18/07/2014
Come promesso, iniziamo ad introdurre informazioni per navigare alla scoperta del "Rent to Buy" (quello vero):
Cos'è il "RENT TO BUY" e come funziona
Il “Rent to Buy Scheme”, ovvero lo “schema della locazione preparatoria ll’acquisto” è una geniale metodologia di compravendita immobiliare già da molti anni presente in alcuni paesi anglosassoni quali Stati Uniti, Australia,Regno Unito ed Irlanda.
In queste nazioni, oltre che in Canada ed in Spagna, la formula è esplosa a seguito della crisi dei mutui sub-prime, in quanto soluzione molto appropriata per affrontare il nuovo scenario creatosi nel settore immobiliare residenziale.
Il mondo è di colpo cambiato a causa della “stretta creditizia”: quelle stesse Banche che prima erogavano mutui anche oltre il 100% del reale valore dell’immobile, consentendo così a chiunque di provare ad acquistare casa, hanno giustamente dovuto rivedere i loro parametri di concessione del credito.
E’ così tramontata l’era dei mutui al 100%. Adesso le Banche non erogano oltre l’80% del valore di perizia dell’immobile.
S è così drasticamente innalzata la soglia di liquidità necessaria per affrontare l’acquisto della casa: mentre prima, con il mutuo al 100%, bastava possedere un 10% di liquidità per far fronte ai costi accessori della compravendita (istruttoria mutuo, perizia immobile, accensione ipoteca, rogito notarile, imposte, commissioni di agenzia), adesso bisogna invece disporre del 10% + il 20% non più coperto dal mutuo. Una soglia discriminatoria del 30% è un bel problema, non solo per chi vuole comprare, ma anche, di conseguenza, per chi deve vendere.
Ecco così emergere una soluzione geniale per abbattere la soglia di liquidità necessaria per acquistare casa, non più però con un costoso e pericoloso mutuo al 100%, ma con una nuova metodologia di compravendita che produce delle leve finanziarie gratuite…
Il “Rent to Buy” è un “programma preparatorio all’acquisto” che consente di entrare subito nell’abitazione scelta, dapprima in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto che si concluderà entro 3 anni ad un prezzo pattuito e bloccato oggi,
Rinviando il rogito notarile e, di conseguenza, l’accensione del mutuo, si ottengono 4 importantissimi benefici:
1- la possibilità, per l’acquirente, di crearsi uno “storico creditizio”, finalizzato a migliorare il proprio rating (punteggio) per ottenere poi il muntuo con più facilità ed alle migliori condizioni di mercato (non solo in termini di spread ma anche in termini di costi accessori);
2- la creazione di un “primo effetto leva” grazie al quale l’acquirente, versando mensilmente al venditore (costruttore o privato) un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare il 50% come acconto sul prezzo, elevando così il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare;
3- la creazione di un “secondo effetto leva”, derivante dalla posticipazione di tutti i costi e le imposte relative al mutuo ed al rogito notarile;
4- un “periodo di prova” durante il quale, se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l'immobile ad un terzo soggetto con la semplice cessione della propria contrattualistica, evitando così tutti i costi del rogito ed ottenendo magari anche un piccolo guadagno!
Grazie alla sua flessibilità il "Rent to Buy" si presta a risolvere molte altre problematiche ed in particolar modo quella, assai diffusa, di chi, per acquistare una nuova casa deve prima venderne un'altra. Acquistando la nuova casa con il "Rent to Buy", la si può abitare da subito, liberando così quella usata per venderla senza fretta al miglior prezzo ottenibile, magari dopo averla ritinteggiata per presentarla al meglio.
Non appena effettuato il rogito per la vendita dell'immobile usato si potrà così, con la liquidità ottenuta, provvedere a rogitare il nuovo, accendendo eventualmente un mutuo di importo inferiore e commisurato alle effettive necessità finanziarie del momento.
VERSATILITA'
La metodologia "Rent to Buy" è tranquillamente applicabile a qualsiasi tipologia di immobile: ad uso residenziale, ad uso commerciale, ad uso artigianale/industriale nonché ad uso alberghiero.
La formula risulta inoltre applicabile non solamente agli immobili ultimati, sia nuovi che usati, ma anche a quelli in corso di costruzione o da ristrutturare.
Il "Rent to Buy" si può addirittura applicare, con i dovuti adattamenti, anche ai terreni ed alle attività commeciali!
COME FUNZIONA
Premetto che il "Rent to Buy" non è uno "strumento finanziario": è invece una modalità di compravendita che produce, di fatto, delle leve finanziarie. Non è quindi previsto l'intervento di alcun terzo soggetto e tutti i rapporti giuridici ed economici sono tra acquirente e venditore, come in una normalissima compravendita immobiliare.
Ci tengo inoltre a precisare che nel "Rent to Buy" il prezzo di compravendita dell'immobile non è quello di listino, ma è il risultato della negoziazione intercorsa tra le parti, dove la modalità di acquisto "Rent to Buy" non deve in alcun modo
influire sul prezzo di vendita: all'acquirente "Rent to Buy" deve pertanto essere riconosciuto lo stesso sconto che si sarebbe accordato in una compravendita di tipo tradizionale. Il disagio che l'acquirente "Rent to Buy" arreca al venditore allungando la tempistica della compravendita viene concettualmente pagato, come di seguito esposto, tramite il canone di locazione. Non deve quindi essere pagato una seconda volta rinunciando ad uno sconto.
