた投稿を再開しようと思います。

　本年４月１日より、改正宅地建物取引業法が施行されて約１ヶ月が経ちます。そろそろ異議を唱える意見が出るだろうと思っていたところ、案の定でしたので、今回は宅地建物取引士についてです。
　本件記事の通り、宅地建物取引士は、宅地建物取引主任者を改称したものです。
　「主任者」から「士」への格上げは、宅建業界の長年の悲願だったと言われており、又、平成１３年にマンション管理適正化法が施行され、新国家資格として、マンション管理士及び管理業務主任者が誕生した事が、更に追い打ちをかけたと言われています。

　小生自身も宅地建物取引主任者でしたので、士への格上げは大いに結構である反面、大変危惧するところもありました。
　本来、士業とは、「自己の名の下に独立した身分で、反復継続して不特定多数の他人の依頼を受けて、事務を処理し、報酬を得る事」が原則ですが、宅地建物取引士は、特定の宅建業者に所属した上で、その事務を行うのが一般的で、完全たるフリーランサーではありません。
　すなわち、上記「自己の名の下に独立した身分」と「不特定多数の他人の依頼を受けて」という士業の一番重要な部分が抜け落ちてしまう訳です。
　そのような者を「士」として宜しいものか？というのが一番危惧するところでありました。更に、改正宅地建物取引業法の中身も大して変わっていないのが現状です。

　しかしながら、本件記事中に記載のある証券外務員資格は公的資格であり、試験は毎日開催されています。同様に、保険の募集人資格も公的資格であり、試験は毎月開催されていますが、宅地建物取引士は国家資格であり、試験は年に一回の開催であるため、証券外務員や保険の募集人と同視する事は適当ではありません。

　現在、資格業界では、宅地建物取引士試験の難度化・合格率の抑制が噂されていますが、現状での能力担保の手段は、それぐらいしか無いでしょう。
　有名無実の士業と言われないためにも、法令改正を含めた今後の対策が肝要であります。

　弁護士や会計士など専門資格の職業を意味する、いわゆる“士業”に、この4月、新たな - Yahoo!ニュース(東洋経済オンライン)

19/04/2014

【親族法　勘当】
　その昔、何かやらかすと、「もう親でも子でもねぇ」「出て行け！このバカ野郎！！」「親子の縁を切る」「テメェなんか勘当だ！」と昭和オヤジがドラ息子に言う台詞がありました。恥ずかしながら、小生もよく言われました。
　一方、昨今では、親の子に対するＤＶも増加しています。
　では、現実的に法的に親子の縁を切る事が出来るのか？というのが今回のトピックです。

　民法上、８１１条以下に「離縁」という規定がありますので、一見、親子の縁を切る事が出来そうです。
　しかしながら、この規定は、「一度完全かつ有効に成立した養子縁組を終了させる」規定ですので、実親・実子間には適用されません。

　詳細は下記記事の通りですが、「扶養」「相続」にも言及されており、非常に良く解説されています。

「親子の縁を切りたい」 法的に「親子」でなくなる方法はあるか？‐自分の親と一切縁を切るつもりで婚活をしたい――。こんな相談がネットのQ＆Aサイトに投稿された。相談主によると、母親の人格に問題があり、常軌を逸した行動を取るため

10/04/2014

【戸籍法】
　今回からは、遺言・相続や親族関連と密接な関係がある戸籍法関連で参りましょう。

　例えば、「健太」「優太」という名は幼少期では可愛いですが、中・壮年期には威厳に欠けます。一方、「慎太郎」「裕次郎」」という名は幼少期ではオヤジ臭いですが、中・壮年期年期には貫禄があります。
　又、「静子」という名は「青春期に争う子」、「未歩」という名は漢文的に読めば、「未ダ歩マズ」と読めます。残念ながら、子は、親と氏名は自分では選べません。
　このように、「そもそも名が気に入らない」「読みが縁起でもない」「字画が悪い」等の理由で、名の変更が出来るのか？というのが今回のトピックです。

　戸籍法第１０７条の２には、「正当な事由によって名を変更しようとする者は、家庭裁判所の許可を得て、その旨を届け出なければならない」と規定されていますので、「正当な事由」があれば、改名は可能という事になります。
　そして、「正当な事由」とは、昭和２３年最高裁民事部長回答で、次のように例示されています。
（１）営業上の目的で襲名の必要がある
（２）同姓同名の者があって、社会生活上甚だしく支障がある
（３）神宮若しくは僧侶となり、又は神宮若しくは僧侶を辞める為に改名の必要がある
（４）珍奇な名、外国人に紛らわしい名又は難解、難読の文字を用いた名で社会生活上甚だしく支障がある
（５）帰化した者で日本風の名に改めたい
（６）異性と間違えられる虞がある
（７）通称として永年使用し、社会生活上戸籍名では支障がある

