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Studio Legale Tributario Di stefano & P.rs, Viale Europa, 62, Rome (2026)

20/02/2026

RENT TO BUY IMMOBILIARE: IN GENERALE E SUL PIANO FISCALE

1. IN GENERALE:

Il rent to buy è un contratto ibrido, introdotto in Italia dal Decreto "Sblocca Italia" (L. 164/2014), che permette di prendere subito in affitto un immobile con l'opzione di acquistarlo entro un termine stabilito (di solito fino a 10 anni), detraendo parte dei canoni pagati dal prezzo finale di vendita.

Ecco i punti chiave del Rent to Buy:

Funzionamento: Si compone di due parti: un contratto di locazione (affitto) e un preliminare di vendita.

Canoni: I canoni mensili sono solitamente più alti di un affitto standard, poiché si dividono in due quote: una per il godimento dell'immobile e una come acconto sul prezzo finale.

Opzione d'acquisto: Alla scadenza, il conduttore/futuro acquirente può scegliere se acquistare la casa (detraendo la parte dell'acconto) oppure no.

Vantaggi: Ideale per chi non ottiene subito un mutuo, vuole bloccare il prezzo della casa o ha bisogno di tempo per ottenere finanziamenti, mentre il venditore rende più appetibile l'immobile.

Inadempienza: Se il conduttore non compra, di solito il proprietario trattiene una parte dei canoni a titolo di indennizzo per il mancato acquisto.

Nota Bene: È fortemente consigliato stipulare il contratto tramite un avvocato immobiliarista per il corretto inquadramento nell'ambito dell'ordinamento italiano, ed equilibrio contrattuale a garanzia e tutela di entrambe le parti. Lo studio legale LTD e segnatamente l'Avv. Nicola di Stefano con sedi a Roma Eur e Milano Repubblica ha consolidata esperienza nella redazione di questa particolare tipologia contrattuale.

2. VANTAGGI FISCALI:

Il rent to buy è un tipo di contratto introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia, cioè il D.L. n. 133/2014 convertito in Legge n. 164/2014. Con questo contratto, il proprietario/concedente consegna fin da subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga un canone. Dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto, il conduttore ha la facoltà di acquistare il bene, detraendo dal prezzo di acquisto una parte dei canoni già pagati.

Il rent to buy rappresenta una fattispecie contrattuale, diversa dalla locazione finanziaria, volta a conferire al conduttore l’immediato godimento dell’immobile. Questo contratto rinvia al futuro il trasferimento della proprietà del bene, con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento immobiliare.

Dal punto di vista fiscale, il rent to buy dà luogo alle seguenti prestazioni imponibili, ad IVA o ad imposta di registro a seconda dei casi:

1) importi dovuti a titolo di concessione del godimento dell’immobile;
2) importi dovuti a titolo di acconto e da imputare a prezzo in sede di eventuale compravendita.

Le locazioni di fabbricati abitativi o strumentali rientrano tra le operazioni esenti da IVA, ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8, D.P.R. n. 633/1972. Tuttavia, il legislatore prevede due eccezioni al principio generale dell’esenzione: la prima è rappresentata dal locatore-costruttore, che loca un bene abitativo e può optare volontariamente per il regime di imponibilità all’IVA. La seconda eccezione riguarda tutti i soggetti passivi IVA che locano un fabbricato strumentale e possono facoltativamente optare per l’assoggettamento dell’IVA, con aliquote del 22% nel caso di locazione di fabbricati strumentali e del 10% nel caso di locazione di fabbricati abitativi.

In riferimento, invece, agli importi dovuti a titolo di acconto sul prezzo, nella fattispecie in cui l’operazione sia imponibile ai fini IVA, le aliquote applicabili sono quelle vigenti al momento del pagamento dell’acconto, e precisamente:

1) aliquota ridotta del 4%, se il futuro acquirente richiederà le agevolazioni prima casa;
2) aliquota ridotta del 10%, se l’abitazione non è di lusso ovvero se si tratta di beni strumentali e vi siano i requisiti di applicabilità della Legge Tupini;
3) aliquota ordinaria del 22% per le abitazioni di lusso e per gli immobili strumentali ove non vi siano i requisiti della Legge Tupini.

