Il Notaio per Te

23/06/2016

23/06/2016

Remax 2016 # noi ci siamo!

14/05/2016

Evento Retica Finale # Roma

09/05/2016

SCRITTURA PRIVATA
Alcune informazioni utili

Il termine “scrittura privata” viene spesso usato quando si ha a che fare con rapporti di diritto privato, ossia sorti tra cittadini.
E’un documento sottoscritto dalle parti contro cui è destinato a costituire una prova, quindi la scrittura privata non è solo un contratto, ma può anche essere:
• ammissione di debito
• rinuncia al credito
• transazione
• la quietanza di pagamento

Insomma, è scrittura privata qualsiasi documento scritto redatto da uno o più soggetti e destinato ad assumere un valore di piena prova nei suoi confronti.
Questo perché la legge consente ai cittadini di disciplinare in maniera autonoma, i propri interessi; e il modo migliore per farlo – anche al fine di conservare una traccia scritta di questo procedimento – è proprio il documento scritto, che appunto è la scrittura privata.

VALORE PROBATORIO

Come previsto dall'articolo 2702 del codice civile, essa può fare piena prova, fino a querela di falso, della provenienza delle dichiarazioni da chi l'ha sottoscritta se colui contro il quale è prodotta ne riconosce la sottoscrizione ovvero se essa rientra nelle ipotesi in cui è legalmente considerata come riconosciuta.

Il valore probatorio della scrittura privata varia a seconda che la firma sia apposta alla presenza di un notaio o altro pubblico ufficiale (scrittura privata autenticata) o sia apposta dalla parte personalmente senza alcuna attestazione (scrittura privata non autenticata o semplice).

Non esiste una definizione formale e legale di scrittura privata, che può essere intesa quale qualsiasi documento non proveniente da un pubblico ufficiale, che attesti con segni grafici la dichiarazione di volontà.
Per fare in modo che una scrittura privata possa essere attribuita a un soggetto è necessario che questi la sottoscriva.
Attenzione, non è necessario che la scrittura privata sia scritta da colui a cui viene attribuita, potendo anche essere scritta da un’altra persona o battuta al PC o altro mezzo.
L’importante è, però, che colui al quale la volontà o dichiarazione fa riferimento apponga la sua firma.

Abbiamo detto che la scrittura privata non è un documento formale, anche se presenta efficacia di prova legale fino a querela di falso.
In altri termini, se colui contro cui tale scrittura viene prodotta riconosce la sottoscrizione oppure essa è legalmente riconosciuta, allora costituisce prova.
Al contrario, se il soggetto contro cui la scrittura privata viene esibita disconosce la sottoscrizione, dovrà tentare querela di falso. Se, invece, non riconosce il contenuto, allora agirà con i soliti mezzi legali.

Quando abbiamo affermato che la scrittura privata è valida legalmente, se è riconosciuta come tale, facciamo riferimento ai casi di autenticazione, che consiste nell’attestazione da parte di un notaio o di un altro pubblico ufficiale che la sottoscrizione è avvenuta in sua presenza e previo accertamento dell’identità del sottoscrittore.

L’autenticazione fornisce alla scrittura privata il valore di prova legale, perché da certezze sulla provenienza della sottoscrizione. Inoltre, serve anche a rendere certa la data della sottoscrizione. In assenza dell’autenticazione, la data non potrebbe essere considerata certa, per cui può essere valutata solo successivamente al verificarsi degli eventi che ne rendano sicura la formazione della scrittura privata.
L'efficacia di prova legale della scrittura privata è collegata all’avverarsi di 2 condizioni: il riconoscimento o l'autenticazione.

Concludiamo dicendo che La scrittura privata è il documento che più di ogni altro riassume la libertà di negoziazione tra le parti, ma è anche il più vulnerabile dal punto di vista probatorio.

Infatti chiunque può disconoscere la propria sottoscrizione, obbligando così l'altra parte che voglia avvalersi del documento non riconosciuto di chiederne la verificazione.
Oltretutto, anche nel caso in cui la scrittura privata sia stata riconosciuta, autenticata o verificata le parti hanno tra le mani uno strumento per poterne contestare la genuinità e quindi dichiarare querela di falso.

26/04/2016

di 2016

26/04/2016

ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA’

Quando si eseguono i controlli su un immobile oggetto di vendita a volte può verificarsi di trovare delle sorprese, può infatti verificarsi un problema di mancata continuità delle trascrizioni.
Il notaio compie questa ricerca chiamata ispezione ventennale sulla proprietà dell’immobile questo perché il suo compito è quello di garantire tutti, ed in particolare, in questo caso, l’acquirente, che potrebbe correre dei rischi.

