Avv. Roberto Rossi

28/08/2024

VALIDO IL PATTO DI RINUNCIA AL MANTENIMENTO FIRMATO TRA CONIUGI.

La Corte di Cassazione con pronuncia n. 21111 del 29 luglio 2024, ha ritenuto valido l’accordo con il quale la moglie ha rinunciato all’assegno di divorzio, avendo in precedenza redatto un accordo in tal senso.

La Corte ha chiarito che ciò è possibile e valido qualora non vi sia un’eccessiva disparità tra le condizioni economiche dei coniugi.

La questione ha riguardato due coniugi che dopo la separazione ma prima di divorziare, avevano firmato un accordo con cui dividevano il loro patrimonio, con reciproche cessioni di quote societarie, e il marito aveva versato alla moglie un conguaglio in denaro.

I coniugi avevano espressamente convenuto che, con tali attribuzioni, intendevano definire tutti i loro rapporti economici, senza che potessero essere avanzate ulteriori pretese in relazione alla vita trascorsa insieme.

Secondo la Corte:
“quando nel corso della vita matrimoniale risultino negoziati accordi tra i coniugi, che hanno comportato attribuzioni patrimoniali o elargizioni in denaro, destinate a operare un riequilibrio tra le rispettive condizioni economiche, occorre tenere conto delle stesse e accertare se, al momento del divorzio, vi sia ancora un significativo squilibrio patrimoniale e reddituale, oppure no, potendosi giustificare l’attribuzione dell’assegno solo nel primo caso”.

Il giudice del merito è quindi tenuto a valutare, caso per caso, se nonostante le attribuzioni patrimoniali accordate tra le parti, vi sia ancora squilibrio economico tra i coniugi e se l’apporto economico sia stato adeguatamente compensato dalle elargizioni pattuite.

La Cassazione dice, quindi, che i patti tra coniugi finalizzati alla divisione dei beni e alla sistemazione dei reciproci rapporti economici in caso di divorzio sono validi e vincolanti se questi rispettano il principio di equità.

È una sentenza che avvicina il nostro Paese a quelli anglosassoni nei quali, da tempo, viene affermato che i la patti prematrimoniali e di separazione/divorzio sono validi a condizione che siano “equi” e rispettino determinati requisiti quali, per esempio, quello di essere stipulati da due legali (uno per ciascun coniuge).

Con tale criterio le coppie potranno finalmente pianificare il loro divorzio con contratti “fatti su misura”, decidendo così, nel loro momento migliore, come gestire il loro momento peggiore. Con ciò evitando liti in Tribunale e stabilendo in anticipo la soluzione economica (e non solo) della crisi coniugale.

Diritto civile, famiglia, successioni, immobiliare.

28/11/2023

❓Si può vendere un immobile senza certificato di agibilità?

⭕️ Occorre premettere che agibilità e abitabilità sono concetti giuridici che in passato distinguevano due diverse fattispecie.

Dall’approvazione del Testo Unico sull’Edilizia (DPR 380 del 2001), decisione confermata in una sentenza Tar del Lazio risalente al 2012, i due termini: “abitabilità” e “agibilità” hanno perso la loro distinzione originaria e sono stati unificati sotto il concetto unico e più ampio di “agibilità”.

❗️Recentemente la Corte di Cassazione si è espressa sulla possibilità o meno di vendere un immobile in assenza del certificato di agibilità, stabilendo che la vendita senza tale certificato è, in sé per sé, valida a patto però che tale mancanza sia indicata nell’atto di compravendita e che l’acquirente, consapevole di ciò, abbia accettato l’immobile nelle condizioni di fatto e di diritto in cui si trova.

❓Che succede invece se l’assenza del certificato non viene menzionata negli accordi contrattuali?

In questo caso si possono verificare tre ipotesi:

1) se è stato firmato solo il compromesso senza che sia stata dichiarata l’assenza del certificato, l’acquirente può rifiutarsi di firmare il rogito e chiedere, oltre al rimborso degli anticipi già corrisposti, anche il risarcimento del danno;

2) se l’acquirente ha firmato il contratto preliminare in assenza dell’agibilità, ma il venditore lo procura prima di sottoscrivere il rogito notarile, allora il contratto è valido;

3) se invece se è stato già firmato il contratto definitivo dinanzi al Notaio, e l’acquirente è stato tenuto della mancanza del certificato, allora si può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.

