Studio Legale Avv. Giorgio Galetto

07/08/2025

TRIBUNALE DI ROVERETO SENTENZA N. 193/2025 DEL 1 AGOSTO 2025
- non c’è litisconsorzio necessario fra i condomini che agiscano a tutela dei beni comuni nei confronti di colui che, condomino o terzo, ne faccia un uso illecito perché contrastante con quanto previsto dall’art. 1102 c.c..
- La circostanza poi che, allorché venga accertato l’uso illecito, si richieda la rimessione in pristino, non vale a modificare tale conclusione, posto che non si tratta di attività che incide sulla cosa comune, ma unicamente di attività volta al ripristino della cosa comuna nel suo stato quo ante l’illecito .
- L’installazione di impianto fotovoltaico sul tetto condominiale è, in astratto, lecita, dal momento che è espressamente ammessa dall’art. 1122 bis, comma 2 c.c., che stabilisce che “è consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato” .
- ai sensi del quarto comma della medesima disposizione, inoltre, non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative; solo nel caso in cui la realizzazione dell’impianto comporti delle modificazioni alle parti comuni il condomino deve dare comunicazione all’amministratore e l’assemblea può prescrivere adeguate modalità alternative e può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione di idonea garanzia (art. 1122 bis comma 3 c.c.) .
- Un utilizzo così intenso e totalizzante rappresenta senz’altro un uso non consentito ai sensi dell’art. 1102 c.c., perché esclude in radice qualsiasi possibilità di uso analogo da parte degli altri comproprietari .
- ridurre infatti l’impianto fotovoltaico di **** a una porzione di tetto corrispondente alla sua quota millesimale di edificio - oltre a porsi in contrasto con l’interpretazione consolidata dell’art. 1102 c.c., secondo cui il bene comune può essere usato dal singolo comunista anche in maniera più intensa e più ampia rispetto all’uso astrattamente riconducibile alla sua quota - rischia di impedire di fatto ai singoli condomini di trarre dal bene comune determinate utilità (si pensi, per esempio, all’ipotesi in cui la riduzione dei pannelli fotovoltaici a una superficie di tetto corrispondente alla quota millesimale si traduca nella realizzazione di un impianto sottodimensionato rispetto a un normale impianto a uso domestico) .

28/10/2024

TRIBUNALE DI MILANO ORDINANZA N.R.G. 7631/2024 DEL 23 OTTOBRE 2024
Mediazione – Art. 1129 c.c. – Giudizio di revoca dell’amministratore – Patrocinio difensore – Mala Gestio

- osservato in via preliminare che l’eccezione di inammissibilità del ricorso per difetto di assistenza tecnica risulta infondata, poiché “ (…) il giudizio di revoca dell'amministratore di condominio ex art. 1129 c.c. , comma 11, e art. 64 disp. att. c.c. , dà luogo ad un procedimento camerale plurilaterale tipico, nel quale l'intervento del giudice è diretto all'attività di gestione di interessi e non culmina in un provvedimento avente efficacia decisoria, in quanto non incide su situazioni sostanziali di diritti o di "status", non è indispensabile il patrocinio di un difensore legalmente esercente, ai sensi dell'art. 82 c.p.c. , comma 3, (arg. da Cass. Sez. 1, 07/12/2011, n. 26365; Cass. Sez. 1, 29/05/1990, n. 5025)” ( cfr. Cass. 15706/2017);
- rilevato, sempre in via preliminare, che altresì l’eccezione di improcedibilità per mancato esperimento dei procedimenti di mediazione e negoziazione assistita è priva di fondamento, poiché, l’art. 5, comma 4, lett. f D.Lgs. 28/2010 è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità, di cui ai commi 1 bis e 2, non si applica nei procedimenti in camera di consiglio, essendo proprio il giudizio di revoca dell’amministratore di condominio un procedimento camerale plurilaterale tipico (cfr. Cass 1237/2018);
- la costituzione del super condominio non è obbligatoria per legge, non è prevista dall’originario regolamento condominiale ed è stata espressamente esclusa dall’assemblea condominiale, nessun profilo di mala gestio può essere rilevato in relazione a tali censure;
- la ricorrente lamenta che l’Amministratore non le avrebbe consegnato la documentazione condominiale richiesta negli anni. Sul punto è sufficiente rilevare che l’articolo 1129 c. 2 c.c. prevede in capo all’Amministratore di condominio di comunicare dove si trovino i documenti condominiali e quando – giorni e ore– i condomini possono visionarli in maniera gratuita o richiedere una copia. Nel caso in esame, tale onere è stato correttamente assolto dal resistente che nelle offerte professionali poi approvate dall’assemblea condominiale ( docc. da 12 a 16 resistente) ha puntualmente indicato i giorni e gli orari di accesso al luogo ove la detta documentazione è conservata. Poiché non vi è alcuna prova che alla ricorrente sia stato impedito l’accesso e la visione di tali documenti, la doglianza risulta palesemente infondata, non sussistendo alcun obbligo in capo all’Amministratore di condominio ( né il relativo diritto in capo al condomino) di estrarre copie ed inviarle a qualsivoglia proprietario richiedente.

