28/10/2024
*Pubblicata oggi su Cnn notizie* la risposta al quesito che interessa chi compra da costruttore col sismabonus: posso stipulare entro il 31.12.24 anche se l’immobile non è finito e non c’è ancora la postuma?
Certo, ma con alcune accortezze per garantirsi la giusta tutela.
“QUESITO N. 21-2024/TAIC. VENDITA AL “GREZZO” DI IMMOBILE DA COSTRUIRE
PUBBLICISTICI
NOTIZIARIO N 199 DEL 28 OTTOBRE 2024
VALERIA TERRACINA”
Si chiede se, una volta intervenuta la stipula di un contratto preliminare trascritto ai sensi del d.lgs 122/2005 avente ad oggetto un immobile ultimato, sia possibile, su richiesta della parte acquirente che ha necessità di stipulare l’atto entro il 31 dicembre 2024 al fine di godere delle detrazioni fiscali relative al cosiddetto “Sismabonus acquisti”, addivenire alla vendita dell’unità “al rustico”, senza la consegna al rogito della polizza postuma decennale qualora non venga rilasciata a causa dello stato costruttivo dell’immobile.
Lo stato di rustico e la consegna della polizza postuma
Il decreto attuativo 154/2022 ha mutato in parte il quadro normativo di riferimento. Da un lato il decreto delinea il contenuto esatto della copertura assicurativa, che riguarda anche elementi che possono intervenire in una fase costruttiva successiva al collaudo statico, come l’impermeabilizzazione delle coperture, o i rivestimenti interni ed esterni.
Dall’altro stabilisce che “ultimazione dei lavori” è quella che risulta dal relativo certificato[1]: ciò risulta dall’Allegato A al decreto 154/2022-art 4 “effetto e durata dell’ assicurazione”: «…l’ assicurazione ha effetto dalle ore 24 della data di ultimazione dei lavori risultante dal relativo certificato».
È improbabile che le imprese di Assicurazione emettano una polizza postuma in un momento antecedente la fine lavori e pertanto l’operatore di diritto si troverà, in questi casi, di fronte all’impossibilità oggettiva di adempimento, al rogito, di un obbligo (la consegna della postuma) prescritto dalla legge a pena di nullità relativa del contratto.
La nullità di protezione come nullità da inadempimento
In materia di nullità di protezione, la Suprema Corte[2], con specifico riferimento all’analoga fattispecie della mancata consegna delle fideiussione al preliminare, ha affermato che in tal caso «si determina un singolare caso di interferenza tra regole di comportamento e regole di validità (c.d. nullità per inadempimento). Nei termini anzidetti un filone della dottrina ha richiamato le categorie della nullità pendente ovvero, e forse più propriamente, di una nullità sospesa (schwebende Nichtigkeit) da inadempimento».
La nullità relativa del contratto si appalesa come la reazione dell’ordinamento all’inadempimento del venditore ad un obbligo di legge.
Si tratta di un obbligo non derogabile per volontà delle parti: non è possibile rinunciare alle tutele della disciplina sugli acquisti di immobili da costruire per il promissario acquirente.
Ogni clausola contraria è nulla.
Tale obbligazione però, per quanto inderogabile, dovrebbe soggiacere alle regole generali sulla disciplina delle obbligazioni nonché al principio generale di buona fede.
Nel caso di vendita al rustico cui si applica la disciplina sugli acquisti di immobili da costruire, è la stessa parte acquirente a richiedere che l’immobile le sia ceduto a uno stadio costruttivo tale da rendere, secondo quanto normalmente si verifica, oggettivamente impossibile la consegna della polizza postuma al rogito, quindi è la stessa richiesta della parte acquirente a rendere impossibile l’adempimento dell’obbligo da parte del costruttore: come le può essere consentito allora di far valere la nullità dell’atto di compravendita, ove la nullità dipende dall’inadempimento di una obbligazione che la sua stessa richiesta ha reso impossibile?