Perché manca la trascrizione?
I Problemi nella continuità delle trascrizioni possono esserci per moltissimi motivi, il più frequente è la mancanza della trascrizione a favore del venditore in caso di successione.

L’eredità infatti richiede sempre un’accettazione da parte dell’erede designato, dato che comporta l’assunzione della responsabilità per i debiti del defunto.

Di seguito riportiamo articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, comma 1-bis:
« Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ( ad esclusione dei diritti reali di garanzia, ) devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ( sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale ) Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.».
Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

La legge è quindi chiara e prevede che l’accettazione dell’eredità sia espressa o tacita.

L’atto notarile che si richiede per la trascrizione, e quindi per il ripristino della continuità ventennale delle trascrizioni è l’accettazione dell’eredità.

Quando il problema della mancata trascrizione si riferisce a più immobili ereditati l’accettazione può essere espressa, ed occorre pagare in questo caso una cifra maggiore perché l’accettazione espressa è un atto notarile a se stante; ma gli permette di evitare ulteriori trascrizioni ogni volta che andrà a vendere gli immobili ereditati.

Se invece il problema della mancata trascrizione si riferisce a un solo immobile, quello appunto oggetto della specifica vendita, la legge consente una modalità molto più economica: l’accettazione tacita.
La legge infatti considera la vendita di un immobile ereditato come una manifestazione di accettazione dell’eredità in re ipsa.
È quindi sufficiente una dichiarazione dell’atto notarile e l’operato del notaio che provvede all’operazione di trascrizione.

In pratica quindi, con lo stesso atto di vendita il notaio compie due trascrizioni, di cui la prima, immediatamente precedente, è quella a favore del venditore per l’acquisto in successione, e l’altra, immediatamente successiva, è a favore dell’acquirente che acquista con la compravendita.
Il costo, come accennavamo, è relativamente basso, e al momento in cui si scrivono queste note è sono di circa 400 euro di tasse e un costo totale di circa euro 500.

La trascrizione è un obbligo di legge (artt. 2648 e 2671 c.c.), ma soprattutto deve avvenire nell’interesse dell’acquirente.
Se non viene eseguita, l'acquirente potrebbe perdere la proprietà dell'immobile acquistato questo potrebbe verificarsi ad esempio se si scoprisse, successivamente alla vendita dell’immobile, un testamento ( ad esempio potrebbe emergere che il venditore non era il vero erede o non l’unico erede )

Chi deve pagare la trascrizione?
Il problema della mancanza della continuità delle trascrizioni è un problema del venditore, ed è ovvio che debba pagare lui, non l’acquirente. Si tenga presente che in caso di rifiuto del venditore di regolarizzare la proprietà del suo bene, l’acquirente ben potrebbe invocare l’inadempimento del venditore e chiedere la ripetizione del doppio della caparra, se non peggio.

26/04/2016

ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA APE

La certificazione energetica degli edifici è una procedura di valutazione che serve a promuovere il miglioramento del rendimento energetico degli edifici.
Essa fa parte delle misure volte alla tutela dell'ambiente, sia per un conseguente freno all'utilizzo delle risorse naturali, sia per un desiderabile contenimento delle emissioni clima alteranti. S
i tratta di un documento redatto da un tecnico abilitato, chiamato certificatore energetico, che tiene conto della caratteristiche architettoniche dell'edificio, dei prospetti, della zona climatica, dell'affaccio delle singole facciate, del tipo di riscaldamento e di tutto ciò che può influire sui consumi energetici.

Dal 1/10/2015 sono definiti tutti i requisiti minimi di efficienza energetica degli edifici nuovi e in ristrutturazione e quindi da questa data diventa necessario produrre l’ ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA APE

COS’E’ ?
L’APE (prima delle modifiche del decreto 63/2013 veniva chiamato A.C.E ). e' un documento che certifica la prestazione energetica -ovvero il fabbisogno energetico- di un edificio attraverso specifici descrittori (dati, grafici, etc.) e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica.
Il fabbisogno energetico dell'edificio e' la quantità annua di energia effettivamente consumata o che si prevede possa essere necessaria per i vari bisogni energetici dell'edificio (climatizzazione invernate ed estiva, preparazione acqua calda, ventilazione, etc.).

