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G&I Consulenze Notarili, Mira, Venice (2026)

18/12/2025

AGEVOLAZIONE “PRIMA CASA” NELLA SUCCESSIONE: RICHIESTA POSSIBILE ANCHE DOPO 12 MESI

È possibile richiedere l’agevolazione “prima casa” anche con dichiarazione di successione presentata oltre il termine ordinario di dodici mesi dall’apertura della successione (ex articolo 31, comma 1, del Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta sulle successioni e donazioni – Tus), entro determinati limiti temporali. Ciò, sul presupposto dell’assenza di un termine “a pena di decadenza” sia per la richiesta di fruizione dell’agevolazione “prima casa”, sia per la presentazione della dichiarazione di successione da parte del contribuente.

Questo, in sintesi, il chiarimento fornito dall’Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 66/E del 20 dicembre 2024.

L’Agenzia rammenta, in via preliminare, che l’agevolazione “prima casa”, per i trasferimenti derivanti da successioni o donazioni, è disciplinata dall’articolo 69 della legge n. 342/2000, che prevede l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa dalle categorie A1, A8 e A9, e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando sussistano i requisiti e le condizioni previste dalla Nota II-bis, all’articolo 1, della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro (Tur).
L’agevolazione deve essere richiesta dal contribuente nella dichiarazione di successione. In tale sede, va evidenziata la sussistenza, al momento del trasferimento dell’immobile (ossia all’apertura della successione), dei suddetti requisiti e condizioni.
Nel caso in cui l’agevolazione in esame non sia stata richiesta dal contribuente nella dichiarazione di successione, è possibile integrare la medesima tramite una dichiarazione di successione integrativa o sostitutiva (cfr circolare n. 44/2001 e risoluzione n. 110/2006).

Quanto ai termini per la presentazione della dichiarazione di successione, l’Agenzia rammenta che la dichiarazione deve essere ordinariamente presentata entro dodici mesi dalla data di apertura della successione e che fino alla scadenza di tale termine la dichiarazione può essere modificata (articolo 31 del Tus). Inoltre, vengono richiamate le disposizioni relative ai termini per la liquidazione e l’accertamento dell’imposta, secondo cui i soggetti obbligati al pagamento liquidano l’imposta in base alla dichiarazione della successione “anche se presentata dopo la scadenza del relativo termine ma prima che sia stato notificato l'accertamento d'ufficio” (articolo 33, comma 1, del Tus).

Nell’ipotesi di omessa presentazione della dichiarazione di successione, ai sensi dell’articolo 27 del Tus, comma 4, “Se la dichiarazione della successione è stata omessa l'imposta è accertata e liquidata d'ufficio a norma dell'art. 35. Se è stata omessa la dichiarazione sostitutiva o la dichiarazione integrativa di cui all'art. 28, comma 6, si procede d'ufficio, rispettivamente, alla riliquidazione dell'imposta o alla liquidazione della maggiore imposta. L'avviso deve essere notificato entro il termine di decadenza di cinque anni dalla scadenza del termine per la presentazione della dichiarazione omessa”.

Dalle richiamate norme, emerge che, nei casi in cui la dichiarazione di successione sia presentata oltre il termine di dodici mesi, ma prima della notifica dell’avviso di accertamento d’ufficio e, comunque, entro il termine di decadenza dell’azione di accertamento dell’omessa dichiarazione, la dichiarazione è liquidata e l’ufficio provvede a effettuare il controllo delle imposte autoliquidate e a irrogare le sanzioni per l’omessa o tardiva presentazione della dichiarazione.
Riguardo alla emendabilità della dichiarazione di successione, con risoluzione n. 8/2012 è stato chiarito che i contribuenti possono rettificare gli errori contenuti nella dichiarazione di successione anche non meramente materiali o di calcolo, e che gli uffici sono tenuti a valutare tali rettifiche, a condizione che vengano dichiarate prima della notificazione dell’avviso di rettifica e liquidazione della maggiore imposta.

