Studio Legale Avv. Angelo De Nina & Partners

14/07/2025

Il costruttore non è tenuto a garantire l’acquirente con la fideiussione dopo l’ultimazione dell’immobile

Il costruttore non è tenuto a garantire l’acquirente con la fideiussione dopo l’ultimazione dell’immobile.

L’Ordinanza della Suprema Corte di Cassazione, qui esaminata, accoglie le ragioni dell’impresa di costruzioni, nostra assistita, la quale ha vittoriosamente resistito in giudizio ad una domanda che nascondeva un illegittimo ripensamento da parte dei promissari acquirenti di un immobile.

La vicenda giudiziale trae origine da una domanda di nullità del contratto, rivelatisi infondata, proposta dai promissari acquirenti di un immobile, i quali sostenevano di non essere più obbligati all’acquisto in ragione della mera mancata consegna, da parte del costruttore-venditore, di una fideiussione.

I promissari acquirenti, in particolare, dopo esser stati regolarmente invitati a rogito per la compravendita di un immobile ormai ultimato, avevano addotto di non aver ricevuto, a seguito della stipula del contratto preliminare, la fideiussione a garanzia della somma da loro versata a titolo di caparra confirmatoria.

Per contro, l’impresa costruttrice evidenziava come la prestazione della garanzia fideiussoria, richiesta del tutto ingiustificatamente per la prima volta a distanza di ben due anni dalla sottoscrizione del preliminare, non era più dovuta dal costruttore dopo l’effettiva ultimazione dell’immobile.

Con il nostro patrocinio, l’impresa costruttrice è riuscita a dimostrare in Giudizio che:

“sia stata o meno rilasciata la fideiussione in un momento successivo alla conclusione del contratto, affinché non sia integrato un contegno lesivo della buona fede (o “abusivo”, secondo il precedente prima richiamato) del diritto riconosciuto dalla previsione normativa è indispensabile verificare se l’immobile oggetto del preliminare sia stato ultimato, perché, laddove ciò fosse, verrebbero meno le ragioni di “speciale” tutela in favore del soggetto debole, che non è più in pericolo”
“nel caso affrontato dalla sentenza d’appello oggetto dell’odierna impugnazione (OMISSIS) l’esercizio in concreto dell’azione di nullità non è funzionale al perseguimento del fine per il quale l’invalidità di protezione è stata riconosciuta, bensì è stato indirizzato al raggiungimento di uno scopo ultroneo: quello di sciogliersi dal vincolo contrattuale per sopravvenuto mutamento dei propositi dei promissari acquirenti”.
La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n° 2381/2023, dopo aver rilevato che “per effetto della realizzazione dell’immobile, i promissari acquirenti avrebbero potuto agire per il perfezionamento dell’effetto traslativo” e che “non vi era dunque il pericolo di perdere le somme anticipate”, ha stabilito il seguente principio di diritto:

…La domanda di nullità del contratto preliminare di vendita di immobili da costruire, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria ex art. 2 del d.lgs. n. 122/2005, non può essere accolta, per violazione della clausola di buona fede oggettiva e per carenza di interesse ad agire, allorché essa sia proposta dopo l’ultimazione dei lavori e senza che nelle more si sia manifestata l’insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l’interesse del promissario acquirente, alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame…
Con la richiamata Ordinanza, i Giudici di Legittimità hanno evidenziato come la tutela, anche se prevista in favore del cd. contraente debole, debba necessariamente essere correlata dalla presenza, al tempo della domanda, di valide ragioni che la giustificano.

14/07/2025

La perdita del feto e la sofferenza interiore patita dai genitori

La Suprema Corte ha accolto il ricorso di una coppia che ha agito per il risarcimento del danno conseguente alla morte, alla 31° settimana di gestazione, del feto.

La morte era conseguenza dell’omessa e tempestiva diagnosi di una ipossia fetale e della mancata esecuzione del taglio cesareo, il quale avrebbe, con elevata probabilità, salvato il nascituro.

La condizione ipossica del feto era diagnosticabile dal rilievo di una frequenza cardiaca irregolare, la quale, seppur monitorata, non ha condotto gli operatori sanitari ad intervenire prontamente.

I Giudici di Primo e Secondo Grado, pur riconoscendo la responsabilità della struttura ed il diritto al ristoro del danno patito, limitavano il risarcimento alla mera perdita del rapporto parentale, senza prendere in considerazione le specifiche sofferenze patite dalla coppia per la mancata genitorialità.

Inoltre, sia il Tribunale, sia la Corte d’Appello trascuravano numerosi aspetti di sofferenza allegati dai ricorrenti, nonostante la domanda risarcitoria della coppia prospettasse, fin dall’origine, l’esigenza di derogare ai limiti “tabellari” e di procedere secondo criteri di discrezionalità (equitativi puri), al fine di attribuire la piena reintegrazione del pregiudizio in presenza di specifiche circostanze concrete che rendevano inattuale ed inadeguata la valutazione tabellare del danno.