La posizione del costruttore
L’accordo tra le parti di trasferire il fabbricato allo stato rustico fa divenire impossibile adempiere, al momento del rogito, questo obbligo originario di consegna della postuma che sussiste per legge in capo al costruttore; ma questa impossibilità non è definitiva, è solo temporanea, in quanto è ben possibile che la polizza sia consegnata a fine lavori.
In un tale contesto, la consegna della postuma non può dirsi, tecnicamente, oggettivamente impossibile, vale a dire affetta da quella impossibilità oggettiva originaria che porta alla inesistenza (o meglio al non sorgere) dell’obbligazione, anzitutto perchè l’obbligazione sorge inderogabilmente per legge e non può essere eliminata per effetto dei termini di contrattazione delle parti; secondariamente perché la consegna della postuma è ben possibile a fine lavori, è solo l’accordo tra le parti che, anticipando il momento di stipula, rende possibile l’adempimento dell’obbligo di legge solo in un momento successivo rispetto all’atto di compravendita.
Sembrerebbe applicabile alla fattispecie l’articolo 1256 c.c.[3] che disciplina la temporanea impossibilità dell’obbligazione: l’obbligo di legge di consegnare la postuma diviene infatti temporaneamente impossibile, al rogito, a causa dell’accordo delle parti di compravendere il fabbricato non già ultimato, secondo il paradigma cui ha avuto riguardo il legislatore, ma in un momento anteriore.
A norma dell’art 1256 c.c., il debitore (il costruttore nel nostro caso) non è responsabile dell’inadempimento finché l’impossibilità perdura, quindi nessuna responsabilità si può ascrivere al costruttore per il mancato rilascio della postuma al rustico, purchè abbia stipulato la CAR e il compromesso di polizza idoneo ad ottenere la garanzia decennale a fine lavori.
Pertanto potrebbe essere ribadita la posizione già sostenuta dalla dottrina[4], secondo la quale è possibile la stipula del contratto definitivo indicando gli estremi del compromesso di polizza postuma.
Quanto alla consegna della polizza postuma a fine lavori, è da ritenere che rimanga a carico del costruttore l’obbligo di consegna della postuma a fine lavori, se lo stesso costruttore:
– sia rimasto intestatario del contratto di compromesso di polizza postuma (com’è nel caso di specie);
– sia anche incaricato di terminare i lavori di costruzione dell’immobile in virtù di contestuale contratto di appalto.
A favore dell’esistenza di quest’obbligo milita l’argomento della “sopravvenuta possibilità” della prestazione della quale il creditore ha conservato l’interesse all’adempimento stesso.
Ciò appare inoltre coerente con il principio di solidarietà, correttezza e buona fede, considerato che il costruttore che resta intestatario del compromesso di polizza senz’altro la otterrà a fine lavori, trattandosi di una garanzia che interessa l’intero edificio dove è ricompresa l’unità anticipatamente venduta al rustico.
In ogni caso, stante la particolarità della fattispecie, appare molto opportuno che il Notaio preveda comunque in atto l’obbligo pattizio di consegna della polizza postuma a fine lavori.
La posizione dell’acquirente
Come evidenziato in precedenza, qualora la compravendita avvenga al rustico, e sia per tale ragione impossibile il rilascio della polizza postuma decennale, l’atto può esser stipulato con la menzione in atto degli estremi del compromesso di polizza postuma.
La mancanza di postuma al rogito, in tal caso, non pare possa legittimare l’acquirente a recedere dal contratto chiedendo l’escussione della fideiussione, né ad agire, dopo la stipula e prima dell’ultimazione dei lavori, per sentire dichiarare la nullità del contratto a cagione della mancata consegna, non solo in quanto, ai sensi dell’art. 1256 c.c. in caso di impossibilità temporanea della prestazione il debitore non è responsabile dell’inadempimento, ma anche perchè ciò sarebbe contraddittorio rispetto alla richiesta dell’acquirente di acquistare il fabbricato al rustico, da cui discende l’impossibilità della consegna della postuma alla compravendita; in virtù del principio di correttezza e buona fede, di cui costituisce espressione l’exceptio doli generalis e il divieto di “venire contra factum proprium”.
Preliminare di vendita di immobile finito e compravendita al rustico per sopravvenuto accordo tra le parti
Il mutamento di assetto porta un indubbio svantaggio alla posizione del promissario acquirente.