‼️ Con la sentenza in esame, la n. 32552/2023, la Cassazione ha affermato che nella vendita di un immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché va ad incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la funzione convenuta nel contratto, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.

Di conseguenza, il mancato rilascio del predetto certificato integra inadempimento del venditore.

🆘 L’acquirente può quindi rivolgersi al Giudice e chiedere alternativamente:

✅ la riduzione del prezzo di compravendita (con rimborso della differenza);
✅ la risoluzione del contratto (con rimborso dell’intero presso versato).

(La stessa regola vale anche nel caso di vendita di immobile a uso diverso da quello abitativo).

🔆 Con la citata Sentenza la Cassazione ha però anche chiarito che l’assenza del certificato di agibilità in una vendita immobiliare, non è un ostacolo insormontabile qualora esista uno specifico accordo tra le parti che superi questa mancanza.

🅾️ Riassumendo, poiché il certificato di agibilità conferma che un immobile è adatto ad essere abitato e quindi la sua allegazione è requisito essenziale che assicura la funzione economica e sociale del bene, garantendone il legittimo godimento e la commerciabilità, l’unico modo per superare tale assenza è attraverso un accordo esplicito tra venditore e acquirente che accetti tale condizione.

Tale accordo, per evitare le rilevanti conseguenze giuridiche di cui sopra, deve quindi essere inserito sia nel contratto preliminare, sia nel successivo contratto definitivo.

Diritto civile, famiglia, successioni, immobiliare.

10/08/2023

CLAUSOLE ILLEGITTIME
NEL CONTRATTO DI MUTUO
COME BLOCCARE UN ASTA GIUDIZIARIA

Quando si acquista una casa, un’automobile o altro bene che necessita la stipulazione di un mutuo, può capitare che nel contratto siano inserite una serie di clausole vessatorie/illegittime, di fronte alle quali è bene sapere come difendersi.

🅰️ Cosa stabilisce la Cassazione sulle clausole illegittime delle Banche

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha stabilito, con una recente Sentenza, che i debitori sottoposti a un pignoramento di tipo immobiliare, promosso dalla banca, hanno il diritto di opporsi all'esecuzione qualora il contratto in questione dovesse contenere clausole illegittime. In questo modo si può bloccare l'asta giudiziaria, anche se il cosiddetto decreto ingiuntivo di pagamento risulta essere già definitivo.

🅱️ Cosa sono le clausole vessatorie?

Fare il punto della situazione sulle clausole illegittime delle banche è importante per comprendere cosa può rendere invalido un contratto di mutuo, finanziamento, fideiussione, apertura di credito, oppure qualsiasi altro rapporto con una Banca.

Le clausole vessatorie sono alcune disposizioni presenti nei contratti che generano un notevole squilibrio tra i diritti e gli obblighi delle due parti.
La loro presenza è considerata un abuso di posizione dominante da parte dell'Istituto di Credito nei confronti del cliente.
Sono clausole che limitano in modo significativo i diritti del cliente, favorendo la Banca in maniera sproporzionata.

Alcuni esempi di clausole illegittime sono:
➡️ l'imposizione di costi e spese non chiaramente specificate;
➡️ l'applicazione di tassi di interesse e commissioni maggiori rispetto a quelli di mercato;
➡️ la previsione di interessi moratori e penali eccessivi;
➡️ l'assenza di adeguati periodi di preavviso in caso di modifica delle condizioni contrattuali.

È importante sottolineare che la qualifica di una clausola come "vessatoria" dipende anche dal contesto specifico del contratto e dalle norme vigenti.
Per determinare se una clausola è invalidante, si deve valutare se essa crei uno squilibrio significativo tra i diritti e gli obblighi delle parti e se sia in contrasto con le disposizioni del Codice Civile e delle leggi speciali.

🆎 In presenza di una o più clausole vessatorie, il debitore potrà presentare opposizione all'esecuzione e chiedere al giudice di dichiarare la nullità delle clausole stesse, rendendo così il contratto nullo o inefficace.