Dunque, la possibilità di richiedere l’agevolazione “prima casa” oltre il termine ordinario, con una dichiarazione integrativa o sostitutiva, trova un limite temporale nella notifica dell’avviso di rettifica e liquidazione della maggiore imposta (ex articolo 27, comma 3, del Tus).

Nel caso, invece, di omissione della presentazione della mancata dichiarazione di successione, l’agevolazione può essere richiesta entro il termine di decadenza dall’azione di accertamento per l’omessa dichiarazione e, dunque, entro cinque anni dal termine ordinario di presentazione della dichiarazione (ex articolo 27, comma 4, del Tus).

Infine, per le ipotesi in cui la dichiarazione di successione sia presentata in un momento successivo allo scadere del termine di diciotto mesi, previsto dalla lettera a) della Nota II-bis, per il trasferimento della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile, il nuovo documento di prassi chiarisce che l’agevolazione “prima casa” non può essere richiesta – in mancanza del suddetto requisito al momento dell’apertura della successione – in quanto la dichiarazione di voler stabilire la residenza deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente, nell’atto di acquisto, o nell’atto integrativo prima dello scadere del termine dei diciotto mesi (cfr risoluzione n. 53/2017).

18/12/2025

DAL 1° GENNAIO 2026 INTERESSI LEGALI NELLA MISURA DELL’1,60%

Pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.289 del 13.12.2025, il Decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze del 10 dicembre 2025 che prevede che la misura del saggio degli interessi legali di cui all'art. 1284 del codice civile è fissata all’1,60% in ragione d'anno, con decorrenza dal 1° gennaio 2026.

08/10/2025

BONIFICI ISTANTANEI: NOVITA’ IN VIGORE DAL 9 OTTOBRE 2025

I bonifici istantanei sono stati introdotti nel 2017 dall’European Payments Council (EPC) mediante la definizione dello schema di pagamento “SEPA Instant Credit Transfer” (SCT Inst) che consente - tramite Prestatori di Servizi di Pagamento e regole concordate - di effettuare in pochi secondi trasferimenti di denaro in euro tra conti bancari nell’area SEPA (Single Euro Payments Area / Area Unica dei Pagamenti in Euro).

Recentemente il “Regolamento UE 2024/886 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 13 marzo 2024 (che modifica i regolamenti UE n. 260/2012 e UE 2021/1230 e le direttive 98/26/CE e UE 2015/2366 per quanto riguarda i bonifici istantanei in euro)” è intervenuto sulla regolamentazione di questa tipologia di bonifici prevedendo l’introduzione di importanti modifiche volte a standardizzarne l’offerta e l’operatività, armonizzandola su prassi uniformi, e a renderne maggiormente sicuro l’utilizzo.
Le nuove norme valgono in tutti i 20 Paesi UE in cui viene utilizzato l’euro e per ogni pagamento, compresi quelli transfrontalieri. Dal 2027 le stesse regole verranno poi estese agli altri 7 stati membri dell’Unione che non utilizzano l’euro.
Il Consiglio Europeo per i Pagamenti (European Payments Council – EPC) ha quindi elaborato la versione 2025 del regolamento sui bonifici istantanei SEPA (SCT Inst), in adeguamento ed implementazione della previgente versione del 2023, rendendola conforme agli obblighi previsti dal citato Regolamento UE 2024/886. Questa versione del regolamento SCT Inst è entrato definitivamente in vigore il 5 ottobre 2025 (tempistica scelta anche in relazione alle date di entrata in vigore del sopra citato Regolamento UE 2024/886) e resterà applicabile fino al 21 novembre 2027.
Queste normative prevedono pertanto nuovi requisiti obbligatori per i bonifici istantanei in euro, che interessano i Prestatori di Servizi di Pagamento situati nello Spazio Economico Europeo.