Il contratto di rent to buy, il cui locatore sia un soggetto passivo IVA, va tassato come segue:

1) fattispecie del fabbricato abitativo nella quale non sia stata esercitata l’opzione IVA:

a) imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: proporzionale al 2%;
b) imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: proporzionale al 3%;

2) fattispecie del fabbricato abitativo nella quale sia stata esercitata l’opzione IVA:

a) imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: fissa di euro 67 se il contratto è stipulato senza atto notarile e fissa di euro 200 se il contratto è stipulato con atto notarile;
b) imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: fissa di euro 200;

3) fattispecie del fabbricato strumentale nella quale non sia stata esercitata l’opzione IVA:

a) imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: proporzionale all’1%;
b) imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: fissa di euro 200;

4) fattispecie del fabbricato strumentale nella quale sia stata esercitata l’opzione IVA:

a) imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: proporzionale all’1%;
b) imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: fissa di euro 200.

Il contratto di rent to buy, il cui locatore non sia un soggetto passivo IVA, va tassato come segue:

1) fattispecie del fabbricato abitativo:

a) imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: proporzionale al 2%;
b) imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: proporzionale al 3%;

2) fattispecie del fabbricato strumentale;

a) imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: proporzionale al 2%;
b) imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: proporzionale al 3%.

Ove ricorrano i presupposti previsti dalla legge, il canone derivante dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo può anche essere assoggettato, su opzione volontaria del locatore, al regime della c.d. “cedolare secca”. La possibilità di optare per tale regime facoltativo di imposizione è riservata alle persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, di arti o professioni.

L’imposta dovuta a titolo di godimento dell’immobile può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ovvero sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno.

É possibile portare in detrazione dall’imposta di registro dovuta in sede di atto di compravendita, quanto versato prima del rogito a titolo di imposta di registro per la parte di canone qualificata come acconto prezzo e convenuta nel rent to buy.

Se desideri approfondire la tematica del rent to buy, ti invitiamo a leggere di più sul nostro sito dedicato cliccando qui.

Per una consulenza personalizzata, puoi rivolgerti direttamente all'Avv. Nicola di Stefano il quale sarà lieto di illustrarti tutti i vantaggi anche fiscali di questo particolare e prezioso istituto.

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18/02/2026

Diritto Amministrativo

Lo studio legale immobiliare LTD assiste i propri clienti nei ricorsi al TAR e Consiglio di Stato, dalla valutazione iniziale della controversia fino all’esecuzione della sentenza.

Nello specifico, l'Avv. Nicola di Stefano in ambito accademico ha discusso la tesi in diritto amministrativo dal titolo "Le varianti in corso d'opera nei pubblici appalti nell'ambito della cd. legge Merloni Ter, l. n. 415/1998", conseguendo il massimo dei voti (30/30) in tale materia.

Il ns studio è specializzato in ambito immobiliare ed urbanistica, e quindi nel diritto amministrativo, per il quale offriamo:

- Consulenza preliminare per analizzare la situazione specifica del cliente e valutare la sussistenza dei presupposti per presentare un ricorso al TAR, nonché le possibilità di successo;
- Predisposizione del ricorso al Tribunale Amministrativo Regionale in modo accurato e puntuale, evidenziando i vizi di legittimità dell’atto impugnato e le richieste di tutela;
- Assistenza nella fase cautelare, richiedendo al TAR, nei casi di urgenza, l’emanazione di misure cautelari (sospensive o propulsive) per evitare danni irreparabili nelle more del giudizio;
- Difesa nel merito, assistendo il cliente in tutte le fasi del giudizio, partecipando alle udienze, depositando memorie e repliche, e contrastando le difese dell’amministrazione resistente;
- Valutazione della possibilità di proporre appello al Consiglio di Stato o altri mezzi di impugnazione straordinaria in caso di sentenza sfavorevole;
- Esecuzione della sentenza, assicurando l’attuazione della pronuncia favorevole da parte dell’amministrazione soccombente, anche attraverso l’azione di ottemperanza.