21/10/2024

TRIBUNALE DI AVELLINO SENTENZA N. 1705/2024 DEL 8 OTTOBRE 2024
Art. 66 disp. att. c.c. – Convocazione assemblea - whatsapp
L'avviso di convocazione deve essere comunicato a mezzo posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. Al riguardo, la giurisprudenza è chiara nel ritenere che l’elenco formulato dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile sia esaustivo e non si possa estendere ad altre forme non previste dalla legge.
Dunque, la comunicazione a tutti i condomini è cruciale per la regolare costituzione dell’assemblea e l’omissione della convocazione è causa di annullabilità delle decisioni prese dall’assemblea stessa.
Venendo al caso di specie, va rilevato che le comunicazioni intervenute tra le parti mediante l’applicativo di messaggistica whatsapp sono da considerarsi informali e di natura meramente preparatoria e non certo idonee a determinare una legittima convocazione dell’assemblea condominiale. I messaggi prodotti hanno tutti carattere preliminare; tutti fanno riferimento ad una successiva convocazione formale che poi non c’è stata, quanto meno con riferimento all’opponente.
C’è da dire anche che tale modalità di comunicazione presenta rilevanti criticità, quali la mancanza di certezza di ricezione, non essendovi la garanzia che tutti i condomini ricevano e leggano il messaggio, e il difetto di forma, non rappresentando la chat un mezzo di comunicazione ufficiale, come la PEC o la raccomandata.
Non vi è prova in atti, quindi, della rituale convocazione della prima assemblea oggetto di impugnazione, in quanto le comunicazioni intervenute tra i condomini con l’applicativo di messaggistica whatsapp sono da considerarsi non certo idonee a determinare la regolare convocazione dell’assemblea condominiale.

29/06/2024

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16654/2014 DEL 14 GIUGNO 2024
Art. 1137 c.c. – Impugnazione delibera assembleare – Legittimazione ad agire – Qualità di condomino
L’azione di annullamento delle deliberazioni dell'assemblea di condominio, disciplinata dall'art. 1137 c.c., presuppone, quale requisito di legittimazione, la sussistenza della qualità di condomino dell'attore non solo al momento della proposizione della domanda, ma anche al momento della decisione della controversia, determinando, di regola, la perdita di tale status il conseguente venir meno dell'interesse ad agire dell'istante ad ottenere giudizialmente una caducazione o una modifica della portata organizzativa della delibera impugnata; la perdita della qualità di condomino può lasciar sopravvivere l'interesse ad agire solo quando l'attore vanti un diritto in relazione alla sua passata partecipazione al condominio e tale diritto dipenda dall'accertamento della legittimità della delibera presa allorché egli era ancora condomino, ovvero quando tale delibera incida tuttora in via derivata sul suo patrimonio".