L’accertamento dell’esistenza di clausole vessatorie può portare alla procedura di annullamento dell'asta giudiziaria

🆘 La presenza di clausole vessatorie nel contrato di muto è molto importante per il proprietario debitore della casa sottoposta a pignoramento da parte della Banca, perché l’impugnazione del contratto può portare ad annullare l'asta giudiziaria.

Per realizzare quanto sopra è necessario però che siano presenti le seguenti condizioni:

➡️ la procedura esecutiva non deve essere ancora completata con il provvedimento di assegnazione dell’immobile al compratore all’asta;
➡️ il contratto con la Banca deve essere firmato da un privato o da un soggetto che non agisca per finalità collegate al lavoro. Ciò significa che la nuova regola non si applica alle società, agli imprenditori o agli immobili a uso investimento, come ad esempio i negozi. Vale solo nel caso in cui il debitore sia un consumatore;
➡️ nel contratto con la banca basta individuare almeno una clausola illegittima che rientri nell'elenco riportato all'art. 33 del Codice del Consumo.

⛔️ Solo in presenza di tutte queste condizioni, è possibile annullare l'asta giudiziaria.

Diritto civile, famiglia, successioni, immobiliare.

14/06/2023

LA SCRITTURA PRIVATA COME DIMOSTRAZIONE DI PROPRIETA' DI UN IMMOBILE

✍🏻 Una recente decisione della Corte di Cassazione ha allargato le possibilità legali per dimostrare la proprietà di un immobile senza ricorrere al Notaio.
Questa importante novità arriva dall’Ordinanza n. 10472/2023 della Corte di Cassazione, secondo la quale è possibile dimostrare la proprietà di un immobile anche attraverso una scrittura privata.

🛑 Ma cerchiamo di capire come e cosa comporta tutto questo.
Ipotizzaimo il caso di un soggetto che sia in procinto di acquistare un immobile, ma che per ragioni fiscali o per il timore di un eventuale pignoramento, decida di intestarlo ad un'altra persona.
❓Se tra questi due soggetti dovesse sorgere una qualsiasi lite, il primo come farebbe a rivendicare la proprietà dell’immobile, se il bene è formalmente intestato all’altra persona?
❌ A rispondere a questa domanda ci ha pensato appunto l’Ordinanza in questione, con la quale la Corte di Cassazione ha stabilito che la proprietà di un immobile può essere dimostrata anche con una semplice dichiarazione scritta dell’intestatario, ossia il cosiddetto patto fiduciario, contenuto appunto in una scrittura privata.
❓Ma quanto un accordo di questo tipo potrebbe rivelarsi utile?
❌ Sottoscrivere una scrittura privata per un immobile potrebbe risultare comodo per una coppia sposata o convivente, che abbia la necessità di far figurare, come proprietario dell’immobile, solo uno dei due soggetti.
❌ Oppure quando, per ragioni fiscali o di residenza, si ha la necessità di far apparire proprietario una sola persona (ad es. il marito o la moglie).
❌ Oppure ancora per evitare ogni tipo di controversia nel caso si dovesse arrivare ad una separazione/divorzio tra coniugi.
✅ La parte intestataria dell’immobile, attraverso appunto una scrittura privata riconosce che la metà della proprietà è in capo all’altra parte e nel momento in cui dovesse sorgere una lite o una separazione, l’altra parte o l'altro coniuge ha la possibilità di rivendicare la quota di proprietà che gli spetta, avvalendosi della scrittura privata.

✍🏻 Con la pronuncia in questione La Corte di Cassazione ha provveduto a riconoscere alla persona che non risulta essere ufficialmente il proprietario dell’immobile l'esistenza della quota di proprietà, anche se tale stato di cose non risulta formalmente.

❎ Tale decisione apre, senza dubbio, a nuove soluzioni legali con un impatto significativo su molte situazioni, come quelle in cui si desidera proteggere la proprietà in caso di debiti futuri o regolare la proprietà tra coppie sposate o conviventi, permettendo quindi di dimostrare la proprietà di un qualsiasi immobile senza necessità di sottoscrivere un atto notarile, con grande risparmio di costi.

Diritto civile, famiglia, successioni, immobiliare.