1. Cos’è il ricorso al TAR e quando è possibile presentarlo

Il ricorso al TAR è un’azione legale che permette ai cittadini, alle imprese e ad altri soggetti di impugnare atti e provvedimenti della Pubblica Amministrazione ritenuti illegittimi o lesivi. È possibile presentare ricorso al Tribunale Amministrativo Regionale competente per territorio quando si ritiene di aver subito un danno o un’ingiustizia da parte di un ente pubblico.

2. I casi più frequenti di ricorso al TAR riguardano:

Appalti pubblici e contratti con la PA
Concorsi pubblici e procedure selettive
Provvedimenti di espropriazione o di occupazione di suoli
Autorizzazioni, licenze e concessioni amministrative
Sanzioni amministrative e provvedimenti sanzionatori

3. Termini per presentare il ricorso al TAR

Per presentare un ricorso al TAR, è fondamentale rispettare i termini previsti dalla legge. In generale, il termine per impugnare un atto amministrativo è di 60 giorni dalla sua notificazione o pubblicazione.

Tuttavia, in alcuni casi specifici, il termine può essere ridotto a 30 giorni (ad esempio, per i provvedimenti relativi a procedure di affidamento di contratti pubblici) o esteso a 120 giorni (per la richiesta di risarcimento danni).

4. Procedura per il ricorso al TAR

La procedura per presentare un ricorso al TAR prevede diverse fasi. Innanzitutto, il ricorso deve essere notificato all’amministrazione resistente e agli eventuali controinteressati entro il termine di impugnazione. Entro 30 giorni (o entro 15 giorni, in caso di termini abbreviati) dalla notifica, il ricorso deve essere depositato presso la segreteria del TAR competente, insieme ai documenti e alle prove a sostegno.

Successivamente, l’amministrazione resistente e i controinteressati possono costituirsi in giudizio, depositando le loro difese e i documenti a supporto. Il TAR fissa l’udienza di discussione, nella quale le parti illustrano le loro posizioni e il giudice può chiedere chiarimenti o disporre incombenti istruttori. Infine, il TAR emette la sentenza, accogliendo o rigettando il ricorso, normalmente entro 45 giorni dall’udienza di discussione.

5. Costi del ricorso al TAR

I costi per presentare un ricorso al TAR comprendono il contributo unificato, una tassa di accesso al sistema giustizia il cui importo varia in base al valore della causa e alla materia del contendere, le spese di notifica per la notificazione del ricorso all’amministrazione e ai controinteressati, e gli onorari dell’avvocato per l’assistenza legale prestata, che possono variare in base alla complessità della causa e all’esperienza del professionista.

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22/01/2026

RINUNCIA ABDICATIVA DELLA PROPRIETA' IMMOBILIARE IN FAVORE DELLO STATO

La rinuncia abdicativa di un immobile abusivo è diventata estremamente problematica e spesso nulla a seguito delle modifiche introdotte dalla Manovra 2026 (legge di Bilancio 2026) e chiarimenti della Corte di Cassazione, che la vietano per immobili non conformi alle normative urbanistiche, ambientali e sismiche, rendendola valida solo per beni legittimi e meritevoli di tutela, altrimenti l'atto è nullo e resta a carico del proprietario ogni responsabilità.

Precedentemente (fine 2025), la Cassazione aveva ammesso la rinuncia anche per immobili inutilizzabili (es. a rischio idrogeologico), ma ora la nuova normativa blocca questo "abbandono" di immobili irregolari, che passano allo Stato solo se conformi.

1. Cosa cambia con le nuove norme (Manovra 2026)

Nullità dell'atto: Gli atti di rinuncia abdicativa per immobili abusivi, non conformi o con abusi edilizi sono nulli.

Esclusione: Si escludono immobili abusivi, pericolosi o non conformi alle norme edilizie, sismiche e ambientali.

Obblighi residui: Il proprietario resta responsabile per i danni e gli obblighi pregressi.

2. Come funzionava prima (e per immobili legittimi)

Atto notarile: Si formalizzava con atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata.

Trascrizione: Necessaria la trascrizione nei registri immobiliari.

