永井税理士事務所

永井税理士事務所 千葉県市川市にある税理士事務所。
オーダーメイドの相続対策を創出します。

地域の地主さんへの生前対策を長年に渡って実施。
多角的な対策で土地を売らずに納税を可能にするなど、
オーダーメイドの相続対策を実施しています。
徹底して地主さんの側からの対策を実施。
中立、公正な立場で信頼のおける税理士事務所です。

相続に関する情報を中心に発信。
諸条件により該当しないケースもあるので、
必ず専門家に確認してから実践してください。

昨日の日経からスマホもＰＣも開けられない。亡くなった人がどこの銀行・証券会社に口座を持っているのかわからない。最近、このような相談が増えています。元気なうちに財産一覧表を作りましょうと声掛けをしていますが、これができると楽になりそうです。隠...
09/04/2026

昨日の日経から

スマホもＰＣも開けられない。亡くなった人がどこの銀行・証券会社に口座を持っているのかわからない。最近、このような相談が増えています。

元気なうちに財産一覧表を作りましょうと声掛けをしていますが、これができると楽になりそうです。隠れ口座も発見できるのであれば尚更です。

25/01/2026

先月に続き、譲渡所得の譲渡費用を整理しました。大寒も過ぎ、繁忙期がやってまいります。体調に気を付けて確定申告を乗り切りましょう。

いま知っておきたい！最近の税務トピックス　
『譲渡所得を整理する②　～譲渡費用編～』

１．はじめに
譲渡費用は所得税法33条で「資産の譲渡に要した費用の額」と規定されています。具体的にはどのような費用が譲渡費用に該当するのでしょうか。ここでは先月の取得費に続いて、譲渡所得の申告に必要な譲渡費用を整理します。
２．譲渡費用となるもの
　譲渡費用は資産の譲渡に際して支出した、譲渡のために直接要した費用（①譲渡直接費用）と譲渡資産の譲渡価額を増加させるため譲渡に際して支出した費用（②譲渡資産の価値増加費用）の二つに大別されます。
①譲渡直接費用
　(1)土地や建物を売るために支払った仲介手数料
　(2)印紙税で売主が負担したもの
　(3)運搬費など資産の移動にかかる費用
②譲渡資産の価値増加費用
　(1)貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
　(2)土地などを売るため、その土地上の建物を取壊したときの取壊し費用
(3)その取壊しが譲渡のために行われたものであることが明らかであるときの建物の損失額
(4)既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
(5)借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
３．譲渡費用にならないもの
　不動産に関して譲渡をする時期に支払った費用でも譲渡費用にならないものがあります。間違えやすい項目もあるので気を付けたいです。
①抵当権抹消費用
　不動産を売却するためには、銀行ローンや借入金を完済して抵当権を抹消する必要がありますが、抵当権の抹消登記費用は譲渡費用に含めることはできません。抵当権が設定されたままでは売却が難しいとしても、抵当権抹消費用は、売却時以外に銀行ローンを完済しても発生する費用です。譲渡者が自己のために行った行為のため、譲渡のために直接要した費用でもなく、譲渡資産の譲渡価額を増加させるための費用にも該当しないと考えられています。
②住所変更登記費用
　登記上の住所が売却時の住所と異なる場合、住所変更登記が必要になりますが、本来は住所変更をした時点で変更登記を行うべきである費用のため、譲渡費用には該当しません。
③使用貸借の貸家建物に係る立退料
　貸家を売るため借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料は、原則として譲渡費用になりますが、その賃貸借が使用貸借契約によるものである場合の立退料は譲渡費用に該当しません。使用貸借契約に係る賃借権は、借地借家法に基づく保護規定の対象とされておらず、使用貸借による賃貸借は親族間で行われることが多いことが理由です。本来、保護の対象とされない利用権を解消するための支出は親族間における特殊性から任意の支出がなされたものと解されます。
④固定資産税
　固定資産税は毎年、支払いが発生する不動産を維持するための費用ですから、譲渡費用には該当しません。また、不動産売買時に固定資産税の精算が行われることがありますが、受け取った精算金は「譲渡収入」に含めて申告しなければなりません。
⑤修繕費や家財などの残置物の処分費用
　譲渡資産の修繕費や、家財やゴミの処分費用などは「維持又は管理に要した費用」にあたるので、基本的には譲渡費用になりません。ただし、売買契約書で条件になっている場合には、譲渡費用として認められる可能性があります。