23/05/2023

Cosa significa “affitto senza contratto”?

📝Quando si parla di “affitto senza contratto” si intende un contratto “in nero” ossia non regolarizzato dal punto di vista fiscale.
✏️Ciò succede in tre casi:
- accordo verbale;
- contratto scritto ma non registrato;
- contratto scritto e registrato ma con l'indicazione di un canone di locazione inferiore rispetto a quello concordato.

🖍️Perché è importante la registrazione dell’affitto?
Perché senza di essa il contratto è nullo.
La legge stabilisce, infatti, che tutti i contratti di affitto di durata superiore a 30 giorni devono essere obbligatoriamente registrati presso l’Agenzia delle Entrate e se ciò non accade nessuna delle parti (proprietario e conduttore) potranno far valere, dinanzi al Giudice, i propri diritti.
Ad esempio: se il conduttore non paga, il proprietario non può chiedere lo sfratto.
Altro esempio: se l’inquilino ha anticipato delle spese non potrà chiedere la restituzione al proprietario.
La Corte di Cassazione ha però stabilito che qualora la mancata registrazione dovesse dipendere da omissione del locatore e non dall’inquilino, la nullità del contratto riguarderebbe solo il proprietario di casa che non potrà far valere i propri diritti in Tribunale.
Sussistono poi conseguenze anche fiscali, derivanti dalla mancata registrazione del contratto.
L’affitto in nero costituisce una doppia evasione fiscale.
Da un lato infatti viene evasa l’imposta di registro (che come detto è obbligatoria per la validità del contratto); dall’altro viene evaso il pagamento dell’Irpef sui canoni di locazione percepiti dal locatore.
In tale ultimo caso il proprietario sarà soggetto al pagamento delle seguenti sanzioni:
- dal 240% al 480% (con un minimo di 516 euro) in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi;
- dal 200% al 400% in caso di dichiarazione del canone in misura inferiore a quella effettiva.

🖌️E' possibile la registrazione tardiva dell’affitto?
La risposta è si!
Secondo la Corte di Cassazione è sempre possibile registrare l’affitto anche oltre il termine di 30 giorni, pagando tuttavia le sanzioni per il ritardo (sanzioni tanto più elevate quanto maggiore è il ritardo).
La registrazione tardiva ha effetto sanante e retroattivo, sicché il contratto acquista valore sin dal giorno della stipula e le parti potranno far valere i propri diritti dinanzi al Giudice.

🖋️Cosa succede se non vengono pagati i canoni extra in nero?
Supponiamo che Tizio e Caio abbiano stipulato un contratto scritto e registrato, ma che abbiano anche concordato una parte del canone in nero.
In caso di controversia, Tizio non potrà rivendicare i maggiori importi concordati in nero, poiché tale accordo è nullo e non costituisce un valido titolo per un’azione legale.

🖍️E per la restituzione delle somme versate in nero?
Nel caso in cui Caio abbia pagato a Tizio un canone superiore rispetto a quello indicato nel contratto scritto e registrato, può richiedere la restituzione delle maggiori somme versate.
In questo caso, infatti, la nullità del contratto non registrato vale solo per l’inquilino e non per il proprietario.
Pertanto Caio potrà agire legalmente per recuperare il denaro versato in eccesso ma dovrà però farlo entro 6 mesi dalla riconsegna dell’appartamento.

Diritto civile, famiglia, successioni, immobiliare.