Alcuni di questi requisiti sono peraltro già entrati in vigore a partire dal 9 gennaio 2025 u.s. ed in particolare:
* l’obbligo per i Prestatori di Servizi di Pagamento che già offrivano ai propri clienti la possibilità di effettuare bonifici istantanei di applicare una tariffa non superiore a quella già applicata sul bonifico ordinario;
* l’obbligo per i Prestatori di Servizi di Pagamento che già offrivano ai propri clienti la possibilità di effettuare bonifici istantanei di consentire ai propri clienti anche di ricevere bonifici istantanei.
Dal 9 ottobre 2025 entrano in vigore anche ulteriori importanti requisiti, in particolare:
* l’obbligo per tutti i Prestatori di Servizi di Pagamento che offrono l’esecuzione di bonifici ai propri clienti di offrire a questi ultimi anche la possibilità di effettuare bonifici istantanei attraverso i medesimi canali già messi a disposizione, sia digitali che tradizionali;
* l’obbligo della verifica del beneficiario (cosiddetta VOP = Verification of Payee), che permette di verificare in tempo reale la corrispondenza tra l’IBAN ed il nome del beneficiario (oppure altri identificativi come la partita IVA o il Codice LEI) così come indicati dall’ordinante, prima della definitiva autorizzazione all’invio delle somme.
Il VOP (la cui introduzione riguarda peraltro anche i bonifici SEPA ordinari e non solo quelli istantanei) è un sistema interbancario ideato ed impostato per evitare il più possibile che vengano commessi errori nei trasferimenti di denaro, prevenendoli e rendendo così più certi e sicuri i pagamenti digitali. Il sistema, messo a disposizione gratuitamente a cura dei Prestatori di Servizi di Pagamento, segnala in pochi secondi all’ordinante la presenza di eventuali incongruenze tra IBAN e beneficiario inseriti. Gli esiti della verifica incrociata dei dati inseriti dall’ordinante e dell’intestatario del conto di destinazione potrà evidenziare la presenza di: “corrispondenza”, “non corrispondenza”, “non disponibilità della verifica” oppure di “quasi corrispondenza” (indicando il sistema, solo in quest’ultimo caso di “quasi-corrispondenza”, anche il nominativo associato all’identificativo del conto di pagamento inserito, il tutto sempre nel rispetto delle vigenti normative in tema di protezione dei dati personali).
A questo punto, qualora non vi sia corrispondenza perfetta, l’ordinante può decidere se modificare i dati inseriti ed effettuare una nuova verifica, oppure se procedere ugualmente con il pagamento, assumendosi direttamente la responsabilità dell’autorizzazione all’invio che impartisce.
Questa previa verifica obbligatoria può rivelarsi molto utile quando si opera con bonifici istantanei, perché con l’autorizzazione all’invio la disposizione diventa immediatamente irrevocabile e non è più possibile intervenire per bloccare il trasferimento dei fondi sul conto corrispondente all’IBAN indicato.
I Prestatori di Servizi di Pagamento, inoltre, devono effettuare verifiche sui propri utenti, per verificare che non siano persone o enti soggetti a misure restrittive finanziarie “mirate” e conseguentemente per impedire la disposizione di bonifici istantanei da conti intestati a tali soggetti, nonché per congelare immediatamente i fondi inviati ai medesimi conti, ciò che potrebbe essere utile sia per prevenire operazioni fraudolente, sia in un’ottica di prevenzione del riciclaggio e del finanziamento del terrorismo.

I bonifici istantanei, secondo la normativa di cui sopra, devono essere inoltre garantiti 24 ore su 24 e 7 giorni su 7 in tutti i giorni dell’anno e il trasferimento del denaro dal conto dell’ordinante al conto del beneficiario deve essere garantito entro pochi secondi (meno di 10 secondi).
Per consentire il controllo sul tempo massimo di esecuzione il Prestatore di Servizi di Pagamento tramite il quale è stato ordinato il bonifico istantaneo deve apporre una marca temporale che indica il momento in cui il disponente ha dato la sua autorizzazione alla transazione e questa è stata inserita al pagamento. Entro massimo 5 secondi deve essere fornita una risposta da parte del Prestatore di Servizi di Pagamento del beneficiario con l’indicazione che i fondi sono stati resi disponibili a quest’ultimo (messaggio di conferma positivo) o che la transazione SCT Inst è stata rifiutata (messaggio di conferma negativo che reca anche il relativo codice di causale). Il tempo massimo di esecuzione previsto è stato pertanto modificato da 10 a 5 secondi per rispettare il limite massimo di 10 secondi stabilito dal Regolamento SEPA modificato come sopra.