Uno dei dati presenti più importanti presenti nell’APE e' la classe energetica che può variare da A4 (classe più alta, con consumi più bassi) a G (classe più bassa, consumi più alti).

L'APE ha validità massima di dieci anni a partire dal rilascio e deve essere aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell'edificio o dell'unita' immobiliare.

E' redatto da esperti qualificati (tecnici certificatori) sulla base di disposizioni normative specifiche.

Il nuovo modello di riferimento è, dal 1/10/2015, contenuto nell'Appendice B del DM Min.sviluppo economico del 26/6/2015.

Da tener conto che le attestazioni redatte secondo le regole vigenti fino al 1/10/2015 (linee guida del 2009) sono valide fino alla loro naturale scadenza. Le nuove regole valgono per quelle redatte a partire dal 1/10/2015.

Quando serve
L'attestazione APE deve essere rilasciata per gli edifici nuovi e nei casi di ristrutturazione importante prima del rilascio del certificato di agibilita'.
Si intendono per lavori di "ristrutturazione importante" gli interventi edilizi di manutenzione ordinaria, straordinaria, ristrutturazione, risanamento conservativo che riguardano almeno il 25% della superficie dell'involucro dell'intero edificio comprensivo di tutte le unita' immobiliari ad esempio il rifacimento di pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto o dell'impermeabilizzazione delle coperture).

Deve inoltre essere prodotta in tutti i casi in cui l'immobile venga ceduto a terzi per affitto, vendita o altro trasferimento a titolo oneroso di diritto reale su di esso (usufrutto, uso, abitazione, etc.).

Come ottenerla
Nel caso di nuovo edificio l'attestazione APE e' rilasciata dal costruttore, sia esso committente o impresa costruttrice che opera direttamente. Per gli edifici gia' esistenti deve invece essere prodotta dal proprietario dell'immobile che la ottiene rivolgendosi ad un tecnico abilitato (i cosiddetti certificatori energetici le cui funzioni sono dettate dal Dpr 75/2013).

Il certificatore dovrà, prima di rilasciare l'attestazione, fare obbligatoriamente almeno un sopralluogo presso l'immobile. Una volta redatta l'attestazione dovrà inoltrarne copia alla Regione (o provincia autonoma) sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio, e poi consegnarla, entro 15 giorni, al richiedente. Hanno valore di dichiarazioni sostitutive di atto notorio anche le attestazioni sottoscritte con firma digitale.

Da tener conto che le attestazioni redatte secondo le regole vigenti fino al 1/10/2015 (linee guida del 2009) sono valide fino alla loro naturale scadenza. Le nuove regole valgono per quelle redatte a partire dal 1/10/2015.

ADEMPIMENTI IN CASO DI LOCAZIONE O VENDITA DELL'IMMOBILE

Come gia' detto, quando si cede l'immobile in affitto o lo si vende (o si cede a titolo oneroso in usufrutto, uso od abitazione), e' obbligatorio munirsi della certificazione energetica e consegnarla all'inquilino o acquirente (o usufruttuario che sia).

Gli stessi annunci di vendita o locazione che vengono pubblicati sui mezzi di comunicazione devono riportare gli indici di prestazione energetica dell'edificio o dell'unita' immobiliare e la corrispondente classe energetica (sono escluse solo le locazioni di durata fino a 4 mesi).

Nel contratto di cessione (compravendita, affitto, etc.) deve essere riportata un'apposita clausola con la quale l'acquirente, l'inquilino o comunque la parte a cui l'immobile viene ceduto dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa all'attestazione della prestazione energetica dell'edificio, comprensiva dell'attestato APE.

Per i contratti di trasferimento di proprieta' o altro diritto reale a titolo oneroso (tipicamente la compravendita) e per i nuovi contratti di affitto -esclusi quelli relativi a singole unità immobiliari- e' obbligatorio anche allegare l'attestazione ACE, in originale o in copia.

E' dal 24/12/2013 che l'obbligo non vige più sia per le donazioni.

SANZIONI E CONTROLLI
Si rischia l'addebito di una sanzione variabile da 3.000 a 18.000 euro. A seconda dei casi il soggetto sanzionabile e' il costruttore o il proprietario dell'immobile, e la sanzione viene comminata dall'ente locale preposto (comune, provincia autonoma, regione).