25/06/2024

10/05/2024

Per me è sempre un onore far parte dei formatori del Corso di Aggiornamento ex DM 140 per amministratori di condominio del Collegio dei Geometri e dei Geometri Laureati della Provincia di Collegio dei Geometri della Provincia di Como

10/05/2024

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 12707/2024 DEL 9 MAGGIO 2024

Posti auto – Cortile – Diritto d’Uso – Art. 1131 c.c. – Legittimazione Passiva – Diritto Reale – Accertamento esistenza diritto reale

E’ noto che la pattuizione avente ad oggetto l'attribuzione del cosiddetto diritto di uso esclusivo su una porzione del cortile condominiale può essere qualificata o come traslativa della proprietà della porzione stessa, o come costitutiva di un diritto reale d'uso, o come concessione di un uso di natura obbligatoria (Cass. Sez. Unite, n. 28972 del 2020; Cass. n. 9069 del 2022).
L'orientamento consolidato di questa Corte sostiene che la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio per "qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio", ex art. 1131, comma 2, c.c., non concerne comunque le domande incidenti sull'estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli, le quali devono, piuttosto, essere rivolte nei confronti di tutti i condomini, in quanto in tali fattispecie viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale (per tutte, Cass. Sez. Unite, n. 25454 del 2013).
Il disposto dell'art. 1131 c.c., secondo cui, come detto, l'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, viene inteso, invero, nel senso che il potere rappresentativo che spetta all'amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, rimanendone perciò escluse le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioè, sulla estensione del relativo diritto di condominio, affare che rientra nella disponibilità esclusiva dei condomini. In tal modo, si assicura anche la regolare corrispondenza tra le attribuzioni dispositive dell'amministratore e dell'assemblea e la legittimazione a far valere nel processo le rispettive posizioni dominicali.
Ne consegue che la domanda diretta ad ottenere l’accertamento dell’esistenza di un diritto reale d’uso su un fondo di proprietà condominiale va proposta nei confronti di ciascuno dei condòmini, che soli possono disporre del diritto in questione (accrescendolo o riducendolo, con proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati), e non nei confronti dell'amministratore del condominio, il quale, carente del relativo potere di disporne, è perciò sfornito di legitimatio ad causam, oltre che di legitimatio ad processum per difetto del potere di rappresentanza dei singoli partecipanti, esulando la controversia dalle attribuzioni conferitegli dagli artt. 1130 e 1131 c.c. (cfr. Cass. n. 2279 del 2019; n. 19566 del 2020).

Riassunto:
Fatti di Causa e Ragioni della Decisione
YYYYY convenne il Condominio ###XX per accertare il proprio diritto di uso esclusivo su una porzione del cortile condominiale.
Le domande di YYYYY vennero rigettate in primo e secondo grado di giudizio.
YYYYY ha proposto ricorso per cassazione contro il Condominio ###XX.
Il ricorso è stato articolato in cinque motivi, denunciando violazioni e falsa applicazione di vari articoli del codice civile.
Viene citata un'ordinanza precedente della Corte in un altro giudizio tra YYYYY e il Condominio ###XX riguardante un posto auto in un'area comune.
Si discute della legittimazione passiva dell'amministratore di condominio e del litisconsorzio necessario nei casi di diritto reale su un fondo condominiale.
YYYYY ha proposto cinque motivi nel ricorso per cassazione contro il Condominio ###XX.
I motivi denunciano violazioni e falsa applicazione di articoli del codice civile relativi alla questione del diritto di uso esclusivo.
Viene citata un'ordinanza precedente della Corte riguardante un altro giudizio tra le stesse parti.
Si discute della necessità di coinvolgere tutti i condomini in caso di diritto reale su un fondo condominiale.
Si sottolinea l'importanza del contraddittorio e del rispetto del litisconsorzio necessario.
Rinvio al Tribunale di Venezia
La Corte ha cassato la sentenza impugnata e dichiarato la nullità del giudizio.
Si dispone il rinvio al Tribunale di Venezia per una nuova decisione.