Inoltre con l’ultima e nuova versione dello Scheme Rulebook per i bonifici istantanei è stata introdotta una modifica al punto 2.5 “Limit Value” rispetto alla versione 1.2 del 2023 del medesimo, secondo quanto previsto dal sopra citato regolamento SEPA UE 2024/886. Non risulta più previsto, infatti, un importo massimo stabilito a livello di istruzioni generali, importo che peraltro era già stato recentemente (14 novembre 2023) innalzato e fissato a 100.000,00 Euro per ogni singola operazione sia in entrata che in uscita.
Viene, però, previsto che i Prestatori di Servizi di Pagamento mantengano la discrezionalità di stabilire autonomamente i limiti massimi delle transazioni, ciò che se da un lato toglie quindi un limite generale, dall’altro, richiede attenzione nella verifica di quali limiti di importo ogni Prestatore di Servizi di Pagamento puo prevedere come applicabili ai propri clienti sia per operazioni in uscita che per operazioni in entrata. Tali limiti, anche al fine di prevenire il più possibile frodi ed abusi, possono essere previsti quindi sia dal Prestatore di Servizi di Pagamento a livello generale per i suoi clienti, sia dall’utente stesso al quale può essere consentito (anche tramite il proprio home banking), in base alla propria propensione al rischio, di introdurre dei limiti all’importo delle somme trasferibili con riferimento al proprio conto di riferimento, limiti che potranno essere tanto su base giornaliera quanto per singola operazione, uguali o inferiori a quelli eventualmente già previsti per i bonifici ordinari.

Sicuramente i bonifici istantanei diventeranno sempre più frequenti e sempre più usuali in Europa, ma sarà necessario trovare un punto di equilibrio e fornire agli utenti informazioni ed istruzioni più chiare possibili, in modo che questo utilissimo strumento non venga utilizzato con leggerezza, consentendo così che l’implementazione dei sistemi di verifica e sicurezza introdotta possa raggiungere i risultati prefissati.

12/09/2025

IL CREDITO D’IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA E’ PERSONALE E NON TRASMISSIBILE A CAUSA DI MORTE

Con la Risposta ad interpello n.238 del 10 settembre 2025, l’Agenzia delle Entrate tratta ancora il tema dell’agevolazione prima casa nella fattispecie del credito d’imposta.
Nello specifico l’Agenzia interviene su una questione rilevante per la prassi applicativa delle agevolazioni “prima casa”, in particolare per quanto riguarda la possibilità di fruire del credito d’imposta ex art. 7 della Legge n.448/1998 nei casi in cui il nuovo acquisto agevolato preceda la vendita dell’immobile già posseduto.
L’interpello si inserisce nel contesto della modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 che ha esteso da uno a due anni il termine per la rivendita dell’immobile preposseduto, ai sensi del comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa Parte I allegata al TUR.