　小生は過去に一人だけ、犯罪常習者と同姓同名で、社会生活上支障があったが故に、改名が許可されたという方を知っていますが、いわゆる自分の都合で改名が許可されたという方は、お会いした事はありません。
　小生ももっとカッコイイ名にしたいところですが、「正当な事由」の壁は非常に高いようです…

様々な理由で改名を希望する人がいる。戸籍上の「下の名前」を変更することはできるだろうか。

28/03/2014

【相続関連　遺言に関する意識調査】
　前回までは、最終的に遺産分割に至るまでの内容で、平和的かつ円滑に解決する為に、遺言書作成の重要性についても言及しました。

　今回は、３０代から５０代で「親が存命している方々の」遺言書等に関する意識調査データです。
　あくまでも、子を主体としたものであり、親が子の為に遺言書等を残しておきたいか否かを問うているものでは無い事にご注意下さい。

　概要としては、終活、エンディング・ノート、遺言書についてで、下記記事のようなデータが出ました。

Yahoo!ニュース

27/03/2014

【相続関連　調停】
　前回は、遺産分割が調わない場合には、家庭裁判所での調停を経て、審判により、法定相続分割合で遺産分割されるという内容でした。

　調停とは、公正中立な第三者として、民間から選任される「調停委員」と裁判官が当事者の間に入り、話し合いで円満に解決するものです。
　しかしながら、ある地方では、公正中立なはずの調停委員が、名誉職として、地元の顔役や有力者が選任されていたという話を聞いた事があります。又、そこまではいかなくとも、全く波長が合わないという場合には、調停委員の変更の請求が出来るのか？というのが、今回のトピックです。

　調停委員となる資格・変更の可否等、詳しい内容は下記記事の通りですが、現状では、変更の請求は難しいようです…

離婚や相続で使われる「調停」 気に入らない「調停委員」は変えてもらえる？‐さまざまなトラブルを解決する方法のひとつに、裁判所で第三者を交えて話し合う「調停」がある。裁判に比べて手続きが簡単で、離婚や相続をめぐるトラブルでは、家庭裁判所

27/03/2014

【相続関連　遺産分割協議】
　故人を送る儀式が終了すれば、必然的に、次は相続人間で、「遺産の配分をどうするか？」という話が出て来ます。

　故人の相続財産を各相続人に帰属させる手続を遺産分割と言いますが、遺産の分割方法には、次の３つがあります。
（１）指定分割：遺言の記載内容に基づいて、遺産分割する方法。
（２）協議分割：遺言が無く、相続人全員で話合いの上、遺産分割する方法。
（３）審判分割：遺産分割につき協議が調わないとき、又は協議をする事が出来ない時に、家庭裁判所の決定に基づいて、遺産分割する方法。

　遺言が存在すれば（１）の方法により、遺言が無ければ（２）の方法により、遺産分割をします。一般的には、多少時間がかかったとしても、この段階で解決するケースが多数です。

　しかしながら、それでも解決に至らない場合には、最終手段として、（３）の方法により遺産分割をします。この場合、調停前置主義は採られていませんが、通常、家庭裁判所の職権により、調停が試みられるようです。
　更に、「一切の事情を考慮して遺産分割を行うという理由で、裁判所が、９００条以下の法定の相続分を変更する内容の審判は可能か？」という争点に対して、「審判が、裁判所でなされる以上、法定相続分に従わなければならず、それを無視した分割審判は出来ない」という決定が下されています。
　これは換言すれば、「最終的には、法定相続分で分割しろ」という趣旨です。

　それならば、初めから、遺産分割協議の時点で、法定相続分で分割しておけば良かった…親族関係を悪化させた上、余計な労力・時間を使っただけだった。という結果を招く虞がある訳です。
　それを回避する為にも、改めて遺言書作成の重要性がご理解頂けるかと思います。

　相続がきっかけで、家族に確執が生じることは少なくない。その解決は時に、司法の手に委ねられる。埋めがたいほどの深い溝はなぜできるのか。　家族の一人（被相続人）が亡くなった場合、遺言があればそれに従って...

19/03/2014

【相続関連　遺族年金給付】
　相続手続と並行して、民間保険会社に対する死亡保険金請求や行政機関に対する公的保険金の給付請求も同時に行います。
　一般的に、民間保険会社のものは２親等以内の親族を受取人として指定する事とされ、公的なものは法定相続の順位によるとされています。

　しかしながら、下記記事の通り、年金保険の受給資格には「男女格差」が存在し、この格差を巡って訴訟提起がなされました。
　立法制定当時は、残された妻子の生活を保障するという観点から、この格差には合理性があると判断されていましたが、ライフ・スタイルが大幅に変貌した現在では、既に時代遅れとなっているようです。
　本件は、労働災害給付に関するものですが、国民年金・厚生年金保険遺族給付にも影響を与える可能性がありますので、今後の動向を注視する必要があります。

　尚、「保険金請求権は、契約の効力発生と同時に受取人の固有の財産となるので、被保険者の遺産から離脱する」という事から、支払われる保険金は相続財産から除外されるという事も付け加えておきましょう。

Yahoo!ニュース