＃＃プロフィール＃＃
税理士　永井智子（ながい　ともこ）
　（社）アコード租税法研究会研究員。
『税理士業務に活かす！通達のチェックポイント』シリーズ（共著／第一法規）
ほか、論文・寄稿多数。

09/12/2025

第一法規のFAX通信ですが、画像にすると読みづらいとのご指摘をいただいたので、テキストで載せることにしました。確定申告に必要な情報をお届けします。

いま知っておきたい！最近の税務トピックス　
『譲渡所得を整理する①　～取得費編～』

１．はじめに
日経平均株価が初の５万円台になり、投資市場が活性化しています。不動産市況においても、マンションの取引価格が上昇しており、築40年超のマンションでも購入価格より高い金額で取引されています。そのため譲渡益が発生し、譲渡所得が発生するケースが増えています。来年の確定申告に向けて、いま一度、不動産の譲渡所得の取得費を整理します。
２．取得費となるもの
　取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金はもちろん、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額になります。ここまでは売買契約書を確認することでわかりますが、忘れがちなのが取得の際に支払った付随費用です。
　①購入（贈与、相続、遺贈も含む）時に支払った登録免許税、登記費用、不動産取得税、印紙税
　②借主がいる不動産を購入したときに支払った立退料
　③土地の埋め立てや土盛り、地ならしをするための造成費用
　④土地の取得に際して支払った測量費
　⑤所有権などを確保するための訴訟費用（遺産分割に関するものは除く）
　⑥不動産を使用開始するまでに支払った借入金の利子
　⑦既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
３．業務用資産と非業務用資産の違い
　取得費の原則は上記ですが、業務用資産とそれ以外では、付随費用の取り扱いが異なることがあります。登録免許税、不動産取得税などの租税に関しては下記になります。
　①売買または自己建設による取得
　（業務用資産）　　所得の計算上必要経費に算入する【強制】
　（非業務用資産）　取得費に算入する【強制】
　②相続、遺贈または贈与による取得
　（業務用資産）　　所得の計算上必要経費に算入する【強制】
　（非業務用資産）　取得費に算入できる【任意】　取得費に算入しない場合は家事費
４．改良費とは
　取得費に含まれる改良費とは、資産を取得した後に加えた改良のための費用です。賃貸物件における原状回復費用や、建物の劣化を防ぐためもの防水工事、壁の補修などは改良費にはなりません。２階建てを３階建てにしたなど、建物の形状や性質そのものが変わる場合は改良費に該当します。
5．特例を適用したときは要注意
　不動産の買換え、交換などの特例を適用して取得した資産を譲渡するときには注意が必要です。特例を適用することで、適用時に支払うべき譲渡所得税を１回スキップしています。そのため、適用前に所有していた不動産の取得価額が引き継がれています。
　適用前に所有していた不動産（A）の取得費　　 8,000万円　…　①
　（A）の適用時の時価　　　　　　　　　　　　15,000万円
本来であれば、このときに差額の7,000万円の譲渡所得が発生しますが、特例を適用して譲渡所得税を支払っていません。
　買換えをした不動産(B)の取得費 15,000万円　…　②
　(B)の譲渡価額　　　　　　　　　　　　　　　 20,000万円　…　③
特例の適用を見逃してしまうと、③－②＝5,000万円の譲渡所得と計算してしまいます。
取得価額を引き継いでいるので、③－①＝12,000万円と計算しなければなりません。
　特例を適用したことを納税者が失念していることもあります。特に相続で取得した場合、被相続人が適用していたら納税者にもわかりません。税務署で確認をすることが必要です。