L'istante ha acquistato una nuova abitazione nel 2024 beneficiando dell’aliquota IVA agevolata del 4%, impegnandosi contestualmente a vendere l’immobile, precedentemente acquistato con il coniuge con i benefici “prima casa”, entro il nuovo termine biennale.
Il quesito posto alle Entrate verte sulla possibilità di utilizzare il credito d’imposta in dichiarazione dei redditi (mod. 730/2025) in relazione alla precedente imposta di registro versata, includendo anche la quota a suo tempo versata dal coniuge cointestatario per la quota di 1/2 e successivamente deceduto con relativa successione legittima apertasi a favore del coniuge superstite e del figlio minore fiscalmente a carico.
L’istante infatti aveva acquistato nel 2003 un’abitazione in comproprietà al 50% con il futuro coniuge, beneficiando delle agevolazioni “prima casa” e versando un’imposta di registro di 1.000 euro.
Dopo il decesso del coniuge nel 2011, ha ereditato un ulteriore 25% dell’immobile, mentre il restante 25% è stato devoluto al figlio minore.
Nel 2024, ha effettuato un nuovo acquisto agevolato, versando l’IVA al 4% e impegnandosi a vendere l’immobile precedente nei termini previsti dalla legge. Il contribuente chiede di poter detrarre in sede di dichiarazione dei redditi l’intero importo dell’imposta di registro versata nel 2003, inclusa dunque la quota del coniuge defunto caduta in successione.

L'agenzia ricorda che la modifica normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, della Legge n.207/2024) ha esteso a due anni il termine per l’alienazione dell’immobile preposseduto al fine di mantenere i benefici “prima casa”, modificando il comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa Parte I allegata al TUR.
Tale estensione, come chiarito anche dalla risposta n.127/2025, si applica anche ai casi in cui il termine annuale non sia ancora scaduto al 31 dicembre 2024.
Questa disposizione consente, in deroga alla regola generale, di acquistare un nuovo immobile agevolato prima di vendere quello preposseduto, a condizione che la vendita avvenga entro due anni.
Viene anche ricordato che l’art. 7, comma 1, della Legge n.448/1998 riconosce un credito d’imposta nei casi in cui il contribuente alieni l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e ne acquisti un altro, sempre agevolato, entro un anno.
Tuttavia, con la circolare n.12/E del 2016 e successivi chiarimenti (inclusa la recente risposta n.197/2025), l’Agenzia ha esteso in via interpretativa l’applicabilità del credito anche all’ipotesi inversa: riacquisto prima della vendita, a condizione che quest’ultima avvenga entro i termini previsti dal comma 4-bis, ora due anni.
Il diritto al credito sorge in via provvisoria con il nuovo acquisto agevolato e si consolida solo se l’alienazione dell’immobile preposseduto avviene entro i due anni.
In mancanza, il contribuente decade dai benefici “prima casa” e perde anche il diritto al credito.

L’Agenzia ha precisato che il credito è personale e deve essere calcolato esclusivamente in proporzione alla quota di proprietà effettivamente acquistata.
Nel caso di specie, l’istante può beneficiare del credito solo nella misura corrispondente alla propria quota del 50% acquistata nel 2003.
La restante quota del 50% versata dal coniuge poi defunto non può essere trasferita agli eredi e pertanto recuperata da questi ultimi, pur in presenza dei requisiti previsti per il recupero del credito d’imposta.
Ai sensi dell’art. 7, comma 2, della Legge n.448/1998, il credito può essere utilizzato in dichiarazione dei redditi successiva al riacquisto, in compensazione dell’IRPEF dovuta. Resta fermo che l’importo del credito non può superare l’imposta dovuta sul nuovo acquisto (in questo caso l’IVA al 4%).

31/07/2025

IL NUOVO TERMINE BIENNALE PER ALIENARE LA PRECEDENTE “PRIMA CASA” VALE ANCHE PER NON PERDERE IL CREDITO D’IMPOSTA

Con risposta ad interpello n.197/2025 del 30 luglio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che il termine biennale per alienare la precedente “prima casa” vale anche per evitare la decadenza dal credito d’imposta del quale si è usufruito in sede di acquisto del secondo immobile agevolato.

https://cnnnotizierepository.s3.eu-south-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2025/07/30173155/250730_interpello_197_2025.pdf