Le circostanze dedotte in sede di merito, infatti, afferivano la sofferenza interiore patita dai genitori in conseguenza della morte del feto (come il panico, gli incubi e il mutamento delle abitudini di vita), circostanze che venivano, del tutto illegittimamente, trascurate ai fini del risarcimento.

Gli elementi di sofferenza interiore richiamati, erano stati ritenuti, a torto, riconducibili ad un danno “assolutamente avulso rispetto alla domanda di risarcimento formulata ex art. 2059 c.c.” mentre, come correttamente rilevato dalla Cassazione, tali elementi di pregiudizio costituiscono “assai frequentemente l’aspetto più significativo del danno de quo“.

Sul punto, i Giudici Territoriali, anziché considerare raggiunta la prova della particolare intensità della sofferenza morale patita, hanno trascurato l’allegazione del danno e la circostanza della prova dello stesso a mezzo di presunzioni semplici.

E’ stata la Terza Sezione della Corte di Cassazione che, con l’Ordinanza n° 26301 del 29.09.2021, ha posto al centro del diritto, dopo due gradi di giudizio, tutti gli aspetti della sofferenza patita dalla gestante (il panico, gli incubi notturni et al), aspetti che erano sufficientemente allegati in chiave risarcitoria:

…Aspetti, dunque, come il panico, gli incubi e il mutamento delle abitudini di vita, conseguenti alla morte del feto in utero, non possono considerarsi affatto come un tipo di danno "assolutamente avulso rispetto alla domanda di risarcimento formulata ex art. 2059 c.c.", risultando tale affermazione errata in diritto, come errata appare quella secondo cui "altro sarebbe il danno non patrimoniale causato dalla perdita del frutto del concepimento, e ben altro sarebbe invece il danno consistente negli strascichi che quel lutto abbia lasciato nell'animo dei protagonisti". Nel riconsiderare tali aspetti del danno lamentato dai ricorrenti, il collegio di rinvio terrà altresì conto di quanto di recente affermato da questa stessa Corte (Cass. 8887/2020) in tema di danno da perdita del rapporto parentale, valorizzando appieno l'aspetto della sofferenza interiore patita dai genitori (Cass. 901/2018, 7513/2018, 2788/2019, 25988/2019), poiché la sofferenza morale, allegata e poi provata anche solo a mezzo di presunzioni semplici, costituisce assai frequentemente l'aspetto più significativo del danno de quo..…
Concludendo, i Giudici di Legittimità hanno affermato che il vero danno nella perdita del rapporto parentale, non è limitato al venir meno del rapporto, dovendosi esaminare i profili della sofferenza, ossia il dolore, generati da tale perdita.

14/07/2025

La comproprietà del cortile e l’utilizzo dell’area per il parcheggio di veicoli

La Sentenza in esame accoglie, definitivamente, le ragioni dei nostri Assistiti, i quali hanno vittoriosamente resistito in giudizio ad una domanda volta ad impedirgli il legittimo parcheggio dei loro veicoli all’interno di una corte prospicente l’immobile di loro proprietà.

Controparte ha agito in giudizio ritenendo di poter impedire il cd. pari godimento di una parte comune, ossia il pari uso del cortile, sulla scorta di una clausola contenuta nell’atto notarile di compravendita, atto che recava, limitatamente al bene immobile in proprietà dei nostri Assistiti, una clausola limitativa del diritto di parcheggio e/o sosta temporanea di veicoli.

Con il nostro patrocinio, i convenuti si costituivano in giudizio allegando l’acquisto della comproprietà di tutti gli enti e spazi comuni all’edificio, ivi incluso il cortile, in forza del disposto di cui all’Art. 1117 Cod. Civ., rivendicando:

sia il loro diritto di comunione, senza limitazione alcuna al pari utilizzo e godimento del cortile oggetto di causa;
sia la nullità della clausola limitativa del parcheggio inserita, all’uopo, dai venditori.
Sulla scorta della disciplina applicabile alla fattispecie, infatti, la clausola limitativa del diritto di parcheggio, azionata da controparte, doveva ritenersi nulla, in quanto adottata in violazione della norme che regolano la comunione ex Artt. 1100 e 1102, co. 2, Cod. Civ. ed i criteri indicati, in materia condominiale, dall’Art. 1117 Cod. Civ..

La Corte di Cassazione ha ritenuto sufficiente, al fine di verificarne la legittimità dell’utilizzo per il parcheggio di veicoli del cortile comune, il positivo accertamento negli atti di provenienza del diritto di comproprietà del bene in capo ai nostri Assistiti, risultando nullo il richiamato patto speciale inserito nel rogito di compravendita, poiché diretto a limitare il pari godimento, qui nella forma del diritto di parcheggio, in violazione del superiore regime di comproprietà del cortile.

