COSA SONO LE VENDITE GIUDIZIARIE
Le aste giudiziarie sono lo strumento attraverso il quale l’autorità giudiziaria dispone la vendita dei beni provenienti dai pignoramenti, sequestri, fallimenti, ecc. I beni sono di norma stimati da esperti nominati dal Tribunale. Oltre al prezzo di aggiudicazione si pagano i diritti d’asta e gli oneri fiscali, ove richiesti. La vendita avviene nello stato di fatt
o in cui i beni si trovano e non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o per mancanza di qualità, né potrà essere risolta per alcun motivo. L'esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o restituzione del prezzo essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni. Non è previsto diritto di recesso. Il saldo del prezzo ed il versamento degli oneri fiscali dovranno avvenire entro i termini indicati nelle specifiche modalità di partecipazione. La proprietà del bene si trasferisce all'acquirente al momento del versamento dell'intero prezzo e degli oneri fiscali. In caso di mancato versamento del saldo del prezzo entro i termini stabiliti viene dichiarata la decadenza dell'aggiudicatario, e qualora la vendita prevedeva il versamento di una cauzione, la stessa viene trattenuta a titolo di sanzione. Qualora venga fissato un nuovo incanto, l'aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza, nel caso in cui il prezzo ricavato dal secondo incanto, unito alla cauzione confiscata, sia inferiore al quello dell'incanto precedente ai sensi dell'art. 587 c.p.c. Le offerte presentate sono IRREVOCABILI. Non è previsto il diritto di recesso e pertanto non è possibile ritirare le offerte. Chiunque con promesse, doni o mezzi fraudolenti, disturba o impedisce la libertà degli incanti, commette reato è punibile con la sanzione e la reclusione secondo quanto previsto dal codice penale. Le vendite possono essere in qualsiasi momento sospese e/o annullate per disposizione o ordinanza dell'Autorità Giudiziaria che ne ha stabilito l’esecuzione. CHI PUÒ PARTECIPARE AD UN ASTA
Il codice di procedura civile, all’art. 579, prevede che “ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto”. Non è prevista la necessità della rappresentanza tecnica. Le offerte, infatti, possono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale. MODALITA DI PARTECIPAZIONE AD UN’ASTA
Le modalità di partecipazione ad un'asta sono differenti in relazione al Tribunale interessato. E’ necessario presentare la domanda unitamente al deposito cauzionale e/o di spesa, entro i termini stabiliti nell’avviso di vendita. LE VENDITE TELEMATICHE
Si fa riferimento alla pubblicazione, sulla Gazzetta Ufficiale n. 69 del 24 marzo 2015, del Decreto 26 febbraio 2015, n. 32, "Regolamento recante le regole tecniche e operative per lo svolgimento della vendita dei beni mobili e immobili con modalità telematiche nei casi previsti dal codice di procedura civile, ai sensi dell'articolo 161-ter delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile". https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2015/03/24/15G00045/sg
Per «operazioni di vendita telematica» si intendono le attività compiute tra il momento della connessione degli offerenti al portale del gestore della vendita telematica e l’aggiudicazione o l’individuazione del migliore offerente. Il regolamento istituisce il registro dei gestori della vendita telematica, cioè di quei soggetti costituiti in forma di società di capitali autorizzati dal giudice a gestire la vendita telematica. La domanda di iscrizione nel registro deve contenere l’indicazione di uno o più distretti di Corte di appello in cui si intende svolgere il servizio di vendita telematica. Ogni gestore della vendita telematica è tenuto ad istituire un registro informatico degli incarichi di vendita telematica. Il gestore della vendita telematica non può partecipare, neppure per interposta persona, alle operazioni di vendita dei beni oggetto delle procedure pendenti innanzi agli uffici giudiziari compresi nel distretto di Corte d’appello rispetto al quale è stato iscritto. Il Ministero procede annualmente al monitoraggio statistico delle operazioni di vendita telematica svolte dai gestori. L'offerta per la vendita telematica deve contenere, tra l’altro, i dati identificativi dell'offerente, con l'espressa indicazione del codice fiscale o della partita IVA, l'ufficio giudiziario presso il