L’inquilino-futuro proprietario entra subito nella casa che ha scelto di acquistare versando al venditore (costruttore o privato che sia) un acconto che solitamente ammonta al 6% del prezzo di compravendita, da intendersi pattuito oggi e bloccato per 3 anni; durante la fase preparatoria l’inquilino-futuro proprietario versa poi mensilmente al venditore un importo equivalente ad un normale affitto, il quale viene però solo in parte considerato canone di locazione a fondo perduto: l’altra parte viene invece “salvata” e va a creare un deposito in conto futuro acquisto che, sommato all’acconto iniziale, porterà l’accantonamento totale, al termine del programma, al 15% del prezzo concordato. Al momento del rogito resterà così da saldare, con un mutuo liberamente scelto dall’acquirente, solamente il restante 85% del prezzo.
ESEMPI SU IMMOBILI RESIDENZIALI
Ecco un primo esempio, ipotizzando l'acquisto di un immobile nuovo da un costruttore:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ................ 150.000 Euro
Acconto iniziale (6%) ......................................... 9.000 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile ............................................ 750 Euro (375 in affitto + 375 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 22.500 Euro (9.000 acconto iniziale + 13.500 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 127.500 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)
Ecco lo stesso esempio, ipotizzando però l'acquisto di un immobile usato da un privato venditore:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 150.000 Euro
Acconto iniziale (3%) ......................................... 4.500 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile ............................................ 750 Euro (250 in affitto + 500 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 22.500 Euro (4.500 acconto iniziale + 18.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 127.500 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)
Ecco un secondo esempio, ipotizzando l'acquisto di un immobile nuovo da un costruttore:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 200.000 Euro
Acconto iniziale (7,5%) ..................................... 15.000 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile ........................................ 833,34 Euro (416,67 in affitto + 416,67 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 30.000 Euro (15.000 acconto iniziale + 15.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 170.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)
Ecco lo stesso esempio, ipotizzando però l'acquisto di un immobile usato da un privato venditore:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 200.000 Euro
Acconto iniziale (6%) ........................................ 12.000 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile ........................................ 833,33 Euro (333,33 in affitto + 500 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 30.000 Euro (12.000 acconto iniziale + 18.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 170.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)
Ecco un terzo esempio, ipotizzando l'acquisto di un immobile nuovo da un costruttore:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 300.000 Euro
Acconto iniziale (9%) ........................................ 27.000 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile .......................................... 1.000 Euro (500 in affitto + 500 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 45.000 Euro (27.000 acconto iniziale + 18.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 255.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)
Ecco lo stesso esempio, ipotizzando però l'acquisto di un immobile usato da un privato venditore:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 300.000 Euro
Acconto iniziale (7,5%) ..................................... 22.500 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile .......................................... 1.000 Euro (375 in affitto + 625 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 45.000 Euro (22.500 acconto iniziale + 22.500 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 255.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)
ESEMPIO SU IMMOBILI COMMERCIALI O INDUSTRIALI/ARTIGIANALI
Ecco un primo esempio, ipotizzando l'acquisto di un capannone usato da un privato o da una società immobiliare:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 1.500.000 Euro
Acconto iniziale (5%) .......................................... 75.000 Euro
Versamento mensile ........................................... 10.000 Euro (3.750 in affitto + 6.250 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (20%) .................... 300.000 Euro (75.000 acconto iniziale + 225.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (80%) .................... 1.200.000 Euro (con leasing o con mutuo a scelta dell’acquirente)
Ecco un secondo esempio, ipotizzando l'acquisto di una struttura alberghiera da un privato o da una società immobiliare:
Prezzo pattuito (bloccato per 6 anni) ................ 3.000.000 Euro
Acconto iniziale (6%) ......................................... 180.000 Euro
Versamento mensile ............................................ 17.500 Euro (7.500 in affitto + 10.000 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (30%) ..................... 900.000 Euro (180.000 acconto iniziale + 720.000 “salvati” in 6 anni)
Importo da saldare al rogito (70%) ..................... 2.100.000 Euro (con leasing o con mutuo a scelta dell’acquirente)
VANTAGGI
Oltre a creare un importantissimo accantonamento grazie alla parte di affitto “salvata” come acconto sul prezzo (1° effetto leva), il “Rent to Buy” consente anche di creare uno “storico creditizio” per l’acquirente, il quale sarà in grado di dimostrare alla Banca che ha puntualmente versato, per 3 anni, un importo mensile, per il “Rent to Buy”, leggermente superiore o pari alla rata del mutuo che va a richiedere.
Egli è quindi un cliente collaudato e con un rating eccellente: un soggetto ideale a cui poter concedere con tranquillità il mutuo anche senza far intervenire terzi soggetti come garanti e ridimensionando, anche del 50%, il costo delle assicurazioni, che normalmente incidono dal 5 al 10% sull'importo del mutuo erogato.