LA NUOVA BANCA DATI “SIAPE”
Entro l'inizio del 2016 dovrà essere attivato un sistema informativo comune denominato SIAPE, una banca dati nazionale dei dati relativi alle attestazioni Ape, agli impianti termici e ai relativi controlli e ispezioni, alimentata dalle Regione e Province autonome sulla base delle attestazioni via via ricevute e registrate.
A questa banca dati si potrà accedere entro Aprile 2016 attraverso il sito dell'Enea che avrà una sezione dedicata all'APE con una guida e un opuscolo informativo.

26/04/2016

LEGGE DI STABILITA’

In vigore dal 1° gennaio la legge di Stabilità 2016 (L. n.208/2015, pubblicata nella G.U. n. 302 del 30/12/2015) .
La manovra, presentata dal Governo lo scorso 15 ottobre, ha avuto il via libero definitivo del Parlamento il 22 dicembre.

ECCO LE NOVITA’

ACQUISTO PRIMA CASA: LE AGEVOLAZIONI
Rimangono valide le tassazioni in vigore dal 2014 ovvero per acquisti da privato l’imposta di registro al 2% e imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro.

Se invece la vendita è soggetta ad IVA viene calcolata la percentuale del 4%. Le imposte catastale e di registro si calcolano in 200 ciascuna.

La Novità è questa dal 2016, il proprietario di un immobile che ha già goduto delle agevolazioni fiscali nel momento in cui decide di cambiare casa comprandone una nuova può nuovamente applicare gli sconti fiscali, ma deve liberarsi del vecchio immobile entro un anno dall’atto notarile.

Nota importante è che la vecchia prima casa può essere anche ceduta a titolo non oneroso, ad esempio con un atto di donazione.

Per poter godere delle Agevolazioni 1° casa i requisiti sono sempre i medesimi ovvero è necessaria la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato (diversamente, bisogna spostarla entro 18 mesi).

Questa novita’ fiscale prima casa non si applica agli immobili di lusso, di categoria catastale A1, A8, e A9.

Ci sono altre interessanti novità riguardanti il campo immobiliare eccone elencate alcune:
1. il bonus mobili, che si arricchisce di una nuova possibilità: una detrazione sempre al 50%, fino a una spesa massima di 16mila euro, per arredi ed elettrodomestici destinati alla prima casa appena acquistata da giovani coppie.
2. Prorogate le agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni immobiliari (detrazione del 50%) e finalizzate al risparmio energetico (65%).
3. leasing immobiliare agevolato per l’acquisto della prima casa, sempre da parte di giovani coppie (con almeno uno dei due componenti sotto i 35 anni)

IMU e TASI
Di notevole interesse è questa parte della Legge di Stabilità 2016 (vale 3,5 miliardi) e riguarda sia le abitazioni sia gli immobili d’impresa:

Abolita la Tasi sugli immobili residenziali adibiti ad abitazione principale, ad esclusione degli immobili di particolare pregio, ville e castelli (categorie catastali A1, A8 e A9).
Lo sgravio fiscale complessivo ammonta a circa 3,5 miliardi.

La Tasi viene abolita anche per gli inquilini che detengono un immobile adibito a prima casa. Sugli immobili locati a canone concordato i proprietari verseranno Imu e Tasi ridotta del 25%. I Comuni saranno interamente compensati dallo Stato per la conseguente perdita di gettito.
Sconto del 50% per l’imposta sulla prima casa data in comodato d’uso a parenti di primo grado (figli e genitori), a condizione che si possieda solo un’altra casa di proprietà nello stesso Comune.

Eliminata l’Imu sui terreni agricoli e sui macchinari d’impresa cosiddetti ‘imbullonati’ cioè i macchinari e le attrezzature funzionali al processo produttivo fissati al suolo all’interno di capannoni o immobili adibiti alla produzione. Dal 1° gennaio 2016 le imprese potranno escludere questo tipo di macchinari dal calcolo della rendita catastale e quindi dalla base imponibile fiscale per il pagamento dell’Imu.

IRAP
Dal 2016 viene azzerata per i settori dell'agricoltura e della pesca.
Nessun aumento di accise e Iva
Per il 2016 vengono disattivate le clausole di salvaguardia ereditate dalle precedenti manovre, per un valore complessivo di 16,8 miliardi, perciò non ci sarà alcun aumento di accise sui carburanti e Iva (quella ordinaria resterà così fissata al 22 per cento, quella ridotta al 10 per cento).

CANONE RAI
Si riduce da 113,50 euro a 100 euro e si pagherà in bolletta elettrica.

21/04/2016

Consegne Maglie Retica 2016!