25/07/2025

OMESSA REGISTRAZIONE: SANZIONE FISSA DI 250,00 EURO

Il D.Lgs. n.81/2025 contiene novità anche in tema di sanzioni inerenti all’imposta di registro.
Si tratta della modifica dell’articolo 69 del TUR (D.P.R. n.131/1986) il quale sanziona:
1) l’omissione o il ritardo della registrazione;
2) l’omissione o il ritardo della denuncia di eventi che danno luogo a maggiore imposta (ad esempio, la verificazione di una condizione sospensiva).
Attualmente (dal 29 giugno 2024), in forza dell’articolo 4, comma 1, lettera a), nn. 1)-2), del D.Lgs. n.87/2024, sono stabilite le seguenti sanzioni amministrative:
- il 120% dell’imposta dovuta, nel caso dell’omissione;
- il 45% dell’imposta dovuta, se la registrazione è eﬀettuata con ritardo non superiore a 30 giorni.
Anteriormente, per l’omissione l’aliquota della sanzione era compresa tra il 120 e il 240%, mentre per il ritardo era compresa tra il 60 e il 120%.
L’innovazione del decreto correttivo consiste nella previsione di una sanzione per il caso in cui si tratti di una fattispecie nella quale manchi una «imposta dovuta» (ad esempio, in conseguenza dell’applicazione di regimi sostitutivi o agevolativi) e, quindi, una fattispecie in cui, in base alla normativa attualmente vigente, non sia possibile sanzionare, in via proporzionale, un comportamento suscettibile di pregiudicare l’attività di controllo dell’Amministrazione finanziaria. Il caso “classico” è quello delle operazioni di finanziamento per le quali sia esercitata l’opzione per l’applicazione dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti (prevista dagli articoli 15 e seguenti del D.P.R. n.601/1973): si tratta, infatti, di atti che debbono essere registrati senza l’applicazione di alcuna tassazione, ciò che però non esonera queste operazioni dall’obbligo di registrazione. Ebbene, per questi casi, con il decreto correttivo, si prevede l’introduzione di una sanzione in misura fissa di 250,00 euro per l’ipotesi di omessa
registrazione e di 150,00 euro per l’ipotesi di tardiva registrazione.

13/07/2025

SEPARARE NUDA PROPRIETÀ E USUFRUTTO NON PUÒ PENALIZZARE IL VENDITORE

Un inevitabile stop alla prassi di eﬀettuare un acquisto immobiliare intestando l'usufrutto a uno degli acquirenti e la nuda proprietà ad altro acquirente deriva dalla risposta a interpello n.133/2025 nella quale l’Agenzia delle Entrate ha concluso nel senso che, in tal caso, la compravendita genera plusvalenza in capo al venditore per la parte di prezzo incassata relativamente alla costituzione. Questa risposta dell'Agenzia ha suscitato notevole clamore (ed è un ulteriore episodio che induce a riflettere sull’opportunità di presentare certi interpelli…) perché, non apparendo appropriata, impatta su una casistica assai frequente nella prassi professionale: si pensi solo al classico caso del genitore che finanzia l’acquisto immobiliare del figlio e che, “a garanzia”, si intesta l'usufrutto del bene la cui nuda proprietà viene fatta acquistare dal figlio. Un commento particolarmente critico a questa risposta dell'Agenzia è stato immediatamente diﬀuso anche dal Consiglio Nazionale del Notariato in una nota datata 21 maggio 2025. L'Agenzia ha ancorato il suo ragionamento sulla norma, introdotta dalla legge n.213/2023, secondo cui la «concessione in usufrutto» a titolo oneroso di un bene immobile genera in ogni caso un reddito diverso (lettera h) dell'articolo 67, comma 1, del Tuir) ma viziando le sue conclusioni perché non ha considerato almeno che:
- la norma è stata preordinata a tassare la cessione dell'usufrutto da parte di un soggetto che conserva la nuda proprietà e non la cessione del diritto di piena proprietà scindendolo in nuda proprietà e usufrutto, con conseguente perdita del cedente di qualsiasi posizione giuridica sul bene in questione;
- nella massima parte dei casi, la scissione tra usufrutto e nuda proprietà in capo ai soggetti acquirenti deriva da una indicazione di costoro e non dalla volontà del venditore (in sostanza, si tratterebbe di uno strano caso in cui la tassazione del venditore dipende da una impostazione stabilita dall'acquirente);
- vi sarebbe una evidente contraddizione se, a fronte della cessione del diritto di piena proprietà a due acquirenti, il venditore subisca, o meno, tassazione a seconda che ciascuno di essi acquisti una quota di comproprietà oppure l'uno acquisti il diritto di usufrutto e l'altro il diritto di nuda proprietà;
- quando il diritto di usufrutto è ceduto in un tutt'uno con il diritto di nuda proprietà, il venditore non eﬀettua una pluralità di cessioni e non riscuote una pluralità di prezzi, ma pone in essere un unico negozio con un unico prezzo: è evidentemente contraddittorio concludere nel senso che si avrebbe un'unica compravendita se Tizio vende a Caio e Sempronio in comunione e invece si avrebbero due compravendite se Caio si intesta solo l'usufrutto e Sempronio solo la nuda proprietà.
In altre parole, se il cedente vende il diritto di piena proprietà, non può concorrere a determinare il fatto generatore del relativo reddito, a lui solo imputabile, un evento a cui è estraneo, consistente nel frazionamento del medesimo diritto di proprietà, su richiesta degli acquirenti, in diritti reali di minore portata.
Il presupposto impositivo generato dalla vendita della piena proprietà si può verificare esclusivamente in capo al soggetto passivo dell'imposta e in una relazione che non può mai risentire delle scelte operate dagli acquirenti.

