Avv. Isabella Vulcano

Avv. Isabella Vulcano Lo studio si occupa di diritto civile, diritto dei consumatori , mediazione civile e mediazione familiare

18/09/2022

Domani l'Unical celebra i suoi primi 50 anni! L'appuntamento, di mattina, è alle 10 e 30 con la cerimonia di inaugurazione dell'anno accademico 2022/2023 che ospiterà, per la lectio magistralis, il premio Nobel Giorgio Parisi.
⏰ Se hai prenotato il tuo posto in aula magna, ricorda che l'ingresso sarà consentito solo dalle 9 alle 10
😷 È obbligatorio indossare la mascherina Ffp2
🚫 Previsti alcuni divieti: non si potrà parcheggiare su via Salerno (nel tratto tra via Bucci e la strada di collegamento con l'aula magna), sulla strada di collegamento tra via Salerno e l'aula magna, su via Molicelle. Le auto non potranno accedere a piazzale Andreatta né percorrere la strada che da via Salerno porta all'aula magna.
💻 Se non hai prenotato il posto in aula magna, potrai seguire la cerimonia in diretta streaming su unical.it e sul canale youtube dell'ateneo

🎶 La festa, però, non finisce qui: vi aspettiamo domani sera alle 20 e 30 al Teatro auditorium per il concerto di Goran Bregovic. Biglietti disponibili su https://www.inprimafila.net/

Per altri dettagli 👉 bit.ly/3qIS49a

03/06/2020

Lavori urgenti e rimborso ex art. 1134 c.c., il Tribunale di Roma torna sulle condizioni per il suo ottenimento

16/03/2020

Il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non sempre è la sede più adatta (anzi quasi mai) per eccepire cause d'invalidità della delibera che ha approvato il rendiconto.

11/12/2018

In caso di furto vi è responsabilità del condominio se l'impianto di videosorveglianza non è adeguato o i ponteggi per la ristrutturazione sono privi di allarme? Facciamo chiarezza

22/11/2018

Furto in appartamento: si può chiedere il risarcimento al condominio?

In caso di furto vi è responsabilità del condominio se l'impianto di videosorveglianza non è adeguato o i ponteggi per la ristrutturazione sono privi di allarme? Facciamo chiarezza