Quali motivi sono stati proposti da YYYYY nel ricorso per cassazione contro il Condominio ###XX?
Nel ricorso per cassazione proposto da YYYYY contro il Condominio ###XX, sono stati articolati cinque motivi:
Violazione e falsa applicazione degli articoli del codice civile: Il primo motivo contesta la decisione della Corte d'appello riguardante l'esclusione della configurabilità di un diritto reale di uso esclusivo del posto auto in area esterna condominiale, facendo riferimento agli articoli 1021, 1102, 1120, 1135, 1136, 1322, e 1350 c.c.
Violazione riguardo alle assunte modifiche a maggioranza: Il secondo motivo lamenta la violazione e falsa applicazione degli stessi articoli citati nel primo motivo (1021, 1102, 1120, 1135, 1136, 1322 e 1350 c.c.), in relazione alle presunte modifiche intervenute con maggioranza, facendo specifico riferimento all'accordo rappresentato dalla delibera condominiale del 27 dicembre 1994.
Erronea esclusione di un diritto reale all'uso del posto auto: Il terzo motivo deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 1362 e 1369 c.c., per aver la Corte d'appello sbagliato nell'escludere, in sede di interpretazione dell'atto, che YYYYY fosse titolare di un diritto reale di uso del posto auto.
Violazione nell'interpretazione della delibera condominiale: Il quarto motivo allega la violazione e falsa applicazione dell'articolo 1362 c.c., concernente l'interpretazione della citata delibera del 27 dicembre 1994.
Violazione nella interpretazione degli effetti delle delibere del 2008 e 2011: Il quinto motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell'articolo 1362 c.c., riguardante l'interpretazione degli effetti delle delibere del 2008 e 2011, approvate a maggioranza dai condomini.

27/04/2024

TRIBUNALE DI MODENA SENTENZA N. 799/2024 DEL 22 APRILE 2024
Art. 63 disp. att. c.c. – Trasmissione copia autentica atto istitutivo Trust – Trust – Art. 1137 c.c. – Impugnazione delibera assembleare

Il Condominio convenuto ha, in modo assorbente, correttamente eccepito la mancata trasmissione all’amministratore di copia autentica dell’atto istitutivo del trust di cui si discute, con la conseguenza che, ai sensi dell’art. 63, ultimo comma, disp. att. c.c., lo (e, quindi, la prima e il poi) è rimasto solidalmente obbligato per ogni somma dovuta.
L’attore non ha fornito prova alcuna di tale trasmissione – di cui era onerato a fronte della tempestiva eccezione avversaria – che non può essere sostituita, ai fini di cui si discute (il preteso venir meno della solidarietà del debito in questione), dall’aver notiziato in altro modo l’amministratore della mera esistenza del trust, stante l’inequivocabile formulazione della norma che, non casualmente, enuncia appunto la necessità di trasmissione di copia autentica del titolo, dicitura che certo non sarebbe stata utilizzata se il Legislatore avesse ritenuto sufficiente la sua semplice generica conoscenza da parte dell’amministratore, in qualsiasi modo avvenuta.
Non solo.
Ogni richiesta dell’attore (comprese quelle relative alla restituzione della somma di euro 8.845,89 e al preteso credito di euro 5.715,94) si fonda su asserito errato criterio di ripartizione delle spese condominiali, vale a dire di cattivo esercizio di potere assembleare per certo esistente, vizio che, come chiarito dalle Sezioni Unite della S.C. (pronuncia n. 9839 del 14.4.2021), dà luogo ad annullabilità della YYYYY relativa delibera, da far valere nei successivi 30 giorni ai sensi dell’art. 1137, secondo comma, c.c. e non già a nullità della medesima.
Il termine in questione risulta da tempo pacificamente decorso e la circostanza non può essere superata impugnando le delibere successive (fino all’ultima del 14.12.2020), che si limitano a riportare spese già cristallizzate, come tali non più contestabili con l’azione di annullamento.