＃＃プロフィール＃＃
税理士　永井智子（ながい　ともこ）
　（社）ファルクラム租税法研究会研究員。
『税理士業務に活かす！通達のチェックポイント』シリーズ（共著／第一法規）
ほか、論文・寄稿多数。

01/12/2025

【マンション投資節税に規制】

11月27日の日本経済新聞によると、政府与党は投資用不動産の相続をめぐる節税策の防止に乗り出すようです。タワーマンションをはじめとする分譲マンションについては、令和４年４月19日の最高裁判決を受けて、評価方法にメスが入りました。
一方、大家さんがマンション一棟を所有する賃貸不動産や小口化商品については、評価方法の改正がなされておらず、購入価格と相続税評価額との乖離が問題視されていました。自民党の税制調査会が26日に開いた会合で、①相続開始前５年以内に購入した賃貸不動産は購入価格をもとに評価額を算定する、②小口化商品については購入時期にかかわらず売買実例をもとに評価するという改正案が示されました。
2026年度の税制改正大綱への反映をめざしており、不動産を利用して相続税を減らす手法に制限がかけられます。

借地権評価が変わります。東京税理士会の論壇などで見かけるようになり、民法に寄っていくのかと思っていました。無償返還届出書の提出がなくても、使用貸借であれば自用地評価になるようです。【国税庁　資産税質疑事例集　令和７年６月より】
06/11/2025

借地権評価が変わります。
東京税理士会の論壇などで見かけるようになり、民法に寄っていくのかと思っていました。無償返還届出書の提出がなくても、使用貸借であれば自用地評価になるようです。
【国税庁　資産税質疑事例集　令和７年６月より】

10月のFAX通信です。地主さんが不動産管理会社を設立して、自身の不動産を管理することで、手数料収入を親族に分散する手法は以前から行われていますが、手数料率が高額であると否認されるケースが見受けられます。では不動産を会社に保有させる方法はど...
03/11/2025

10月のFAX通信です。
地主さんが不動産管理会社を設立して、自身の不動産を管理することで、手数料収入を親族に分散する手法は以前から行われていますが、手数料率が高額であると否認されるケースが見受けられます。
では不動産を会社に保有させる方法はどうなのでしょう。両者を比較検討しました。ご笑覧ください。

先月の続きで特定親族特別控除を取り上げました。１０３万円の壁は本当に崩すことができたのか。いくらまでなら働いても損をしないのか。住民税や社会保険、会社からの扶養補助など、いくつもの条件が絡み合うので判断は難しいです。
10/07/2025

先月の続きで特定親族特別控除を取り上げました。
１０３万円の壁は本当に崩すことができたのか。
いくらまでなら働いても損をしないのか。
住民税や社会保険、会社からの扶養補助など、
いくつもの条件が絡み合うので判断は難しいです。

令和７年から適用される基礎控除、給与所得控除額をまとめてみました。細かく複雑になっていて、所得税を手計算で算出できる気がしません。社保のことも考えると、どれほどの効果が期待できるものか…。特定親族扶養控除については次号です。
11/06/2025

令和７年から適用される基礎控除、給与所得控除額をまとめてみました。細かく複雑になっていて、所得税を手計算で算出できる気がしません。社保のことも考えると、どれほどの効果が期待できるものか…。
特定親族扶養控除については次号です。

昨年、大騒ぎをした定額減税ですが、支払う税金が少なかったり、定額減税の対象とされていなかった方もおり、不足額の給付に申請が必要な場合もあります。
20/05/2025

昨年、大騒ぎをした定額減税ですが、支払う税金が少なかったり、定額減税の対象とされていなかった方もおり、不足額の給付に申請が必要な場合もあります。

確定申告の時期になりました。毎年、やってもやっても終わらない仕事に追われます。今回は間違えやすい住宅ローン控除と住宅取得資金の贈与についてまとめました。拡充された部分と要件が厳しくなった部分があります。
18/02/2025

