Ope Legis

30/07/2020

Vendita, salta il contratto definitivo se la banca non concede il mutuo.

La condizione apposta al contratto preliminare di vendita che subordina la stipula del definitivo all'erogazione del mutuo da parte della banca è una condizione mista, che dipende in parte dalla condotta dello stesso promissario acquirente. Se quest'ultimo si impegna ad ottenere il mutuo ma non riesce nel suo intento per ragioni "economiche", la condizione si ha per non avverata e il contratto preliminare si intende risolto. Questo è quanto emerge nella sentenza 21403/2019 del Tribunale di Roma.

Il caso - La controversia oggetto della decisione riguarda l'interpretazione di una clausola di un contratto preliminare, relativo al trasferimento di una unità immobiliare, la quale subordinava la stipula del contratto definitivo alla condizione della concessione di un mutuo per l'acquisto dell'immobile, la cui mancanza avrebbe comportato la restituzione della caparra e la risoluzione dello stesso preliminare. Dopo la stipula del contratto preliminare, però, il venditore non riusciva a cancellare in tempo le formalità pregiudizievoli esistenti sul bene, operazione alla quale la banca aveva subordinato l'erogazione del mutuo.
In seguito, liberati gli immobili dalle precedenti trascrizioni, il contratto definitivo non riusciva ad essere stipulato dalle parti, questa volta a causa del rifiuto della banca di erogare il mutuo, in quanto le condizioni economiche dell'acquirente erano nelle more mutate e lo stesso non era riuscito a trovare un terzo garante. A questo punto, passati ormai due anni dalla data prevista originariamente per la stipula del contratto, la vicenda finiva dinanzi al Tribunale: il venditore chiedeva la risoluzione del contratto con ritenzione della caparra, mentre l'acquirente ne chiedeva la restituzione.

La decisione - Il giudice capitolino rigetta la domanda del venditore sottolineando la portata della clausola contrattuale che subordinava l'efficacia del preliminare all'erogazione del mutuo. Una clausola di tal tipo, osserva il Tribunale, è «qualificabile come "mista", dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la pratica». Nella fattispecie, nessun rimprovero può essere mosso all'acquirente, il quale si è prodigato per ottenere il mutuo ipotecario, non riuscendo ad ottenerlo per circostanze non ad esso imputabili. In sostanza, «il vincolo negoziale è venuto meno per effetto del mancato avveramento della condizione apposta in contratto, così come peraltro espressamente previsto dalle parti».

05/06/2020

Devi vendere un immobile e scopri che c’è una vecchia ipoteca ... come fare???!!!!

L'ipoteca giudiziale è diversa dalla legale e dalla volontaria, proviene dal giudice, e si cancella con delle modalità particolari

25/05/2020

Locazione commerciale - L'indennità per la perdita dell'avviamento (art. 34 L. 392/78) spetta al conduttore anche nel caso in cui quest'ultimo, alla seconda scadenza, rifiuti il rinnovo del contratto alle nuove condizioni offerte dal locatore.

Con una recente ordinanza (n. 7015/2020) la Suprema Corte di Cassazione ha confermato il principio secondo il quale, nell'ipotesi appena descritta, la cessazione del rapporto di locazione non e' conseguenza del recesso del conduttore, ma è l'effetto della volontà del locatore di ottenere la cessazione del rapporto, ovvero, di subordinarne la prosecuzione al mutamento delle condizioni economiche.

03/05/2020

Kiko vs Wycon - Il layout delle attività commerciali è tutelato dal diritto d’autore.
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Continua la battaglia legale tra le due società leader nel settore del make up, la Kiko e la Wycon, nella quale quest’ultima è accusata di concorrenza sleale per aver copiato il design dei negozi della prima.
All’esito del terzo round innanzi alla Suprema Corte, gli Ermellini hanno pronunciato il seguente principio di diritto:
“In tema di diritto d’autore, un progetto o un'opera di arredamento di interni, nel quale ricorra una progettazione unitaria, con l'adozione di uno schema in sé definito e visivamente apprezzabile, che riveli una chiara ‘chiave stilistica', di componenti organizzate e coordinate per rendere l'ambiente funzionale ed armonico, ovvero l'impronta personale dell'autore, è proteggibile quale opera dell'architettura, ai sensi dell'art. 5 n. 2 L.a.* («i disegni e /e opere dell'architettura»), non rilevando il requisito dell'inscindibile incorporazione degli elementi di arredo con l'immobile o il fatto che gli elementi singoli di arredo che lo costituiscano siano o meno semplici ovvero comuni e già utilizzati nel settore dell'arredamento di interni, purché si tratti di un risultato di combinazione originale, non imposto dalla volontà di dare soluzione ad un problema tecnico-funzionale da parte dell'autore".
La Wycon dovrà, pertanto, risarcire i danni nella misura che dovrà essere nuovamente determinata dalla Corte di Appello di Milano, alla quale la SC rinvia, poiché in sede di appello li aveva quantificati arbitrariamente in euro 700.000.
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*refuso: art. 2, n. 5, L.A.