Avv. Isabella Vulcano - Capita di frequente, purtroppo, di dover subire un furto in appartamento con tutte le conseguenze che ne derivano per quanto concerne i danni patrimoniali e morali. Mi viene posto il quesito se vi sia responsabilità in capo al condominio, con conseguente diritto al risarcimento in favore del proprietario, qualora si subisca un furto. La giurisprudenza si è espressa con alcune pronunce recenti che stabiliscono la responsabilità del condominio per il furto in appartamento.
Quali sono i casi in cui il condominio è responsabile? La giurisprudenza ha individuato alcune ipotesi nelle quali si ritiene configurabile la responsabilità del condominio.
Vediamo quali sono:
1. Inadeguatezza dell'impianto di videosorveglianza
2. Inadeguatezza del portone d'ingresso del palazzo
3. I ponteggi per la ristrutturazione
Inadeguatezza dell'impianto di videosorveglianza
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Il condominio può essere ritenuto responsabile del furto nel caso in cui l'impianto di videosorveglianza che è stato istallato è malfunzionante o non adeguato a proteggere l'edificio da intrusi in quanto, ad esempio, l'angolo di visuale della telecamera non è in grado di percepire l'arrivo dei ladri. In questo caso il proprietario derubato chiederà il risarcimento dei danni subiti all'amministratore il quale, previa delibera assembleare, sarà tenuto a liquidare l'importo dovuto. A dirlo è il Tribunale di Latina con sentenza del 20.09.2018 secondo cui il condominio risponde delle carenze del sistema di videosorveglianza se esse hanno facilitato il furto all'interno dell'edificio.
Inadeguatezza del portone d'ingresso del palazzo
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Altra ipotesi che si può verificare e che è, purtroppo, frequente, è il guasto alla serratura del portone d'ingresso del palazzo che agevola l'introduzione di intrusi all'interno dell'edificio. In tal caso l'amministratore, in quanto responsabile e supervisore di ogni parte dell'edificio condominiale di cui ha la gestione, pur in assenza di segnalazioni da parte dei condomini, è tenuto a far riparare la serratura. Diversamente sarà corresponsabile del furto per il fatto di aver agevolato l'intrusione dei ladri nell'edificio.
I ponteggi per la ristrutturazione
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Una situazione idonea ad agevolare l'intrusione dei ladri all'interno dell'edificio è la eventuale presenza di ponteggi su una delle facciate del palazzo, necessari per l'esecuzione di lavori di ristrutturazione, qualora essi siano privi di un adeguato sistema di allarme. A questo proposito è da segnalare una recente ordinanza emessa dalla Corte di Cassazione (Ord. n. 26697/2018). Ma chi è responsabile: la ditta edile o il condominio?
Si ritiene che possano essere considerati responsabili entrambi: alla società esecutrice dei lavori potrebbe essere contestata, ad esempio, l'omessa adozione delle cautele necessarie per impedire l'uso anomalo dei ponteggi se, trascurando le più elementari norme di diligenza e perizia ha agevolato l'accesso ai ladri e il furto nell'appartamento. Allo stesso tempo il condominio, nella persona dell'amministratore, potrebbe essere ritenuto responsabile per aver esonerato la ditta dalla installazione di un sistema di allarme collegato ai ponteggi, da attivare durante la notte il che comporta, solitamente, un aumento del corrispettivo dei lavori. Il condominio poi potrebbe essere considerato responsabile anche per aver scelto un appaltatore inadeguato per l'esecuzione dell'opera oppure, ancora, se l'amministratore abbia omesso di sorvegliare l'operato dell'impresa appaltatrice.

19/11/2018

Rottamazione ter, per quali cartelle:

Questa nuova edizione, riveduta e corretta dal decreto fiscale approvato a ottobre 2018, di fatto sostituisce la rottamazione bis. Saranno interessate dal provvedimento tutte le cartelle affidate a Equitalia e all’Agenzia Entrate Riscossione dal 1° gennaio 2000 e il 31 dicembre 2017.

La pace fiscale prevede la possibilità di aderire dalla rottamazione ter anche per coloro che hanno già aderito alle precedenti rottamazioni poi decadute per il mancato pagamento delle rate. Nel dettaglio, ecco chi potrà aderire alla rottamazione ter:

i contribuenti che non sono in regola con il pagamento delle rate della rottamazione in corso, a patto che effettuino i versamenti delle rate scadute a luglio, settembre e ottobre entro il 7 dicembre 2018;

i contribuenti con cartelle ammesse alla prima rottamazione (DL 193/2016) che non hanno finalizzato il pagamento delle rate;

i contribuenti che, dopo aver aderito alla rottamazione bis (DL 148/2017), non hanno ancora pagato tutte le rate scadute entro il 31 dicembre 2016 di vecchi piani di dilazione in essere alla data del 24 ottobre 2016;

i contribuenti con debiti che derivano da carichi affidati all’agente della riscossione rientranti nei procedimenti instaurati a seguito di istanza presentata dai debitori (legge 27 gennaio 2012, n. 3).

Rispetto alle precedenti edizioni, la rottamazione ter è decisamente più vantaggiosa per i contribuenti che vogliono sanare i loro debiti. Le novità più rilevanti riguardano sostanzialmente le modalità di rateizzazione del debito.

Per maggiori informazioni e ausilio nella compilazione della richiesta di rottamazione rivolgersi allo studio

14/11/2018

Cambio destinazione d’uso: ci vuole il consenso del condominio?

