13/12/2021
IL COMPENSO DELL'AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
La guida completa: le voci incluse, la specificazione "analitica", le soluzioni da attuare in caso di mancato pagamento
L’amministratore di condominio è il soggetto incaricato dalla compagine condominiale di occuparsi dell’amministrazione dello stabile, della sua gestione, del rispetto del regolamento condominiale e della tenuta della contabilità. Per lo svolgimento delle predette attività egli matura il diritto al compenso.
Da un punto di vista giuridico, il rapporto tra amministratore e condomini rientra nel contratto di mandato con rappresentanza (art. 1703 c.c.).
In particolare, il Condominio (mandante) deve pagare all’amministratore (mandatario) il compenso che gli spetta e rimborsare le spese da questi anticipate (art. 1720 c.c.). Nella presente guida analizzeremo il compenso dell’amministratore, distinguendo tra compenso ordinario, onorario ulteriore e rimborso spese.
1. Il compenso dell’amministratore di condominio
Il compenso dell’amministratore di condominio viene deliberato al momento della nomina, infatti, «l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta» (art. 1129 c. 14 c.c.). La formulazione della norma non è molto felice, pertanto, occorre distinguere due ipotesi:
• è nulla la nomina dell’amministratore se questi non indica il compenso al momento dell’accettazione;
• è valida la nomina anche se nella delibera non è indicato il compenso ma al verbale è allegato il preventivo dell’amministratore, contenente tutti gli estremi richiesti dalla legge.
In particolare, l’ammontare del compenso richiesto dall’amministratore non deve necessariamente essere indicato contestualmente alla delibera. Egli, infatti, può indicarlo all’atto di accettazione della nomina, che può avvenire in un momento successivo rispetto alla delibera. Quindi, non è nulla né annullabile la delibera che non indichi il compenso (art. 1129 c. 14 c.c.) e i dati dell’amministratore (art. 1129 c. 2 c.c.), se questi li comunica in un momento successivo (Trib. Palermo 7808/2018).
2. La normativa di riferimento
In materia di condominio, le norme generali sono contenute nel Codice civile, lo stesso vale per quanto riguarda l’amministratore. In relazione al compenso si segnalano:
• l’art. 1129 c. 14 c.c. che dispone: “L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”;
• l’art. 1720 c. 1 c.c. in materia di mandato che così recita: “Il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e deve pagargli il compenso che gli spetta”;
l’art. 1725 c. 1 c.c. prevede che: “La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell'affare, salvo che ricorra una giusta causa”.
3. La specificazione “analitica” del compenso
Nella prassi, gli amministratori presentano all’assemblea un preventivo del corrispettivo richiesto. Oltre al compenso annuale, può essere previsto un rimborso spese, ad esempio, per le raccomandate con cui si convoca l’assemblea e altro materiale di cancelleria. Infine, nel caso in cui nel palazzo siano svolti lavori straordinari, l’amministratore può chiedere un compenso aggiuntivo, ma solo qualora tale eventualità sia stata prevista nel preventivo presentato in sede di nomina. Da un punto di vista pratico, il compenso dell’amministratore varia a seconda delle dimensioni del palazzo, della presenza del servizio di portineria o del giardino e del numero di condomini; pertanto, non è possibile fornire un’indicazione di massima su quale sia il compenso annuale.
Il compenso che l’amministratore richiede, in sede di nomina, è omnicomprensivo.
Cosa significa?
L’importo richiesto deve riguardare tutta l’attività gestoria dell’amministratore. Come abbiamo visto nella guida sull’amministratore di condominio, egli si occupa della gestione dello stabile e dell’esecuzione delle delibere assembleari. Le sue competenze spaziano dalla manutenzione ordinaria alle funzioni di gestione del condominio, passando per la conservazione dei beni comuni. Le attribuzioni dell’amministratore sono sia di carattere esecutivo (come l’attuazione delle delibere) che amministrativo (ad esempio, gli adempimenti fiscali e tributari). Quindi, il compenso deve riguardare tutta questa attività.
L’amministratore non può chiedere una remunerazione ulteriore per lo svolgimento di lavori o per attività connesse alla vita condominiale (Cass. 22313/2013). In un caso deciso dalla Suprema Corte, all’amministratore è stato negato un compenso ulteriore per aver redatto un contratto di appalto e svolto le attività connesse, infatti, secondo i giudici:
«in tema di condominio, l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte» (Cass.3596/2003)
4. Compenso dell’amministratore: quali voci include?
Il compenso dell’amministratore è così composto:
• una quota fissa, ossia il compenso omnicomprensivo,
• una quota ulteriore nel caso in cui debba seguire l’esecuzione di lavori straordinari,
• il rimborso spese (per le raccomandate, la cancelleria et cetera).