15/04/2025

VOLTURE CATASTALI PIÚ SEMPLICI CON IL NUOVO SERVIZIO ONLINE

Più facile richiedere la voltura degli immobili. Da oggi i cittadini interessati o i loro delegati possono ottenere la variazione dei dati relativi ai titolari dei beni registrati in Catasto con il nuovo servizio online “Voltura catastale web”. La novità punta a semplificare gli adempimenti per i contribuenti tenuti a presentare la domanda, anche tramite soggetti abilitati, per esempio in caso di successione ereditaria. Un secondo servizio online, attivo sempre nell’area riservata del sito dell’Agenzia, dà invece il via alla consultazione dei vecchi “registri di partita”, cioè gli schedari cartacei utilizzati in passato per identificare i beni immobili appartenenti a uno stesso proprietario, ora digitalizzati.

Cos’è la voltura catastale.
La voltura catastale è il principale strumento con il quale devono essere aggiornati i soggetti iscritti in Catasto. Con la “domanda di volture”, quindi, il contribuente comunica all’Agenzia che il titolare di un determinato diritto reale su un bene immobile non è più la stessa persona, ma un’altra. È il caso, per esempio, delle successioni ereditarie: chi ha presentato la dichiarazione di successione deve presentare richiesta per aggiornare le intestazioni catastali e consentire così all’Amministrazione finanziaria di adeguare le relative situazioni patrimoniali (per gli atti pubblici di trasferimento immobiliare i notai, ormai da molti anni, eseguono tali adempimenti direttamente con il Modello unico informatico).

Domanda, pagamento e ricevuta: si fa tutto da pc.
Il nuovo servizio “Voltura catastale web”, accessibile tramite credenziali Spid, Cie, Cns o Entratel/Fisconline, consente di presentare la domanda di volture e versare le somme dovute direttamente online. In particolare, il sistema guida l’utente nella compilazione della dichiarazione e, al termine delle operazioni, attesta la ricezione, il controllo e l’accettazione dei documenti inseriti, nonché l’avvenuto pagamento dei tributi. Il nuovo servizio sostituirà progressivamente il software “Voltura 2.0 - Telematica”, che continuerà a essere disponibile fino alla data di dismissione, che sarà comunicata successivamente.