Se si vuole trasformare l’appartamento da “uso abitazione” ad “uso ufficio” occorre necessariamente il consenso del condominio? Vi sono eventuali obblighi anche nei confronti del Comune?
Per esigenze varie può porsi la necessità di trasformare un appartamento che da sempre è stato utilizzato come abitazione ad “uso ufficio” o comunque uso diverso dall’abitazione con conseguente cambio di destinazione.
Per effettuare tale cambio occorre rivolgersi al proprio Comune per verificare quali pratiche devono essere espletate a tale scopo.
Ebbene, mi viene sottoposto il caso di un condomino al quale è stato richiesto dal Comune, per il cambio di destinazione del proprio appartamento, l’esibizione della delibera dell’assemblea con la quale viene dato il consenso a tale cambiamento da parte dei condomini.
È legittima tale richiesta? E’ vero che, per legge, il mutamento di destinazione di un immobile in condominio richiede obbligatoriamente il consenso degli altri condomini?
Oppure la richiesta del Comune eccede i poteri dell’ente stesso?
LE LIMITAZIONI AL MUTAMENTO DI DESTINAZIONE DELL’IMMOBILE
In linea di principio vale la regola semplice per la quale ognuno in casa propria può apportare i cambiamenti desiderati a patto che vengano osservati i limiti posti dalla legge che sono di due tipi: 1) limiti urbanistici i quali impongono, per determinati interventi, la richiesta di permessi al Comune; 2) limiti previsti da norme civilistiche che attengono al rispetto dei diritti degli altri condomini. Si tratta, tuttavia, di due tipi di limitazioni che viaggiano in parallelo tra loro, nel senso che mentre la verifica del rispetto dei limiti urbanistici è rimesso al Comune, sul rispetto dei diritti degli altri condomini si pronuncia il giudice civile. Dalla distinzione appena tracciata deriva che – per rispondere alla domanda dell’utente – non compete al Comune la richiesta della delibera condominiale in merito al cambio di destinazione dell’immobile in quanto si tratta di un aspetto non rimesso alla propria competenza. L’ ente, pertanto, potrà richiedere solo documentazione attinente al rispetto delle norme urbanistiche. Del resto la giurisprudenza si è pronunciata sulla questione da più tempo e non si registrano orientamenti contrari: (Tar Trento, sent. n. 45/2017. Tar Salerno, sent. n. 740/2014. Tar Lecce sent. n. 4286/2007. Cons. Stato, sez. IV, 4 aprile 2012 n. 1990; ivi, sez IV, 14 settembre 2005, n. 4744; T.A.R. Veneto, sez. II, 25 maggio 2005, n. 2154.). Per prima cosa occorre, quindi, verificare se il Comune ha posto dei divieti di modificazione d’uso per ragioni particolari, ad esempio perché l’immobile si trova nel centro storico o altro. Qualora non vi siano vincoli, il proprietario può – sul piano urbanistico – procedere tranquillamente. E’ possibile, tuttavia, ricevere veti all’interno del condominio, vediamo quando. Per prima cosa occorre consultare il regolamento di condominio perché se vi sono particolari vincoli o divieti alla modifica di destinazione degli immobili si riscontrano in quella sede. E’ possibile, ad esempio, che il regolamento vieti alcune attività considerate pregiudizievoli perché rumorose, come : asili, uffici aperti al pubblico, palestre ecc. Tuttavia è importante sapere che un regolamento che prevede dei limiti al cambio di destinazione d’uso deve essere approvato all’unanimità per potersi considerare valido. L’unanimità si può raggiungere in due modi:
• in assemblea con una regolare votazione cui abbiano partecipato tutti i proprietari degli appartamenti;
• oppure con l’accettazione del regolamento fatta singolarmente e separatamente da ogni condomino all’atto dell’acquisto del rispettivo appartamento (ossia in sede di rogito).
Tuttavia se il regolamento prevede dei divieti, è importante sapere che essi possono essere derogati con un voto unanime dell’assemblea. Ciò significa che al di là del contenuto del regolamento, i condomini all’unanimità possono autorizzare la variazione richiesta.