Si precisa che non esistono dei minimi tariffari, pertanto, la valutazione sulla congruità del corrispettivo richiesto è rimessa all’assemblea.
Di seguito, vediamo le varie voci che compongono il compenso.
A) La quota fissa riguarda l’attività ordinaria, a mero titolo esemplificativo si citano:
• la rappresentanza legale del condominio;
• l’esecuzione delle delibere assembleari (in materia ordinaria);
• la redazione del rendiconto e del preventivo ordinario con la ripartizione;
• la convocazione dell’assemblea ordinaria;
• la disciplina dell’uso dei beni comuni e della prestazione dei servizi;
• i rapporti con la pubblica amministrazione in relazione alla gestione ordinaria;
• la riscossione degli oneri condominiali,
• gli adempimenti fiscali.
Circa gli adempimenti fiscali, si ricorda che essi rientrano nelle attività ordinarie (art. 1130 n. 5 c.c.), si pensi, ad esempio, al versamento delle ritenute o alla presentazione del modello 770 (art 25 ter DPR 600/73 come precisato dalla Circolare n. 7/E 2007 dell’Agenzia delle Entrate). Nel preventivo è presente una voce specifica per tali attività. Qualora manchi l’indicazione di un compenso specifico per le citate attività, l’amministratore non può richiedere un corrispettivo ulteriore rispetto a quello preventivato. Per questa ragione, la legge richiede un preventivo analitico (art. 1129 c. 14 c.c.).
B) La quota ulteriore riguarda solitamente i lavori straordinari, ad esempio, l’amministratore può richiedere un compenso specifico per ogni assemblea straordinaria; oppure, nel caso in cui debbano essere compiuti lavori straordinari, come il rifacimento della facciata o della copertura del palazzo, qualora l’amministratore debba seguire i suddetti lavori (con sopralluoghi, incontri con le imprese e via discorrendo), viene richiesta, solitamente, una percentuale sui lavori. Anche in questo caso previa apposita delibera assembleare.
C) Il rimborso spese riguarda le spese di cancelleria e postali; le spese vive come quelle relative all’acquisto del libro verbale, delle targhette da apporre esternamente sulla facciata del condominio, per la eventuale copia delle chiavi e così via. Tali spese sono soggette a rimborso previa esibizione dei documenti giustificativi.
Esempio di preventivo dettagliato
Di seguito, si indicano alcune delle voci che solitamente sono comprese nel preventivo degli amministratori di condominio. Naturalmente, il facsimile è puramente indicativo.
• Compenso amministrazione ordinaria: euro _____
• Indennità per ogni assemblea straordinaria _____
• Competenze commercialista per modello 770 ed elenco fornitori ____
• F24 e relative certificazioni _____
• Compilazione comunicazioni Agenzia Entrate detrazioni_____
• Pratiche assicurative __% dell'importo di rimborso
• Cancelleria ____
• Pratiche a carattere straordinario, previa delibera assembleare
• per lavori fino a € 5.000,00 ______
• per lavori tra € 5.000,00 e € 25.000,00 _____
• per lavori oltre € 25.000,00 _____
5. Onorario integrativo: l’amministratore quando ne ha diritto?
Secondo la giurisprudenza, l’attività connessa allo svolgimento dei compiti istituzionali dell’amministratore, purché non esorbitante dal mandato, deve ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico e, quindi, non deve essere retribuita a parte, (Cass. 3596/2003). In altre parole, l’attività ordinaria, come inviare solleciti ai morosi o occuparsi della redazione del bilancio o, ancora, presenziare all’assemblea, rientra nel mandato con rappresentanza e non va corrisposta a parte, essendo compresa nel compenso indicato al momento della nomina o del rinnovo dell’amministratore.
Anche gli adempimenti fiscali rientrano nelle attività ordinarie (art. 1130 n. 5 c.c.), si pensi, ad esempio, al versamento delle ritenute o alla presentazione del modello 770. Nel preventivo è presente una voce specifica per le suddette attività.
Qualora manchi l’indicazione di esse, l’amministratore non può richiedere un compenso ulteriore rispetto a quello preventivato. Invece, l’attività di straordinaria amministrazione qualificata merita un compenso extra (Cass. 10204/2010). Infatti, l’amministratore ha diritto ad un compenso ulteriore per le attività che esorbitano dalle sue funzioni tipiche.