quale pende la procedura, i dati identificativi della procedura e del lotto e la descrizione del bene, il referente della procedura e i dati della vendita. Vengono indicati inoltre il prezzo offerto e il termine per il relativo pagamento, salvo che si tratti di domanda di partecipazione all'incanto. In sede di incanto o di deliberazione sull'offerta, a norma dell'articolo 572 del codice di procedura civile, il giudice o il referente della procedura, verificata la regolarità delle offerte dà inizio alle operazioni di vendita. Il gestore della vendita telematica allestisce e visualizza sul proprio portale un sistema automatico di computo del termine fissato per la formulazione dei rilanci. I rilanci e le osservazioni di ciascun offerente sono riportati nel portale del gestore della vendita telematica e resi visibili agli altri partecipanti, al giudice o al referente della procedura; allo stesso modo si procede per ogni determinazione di questi ultimi. Alle operazioni di vendita senza incanto possono prendere parte con modalità telematiche il giudice, il referente della procedura e il cancelliere. Con le medesime modalità possono partecipare anche altri soggetti se autorizzati dal giudice o dal referente della procedura. In ogni caso, il portale del gestore della vendita telematica assicura l'accesso degli offerenti ai dati contenuti nel documento informatico di cui all'articolo 14, comma 3, e sostituisce i nominativi degli offerenti con pseudonimi o altri elementi distintivi in grado di assicurare l'anonimato. Il giudice, il referente della procedura ed il cancelliere possono comunque accedere a tutti i dati contenuti nell'offerta di cui all'articolo 14, comma 2. Capo III (vendite immobiliari) – Sezione I
Diverse sono le modalità della vendita telematica previste dal regolamento. VENDITA SINCRONA TELEMATICA
Nel caso di vendita sincrona, l'offerta e la domanda di partecipazione all'incanto possono essere presentate esclusivamente con modalità telematiche a norma degli articoli 12 e 13. VENDITA SINCRONA MISTA
Quando il giudice lo dispone, l'offerta di acquisto e la domanda di partecipazione all'incanto possono essere presentate a norma degli articoli 12 e 13 o su supporto analogico mediante deposito in cancelleria. Coloro che hanno formulato l'offerta o la domanda con modalità telematiche partecipano alle operazioni di vendita con le medesime modalità. Coloro che hanno formulato l'offerta o la domanda su supporto analogico partecipano comparendo innanzi al giudice o al referente della procedura. Fermo quanto previsto dall'articolo 20, comma 3, i dati contenuti nelle offerte o nelle domande formate su supporto analogico nonché i rilanci e le osservazioni dei partecipanti alle operazioni di vendita comparsi innanzi al giudice o al referente della procedura sono riportati nel portale del gestore della vendita telematica e resi visibili a coloro che partecipano alle operazioni di vendita con modalità telematiche. VENDITA ASINCRONA
Il giudice può disporre che nella vendita senza incanto la gara si svolga mediante rilanci compiuti nell'ambito di un determinato lasso temporale. L'offerta è presentata esclusivamente in via telematica a norma degli articoli 12 e 13. Ricevute le offerte, il giudice o il referente della procedura sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti, compie le verifiche di cui all'articolo 18 e invita gli offerenti a una gara sull'offerta più alta con le modalità di cui al comma 1. Il gestore della vendita telematica comunica ai partecipanti ogni rilancio all'indirizzo di posta elettronica di cui all'articolo 12, comma 1, lettera n) e con SMS. Al termine del lasso temporale fissato per lo svolgimento della gara, il gestore della vendita telematica comunica, con le modalità di cui al comma 2, a tutti i partecipanti la maggiore offerta formulata. Al giudice o al referente della procedura il gestore trasmette l'elenco dei rilanci e di coloro che li hanno effettuati, comunica i dati identificativi del maggiore offerente, la cauzione da quest'ultimo versata e il prezzo offerto, nonché i dati identificativi degli altri offerenti, le cauzioni dagli stessi versate e gli estremi dei conti bancari o postali sui quali sono state addebitate. Il giudice o il referente della procedura fa luogo alla vendita e provvede a norma dell'articolo 574 del codice di procedura civile.