Cosa succede se, invece, il regolamento condominiale non prevede nulla?
In questo caso il condomino può agire per le variazioni desiderate espletando la pratica presso il Comune senza che quest’ultimo possa opporre la mancanza di alcuna delibera condominiale né tantomeno, non essendo previsti limiti o vincoli nel regolamento, gli altri condomini possono opporsi al cambio di destinazione d’uso dell’immobile.

13/11/2018

Cane senza guinzaglio nel cortile del condominio: quali sono gli obblighi del proprietario?

Capita spesso che gli edifici condominiali siano muniti di una corte utilizzabile dai vari condomini, magari adibita a giardino dove ci si ritrova per chiacchierare o per prendere una boccata d’aria. Può capitare di ritrovarsi, all’interno del condominio, un nuovo condomino proprietario di uno o piu cani i quali vengono portati nella corte, in quanto area condominiale, dove gli stessi vengono lasciati liberi dal guinzaglio e, magari, fanno i propri bisogni in vari angoli che non venendo prontamente rimossi creano cattivo odore e non solo. Vi è qualche condomino che ha paura dei cani ed è, quindi inibito dal frequentare la corte. Il proprietario degli animali è stato avvisato più volte ma senza risultato. Questo ritiene, infatti, che essendo la corte uno spazio condominiale è consentito portarvi i cani. In mancanza di una soluzione pacifica della questione, i condomini si vedono costretti a ricorrere al giudice.
Cosa prevede la legge? E’ possibile portare i cani nel giardino condominiale e, in caso affermativo, quali sono i limiti?
IA norma del codice civile il cortile è considerato bene condominiale usufruibile , quindi, da tutti i condomini a meno che non vi sia un titolo di proprietà che disponga in maniera diversa. In linea generale l’uso del cortile è sottoposto ad almeno due condizioni: 1) l’uso dello stesso non deve essere contrario allo scopo cui l’area è destinata: se, ad esempio, l’area è destinata al parcheggio non potrà essere utilizzata come parco giochi ecc. 2) tutti i condomini devono poter utilizzare l’area senza che vi siano abusi: pensiamo a un condomino che parcheggia più di un auto nel cortile quanto, invece, è previsto un posteggio per ogni condomino.La riforma del 2012 ha previsto che il cortile condominiale può essere utilizzato anche per portarvi i cani in quanto ciò è conforme alla destinazione del bene. Allo stesso modo nessun regolamento condominiale può impedire ai condomini di tenere animali in casa e, di conseguenza, negli spazi comuni. Ciò non significa, tuttavia, che il proprietario dei cani non incontri una serie di obblighi:
• Vi è in capo al proprietario una responsabilità sia civile che penale: C’è innanzitutto una responsabilità civile, ossia risarcitoria: il proprietario deve risarcire tutti i danni procurati dall’animale sia ad oggetti che a persone; per cui, in caso di morso, ci sarà il danno biologico e morale oltre a quello patrimoniale (si raggiungono facilmente somme pari a diverse migliaia di euro). Vi è la responsabilità penale per le lesioni procurate a terzi; così un cane che aggredisce un passante o fa cadere una vecchietta mentre cammina comporta sempre un’incriminazione per il titolare del cane a titolo di reato. Chi viene morso o subisce un’aggressione dal cane del vicino può quindi sporgere querela ai carabinieri o alla polizia e, nello stesso tempo, agire in via civile per farsi rimborsare tutti i danni sofferti;
• Vi è l’obbligo di ripulire gli spazi sporcati dal cane: Gli escrementi devono essere rimossi immediatamente e, in caso di cattivo odore, è possibile l’intervento dell’ ASL affinchè attesti l’insalubrità dell’aria;
• Il proprietario del cane deve permettere agli altri condomini il contemporaneo utilizzo dello spazio condominiale. ISe qualche condomino ha paura dei cani, vi è l’obbligo del guinzaglio o della museruola
• Vi è l’obbligo di evitare che i rumori dovuti all’abbaiare del cane, possano disturbare il riposo o le attività degli altri condomini: in tal caso è configurabile il reato di disturbo alla quiete pubblica.