La Seconda Sezione Civile della Suprema Corte, con la Sentenza n° 22012/2022, accogliendo le ragioni dei nostri Assistiti, ha affermato correttamente che:

…I cortili e, successivamente all'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, le aree destinate a parcheggio, rientrano, salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, tra le parti comuni dell'edificio e la loro trasformazione in un'area edificabile destinata alla installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse a beneficio soltanto di alcuni condomini, sebbene possa incidere sulla regolamentazione del loro uso, non ne comporta, sotto il profilo dominicale, una sottrazione al regime della condominialità. ... E, dall’altro lato, si è precisato che, in ogni caso, non è consentito istituire, per via convenzionale, un “diritto reale di uso esclusivo” su una parte comune dell'edificio, estraneo al numerus clausus dei diritti reali, poiché in tal modo si violerebbe il principio di tipicità dei diritti reali e si priverebbe di concreto contenuto il diritto dei condomini all’uso paritario della cosa comune, sancito dall'art. 1102 c.c.…
Concludendo, con la richiamata Sentenza, i Giudici di Legittimità hanno ribadito il principio secondo cui i beni oggettivamente destinati, per le loro caratteristiche strutturali, al servizio di una o più unità immobiliari, possano essere utilizzati nei limiti stabiliti dall’Art. 1102 Cod. Civ., e, quindi, senza possibilità per alcuno di alterarne la destinazione e/o impedire agli altri comproprietari – condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

27/03/2020

La nuova autodichiarazione in formato word Covid-19 (Coronavirus) aggiornata al 26 Marzo 2020 con le ulteriori integrazioni

24/03/2020

Nuova autodichiarazione word Covid-19 (Coronavirus) 22 Marzo 2020 (aggiornamento)

A seguito delle nuove misure restrittive adottate con il DPCM 22 Marzo 2020, è stata pubblicata la nuova autodichiarazione Covid-19 (Coronavirus) con apportate alcune integrazioni.

Segnatamente, alla dichiarazione di non essere sottoposti alla misura della quarantena e di non essere risultati positivi al Covid -19 (Coronavirus), sono state aggiunte quelle relative:

- all'assoluta urgenza (per trasferimenti in Comune diverso)
- alla situazione di necessità (per spostamenti all'interno dello stesso Comune).

Si ribadisce che l’autodichiarazione, di cui al citato DPCM, autorizza, per ragioni di tutela della salute pubblica nella situazione di emergenza in atto, il trattamento e la comunicazione di dati di natura sanitaria anche da parte dei soggetti deputati a garantire il monitoraggio e l’esecuzione delle misure di cui all'Art. 3 del D.L. 06/2020.

Tra i soggetti autorizzati rientrano anche le Forze di Polizia.

Il modello prevede che l’Operatore di Polizia controfirmi l’autodichiarazione, attestando che essa è stata resa in sua presenza e previa identificazione del dichiarante.

In tal modo, il cittadino viene esonerato dall'onere di allegare all’autodichiarazione una fotocopia del proprio documento di identità.

Qui di seguito, Vi allego il link del nuovo modello in formato word che, debitamente compilato, può essere da Voi stampato ed utilizzato.

La nuova autodichiarazione Covid-19 (Coronavirus) del 22 Marzo 2020 con le integrazioni relative ai motivi che giustificano lo spostamento / trasferimento

19/11/2019

Il f***e amore per il fidanzatino, quindicenne, della figlia, costa alla donna, trentenne, una condanna per violenza sessuale.

08/11/2019

Ancora una volta, la Suprema Corte di Cassazione si pronuncia in merito alla violazione dell’obbligo di fedeltà e onere della prova.

22/11/2018

La Suprema Corte Cassazione ha recentemente ribadito come nel caso di licenziamento economico gravi sul datore la prova dell’impossibilità di repechage

22/08/2018

Responsabilità medica da nascita indesiderata: il genitore deve dimostrare che la madre avrebbe abortito se fosse stata informata dell'anomalia fetale.

28/03/2018

La IV Sezione Penale della Corte di Cassazione, con la Sentenza n° 10763 del 09 Marzo 2018, affronta un caso di maltrattamento, ex Art. 572 Cod. Pen., all’interno di un asilo.

04/01/2018

http://www.prontoprofessionista.it/articoli/7821/la-rivoluzione-dell%92assegno-divorzile/

LA “RIVOLUZIONE” DELL’ASSEGNO DIVORZILE: La Sentenza n. 11504/2017 della Corte di Cassazione ha rivoluzionato l'assegno divorzile.

19/12/2017

La Cassazione affronta, con Sentenza n. 5548/2017, il caso di una minorenne adescata su Facebook con l’inganno e rimasta vittima di violenza sessuale.