Attivo anche il nuovo servizio gratuito di consultazione delle partite catastali.
Ad ampliare ulteriormente l’offerta digitale dell’Agenzia c’è anche il nuovo servizio gratuito “Consultazione registro partite catastali”, attivo dallo scorso 9 aprile e anch’esso disponibile in area riservata sul sito delle Entrate. La nuova funzionalità consente di consultare i “registri di partita”, ovvero gli schedari cartacei con i nomi degli intestatari (ditte catastali) contrassegnati da un numero (numero di partita). Nel corso degli anni questi registri sono stati microfilmati e successivamente trasferiti su immagini digitali, che oggi vengono rese consultabili online grazie al nuovo servizio, senza la necessità di recarsi fisicamente presso gli uffici dell’Agenzia. Benché questi registri cartacei non siano più aggiornati, poiché superati dalle attuali modalità di archiviazione dei dati catastali, la consultazione delle informazioni in essi contenute risulta particolarmente utile in caso di ricerche a ritroso nel tempo.

18/03/2025

ARRIVA (FINALMENTE) DAL CNN IL MODELLO STANDARD DI RELAZIONE NOTARILE PRELIMINARE

Con nota del 10 marzo 2025, Prot. UCR/ULA/UCG/000268, l’ABI ha reso nota ai propri associati l’elaborazione da parte del Consiglio Nazionale del Notariato di un “prontuario per la predisposizione della Relazione Notarile Preliminare (RNP) per i mutui per acquisto, ristrutturazione, altre destinazioni, liquidità ad esclusione di mutui per surroga o per acquisto di immobile all’asta“.
La nota chiarisce che l’utilizzo di detto prontuario è lasciato “alla autonoma valutazione dei notai interessati”, ma che l’obiettivo perseguito con esso dal Consiglio Nazionale del Notariato è di rendere più efficiente la definizione della RNP da parte dei Notai e conseguentemente snellire il processo di erogazione. Nulla è detto circa la sua obbligatorietà per le Banche, ma il documento lascia chiaramente intendere che la scelta del modello è rimessa alla discrezione del notaio incaricato a cui evidentemente l’istituto non potrà opporre l’incompletezza dello stesso.
E’ interessante notare anche che, nell’illustrare il suo contenuto, l’ABI precisa che detto prontuario, elaborato con il supporto tecnico dell’ABI, elenca le dichiarazioni che “possono essere rese dal Notaio con la RNP“, lasciando implicitamente intendere che esso costituisca un catalogo completo che esaurisce comunque il novero delle dichiarazioni che una relazione notarile preliminare per mutuo ipotecario debba contenere.
Vale la pena qui ricordare che analoga iniziativa aveva già assunto il Comitato Interregionale dei Consigli Notarili del Triveneto con delibera del 26 gennaio 2019, predisponendo un fac-simile di relazione notarile preliminare il cui contenuto è stato totalmente recepito nel nuovo format ora approvato dal CNN.

E’ un ulteriore, importante, fondamentale passo in avanti per la normalizzazione dei rapporti tra i Notai e le Banche che si auspica abbia ampia e rapida diffusione, anche al fine di far cessare le tediose e stupide richieste che spesso le Banche fanno ai Notai, chiedendo l’inserimento all’interno della relazione di dichiarazioni totalmente ultronee rispetto alle risultanze dei registri immobiliari e catastali, dei quali la relazione deve invece limitarsi ad essere fedele specchio.
Tali biasimevoli condotte vengono in particolar modo perseguite dalle cosiddette “banche online”, la cui scarsa sensibilità giuridica dei relativi operatori dei call center è cosa nota, così come pure è nota l’inettitudine della stragrande maggioranza dei “mediatori finanziari” (che spesso fanno da tramite tra banche e clienti e tra banche e studi notarili), dei quali è arcinoto il lassismo nell’avallare tali comportamenti degli Istituti di credito.

In calce è possibile scaricare copia della Nota dell’Abi con l’allegato format.
https://drive.google.com/file/d/107b_lEzqHSIIIBCPl16H2nOe2i6ndTpe/view?usp=drivesdk

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