15/09/2025
Come puoi tutelarti quando scopri di aver acquistato un immobile con abuso edilizio?
Il rimedio c'è.
Non è infrequente purtroppo scoprire di aver acquistato un immobile affetto da abuso edilizio, sia perché la maggior parte degli edifici in Italia sono stati costruiti prima degli anni delle grandi riforme edilizie che hanno irrigidito il mercato, sia perché qualcuno a volte "fa il furbo".
La giurisprudenza prevalente tende a inquadrare l’abuso edilizio non come un vizio della cosa venduta ai sensi dell’art. 1490 c.c. bensì come un onere non apparente ai sensi dell’art. 1489 c.c.
Questo comporta per il compratore di avere a disposizione tre tutele: la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo (in alternativa alla prima), e in ogni caso il risarcimento dei danni.
L’abuso edilizio deve però non essere stato conoscibile dall’acquirente con l’ordinaria diligenza e non dichiarato dal venditore, perché la non apparenza dell’onere è un requisito essenziale: se l’abuso fosse stato evidente o facilmente riscontrabile dall’acquirente la tutela giuridica potrebbe essere esclusa.
L’azione per oneri non apparenti (art. 1489 c.c.) è soggetta ai termini ordinari di prescrizione decennale (art. 2946 c.c.), salvo diverse disposizioni specifiche per la denuncia.
In breve, quanto agli strumenti di tutela dell’acquirente posso dire che:
a) Risoluzione del contratto (Actio redibitoria)
L’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto di compravendita se l’abuso edilizio è di tale gravità da diminuire in modo significativo il libero godimento dell’immobile o da renderlo, di fatto, incommerciabile. La risoluzione determina lo scioglimento del contratto con effetto retroattivo e il venditore dovrà restituire il prezzo ricevuto e l’acquirente l’immobile.
b) Riduzione del Prezzo (Actio quanti minoris)
Se l’abuso edilizio non è così grave da giustificare la risoluzione del contratto, l’acquirente può chiedere una riduzione del prezzo. Essa sarà proporzionale alla diminuzione di valore subita dall’immobile a causa dell’abuso.
c) Risarcimento del Danno
Indipendentemente dalla scelta tra risoluzione e riduzione del prezzo, l’acquirente ha sempre diritto al risarcimento del danno subito.
Il risarcimento può coprire i costi sostenuti per la regolarizzazione dell’abuso (se sanabile), la diminuzione di valore dell’immobile non coperta dalla riduzione del prezzo, o altri danni patrimoniali e non patrimoniali derivanti dalla situazione irregolare come ad esempio quando l'abuso è insanabile e il bene può solamente essere fiscalizzato.
d) Azione di Adempimento Specifico (Sanatoria a Spese del Venditore)
In alcuni casi, la giurisprudenza ha riconosciuto la possibilità per l’acquirente di chiedere al venditore di provvedere direttamente alla sanatoria dell’abuso a proprie spese, qualora ciò sia possibile e non eccessivamente oneroso. Questa è l’azione di esatto adempimento del contratto, che eviterà la risoluzione del contratto qualora il venditore procederà alla sanatoria.
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