19/05/2023

CESSIONE CREDITO 110%

🆘 La cessione del credito sta vivendo un momento di stallo perché le banche non accettano più crediti d’imposta avendo finito la disponibilità finanziaria.
❓Ma cosa succede a chi ha iniziato i lavori, a chi ne ha fatto richiesta, oppure a chi ha già le impalcature davanti a casa ed ha i lavori lasciati a metà?
🟥 Vediamo caso per caso come comportarsi.
➡️ Cosa succede se sono già iniziati i lavori?
Per i lavori già iniziati che hanno ricevuto tutte le autorizzazioni dell’Enea e hanno concluso un accordo di cessione del credito con una banca, non dovrebbero esserci problemi.
➡️ Cosa succede se il contratto è firmato ma si è in attesa della banca?
Se è stato stipulato il contratto con l’impresa e si è in attesa della risposta da parte della banca per la cessione del credito, è ancora possibile bloccare tutto.
Tuttavia, in questo caso, possono sorgere problemi in merito alla restituzione di eventuali caparre o anticipi che sono stati pagati sulla base di quanto stabilito dal contratto.
➡️ Cosa succede se i lavori sono iniziati ma senza la concessione del credito?
Se i lavori sono già iniziati ma manca la concessione del credito bancario, la questione è più complessa; nel caso in cui l’impresa abbia anticipato con risorse proprie l’inizio dei lavori, temendo ora di non riuscire a rientrare nei costi, potrebbe decidere di bloccare il cantiere.
In questa ipotesi bisognerà fare riferimento al contratto di appalto e vedere cosa prevede in caso di ritardo nei lavori o per il "recesso" da parte dell'impresa.
Anche in questo caso, sia il committente, sia l'appaltatore, possono chiedere la revisione o risoluzione del contratto.
➡️ Cosa succede se è stata finanziata solo una parte dei lavori?
Nel caso in cui solo una parte dei lavori abbia già ricevuto il finanziamento, impresa e committente possono decidere di eliminare parte dei lavori deliberati, ma non ancora iniziati e, di comune accordo, operare una riduzione del contratto.
Se non si trova un accordo e gli obblighi di una delle parti sono divenuti eccessivamente onerosi a causa di avvenimenti straordinari e imprevedibili, come avviene proprio in questi casi, la parte che deve eseguire la prestazione può domandare la risoluzione del contratto per "eccesiva onerosità sopravvenuta". Quindi, sia i condomini che dovessero trovarsi nell’impossibilità di affrontare le spese, sia l’impresa che non riesce a stare nei costi, possono fare ricorso al Giudice.
Infine, tenendo conto anche di tutte le speculazioni sui prezzi alle quali abbiamo assistito in questi mesi, potrebbe essere interessante per il cliente, chiedere la cosiddetta "riduzione ad equità del contratto", ovvero, invece di chiedere il recesso, il cliente potrebbe proporre di riportare il valore economico delle prestazioni contrattuali ad un giusto valore.
➡️ Cosa succede se mancano i requisiti per i benefici fiscali?
Nel caso in cui venisse rilevata l'assenza dei requisiti per accedere ai benefici fiscali, il recupero dell'imposta dovuta e le conseguenti sanzioni sarebbero a carico del contribuente. Tuttavia, il contribuente potrà ottenere il risarcimento del danno subito, chiamando in causa, a seconda dei casi, l’impresa che non ha rispettato le regole o il professionista che ha predisposto l’asseverazione delle opere in maniera non conforme alla legge. Resta invece molto poco probabile il rischio di incorrere in sanzioni a causa di cambiamenti con effetti retroattivi della legge.
Se non si riesce a ottenere la cessione del credito
In alternativa alla cessione del credito, resta sempre la possibilità di utilizzare la detrazione delle spese fino al 110%. Ciò significa che i lavori dovranno essere pagati subito, ma poi si potrà ottenere una detrazione delle spese del 110%.

Diritto civile, famiglia, successioni, immobiliare.