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Tutto quello che devi sapere per comprare casa all’asta tramite agenzia o consulente
Quante volte hai pensato di vendere il tuo appartamento e con quei soldi comprare una bella casa all’asta? Comprare casa all’asta tramite agenzia può essere di certo vantaggioso, purché tutto fili liscio e si scelga la giusta consulenza in asta. In venti anni di attività ne abbiamo davvero viste di cotte e di crude: domande di partecipazione all’asta sbagliate, perizie non corrette, stime da rivedere, partecipanti senza titolo, solo per citarne alcune. Non molto tempo fa ci ha chiesto aiuto Luca B. di Livorno (LI)un ragazzo che, partecipando ad un’asta pubblica tramite una agenzia immobiliare di zona, si era aggiudicato un appartamento di modeste dimensioni. Luca aveva investito tutti i suoi risparmi per l’acquisto di un appartamento, ma non aveva affatto considerato che l’immobile era occupato con titolo opponibile alla procedura. Come al solito si è sentito dire: “Mi spiace, ma ti avevo girato la perizia e li era scritto. pensavo avessi visto”. L’agente poi lo aveva rassicurato circa la possibilità di liberare quell’immobile in tempi rapidi, ma così non è stato. Oggi Luca si ritrova proprietario di un immobile occupato in cui lui voleva andarci a vivere in tempi brevi. A cose fatte, anche a noi specialisti è difficile intervenire. Nel caso specifico di Luca abbiamo immediatamente attivato il nostro ufficio legale che ha iniziato un dialogo diretto con l’affittuario e trovato un accordo: l’affittuario si è impegnato a lasciare l’immobile entro sei mesi a patto che le mensilità gli venissero abbuonate e gli venissero versati altri euro 8.000 a titolo di risarcimento del danno. Con l’esempio di Luca B. non vogliamo scoraggiare nessuno a comprare casa all asta, ma solo dimostrare che il consulente spesso è risparmio economico e di tempo. Ci si può, quindi, fidare di comprare casa all’asta tramite agenzia immobiliare? Si, se si è certi al 1000% che quell’agente ha le competenze necessarie per seguire l’intero iter fino ad aggiudicazione. Proprio per questo, diversamente dalle normali agenzie immobiliari, noi di Aste Studio immobiliare MG abbiamo scelto di NON richiedere un solo euro ai nostri assistiti fino al momento dell’effettiva aggiudicazione del bene, garantendo di seguirlo fino alla consegna delle chiavi dell’immobile. Vediamo assieme perché una casa va all’asta
Fondamentalmente il processo di vendita all’asta inizia sempre con un mancato pagamento che offre ai creditori di avvalersi sulle proprietà di chi non corrisponde il debito, ma non solo. Il mancato pagamento del debito vale per provati cittadini e aziende; tuttavia anche gli Enti Pubblici possono decidere di vendere alcuni beni e per farlo necessitano obbligatoriamente di farlo attraverso l’asta, strumento che garantisce trasparenza e imparzialità. Comprare la prima casa all’asta tramite agenzia: consulente dedicato o agenzia? Molti di voi ci hanno scritto chiedendoci se acquistare la prima casa all’asta sia fattibile ed economicamente remunerativo. La nostra risposta è sempre la stessa: l’acquisto di immobili in asta lo è di certo, ma non si possono fare richieste troppo specifiche. Quando si richiede assistenza per l’acquisto di una casa all’asta serve una certa flessibilità nella definizione del budget, nelle tempistiche di consegna e, a volte, anche sulla tipologia di immobile per la zona scelta. Insomma: serve una buona dose di pazienza e una certa flessibilità; diversamente NON siete fatti per acquistare all’asta. Con queste premesse a noi spetta il compito di trovare l’immobile giusto, quello più adatto a quello specifico cliente; con il gravoso compito di evitare tutte quelle scocciature che possono tradursi in maggior esborso economico, se non verificate preventivamente. Come comprare casa all’asta: l’agente immobiliare e il consulente di ASTE STUDIO IMMOBILIARE MG a confronto