6. Compenso dell’amministratore per l’attività straordinaria
A seguito della riforma del condomino (legge 220/2012) l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina (art. 1129 c.c.), deve analiticamente specificare, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso, dovendovi includere anche i compensi legati all'esecuzione di eventuali attività straordinarie (Cass. 5014/2018). Quindi, l’amministratore ha diritto ad un compenso ulteriore per l’attività di straordinaria amministrazione solo allorché tale compenso sia stato inserito nel preventivo analitico approvato al momento della nomina. Anche prima della legge di riforma sul condominio (legge 220/2012), si riteneva che in assenza del placet dell’assemblea, l’amministratore non avesse diritto a nessun compenso extra (Trib. Genova 29 maggio 2001). L’amministratore ha diritto al compenso aggiuntivo, allorché esso non sia preteso in maniera unilaterale, ma sia stato oggetto di un'espressa delibera da parte dell'assemblea (Cass. 5014/2018). Viceversa, nessun compenso ulteriore è dovuto, qualora manchi una specifica delibera condominiale che abbia ritenuto di dover autonomamente remunerare l'attività straordinaria dell'amministratore, non ravvisando sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato (Cass. 22313/2013). Infatti, rientra nelle competenze dell'assemblea, ex art. 1135 c.c., riconoscere un compenso straordinario all'amministratore, in quanto si tratta di una valutazione esclusivamente riservata all'organo assembleare.
7. Diritto al rimborso per spese anticipate
L’amministratore ha diritto al rimborso delle spese anticipate nell’esercizio dell’attività gestoria e durante il mandato. Infatti, l’art. 1720 c. 1 c.c. in materia di mandato prevede che il mandante (ossia il Condominio) debba rimborsare al mandatario (vale a dire all’amministratore) le anticipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e deve pagargli il compenso che gli spetta.
In linea generale, l’amministratore ha diritto ad ottenere la ripetizione delle somme anticipate in favore del condominio. Anzi, egli può rivolgere la domanda restitutoria sia nei confronti del condominio che verso il singolo condomino inadempiente all’obbligo di pagare la propria quota (Trib. Torino 544/2016). Infatti, l’obbligazione di rimborsare l’amministratore sorge nel momento stesso in cui egli effettua le anticipazioni, nell’esecuzione dell’incarico di mandato. Naturalmente, l’amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati presentando un rendiconto del proprio operato che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili (Cass. 3596/1990; Cass. 13878/2010):
• delle entrate,
• delle uscite,
• del saldo finale.
Il citato obbligo di rendiconto può considerarsi adempiuto quando il mandatario, ossia l’amministratore, abbia fornito la relativa prova attraverso i necessari documenti giustificativi:
• non soltanto della somma incassata e dell’entità causale degli esborsi,
• ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali alla individuazione ed al vaglio delle modalità di esecuzione dell’incarico.
Solitamente, viene chiesto il rimborso per le raccomandate (ad esempio, inviate per la convocazione dell’assemblea), per le fotocopie, per la cancelleria (le buste, la carta et cetera). In ogni caso il rimborso è subordinato alla previa approvazione assembleare. Naturalmente, è onere dell’amministratore dimostrare le spese sostenute con adeguata documentazione. La giurisprudenza afferma che spetta all’assemblea valutare l’opportunità delle spese effettuate dall’amministratore. Pertanto, solo in tale circostanza l’amministratore vanta il diritto al rimborso delle spese sostenute:
• «non opera, ai fini del riconoscimento di un compenso suppletivo, in mancanza di una specifica delibera condominiale, la presunta onerosità del mandato allorché […] è stabilito un compenso forfettario a favore dell’amministratore, spettando comunque all’assemblea condominiale il compito generale di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore che, quindi, non può esigere neppure il rimborso di spese da lui anticipate non potendo il relativo credito considerarsi liquido ed esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea» (Cass. 14197/2011)
8. Quando deve essere corrisposto il compenso amministratore di condominio?
L’amministratore ha diritto di prelevare il proprio compenso dal conto corrente condominiale, rilasciando fattura. Naturalmente, il corrispettivo prelevato deve essere quello approvato dall’assemblea in sede di nomina o rinnovo. Il compenso dell’amministratore è suddiviso tra i condomini in base ai millesimi e il suo corrispettivo deve essere corrisposto:
• da tutti i condomini,
• dal locatore (proprietario dell’immobile) e non dal conduttore (vedasi ultimo paragrafo).
Il pagamento dell’amministratore avviene annualmente, al termine del mandato. Nel caso di revoca, durante il mandato, egli matura il diritto al compenso per l’attività sino ad allora svolta. Nell’ipotesi di revoca senza giusta causa, ha diritto ad ottenere integralmente il compenso. Si rimanda al paragrafo seguente.