Questi 3 anni potrebbero anche essere importanti per poter comodamente accantonare la liquidità necessaria per affrontare tutti i costi che il “Rent to Buy” consente di posticipare (2° effetto leva): istruttoria mutuo, perizia immobile, imposte, costi del rogito notarile, assicurazioni varie (complessivamente circa il 6%
del prezzo di compravendita).
E' importante comprendere che, nel programma "Rent to Buy", l'affitto pagato in 3 anni non comporta in realtà un maggior costo rispetto all'acquisto con il metodo tradizionale: infatti, conti alla mano, accendere dopo 3 anni un mutuo di importo inferiore e con un miglior tasso di interesse può generare un risparmio sui costi del mutuo anche doppio rispetto all'affitto pagato al venditore. Ecco perché il "Rent to Buy" rappresenta una leva finanziaria gratuita ed è, in qualsiasi caso, sicuramente più conveniente rispetto all'acquisto tradizionale.
E’ necessario però saper personalizzare il “Rent to Buy” in modo che rimanga sempre bilanciato tra le parti, anche al variare dell’importo della compravendita: ciò è importantissimo per sfruttare al massimo le sinergie che lo schema contrattuale crea tra acquirente e venditore, in una perfetta armonia basata sul principio Win-Win (Vincitore-Vincitore).
CONTRATTUALISTICA
Sotto il profilo contrattuale il programma "Rent to Buy" si realizza con la stipula di due contratti tipici (ovvero previsti e regolamentati dal nostro Codice Civile) tra loro collegati ma nello stesso tempo autonomi: il preliminare di compravendita ed il contratto di locazione. Entrambi i contratti vengono registrati presso l'Agenzia delle Entrate; il preliminare deve però anche essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari; la trascrizione, che può essere fatta solo ed esclusivamente dal notaio, rende il preliminare di compravendita opponibile nei confronti dei terzi e tutela quindi l'acquirente nei seguenti casi:
- fallimento del venditore;
- decesso del venditore;
- aggressione del bene con ipoteca giudiziale o pignoramento.
NON SOTTOVALUTARE I RISCHI
Avendo approfondito meticolosamente, con lo studio e con l'esperienza maturata dal 2009 ad oggi, ogni problematica ed ogni aspetto legale e fiscale, mi sento in dovere di evidenziare i pericoli che potrebbero derivare da un utilizzo di questa metodologia da parte di persone non altamente competenti.
Uno dei punti maggiormente delicati è costituito dalle clausole con cui vengono collegati tra di loro i due contratti. In assenza di collegamenti realizzati a regola d'arte, i rischi sono:
- di scivolare verso uno schema contrattuale atipico, con tutte le conseguenze negative che ne deriverebbero in caso di contenzioso;
- di movimentare la fiscalità sulla vendita già alla stipula dei contratti anziché al rogito notarile;
- di non poter contare su tutti i paracadute e gli ammortizzatori da me messi a punto per gestire in modo Win-Win e senza danno per le parti eventuali situazioni critiche che si potrebbero verificare in caso di incidenti di percorso dovuti ad eventi imprevisti e non dipendenti dalla volontà delle parti.
Se pensi di ottenere dei modelli contrattuali perfetti rivolgendoti al tuo consulente di fiducia, sia esso avvocato, commercialista o notaio, rimarrai profondamente deluso: per quanto bravo ed affermato possa essere, il professionista a cui ti rivolgi inizia a studiare questa materia, assai complessa, solamente adesso e sicuramente non vi dedicherà il tempo che vi ho dedicato io. Io ho investito moltissimo perché avevo l'obiettivo di fare del "Rent to Buy" la mia professione gestendo centinaia di compravendite; quanto può investire il tuo consulente per fare solamente il tuo "Rent to Buy"? Se fosse disposto ad investire il tempo cho ho investito io ti dovrebbe poi chiedere una parcella 20 volte superiore
al compenso che io ed i miei collaboratori normalmente chiediamo...
Per quanto bravo e "quotato" sia, il tuo professionista di fiducia non fa specificamente il "Consulente Rent to Buy" come mestiere, io lo faccio invece dal 2009 e, al di là di aver investito molto nello studio iniziale, ho anche avuto modo
di perfezionare la metodologia con l'esperienza e con l'apporto di decine di notai che hanno registrato e trascritto i miei contratti contribuendo a migliorarli ed affinali sempre di più.
Prima di fare da cavia per il tuo consulente pensaci bene. Rivolgiti a lui per le cose standard, ma per il "Rent to Buy" vai sul sicuro e rivolgiti a chi lo fa di mestiere.
Ti evidenzio inoltre i pericoli ancor maggiori che corri fidandoti di quei costruttori o di quelle agenzie immobiliari che, non conoscendo bene il "Rent to Buy", propongono con questo nome dei modelli contrattuali che altro non sono che delle versioni molto artigianali ed improvvisate dell'affitto con riscatto, formula contrattuale oramai obsoleta e risaputamente priva di adeguate garanzie sia per chi compra che per chi vende.