03/04/2024

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8293/2024 DEL 27 MARZO 2024
Art. 1137 c.c. – Art. 1123 c.c. – Nullità della delibera – Nullità – Decreto ingiuntivo – Art. 63 disp. att. c.c. – Art. 1126 c.c. – Terrazza a livello
- Alla stregua dei principi enunciati da Cass. Sez. Unite, 14 aprile 2021, n. 9839, nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c.; ne consegue l'inammissibilità, rilevabile d'ufficio, dell'eccezione con la quale l'opponente deduca soltanto vizi comportanti l'annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione senza chiedere una pronuncia di annullamento.
- La doglianza della ricorrente, secondo cui la delibera assembleare, su cui fondava il decreto ingiuntivo intimatole, aveva illegittimamente suddiviso le spese per provvedere alla manutenzione degli appartamenti sottostanti al terrazzo di suo uso esclusivo secondo il criterio di cui all'art. 1126 c.c. (che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico o della terrazza e per i restanti due terzi a carico dei condomini a cui il bene serve), e non invece a norma dell’art. 1123 c.c. (ovvero in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condomini), non depone affatto per la nullità dell’atto collegiale, come suppone il primo motivo di ricorso. Invero, alla stregua dei principi enunciati dalla stessa sentenza Cass. Sez. Unite n. 9839 del 2021, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, mentre sono meramente annullabili (e perciò soggette al termine perentorio di cui all’art. 1137 c.c.) le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi.
- Il dato che una delibera intenda stabilire o modificare i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, e non si limiti invece a violare tali criteri nel procedere in concreto ad una determinata ripartizione tra i condomini delle spese relative a quell’esercizio o a quell’affare deve necessariamente emergere dal testo stesso della deliberazione, la quale è soggetta al requisito della forma scritta, desumendosi la prescrizione di tale requisito formale dall’art. 1136, ultimo comma, e dall’art. 1130 n. 7), c.c., che ne prevedono la verbalizzazione e la trascrizione nel registro delle assemblee tenuto dall'amministratore, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilità di una modifica dei criteri di riparto delle spese per il tramite di comportamenti concludenti dei condomini.
- Esulano, parimenti, dal tema dell’opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali ripartiti dall’assemblea ai sensi dell’art. 1126 c.c., nell’ambito delle sue attribuzioni legali, per far fronte ai danni cagionati agli appartamenti sottostanti per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione (Cass. Sez. Unite n. 9449 del 2016) sia il profilo del riconoscimento o dell’accertamento della responsabilità individuale per fatto illecito, sia il profilo della inerzia colpevole del condominio che sia stato tempestivamente informato dell'esistenza di guasti, vizi o difetti del terrazzo da cui il danno è derivato.
- In particolare, quanto al secondo motivo, al di là dei profili processuali che esso pone, inerente alla allegazione del concorso di colpa del condominio (se fosse, o meno, stata spiegata già nella fase introduttiva del giudizio di primo grado e se comunque, in quanto mera difesa, non dovesse essere esaminata e verificata dal giudice d’appello anche d'ufficio), va evidenziato che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., vengono in gioco le norme relative alla ripartizione tra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione di parti comuni, e non le norme che disciplinano la responsabilità aquiliana ai fini della liquidazione del danno, ove deve tenersi conto del grado del contributo delle rispettive condotte colpose del danneggiante e del danneggiato alla causazione dell'evento.