9. Cessazione del diritto al compenso
Le modalità in cui l’amministratore di condominio può essere revocato incidono anche sul suo diritto al compenso. Ricordiamo che la revoca può avvenire nei seguenti casi:
• scadenza dell’incarico, decorso un anno dalla nomina;
• revoca assembleare durante l’incarico, per giusta causa o senza giusta causa,
• revoca da parte dell’autorità giudiziaria, per giusta causa.
Circa il compenso:
se l’amministratore non viene confermato per l’anno successivo, ha diritto a ricevere integralmente il proprio compenso;
se viene revocato durante l’incarico, per giusta causa, ha diritto alla minor somma rispetto al tempo in cui è avvenuta la revoca;
se viene revocato senza giusta causa durante l’incarico, ha diritto all’intero compenso e, ove egli dimostri il danno, ha diritto anche al risarcimento (Cass. S.U. 20957/2004).
Circa il risarcimento, si ricorda che si applicano le norme sul mandato; in particolare, l’art. 1725 c.c. dispone che la revoca del mandato oneroso obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine, salvo che ricorra una giusta causa. Pertanto, l’amministratore revocato può agire in via giudiziale per pretendere il risarcimento del danno subito a causa della revoca ingiustificata (Cass. S.U. 20957/2004)
Inoltre, qualora l’assemblea sia contraria, l’amministratore non ha diritto al compenso nel periodo di “vacanza”, ossia nel torno di tempo compreso tra la sua revoca (o dimissioni) e la nomina di un nuovo amministratore. Infatti, la perpetuatio di poteri in capo all'amministratore uscente, dopo la cessazione della carica per scadenza del termine o per dimissioni, si fonda su una presunzione di conformità di all'interesse ed alla volontà dei condomini. Viceversa, essa non trova applicazione quando risulti, la volontà, espressa con delibera dell'assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore, cessato dall'incarico (Cass. 12120/2018).
Si ricorda che l’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale:
nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore, oppure
cumulativamente nei confronti di ogni singolo condomino.
Infatti, l’obbligazione di rimborsare le anticipazioni fatte dall’amministratore nell’esecuzione dell’incarico sorge nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, «che amplia la legittimazione processuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali» (Cass. 8530/1996; Trib. Torino 544/2016).
Per completezza espositiva, si ricorda che le maggioranze richieste per la revoca sono le stesse per la nomina, ossia ½ del valore e ½ degli intervenuti (art. 1136 c. 4 c.c. che richiama il comma 2). Si rinvia alla guida sull’amministratore di condominio.
10. Compenso dell’amministratore: cosa fare in caso di mancato pagamento
La giurisprudenza afferma il principio secondo cui il credito dell'amministratore per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, quindi:
l'amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati,
i condomini devono dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale subita (Cass. 20137/2017; Cass. 5611/2019).
Pertanto, qualora l’amministratore abbia la prova delle somme versate, in caso di mancato pagamento, può agire contro il condominio. Inoltre, l’obbligazione restitutoria, proprio in virtù del contratto di mandato, grava sui singoli condomini. Quindi, la domanda dell’amministratore, diretta ad ottenere il rimborso delle somme anticipate nell’interesse della compagine condominiale, può essere proposta anche nei confronti dei singoli condomini (Cass. 1286/1997; Trib. Torino 544/2016).
In altre parole:
«l’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore (dovendosi considerare attinente alle cose, ai servizi ed agli impianti comuni anche ogni azione nascente dall’espletamento del mandato, che, appunto, riflette la gestione e la conservazione di quelle cose, servizi o impianti) sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore, mandatario, le anticipazioni da questo fatte nell’esecuzione dell’incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione processuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali» (Cass. 8530/1996; Trib. Torino 544/2016).
11. Compenso dell’amministratore e locazione
Il compenso dell’amministratore viene suddiviso tra i condomini in base ai millesimi (guida alle tabelle millesimali). Un diverso criterio di ripartizione è ammissibile soltanto se adottato all’unanimità.
Chi deve pagare il compenso dell’amministratore: il locatore o il conduttore?
In linea teorica, il pagamento spetta al proprietario dell’immobile, infatti, il corrispettivo dell’amministratore non è menzionato tra gli oneri accessori a carico dell’inquilino espressamente indicati dalla legge (art. 9 legge 392/1978). Con tale espressione, si fa riferimento alle spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria – ove esistente – sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Se si considera tale elencazione tassativa, deve ritenersi che il pagamento del compenso dell’amministratore gravi solo sul locatore e che ogni diversa pattuizione sia nulla.
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