Vi riportiamo il testo di Legge che ne definisce obblighi e diritti:
art. 1754: Il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione, di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. In buona sostanza questo soggetto mette in relazione due o più parti e negozia l’affare. Nel caso specifico di una asta l’agente NON mette in relazione proprio nessuno e soprattutto non rappresenta gli interessi di parte, diversamente sarebbe legalmente perseguibile per turbativa d’asta. Il ruolo del consulente DELLO STUDIO IMMOBILIARE MG per comprare casa all’asta tramite agenzia
Il consulente di aste Studio immobiliare MG cura gli affari dei propri clienti, cercando di farli partecipare a quelle aste immobiliari che lui ritiene essere più vantaggiose per il proprio cliente. Non si tratta di una agenzia asta pubbliche, ma di un vero e proprio consulente immobiliare che ha come fine il guadagno da investimento immobiliare. Nel caso specifico di Luca B., per esempio, noi gli avremmo sconsigliato di partecipare a quella gara, concentrando la nostra attività su qualche cosa di maggiormente vantaggioso. Il consulente di Aste studio immobiliare MG vi seguirà inoltre fino alla consegna effettiva dell’immobile, emesso il decreto di trasferimento da parte del Tribunale di riferimento. Aggiudicasa inoltre, su vostra richiesta, potrà occuparsi inoltre delle attività di ripristino e ristrutturazione eventuale dell’immobile. Consulenza per l’acquisto all’asta di immobili, da non confondersi con l’intermediazione immobiliare! Come avete compreso, quindi, l’attività di Aste studio immobiliare MG non è affatto una attività di intermediazione, quanto piuttosto di consulenza volta ad individuare i bisogni e i desideri del nostro cliente e trasformarli in realtà, attraverso le aste immobiliari. Comprese quindi le necessità del cliente, il consulente Di Aste studio immobiliare MG procede con l’individuazione di tre immobili e su questi provvederà a stilare una relazione di merito, evidenziandone punti di forza e di debolezza. Scelto l’immobile il cliente dovrà attendere l’intervento del nostro ufficio legale e del nostro tecnico, con il fine di controllare ogni minimo cavillo procedurale insito nell’asta immobiliare. Nel caso in cui tutto fosse apposto si procederà ad espletare quelle normali attività amministrative per presentare domanda di partecipazione e procedere con la partecipazione all’asta immobiliare. Il giorno della vendita giudiziaria il cliente sarà affiancato dal nostro consulente che gli indicherà se procedere eventualmente con rilanci e fino a che punto: l’obiettivo è quello di evitare che il clienti operi rialzi non programmati e impulsivi, spesso dettati dall’euforia del momento. L’attività di assistenza alle aste giudiziarie di Aggiudicasa.it non termine con l’aggiudicazione dell’immobile, ma gestiamo tutte le pratiche di saldo/prezzo, liberazione dell’immobile e fornitura elettrica/gas/acqua. Quali sono i consigli da are a chi decide di comprare casa all’asta? Ancora un volta ci viene in aiuto il buon senso di affidarci ad un tecnico specializzato, se non altro per evitare problematiche di natura burocratica e legale legate all’immobile individuato. Bisogna saper leggere con estrema attenzione la perizia ordinata dal tribunale, proprio per questo è bene verificare preventivamente che gli immobili siano sanabili in caso di presenza di abuso, per esempio. Consigliamo sempre di fare una verifica preliminare delle proprie capacità economiche e in alternativa poter accedere ad un mutuo. Il terzo consiglio è quello di verificare chi sono gli occupanti della casa, e al contempo assicurarsi che nell’avviso di vendita sia prevista la liberazione dell’immobile al momento della aggiudicazione o, al più tardi, della firma del decreto da parte del giudice. La liberazione è comunque e sempre garantita o per spontanea iniziativa dell’occupante su invito del tribunale o mediante l’intervento della forza pubblica.