29/03/2024

TRIBUNALE DI ROMA SENTENZA N.4158/2024DEL 5 MARZO 2024
Art. 1138 c.c. – B&B – Divieti inseriti nel regolamento condominiale – Regolamento condominiale – Regolamento contrattuale
I limiti e i divieti alla proprietà esclusiva, inseriti nei regolamenti condominiali, devono essere tali da «escludere ogni possibilità di equivoco in una materia che attiene alla compressione di facoltà inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini» ed essere quindi connotati dalla massima chiarezza con riferimento «alle attività ed ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire» (Cass. civ. n. 19229/2014). Nel caso in esame il divieto di destinare gli appartamenti ad affittacamere ammobiliate è chiaro ed esclude ogni possibilità di equivoco. L’appartamento della convenuta è stato dalla stessa acquistato, come specificamente indicato dalla acquirente oggi convenuta, unitamente alle servitù attive e passive già esistenti derivanti dal vigente regolamento di condominio, come risulta al punto n.2 dall’atto di acquisto del 26/06/2006 Notaio Omissis, regolamento accetto nell’atto dalla convenuta. Avendo palesemente accettato il regolamento condominiale trascritto non vi è necessità di ulteriori trascrizioni in quanto la giurisprudenza prevalente inquadra i divieti contenuti nei regolamenti condominiali come vere e proprie servitù sulle singole proprietà. Affinché producano effetti nei confronti dei singoli proprietari e dei nuovi acquirenti, è sufficiente che tali clausole siano richiamate, nell’atto di acquisto o che, comunque, il regolamento sia stato oggetto di approvazione da parte dell’acquirente/proprietario. In questo caso, il vincolo scaturisce dalla accettazione delle disposizioni che limitano i diritti dominicali dei singoli (Cass. civ. n. 22582/2016. Con specifico riferimento ai B&B, cfr. anche Trib. Roma 30/03/2021, n. 5492). Va inoltre segnalato che, secondo dottrina e giurisprudenza prevalenti, il regolamento di condominio, anche quando non sia materialmente inserito nel testo del contratto di compravendita dei singoli appartamenti dell’edificio condominiale, fa corpo con esso, purché sia nell’atto espressamente richiamato ed approvato. In questo modo, infatti, le clausole del regolamento rientrano, sia pure per relationem, nel testo dei singoli contratti di compravendita, ciò grazie al riferimento che ad esse hanno fatto entrambe le parti del contratto di compravendita. Perciò, trascrivendo il singolo contratto di compravendita, si trascrive anche il regolamento che con esso fa corpo, anche se non materialmente inserito nell’atto, con la conseguenza di renderlo opponibile ai terzi. La convenuta contesta però che il regolamento di condominio sia alla stessa inopponibile ma tale regolamento è invece da ritenersi opponibile alla parte convenuta.
Il regolamento contrattuale può imporre limiti alla proprietà individuale, con riguardo all’ipotesi di norme limitative del diritto di proprietà si pone il problema della loro opponibilità nei confronti dei terzi acquirenti a titolo particolare della proprietà stessa, relativamente al quale assume valenza centrale la trascrizione del regolamento. La trascrizione assolve alla funzione di portare a conoscenza dei terzi le norme che limitano il diritto di disposizione e di godimento del diritto di proprietà. Il regolamento contrattuale, per sua stessa natura, non è opponibile verso i terzi perché è un contratto e come tale vincola le sole parti stipulanti ciò implica che per rendere opponibile il regolamento ai terzi è necessaria la trascrizione nei pubblici registri immobiliari. Nel caso de quo il regolamento contrattuale è stato trascritto ed è opponibile alla parte attrice. La Cassazione con sentenza n. 2546 del 17/3/1994, ha sostenuto che il regolamento di condominio predisposto dal costruttore contenente vincoli su tutte le unità immobiliari dell’intero fabbricato, quando sia stato da questi trascritto nei registri immobiliari è opponibile non solo a coloro che acquistano le unità immobiliari da proprietari che abbiano accettato il regolamento, ma anche a coloro, che successivamente alla trascrizione, per la prima volta acquistino piani dell’edificio o loro porzioni direttamente dal costruttore anche in mancanza di una espressa previsione, in tal senso, nei singoli atti di acquisto. Ciò perché anche se questi ultimi non hanno partecipato all’approvazione del regolamento sono terzi rispetto ai quali opera ai fini dell’opponibilità dei vincoli suddetti, quale forma di pubblicità, la trascrizione nei pubblici registri. “Il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, ove accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti non solo con riferimento alle clausole che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni… (Cassazione, Sez. 2, Sent. n. 3749 del 15/04/1999). “Il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca. Ne consegue che qualora il regolamento di condominio faccia divieto di svolgere determinate attività non occorre accertare, al