23/03/2023

QUALI DEBITI NON PASSANO AGLI EREDI?
Ereditare non significa solamente ottenere una quota dei beni dalla persona deceduta, ma dover anche assumere i debiti che questi avrà lasciato insoluti.
⚫️ Ma quali debiti si trasmettono agli eredi e quali no?
🔴 Gli eredi rispondono dei debiti lasciati dal defunto alla sua morte, quando riguardano: le rate del mutuo, i finanziamenti di auto, le bollette per utenze domestiche (anche quelle scadute dopo il decesso), gli oneri condominiali ordinari e straordinari, i canoni di affitto, le cartelle esattoriali e gli altri debiti con il fisco, Imu, Tari, le condanne per cause di natura civile, gli stipendi a dipendenti ecc.
🟢 Al contrario non vengono trasmessi agli eredi i debiti che per la loro natura personale, si estinguono con la morte del debitore e quindi non cadono in successione.
☑️ Ad esempio non rientrano nella successione: le sanzioni amministrative, le sanzioni tributarie, le multe stradali, le sanzioni penali, gli alimenti e l’assegno di mantenimento, i debiti di gioco e scommesse, i contratti personali, oltre ovviamente ai debiti prescritti.
🟡 Alcuni esempi pratici di queste categorie possono far meglio comprendere le categorie sopra indicate.
🔜 Sanzioni amministrative e tributarie.
Le sanzioni amministrative e tributarie non si trasmettono agli eredi, in quanto la responsabilità è personale e non può estendersi a soggetti diversi dal trasgressore. (Ad es: una sanzione per l’emissione di un assegno a vuoto decade con la morte del trasgressore e non si trasferisce agli eredi).
🔜 Le sanzioni tributarie sono quelle collegate alle omissioni o irregolarità fiscali. (Ad es: se una persona, prima di morire, non ha versato delle imposte o le ha dichiarate in modo non corretto, gli eredi riceveranno la relativa richiesta di pagamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, del Comune, ecc.). In tali casi, gli eredi però potranno chiedere lo sgravio delle sanzioni, pur restando tenuti a corrispondere l’imposta non versata dal defunto.
Lo stesso dicasi per le cartelle esattoriali. Prima di pagare i debiti del defunto, gli eredi possono chiedere lo sgravio, da ogni cartella, della componente relativa alle sanzioni.
🔜 Multe stradali e sanzioni penali.
Anche le multe stradali e le sanzioni penali non si trasmettono agli eredi, in quanto sono illeciti personali.
🔜 Alimenti, assegno di mantenimento.
L’obbligo di corrispondere gli alimenti e l’assegno di mantenimento agli ex coniugi o ai figli cessa con la morte del soggetto obbligato.
🔜 Debiti di gioco.
I debiti di gioco e scommesse, invece, sono obbligazioni naturali, il cui pagamento non è obbligatorio nemmeno per colui che li ha contratti, e pertanto non cadono in successione.
🔜 Contratti personali.
I contratti personali (ad es. la richiesta di far dipingere un quadro), cessano con la morte del contraente e gli eredi non sono tenuti a rispettarli.
🔜 Debiti prescritti.
Gli eredi non sono ovviamente tenuti a pagare i debiti che sono caduti in prescrizione.
🟣 Sul punto è bene sapere che si prescrivono: in 10 anni per i debiti provenienti da contratti; 5 anni per i debiti da pagarsi periodicamente(ad esempio l’abbonamento del telefono); 5 anni per i debiti da atti illeciti; 2 anni per bollette della luce, acqua e gas; 10 anni per le imposte dovute allo Stato; 5 anni per le imposte dovute a Comune e Regione; 3 anni per il bollo auto.
Prima di accettare un’eredità o meno l’eredità, è quindi necessario rivolgersi ad un legale che possa previamente accertare l’intera consistenza patrimoniale, sia attiva che passiva, del defunto, cosi da poter valutare al meglio la scelta senza correre il rischio di dover dare anziché ricevere.

Diritto civile, famiglia, successioni, immobiliare.

