18/12/2025
Riforma donazioni immobiliari e successioni – nuove tutele per acquirenti e operatori dal 18 dicembre 2025
Dal 18 dicembre 2025 entra in vigore la Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (c.d. “Legge Semplificazioni”, art. 44), che modifica in modo significativo la disciplina delle donazioni e della circolazione degli immobili di provenienza donativa, con impatto diretto su compravendite, mutui e pianificazione successoria.
Nuovo assetto per immobili donati
La riforma elimina, per l’acquirente di buona fede, il rischio di dover restituire l’immobile donato a seguito di azione dei legittimari del donante. In presenza di una donazione lesiva della quota di legittima, il diritto del legittimario assume natura esclusivamente creditoria e si esercita nei confronti del donatario, non più sul bene in mano al terzo acquirente.
Questa scelta legislativa rafforza la certezza dei traffici giuridici e rende gli immobili di provenienza donativa pienamente commerciabili, favorendo anche l’accettazione di tali beni a garanzia da parte degli istituti di credito. Le nuove regole contribuiscono quindi a ridurre il contenzioso e a sbloccare operazioni prima ritenute “a rischio” da acquirenti e banche.
Termini ridotti per l’azione di riduzione
Viene modificato l’art. 2652, n. 8, c.c., con riduzione da dieci a tre anni del termine entro il quale il legittimario deve trascrivere la domanda di riduzione per renderla opponibile ai terzi. Decorso tale termine dall’apertura della successione, l’acquirente che abbia regolarmente trascritto il proprio titolo non potrà essere pregiudicato dall’azione di riduzione.
L’impostazione avvicina la disciplina degli immobili a quella dei beni mobili registrati, allineandosi al modello di tutela già previsto dall’art. 2690 c.c. per tali beni. La stessa logica temporale si riflette dunque anche sulla circolazione di beni quali autoveicoli e imbarcazioni di provenienza donativa.
Soggetto obbligato e tutela del terzo
L’obbligazione risarcitoria grava sul donatario, tenuto a reintegrare in denaro la quota di legittima lesa. Il terzo acquirente viene strutturalmente escluso dal perimetro della tutela restitutoria, che non può più colpire il bene ormai fuoriuscito dalla sfera giuridica del donante.
In caso di insolvenza del donatario, il soddisfacimento del credito del legittimario potrà avvenire attingendo alla massa ereditaria o mediante gli ordinari strumenti di responsabilità patrimoniale, ferma restando l’intangibilità del diritto del terzo acquirente di buona fede. Questo assetto ridisegna l’equilibrio tra tutela dei legittimari e stabilità delle contrattazioni immobiliari.
Ambito temporale di applicazione
La nuova disciplina si applica alle successioni che si aprono dopo l’entrata in vigore della legge. Per le successioni e le donazioni pregresse è previsto un regime transitorio, che in alcuni casi consente la permanenza della precedente tutela restitutoria se azionata entro termini specifici tramite domanda di riduzione o atto di opposizione trascritti nei modi di legge.
È pertanto opportuno valutare caso per caso le donazioni già effettuate e le successioni in corso, per verificare se e come la riforma incida sulle posizioni di eredi, donatari e terzi acquirenti. Una corretta analisi temporale e documentale assume rilievo decisivo per evitare decadenze o contenziosi futuri.
Lo Studio è a disposizione per:
-verificare la “provenienza donativa” degli immobili e i relativi profili di rischio residuo;
-assistere nella predisposizione di operazioni di compravendita e nei rapporti con gli istituti di credito;
-aggiornare piani di pianificazione patrimoniale e successoria alla luce della nuova disciplina.
Per ogni chiarimento o per un’analisi personalizzata della vostra situazione, è possibile contattare lo Studio ai consueti recapiti per fissare un appuntamento o un confronto da remoto.