fine di ritenere l'attività stessa illegittima, se questa costituisca oppur non immissione vietata a norma dell'art. 844 cod. civ., con le limitazioni ed i temperamenti in tale norma indicati, in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono legittimamente imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche diverse o maggiori di quelle stabilite dalla citata norma, e l'obbligo del condominio di adeguarsi alla norma regolamentare discende in via immediata e diretta "ex contractu" per il generale principio espresso dall'art. 1372 cod. civ.. (Cassazione sentenza n.49 del 07/01/1992). “Il regolamento di un supercondominio, predisposto dall'originario unico proprietario del complesso di edifici, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtù del suo carattere convenzionale, vincola tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l'uso e il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca. L'attribuzione in comproprietà di cose non ricomprese nell'art. 1117 c.c. avvenuta attraverso il predetto regolamento non costituisce un atto di liberalità, essendo tale regolamento idoneo a modificare gli effetti giuridici traslativi derivanti dal contratto di acquisto delle unità immobiliari comprese nel supercondominio.” (Cassazione sent. n. 30246 del 20/11/2019 – Cassazione sent. n.14898 del 2013). Con il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, ove sia trascritto nei registri immobiliari, può essere attribuita la comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell'art. 1117 cod. civ., a tutti i condomini o soltanto a quelli cui appartengono alcune determinate unità immobiliari; in tal caso colui al quale sia trasferita la proprietà di uno di tali immobili, diviene comproprietario della cosa in base al regolamento condominiale anche se di essa non vi sia alcun accenno nel titolo d'acquisto e tale qualità è opponibile a tutti coloro che acquistino successivamente le varie unità immobiliari. (Cass. Sez. 2, sent. n. 15794 del 11/11/2002 e conformi Cass. n. 49 del 1992, Cass.n.395 del 1993; Cass. n. 3749 del 1999; Cass. n. 13164 del 2001). La Suprema Corte di Cassazione infine ha più volte ribadito che qualora l’acquirente abbia acquistato l’unità immobiliare da un precedente condomino e pertanto il dante causa sia un altro condomino, è necessario che le limitazioni alla proprietà esclusiva, se non esplicitate nell’atto di compravendita, risultino trascritte contro la proprietà in data anteriore all’acquisto da parte del ricorrente. In presenza di trascrizione, non è indispensabile la riproduzione delle clausole nel contratto di acquisto. Pertanto il divieto indicato dal regolamento condominiale vigente è opponibile alla parte convenuta e l’attività di ricezione dalla stessa effettuata nell’immobile oggetto di causa deve essere vietata.
Eventuali altre violazioni del regolamento, da parte di altri condomini, non autorizzano in alcun modo la possibilità di violare i dettami del regolamento contrattuale. Infine è evidente che un attività di ricezione, in particolare una struttura come quella in oggetto con otto vani, per sua natura dedita all’accoglienza di molte e diverse persone, consista in un uso contrario alla tranquillità dello stabile e pertanto comunque vietata dal regolamento di condominio, disposizione questa che non è classificabile come servitù ma come semplice regola da rispettare e che non necessita di alcuna trascrizione. Con la sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016, la Corte di Cassazione ha stabilito che non si può destinare un appartamento ad attività alberghiera, affittacamere o utilizzi similari se il regolamento di condominio vieta destinazioni ad uso diverse da quella abitativa. Nel caso sottoposto al vaglio dei Giudici, l’assemblea condominiale aveva autorizzato una società ad adibire gli immobili locati ad uso di affittacamere: alcuni condomini avevano, però, lamentato una violazione del regolamento contrattuale (redatto nel 1920 e mai modificato) e impugnato la delibera. Il regolamento in questione disponeva: “E’ vietato di destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici uffici…come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità, alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato”.
La società interessata sosteneva che la norma regolamentare non fosse più applicabile e che, in ogni caso, precedentemente, altri condomini avessero intrapreso attività vietate dal regolamento. La Cassazione ha però rigettato le richieste della società, confermando il divieto di adibire l’immobile ad attività ricettiva, ritenendo valido il regolamento condominiale, anche se datato e non ritenendo rilevante la condotta precedente tenuta dagli altri inquilini; in particolare la Suprema Corte ha sottolineato che “ontologicamente l’attività di affittacamere è del tutto sovrapponibile – in contrapposto all’uso abitativo – a quella alberghiera e, pure, a quella di bed and breakfast” e pregiudica comunque la tranquillità degli altri condomini.