Cosa dice la Cassazione
La Cassazione con recente sentenza n. 4672/2008 ha ritenuto sussistente il reato di lesioni colpose, in relazione ai danni alla persona cagionati dall’aggressione di un cane di grossa taglia, lasciato libero e incustodito in un cortile condominiale dove si trovavano altre persone. Il cane era stato lasciato libero dal proprietario il quale lo intratteneva con una pallina da tennis. Anche i Giudici di merito si sono espressi sul punto: Il Tribunale di Bologna (sentenza 5/9/2018) ha condannato il proprietario di alcuni cani che aveva l’abitudine di lasciare gli animali liberi di girovagare nel cortile e negli altri spazi comuni. Il Tribunale di Roma (sent. del 3.4.2017) ha riconosciuto che i cani dei condomini possono accedere al giardino condominiale, purché i padroni rispettino le norme igieniche.

12/07/2018

Attenzione. É possibile usufruire di sconti su fatture gas ed energia elettrica a determinate condizioni. Per info rivolgersi allo studio

05/07/2018

Chi risponde di una caduta in condominio?

13/06/2018

Si possono effettuare migliorie e addizioni nell’ appartamento locato?

Colui che prende in locazione un immobile (conduttore) deve attenersi, in primo luogo, a quanto previsto nel contratto di locazione e servendosi dell’immobile con la “diligenza del buon padre di famiglia”.
Ciò non toglie che sia possibile realizzare lavori di miglioria all’interno dell’appartamento oppure delle addizioni ma entro certi limiti, vediamo quali.
Per lavori di miglioria dell’appartamento si intendono quelli che ne aumentano il valore e comportano una maggiore utilità o godimento.
Il conduttore può effettuare tali lavori sostenendo interamente le spese e senza chiedere alcun rimborso al proprietario, salvo patto contrario previsto nel contratto di locazione. Vi sono, tuttavia, due condizioni cui il conduttore deve attenersi per poter realizzare le migliorie:
1)Non arrecare una diminuzione di valore all’immobile solo allo scopo di renderlo adeguato alle proprie esigenze (diligenza del buon padre di famiglia);
2)Non mutare la destinazione d’uso dell’immobile, ovvero trasformare una casa in un ufficio o attività commerciale, salvo consenso in tal senso da parte del proprietario.
Un aspetto importante è che il conduttore, di norma, sosterrà le spese per i lavori di miglioria senza avere diritto ad alcun rimborso da parte del proprietario,nonostante l’eventuale aumento di valore dell’immobile e salvo patto contrario.
Può essere , infatti, previsto a mezzo di scrittura privata tra le parti il rimborso in favore del conduttore per i lavori eseguiti nell’immobile pertanto, in caso di mancato pagamento, quest’ultimo potrà agire con decreto ingiuntivo verso il proprietario. Non è prevista, inoltre, la compensazione tra le somme spese per le migliorie e i canoni di locazione.
Al contrario, è possibile compensare i suddetti miglioramenti con i danni arrecati all’immobile senza colpa grave.
Occorre, però, precisare che se anche il locatore non è tenuto a rimborsare le spese sostenute dal conduttore, qualora presti il consenso per l’esecuzione dei lavori è tenuto, ai sensi dell’art 1592 cod civ, a corrispondere una indennità al conduttore che è pari alla minor somma tra l’importo sostenuto da quest’ultimo e la differenza di valore dell’immobile che intercorre tra la data di inizio della locazione e quella di riconsegna dell’appartamento.
Solo al momento della riconsegna dell’appartamento, infatti, è possibile verificare l’incremento di valore.
Concetto un po’ diverso è quello delle “addizioni”: si tratta di opere che non sono incorporate nell’immobile come accade per le migliorie ( realizzazione di soppalco o vetrata ecc) ma di opere che mantengono una autonomia propria ( ad es: cisterna per l’acqua, autoclave) e che, in ogni caso, incrementano il valore dell’appartamento.
Anche per le addizioni il conduttore dovrà attenersi alle due condizioni di cui sopra, ovvero avere la diligenza del buon padre di famiglia e non mutare la destinazione d’uso.
Occorre distinguere, inoltre, tra addizioni facilmente separabili (es tende da sole) e non facilmente separabili (es impianto aria condizionata).
In caso di addizioni separabili, se il locatore decide di tenere dovrà corrispondere al conduttore l’indennità come sopra.
Se, invece, esse non sono separabili o comunque, in caso di separazione, possono arrecare danno all’immobile, il locatore ne diventa proprietario versando al conduttore l’indennità di cui sopra, solo se l’addizione comporta un miglioramento del bene.
Si veda Cass. sent. 22986/2013