28/02/2023

Soddisfazioni…😃

13/01/2023

COSA SUCCEDE SE NON TUTTI GLI EREDI VOGLIONO VENDERE L'IMMOBILE EREDITATO
Può accadere, per varie ragioni, di voler vendere un immobile ereditato (ad esempio per necessità di monetizzare, oppure nel caso di residenza in luogo diverso e distante da dove si trova il bene, oppure più semplicemente per disinteresse a conservarlo in proprietà).
➡️Ma cosa accade se non tutti gli eredi sono d’accordo?
In tal caso, è possibile praticare una delle seguenti soluzioni bonarie:
🔺dividere il patrimonio ereditario;
🔺cedere singole quote ad altri eredi o a terzi.
🟢Esempio di divisione:
= tre fratelli hanno ereditato un terreno e due appartamenti. Gli immobili hanno più o meno lo stesso valore. Prima della divisione, ognuno dei coeredi è titolare di una quota pari a un terzo. I fratelli decidono quindi di procedere a una divisione bonaria, a seguito della quale a ciascuno viene attribuito un immobile. Da quel momento in poi, ognuno di essi diviene proprietario di un appartamento, oppure del terreno, senza più avere nulla in comune con gli altri.
🔵Esempio di cessione delle quote:
= tre fratelli hanno ereditato tre immobili il cui valore complessivo è di 900.000,00 euro. Due di loro vorrebbero venderli, il terzo non è d’accordo. Se si effettuasse la vendita, a ogni fratello spetterebbe 1/3 del ricavato, cioè 300.000,00 euro. Non riuscendo a trovare un’intesa con il terzo fratello, i due possono vendere sia ad un terzo interessato sia acquisire le quote dell'altro comproprietario.
🟣In questo caso bisogna, però, tenere presente una regola che prende il nome di prelazione ereditaria o retratto successorio. Essa consiste nel diritto di ogni coerede a essere preferito rispetto ad altri, a parità di condizioni, in caso di vendita di una quota ereditaria. Pertanto, colui che vuole vendere deve notificare agli altri eredi la proposta di alienazione, specificando il prezzo. Essi hanno due mesi di tempo dall’ultima notifica per decidere ed eventualmente esercitare il loro diritto. Se non rispondono o se dichiarano di non voler acquistare, la quota può essere venduta ad estranei. In caso di mancata notifica della proposta di vendita, gli eredi che avrebbero voluto acquistare hanno diritto di riscattare la quota venduta da tutti gli aventi causa.

➡️Ma se le soluzioni bonarie sopra descritte non funzionano cosa accade?
Il principio è che nessuno può essere obbligato a restare comproprietario di uno o più beni contro la propria volontà, quindi, ogni coerede può rivolgersi al Tribunale del luogo in cui si è aperta la successione, cioè quello dell’ultimo domicilio del defunto.
La causa richiede l’assistenza di un avvocato e può essere iniziata da uno o più coeredi nei confronti degli altri.
Il giudice nomina un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) il cui compito è quello di procedere alla valutazione dei beni ereditari, accertare se sia possibile dividerli materialmente secondo le quote di ciascun erede e, ove ciò sia possibile, redigere un progetto di divisione.
Se la divisione è impossibile o se gli eredi non l’accettano, l’unica soluzione è la vendita.
Quest’ultima si svolge in forma di asta ed il ricavato viene poi diviso tra gli eredi, al netto delle spese di procedura.
Va però detto che, se non si trovano immediatamente compratori, il prezzo viene ripetutamente ribassato per invogliare all’acquisto.
Il risultato è che gli eredi che non sono riusciti a mettersi d’accordo ricavano molto meno rispetto a quanto avrebbero potuto realizzare vendendo i beni d’intesa tra loro e a prezzo di mercato.

Diritto civile, famiglia, successioni, immobiliare.

16/12/2022

SI PUO' ACQUISTARE UN IMMOBILE PIGNORATO O IPOTECATO?
L'acquisto di un immobile è sempre un passo molto importante, che si tratti di un investimento, di una prima casa o di un progetto immobiliare, occorre sempre fare attenzione ai cosi detti gravami, alle iscrizioni pregiudizievoli, sia di natura civile che penale.
Tra le più comuni pregiudizievoli di diritto civile troviamo il pignoramento, il sequestro e l’ipoteca, ma anche il diritto di abitazione a favore dei terzi (come ad esempio l'assegnazione della casa al coniuge in caso di separazione/divorzio).

Quali sono le differenze tra ipoteca e pignoramento?
Il pignoramento è il primo atto della procedura esecutiva che un soggetto, il creditore, avvia allo scopo di soddisfare un credito che vanta nei confronti del proprietario, il debitore e che culmina con la vendita all’asta del bene.
L’ipoteca invece è una forma di garanzia che si costituisce mediante iscrizione nei pubblici registri e tutela il creditore contro il pericolo di insolvenza del proprio debitore.
Dal lato pratico il pignoramento comporta che l’immobile venga tolto al proprietario.
L'ipoteca, invece, non preclude il godimento del bene al proprietario ma semplicemente ne "segue" le sorti fino a quando non sarà interamente soddisfatto il credito.

I principali controlli da fare quando si decide di acquistare un immobile si possono suddividere in tre macroaree:
1) Tecnica: impianti, opere murarie, prestazioni energetiche
2) Legale: trascrizioni, iscrizioni, pesi, vincoli, ipoteche, mutui esistenti, spese condominiali presenti ed eventuali contratti di locazione;
3) Amministrativa: conformità urbanistica, catastale, agibilità, vincoli paesaggistici ecc.

