28/03/2020
È POSSIBILE RINEGOZIARE I CANONI DI AFFITTO A SEGUITO DELL’EMERGENZA COVID-19?
La crisi economica conseguente all'emergenza Coronavirus ha avuto e sta avendo ripercussioni anche nelle locazioni. Sono stati messi in atto davvero pochi strumenti a beneficio dei conduttori in difficoltà economica.
In particolare il nostro Focus sarà concentrato sulle strutture ricettive extra-alberghiere e soprattutto sugli affitti brevi/ locazioni turistiche sicuramente il comparto più colpito da questa crisi, insieme agli alberghi.
Con il DPCM dell’11 marzo 2020, il Governo per contrastare l’emergenza Coronavirus ha previsto misure drasticamente restrittive, imponendo, tra l’altro, la chiusura di tutte le attività commerciali ritenute non essenziali, che hanno visto e vedranno una riduzione di fatturato e liquidità.
Gli effetti e le ricadute sulle attività commerciali sono ingenti e spingono le aziende a cercare di ridurre quanto più possibile le perdite tagliando, ove possibile, le voci di spesa più onerose, tra cui sicuramente vi rientrano gli affitti che incidono non poco sul fatturato dell’azienda ed il personale.
Sul punto si evidenziano alcune ipotesi a favore dei conduttori in merito.
In primo luogo si sottolinea che nel Decreto 18 del 17 marzo 2020 emanato dal Governo è stato inserito un credito di imposta del 60% che è stato riconosciuto a tutti i conduttori che abbiano dovuto sospendere le proprie attività per via delle restrizioni imposte per contrastare la diffusione del Coronavirus; a tal fine per beneficiare della compensazione sarà necessario indicare sull'F24 nella sezione Erario alla colonna "importi a credito compensati il codice tributo 6914 "Credito di imposta canoni di locazione botteghe e negozi - articolo 65 del D.L. 18 del 17 marzo 2020" per il canone del mese di marzo 2020, ovvero solo per la categoria
Esaminata la detrazione recentemente inserita, appare comunque opportuno evidenziare le ulteriori possibilità a beneficio del conduttore che versi in difficoltà a causa della chiusura della propria attività; quest'ultimo potrà ottenere una riduzione dal pagamento del canone di locazione, ovvero una sospensione temporanea o, da ultimo, la risoluzione del rapporto contrattuale / recesso anticipato.
Vediamo nel dettaglio i riferimenti normativi sulle possibilità in capo ai conduttori.
ART. 1256 Codice Civile - Impossibilità temporanea dell’adempimento e ritardo incolpevole del conduttore nel pagamento dei canoni.
Il conduttore, nonostante la crisi, potrebbe essere interessato a continuare il rapporto di affitto; in detta ipotesi, avvalendosi dell’art 1256 c.c. 2° co, secondo cui “se l'impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell'adempimento”, il conduttore al sopraggiungere di una causa di “forza maggiore” che rende temporaneamente impossibile l’esecuzione del contratto (cioè l’impossibilità di svolgere pienamente la propria attività e la particolare gravosità nel pagare i canoni) sarebbe giustificato a ritardare nell’adempimento di propri obblighi contrattuali.
Ne discende che, fintanto che perduri l’emergenza sanitaria, il ritardo nel pagamento dei canoni non dovrebbe configurare responsabilità in capo al conduttore, che però al momento della cessazione dello stato emergenziale e a seguito della ripresa del proprio fatturato dovrà provvedere a corrispondere quanto non versato, senza però essere tenuto a versare alcun interesse sui pagamenti a suo tempo non corrisposti.
Pertanto in questo caso si tratterebbe solo di una sospensione e non della possibilità di non pagare i canoni di locazione in questione.
ART. 1467 Codice Civile - Rinegoziazione delle condizioni economiche del contratto per sopravvenuta eccessiva onerosità
L’ultimo comma dell’art. 1467 c.c. prevede che qualora si verifichino eventi che rendano eccessivamente oneroso il contratto sottoscritto e sproporzionatamente gravoso l’adempimento in capo ad uno dei contraenti, le parti possano evitare la risoluzione del contratto modificandone le condizioni; sul punto il locatore potrà essere invitato a rinegoziare, temporaneamente o definitivamente il contratto di locazione, fino al perdurare della crisi economica.
In ipotesi di accettazione si procederà alla registrazione della modifica contrattuale, anche al fine di una riduzione delle imposte a carico del locatore. (mod 69) – RICHIESTA DI REGISTRAZIONE E ADEMPIMENTI SUCCESSIVI
INTERRUZIONE DELLA LOCAZIONE
ART. 27 Legge 27 luglio 1978 n. 392 - il recesso del conduttore per gravi motivi
La citata norma prevede in ordine alle locazioni di immobili per uso diverso da quello abitativo, che il sopravvenire di gravi motivi legittimerebbe esclusivamente l’esercizio del diritto di recesso: “indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
Posto che allo stato attuale non vi è alcuna pronuncia di legittimità collegata al Coronavirus, si può osservare che la gravità della motivazione addotta debba avere carattere di oggettività con la conseguenza che i fatti descritti devono sostanziarsi in eventi imprevedibili e sopravvenuti tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione del rapporto locativo.
ART. 1467 Codice Civile - Eccessiva onerosità sopravvenuta
La portata dell’emergenza sanitaria conseguente alla diffusione del Covid-19 rende più “onerosa” la prestazione contrattuale a carico del conduttore, con la conseguenza che parrebbe applicabile la disciplina prevista dall’art 1467 c.c. secondo cui nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall'articolo 1458 c.c.”.
Al fine di potersi richiedere la risoluzione del contratto deve sussistere uno forte squilibrio tra le reciproche prestazioni che conduttore e locatore vicendevolmente eseguono, elemento quest’ultimo non prevedibili al momento della conclusione del contratto e la riconducibilità della eccessiva onerosità a “eventi straordinari ed imprevedibili”, aventi connotati di oggettività e straordinarietà con riferimento alla fenomenologia della conoscenza.
Va da sé che la possibilità di fruire di quanto sopra indicato debba essere limitata ai soli soggetti che, a causa del Coronavirus, abbiano avuto una consistente riduzione delle proprie entrate, circostanza peraltro di cui si deve poter fornire la relativa prova, qualora si dovesse addivenire ad un contenzioso, salvo che nelle more non intervenga un provvedimento del Governo sul punto.
Questo caso probabilmente è la c.d. “Ultima spiaggia” per i conduttori che hanno poca liquidità e non vogliono e/o non riescono a resistere questi mesi di emergenza.
Attenzione, come riportato nella circolare allegata, si sottolinea che l'invio della lettera non autorizza la sospensione automatica del pagamento dei canoni ma ha l'obiettivo di promuovere una proficua trattativa tra le parti per ottenere la temporanea sospensione e ristabilire l’equilibrio negoziale alterato dalla grave emergenza epidemiologica in atto
Allegato - - per scaricare il modello di comunicazione da inviare ai proprietari di immobili concessi per lo svolgimento delle attività dei pubblici esercizi, per sospensione e rinegoziazione dei termini contrattuali --> inviare mail a [email protected] con oggetto modello comunicazione covid19
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