03/05/2018

Cosa sono i libretti di risparmio postale? Quali interessi, tasse o costi vengono applicati?
Uno degli strumenti maggiormente utilizzati e preferiti dai consumatori è certamente il libretto di risparmio postale. Sul libretto, infatti, è possibile depositare qualsiasi somma con possibilità di prelievo a proprio piacimento.
Molti si chiedono, tuttavia, se vi sono costi o tasse applicate sui libretti postali e se essi fruttano interessi. Procediamo con ordine stabilendo, innanzitutto, cosa sono.
I libretti postali sono strumenti rilasciati da Poste Italiane con lo scopo di raccogliere i risparmi degli utenti e, al tempo stesso, essi fruttano un rendimento minimo su tali somme. Tali strumenti sono emessi, in particolare, dalla Cassa Depositi e Prestiti ovvero una società per azioni a partecipazione statale, controllata dal Ministero Economia e Finanze e non sussistono, pertanto, rischi quanto alla perdita del denaro depositato.
E’ importante osservare che è possibile una intestazione del libretto postale a più persone – al massimo 4 titolari - e che ciascuno degli intestatari può liberamente agire sia depositando somme che prelevandole. E’ possibile, quindi, se si vuole effettuare una intestazione a piu’ persone, inserire la “ clausola di pari facoltà di disposizione”al momento dell’ attivazione del libretto stesso. In genere il libretto è cartaceo ma è possibile anche disporne in forma de materializzata, pensiamo alla “carta libretto” con la quale è possibile prelevare gratuitamente presso gli sportelli Postamat.
I consumatori titolari di libretti postali ci chiedono se essi fruttano interessi, se vi sono costi di apertura e se vi sono applicate tasse.
Quanto agli interessi è importante sapere che i libretti garantiscono un rendimento esiguo, pari a circa 0,01% lordo pertanto, non appaiono adeguati ai grandi investitori quanto piuttosto ai risparmiatori che desiderano mettere al sicuro il proprio denaro.
Quanto ai costi, non sono previsti né al momento dell’apertura del libretto né durante la gestione dello stesso né tantomeno in caso di estinzione ed è possibile sia depositare che prelevare in tutti gli uffici postali, non solo in quello dove esso è stato attivato.
E’ prevista la tassazione anche per i libretti postali. In particolare, se viene depositato un importo superiore ad € 5.000, vi è un imposta di bollo pari ad € 34,20 se il titolare del libretto è una persona fisica mentre l’imposta è pari ad € 100,00 se il titolare è una persona giuridica.
Vi è anche una tassa sugli interessi che maturano sul libretto postale che è del 26% che fa riferimento al rendimento lordo.
Per approfondimenti si veda art 19 L 214/2011

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Rossano
87067

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