Come si può redigere correttamente una proposta di acquisto di un immobile pignorato?
E’ essenziale ricordare che se si decide di acquistare un immobile pignorato è possibile farlo ma soltanto prima che questo arrivi all’asta.
E' quindi indispensabile formalizzare un accordo sia con il creditore procedente, cioè quello che ha avviato la procedura esecutiva, sia con il debitore esecutato, cioè il proprietario dell’immobile pignorato (e se ce ne fossero anche con gli eventuali soggetti titolari di ipoteche e/o di altri privilegi).
Bisogna quindi instaurare una trattativa ed avere la certezza che il creditore rinunci all’esecuzione e si impegni alla cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli.
Giunti a questo punto della trattativa si può formulare una proposta concreta e versare una caparra (che può avere natura confirmatoria o penitenziale).

Quali sono le differenze tra i due tipi di caparra?
Sono due istituti giuridici considerati entrambi patti accessori al contratto principale.
La caparra confirmatoria è un patto accessorio che rafforza il vincolo contrattuale e consiste nel consegnare all’altra parte una somma di denaro (o una quantità di altre cose fungibili), a conferma dell'impegno assunto (la volontà di concludere il contratto). Questo tipo di caparra assolve la duplice funzione di garanzia e risarcitoria in favore della parte adempiente e, quindi, ai sensi dell’art. 1385 c.c. – in caso di inadempimento del promittente acquirente – di recedere dal contratto perdendo però la somma versata. Oppure - in caso di inadempimento del venditore - pretendere il doppio della caparra corrisposta.
Se invece il contratto si concluderà senza problemi, la caparra potrà essere restituita oppure imputata al pagamento del residuo prezzo.
Diverso è invece lo scopo della caparra penitenziale, che si utilizza quando le parti vogliono riconoscersi il diritto di poter recedere dal contratto indipendentemente dall'inadempimento dell'una o dell'altra parte.
Quindi La caparra penitenziale - disciplinata dall’art. 1386 c.c. - rappresenta, in sostanza, il corrispettivo del recesso esercitato per volontà unilaterale.
Tuttavia, poiché spesso le parti utilizzano il termine generico “caparra” senza nessuna ulteriore declinazione, è importante affidarsi a dei legali del settore che sappiano ricavare dall’interpretazione generale del contratto la reale volontà e lo scopo desiderato dalle parti.

Il mediatore è legittimato a trattenere la caparra quando la proposta è condizionata?
Nell’ambito dei contratti di compravendita immobiliare non è raro che il perfezionamento dell’atto definitivo di vendita sia subordinato all’avveramento di una determinata condizione. Classico esempio è il preliminare di compravendita condizionato all’erogazione del mutuo.
In questi casi assume estrema importanza la formulazione di una clausola condizionata che deve essere sospensiva, ovvero le parti devono subordinare la validità e l'efficacia del contratto all’avveramento della condizione (il rilascio del mutuo). Di conseguenza, se la condizione non si avvera (il mutuo non viene rilasciato) le pattuizioni contrattuali non avranno alcuna efficacia e il mediatore dovrà restituire la caparra corrisposta dal proponente.

Qual'è la differenza tra termine essenziale e termine non essenziale per la stipula dell’atto notarile?
Ai sensi dell’art. 1457 c.c. l’apposizione di un termine è da considerarsi come essenziale quando, superato tale termine, non si ha più interesse ad avere la prestazione. In questo caso, l’ordinamento giuridico riconosce la facoltà di scegliere se avvalersi della risoluzione del contratto o al contrario, mantenerne la validità ed efficacia, con l’onere però di darne comunicazione alla controparte entro il termine di decadenza di tre giorni.
E’ opinione comune della giurisprudenza che il carattere di essenzialità del termine non possa essere desunto dalla classica formula di stile: “entro e non oltre” solitamente inserita nei contratti preliminari, dovendo invece ricavarsi dalla volontà espressa o implicita delle parti, dalla natura del termine o dalla modalità della prestazione.