23/04/2020

LOCAZIONE COMMERCIALE AI TEMPI DEL COVID19.
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Primo stop cautelare da Covid 19 per un contratto di locazione commerciale. Il Tribunale di Venezia ha ordinato a Monte dei Paschi di Siena di non azionare la fideiussione a garanzia di un contratto di affitto di locali destinati a vendita di articoli di pelletteria nella città lagunare. La decisione adottata dal giudice in sede di “articolo 700” - cioè come provvedimento di urgenza - ha preso atto della sospensione dei termini di tutti i procedimenti disposta dalle norme emergenziali ma, per evitare il rischio di danneggiare ulteriormente la posizione (il diritto) della inquilina negoziante, ha comunque ordinato lo “stop” alla banca chiamata in causa per garantire il credito. La vicenda contrattuale portata in giudizio è particolarmente sfortunata, considerato che poche settimane dopo la conclusione dell’accordo (per il controvalore di 4.500 euro mensili di canone), Venezia finì sotto l’acqua alta record degli ultimi 50 anni (187 centimetri), evento iniziato il 13 novembre e cristallizzato nella dichiarazione di calamità del 14 novembre, delibera del Consiglio dei ministri con validità di 12 mesi. Il 23 febbraio scorso poi, praticamente senza soluzione di continuità, Venezia veniva qualificata come Zona rossa per Covid 19 in quello che fu di fatto solo il primo dei decreti emergenziali. Nella sostanza, secondo il legale della esercente, Jacopo Molina, il conduttore si è trovato così in una situazione di impossibilità definitiva ad adempiere per causa a lui non imputabile (articolo 1256 del Codice civile), tale da giustificare il recesso unilaterale dal contratto. Soluzione, questa, non gradita al proprietario dei muri del negozio che, dopo la restituzione delle chiavi avvenuta il 10 marzo scorso (accettata) aveva contestato il mancato preavviso di sei mesi ed aveva contestualmente avviato, il 1. aprile scorso, l’escussione della fideiussione accesa presso Monte Paschi ed estensibile fino a 19.500 euro. Per il legale della inquilina però, «la deducente è in ginocchio e non è assolutamente in grado - né ha più interesse, non per fatto proprio - di fare fronte alla stessa attività aziendale (e tanto meno al pagamento del canone di locazione). L'attività verrebbe svolta in perdita e comunque inutiliter». Il provvedimento d’urgenza del giudice Daniela Bruni blocca per ora l’escussione della fideiussione bancaria ma rimette al prosieguo della stessa fase cautelare il contraddittorio, concedendo alle parti il termine fino al 22 maggio per presentare memorie sull’istanza cautelare di parte attrice e riservandosi comunque di stabilire le modalità e la tempistica per il prosieguo della vertenza. (Sole24ORE)

22/04/2020

Risposta dell’AdE a Interpello num. 113 del 21/04/2020.
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Agevolazioni "prima casa". Ipotesi di acquisto di ulteriore unità immobiliare facente parte del medesimo fabbricato nel quale è situata la "prima casa" preposseduta e successiva demolizione dell'intero fabbricato e costruzione di un nuovo fabbricato.
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Le agevolazioni "prima casa", nell'ipotesi di acquisto di ulteriore unità immobiliare adiacente rispetto alla propria "prima casa" di abitazione, possano essere riconosciute unicamente nel caso in cui l'acquirente si impegni, in sede di acquisto, nel rispetto di tutti gli altri requisiti e condizioni previsti dalla nota II-bis, della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR) a fondere, anche sotto il profilo catastale, la propria "prima casa" di abitazione preposseduta con la porzione immobiliare acquistata, in modo da creare un'unica unità abitativa che non rientri nelle categorie A/1, A/8 e A/9