Ma è ben possibile che, pure a fronte di questo svantaggio, l’acquirente reputi comunque più conveniente anticipare il momento traslativo rispetto all’ultimazione del fabbricato, perchè è sopravvenuto un diverso interesse a riguardo, anche di carattere fiscale come per il “sismabonus acquisti”.
Anche in questo caso, dunque, è possibile stipulare l’atto definitivo al rustico citando il compromesso di postuma, a ‘modifica’ degli accordi raggiunti nel preliminare; sarà molto opportuno in questo caso evidenziare che ciò dipende da una scelta consapevole ed informata dell’acquirente, e naturalmente prevedendo, la consegna della postuma a fine lavori da parte del costruttore.
In questa situazione, in cui la vendita al rustico sia accompagnata dall’appalto dei lavori di finitura affidato al costruttore, non sembra possibile una definizione certa, e valida in astratto per tutte le fattispecie, di quali assetti e clausole siano ammissibili o preferibili, essendo necessaria una valutazione del caso concreto[5]; ma in ogni caso, oltre alla puntuale informazione alla parte acquirente degli svantaggi cui incorre con la stipula al rustico (perdita di efficacia della fideiussione al momento della stipula del definitivo, impossibilità di ottenere la polizza postuma al rogito) e all’emersione della sua scelta consapevole, nei casi di appalto al costruttore sarà particolarmente opportuno adottare una disciplina pattizia che sterilizzi, quanto più possibile, i rischi che il legislatore ha inteso elidere per mezzo della disciplina sugli acquisti di immobili da costruire, ricordando che i rimedi del d.lg. n. 122/2005 hanno lo scopo di riequilibrare le posizioni dei due contraenti[6].
Di conseguenza sarà importante prevedere l’obbligo di consegna della polizza postuma a fine lavori, (in modo che la vendita al rustico non sia interpretata come funzionale principalmente ad evitare al costruttore l’aggravio della garanzia decennale), qualora il compromesso di postuma resti intestato al venditore.
Inoltre sarà più che consigliabile disciplinare il pagamento dell’appalto a fine lavori, oppure a stato avanzamento, o stabilire che le somme siano depositate sul conto dedicato del notaio sino alla presentazione del certificato di fine lavori, o all’esibizione della polizza postuma, evitando anticipi di somme per lavori ancora da eseguire, interpretabili come strumento per evitare l’obbligo di consegna della fideiussione.
Naturalmente si tratta di indicazioni operative di massima, che non esimono dalla prudente valutazione del caso concreto.
Valeria Terracina
[1] L’art. 15 DPR 380/2001 stabilisce limiti di efficacia del permesso di costruire; i lavori devono essere iniziati entro un anno dal rilascio del permesso e terminati entro tre anni dall’inizio; la fine lavori va comprovata con apposita comunicazione.
[2] Cass., 8 febbraio 2023, n. 3817. Per un commento si veda C. Pelizzatti in Cnn Notizie, 1 marzo 2023, nella nota alla sentenza in oggetto. Per un approfondimento sul tema si veda A. Torroni, “Immobili da costruire, buona fede e sicurezza della circolazione immobiliare” in Immobili da costruire e attività notarile, Napoli, 2023, p. 89 e ss.
[3] La fattispecie di impossibilità prevista dall’art. 1256 c.c. è identica a quella prevista dall’articolo 1218 c.c. secondo M. Giorgianni, L’inadempimento, Milano 1975.
[4] Mauro Leo ed Antonio Musto, “La disciplina degli immobili da costruire e il bene “al rustico”, in Gli immobili da costruire, Napoli, 2022.
[5] In alcuni casi si potrebbe anche opportunamente sottolineare l’esistenza di un reale e concreto interesse della parte acquirente all’acquisto al rustico (come la necessità di fruire di agevolazioni fiscali quali il sismabonus acquisti, o di riacquistare nel termine annuale per evitare la decadenza dalle agevolazioni prima casa).
[6]App. Napoli, 17 giugno 2020, in Dejure on line.