確定申告の時期になりました。
毎年、やってもやっても終わらない仕事に追われます。
今回は間違えやすい住宅ローン控除と
住宅取得資金の贈与についてまとめました。
拡充された部分と要件が厳しくなった部分があります。

これは気をつけねば！
20/01/2025

これは気をつけねば！

10/12/2024

第一法規のFAX通信です。
いま知っておきたい！最近の税務トピックス　
『知らないと怖い落とし穴　～申告期限の延長と小規模宅地等の特例～』

１．災害による申告期限の延長
　近年、100年に一度、1000年に一度という災害が続いています。平成23年３月11日の東日本大震災のことは忘れられませんし、今年の１月１日に起こった能登半島地震による被害もまだ復興半ばです。また、台風等による災害被害も増えています。被災地の皆様には、心よりお見舞い申し上げます。
国税庁では災害による被害を受けた場合に、申告期限の延長を行う税制上の措置を設けています。期限延長には、国税庁長官が地域（以下「特定地域」といいます）および期日を指定して、申告、納付等の期限を延長する地域指定と、納税者が所轄税務署長に申請することで、その理由がやんだ日から２か月以内に限り延長される個別指定があります。
東日本大震災では、東北地方を中心に５県の申告期限が延長されました。順次、期限延長措置が終了になりましたが、福島県の１２市町村については、申告期限の延長は平成26年３月31日までとなりました。
能登半島地震でも、令和６年１月１日以降に到来する国税の申告・納付等の期限が全ての税目について地域指定が行われ、石川県、富山県の一部については令和６年７月31日まで申告期限が延長されました。
２．申告期限の延長と小規模宅地等の特例の保有継続要件
相続税の小規模宅地等の特例では、対象となる宅地等を申告期限まで有していること、という「保有継続」を適用要件とするものがあります。相続税の申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日（通常の場合は死亡の日）の翌日から１０か月以内ですが、災害で期限延長された場合には申告期限は国税庁長官が指定した延長後の期日になります。
特に気を付けなければならないのは地域指定を受けた場合です。被相続人の納税地が特定地域に該当する場合はもちろん、取得した土地等が特定地域内にあることで、相続人のうち1人でも災害による延長の適用を受けることができる者がいる場合は、相続人全員の申告期限が延長されます。特定地域内の土地等を取得していなければ、申告期限の延長は自分には関係のないことと思い込んでしまうかもしれません。しかし、小規模宅地等の特例を受けた土地等を元々の申告期限である１０か月以後、延長後の申告期限までに売却すると、保有継続要件を満たさなくなり、小規模宅地等の特例を受けることが出来なくなります。
特定株式等（特定地域内にあった動産、不動産等の合計額が保有資産の10分の３以上である法人の株式等）を保有する場合も申告期限が延長されるので、保有継続要件に注意が必要です。
３．被災した土地等の評価方法
　最後に被災した土地等の評価について簡単に説明させていただきます。特定非常災害発生日前に相続、遺贈、贈与により取得した特定地域内にある土地等で、特定非常災害発生日において所有していたものについては、相続または贈与時の時価によらず「特定非常災害の発生直後の価額」によることができます。国税局長が「調整率」を別途定めた場合には、毎年７月１日に発表される路線価や評価倍率に調整率を乗じて計算することができます。
　相続時精算課税に係る贈与による土地または建物が、贈与者の相続税の申告期限までに、災害によって相当の被害を受けるなど一定の要件を満たす場合には、その被害を受けた部分の価額（保険等により補填された金額を除く）を控除することができます。

＃＃プロフィール＃＃
税理士　永井智子（ながい　ともこ）
　（社）ファルクラム租税法研究会研究員。
『税理士業務に活かす！通達のチェックポイント』シリーズ（共著／第一法規）
ほか、論文・寄稿多数。

住所

行徳駅前１－２－９
Ichikawa-shi, Chiba
272-0133

電話番号

+81473972213

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