10/04/2020

DECRETO LIQUIDITA’: MORATORIA mutui estesa ai contratti fino a 400 mila euro, anche se stipulati da meno di un anno.
Sono diverse le correzioni arrivate in queste ore alle regole ordinarie del c.d. Fondo Gasparrini*, il meccanismo che consente di ottenere la sospensione delle rate del mutuo prima casa a chi abbia perso il lavoro (in tutto o in parte) a causa dell’emergenza coronavirus.
Allo stesso modo, salta il limite che impediva di fare domanda di moratoria a chi avesse già beneficiato di altri aiuti pubblici, come il Fondo di garanzia per la prima casa.
Infine, nella nozione di lavoratore autonomo con accesso al Fondo rientrano anche ditte individuali e artigiani. A loro, quindi, si applicherà il regime speciale già previsto per i professionisti, valido solo fino al 17 dicembre prossimo.
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*Il Fondo di solidarietà per i mutui per l'acquisto della prima casa (il cosiddetto fondo Gasparrini) è stato istituito, presso il Ministero dell'Economia e delle Finanze, con la legge n. 244 del 24/12/2007 che all'articolo 2, commi 475 e ss., ha previsto la possibilità, per i titolari di un mutuo fino a 250.000 euro, contratto per l'acquisto della prima casa, di beneficiare della sospensione per 18 mesi del pagamento delle rate al verificarsi di situazioni di temporanea difficoltà.
Il Fondo sostiene il 50% degli interessi che maturano nel periodo della sospensione.
In occasione dell’emergenza sanitaria per l’epidemia di Coronavirus il Fondo è stato rifinanziato con 400 milioni di euro e, come disposto dall’articolo 54 del Decreto legge 18/2020 (il cosiddetto “Cura Italia”) e successivamente dall'art.12 del dl 23 dell’8 aprile (il cosiddetto “DL liquidità”), la platea dei potenziali beneficiari è stata allargata alle seguenti categorie di beneficiari:
* I lavoratori che hanno subito una sospensione o una riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni (Cassa Integrazione o altri ammortizzatori sociali);
* I lavoratori autonomi e liberi professionisti, inclusi artigiani e commercianti, (per un periodo di 9 mesi dall’entrata in vigore del Decreto legge n.18/2020) che hanno registrato in un trimestre successivo al 21 febbraio 2020, ovvero nel minor periodo intercorrente tra la data dell’istanza e la predetta data, una riduzione del fatturato superiore al 33% rispetto a quanto fatturato nell’ultimo trimestre 2019 in conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività, operata in attuazione delle disposizioni adottate dall’autorità competente per l’emergenza coronavirus.

In base al decreto legge 23/2020, e fino a 9 mesi dall'entrata in vigore dello stesso, l’accesso al Fondo è possibile anche per mutui contratti da meno di 12 mesi.

Restano valide le altre casistiche di temporanea difficoltà economia già precedentemente previste per l’accesso al Fondo, ovvero:
* La cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa, con attualità dello stato di disoccupazione;
* La cessazione dei rapporti di lavoro “atipici” di cui all'articolo 409, numero 3), del codice di procedura civile, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa, con attualità dello stato di disoccupazione;
* La morte o riconoscimento di handicap grave di un titolare del mutuo, ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104, ovvero di invalidità civile non inferiore all'80 per cento.

06/04/2020

Negozi, affitti tassati pure se non percepiti
Il reddito derivante dalla locazione di un immobile a uso non abitativo deve essere assoggettato a tassazione, anche se i relativi canoni non sono stati percepiti a causa della morosità del conduttore, e ciò fino a che intervenga una causa di risoluzione del contratto di locazione. Lo ha confermato la Ctr del Lazio, con la sentenza 5496/6/19 (presidente Panzani, relatore Caputi).
In sostanza, come si evince dal testo normativo, soltanto per l'affitto di immobili a uso abitativo il legislatore ha previsto una deroga alla regola generale della tassazione del reddito da locazione, anche in assenza di percezione del canone: dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, infatti, il locatore dell'immobile abitativo può smettere di dichiarare e tassare i canoni di affitto e può recuperare come credito d'imposta le tasse già versate sui canoni dichiarati in precedenza, ma non percepiti; mentre se l'immobile è a uso non abitativo, i canoni vanno dichiarati, anche se non sono stati percepiti, e le imposte assolte non possono essere recuperate (circolare 150/E/99, paragrafo 1.1) — Sole24ore

03/04/2020

Cassazione sez. tributaria, sentenza n. 7649 del 2 aprile 2020.

Avviso di rettifica maggior valore valore immobile acquistato - necessaria motivazione e allegazione dei presupposti dell’accertamento - tardiva allegazione in sede di appello da parte dell’AdE- nullità dell’accertamento.

L’avviso di rettifica e liquidazione di maggior valore dell’immobile acquistato deve essere accompagnato dalla allegazione o comunque dall’enunciazione dei presupposti di fatto o di diritto in concreto utilizzati dall’Agenzia delle Entrate per giungere alla determinazione del maggior valore del bene. Se si fa riferimento ad un atto non conosciuto dal contribuente, questo deve essere allegato all’accertamento che lo richiama. Tanto a pena di nullità.
Nel caso esaminato, una società impugnava l’avviso di rettifica poiché nello stesso non erano resi noti gli elementi in base ai quali l’ufficio fosse pervenuto a una diversa stima dell’immobile, pur facendo riferimento alla compravendita di immobili similari nella zona.
Tale allegazione veniva effettuata dall’AdE soltanto in sede di gravame, richiamando l’art. 58, comm2, D.Lgs. 546/1992 (che consente la produzione documenti anche in sede di appello, pure se preesistenti al giudizio svoltosi in primo grado).
Ebbene, la Suprema Corte, accogliendo il ricorso proposto dal contribuente, ha rilevato che l’Ufficio non aveva violato una norma processuale, bensì l'obbligo, a pena di nullità, di motivazione degli atti impositivi, rilevando la necessità che la motivazione dell’atto sia accompagnata dalla prova della pretesa.

30/03/2020

Pagina dedicata al diritto immobiliare, con aggiornamenti sulle principali novità tecnico-giuridiche e sulle pronunce giurisprudenziali più recenti in materia. A cura degli avv.ti Antonino Ronga e Debora Anastasio.