Effetto: L'immobile diventava "vacante" e acquisito automaticamente dallo Stato (art. 827 c.c.).

Motivazione egoistica valida: Finché conforme, le motivazioni (es. pagare meno tasse) erano irrilevanti.

Lo Studio legale e tributario LTD dell'Avv. Nicola di Stefano con sede in Roma Eur Palasport e Milano Repubblica offre consulenza assistenza legale specialistica nel diritto immobiliare ed ereditario, al fine di tutelare i diritti dell'erede, anche quando si tratta di dover gestire un patrimonio ereditario gravato da passività che superano le attività.

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22/01/2026

LITE TRA EREDI MEDIAZIONE OBBLIGATORIA

A partire dal 20 Settembre 2013 prima di avviare una causa relativa a una successione ereditaria è necessario iniziare un procedimento di mediazione tramite il Ministero della Giustizia, con assistenza di un avvocato.

Se la causa viene avviata ugualmente (senza la mediazione) entro la prima udienza il Giudice può rilevare la non procedibilità della causa giudiziale.

E questo può essere fatto valere anche dalla controparte (ossia dal convenuto) entro un preciso termine di decadenza.

1. Obbligo di attivare la mediazione prima di introitare una causa ereditaria

Nelle cause ereditarie, pertanto, la mediazione è un passaggio obbligatorio prima di adire il tribunale, in base al D. Lgs. 28/2010, per risolvere liti su divisioni, quote, testamenti, ecc., attraverso un mediatore imparziale per trovare un accordo rapido, economico e che preservi i rapporti familiari, evitando anni di giudizio.

Funziona con la convocazione delle parti, incontri guidati, e se raggiunge l'accordo, questo può essere omologato e trascritto, diventando esecutivo, ma se si fallisce, si può procedere in giudizio.

2. Cos'è la mediazione ereditaria

Obbligatoria: È condizione di procedibilità per le azioni relative a successioni ereditarie (divisione, petizione, lesione di legittima, ecc.).

Alternativa: Un metodo extragiudiziale per risolvere controversie con l'aiuto di un mediatore imparziale.

Volontaria/Delegata: Può essere avviata spontaneamente o delegata dal giudice durante il processo.

3. Come funziona

Invito: Un erede invia agli altri un invito a mediazione tramite raccomandata o PEC, indicando l'organismo scelto.

Organismo: Si svolge presso un organismo di mediazione accreditato, solitamente nel circondario del tribunale dove è aperta la successione.

Incontri: Il mediatore guida gli eredi in incontri confidenziali, gestendo tensioni e cercando soluzioni personalizzate.

Avvocati e Notaio: L'assistenza degli avvocati è obbligatoria. Se si raggiungono accordi immobiliari, serve un notaio per autenticare e trascrivere l'accordo.

4. Vantaggi principali

Risparmio di tempo e costi: Più veloce ed economico di una causa civile.

Migliora i rapporti: Aiuta a recuperare le relazioni familiari preservando legami a lungo termine.

Soluzioni personalizzate: Permette accordi su misura, non vincolati alle rigide decisioni del tribunale.

Accordo esecutivo: L'accordo omologato ha valore legale e può essere trascritto.

5. Eccezioni (non obbligatoria)

Non è richiesta per procedimenti cautelari urgenti (es. sequestro giudiziario), ma il giudice può comunque invitarla ovvero demandarla.

Lo studio legale dell'Avv. Nicola di Stefano con sedi a Roma Eur e Milano Repubblica assiste e tutela gli eredi nella cause ereditarie passando per la mediazione. Appena aperta la successione con la morte del de cuius è necessario agire tempestivamente per non perdere la tutela dei propri diritti di erede.

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21/01/2026

Locazione immobile di un solo comproprietario

Lo studio legale LTD di Roma Eur e Milano Repubblica offre servizi di consulenza e assistenza legale in materia di contratti di locazione ed affitto di immobili residenziali e ad uso commerciale. In particolare, gli avvocati assistono e consigliano il cliente nella individuazione della soluzione fiscalmente più conveniente, nelle procedure di redazione del contratto di locazione, nelle modifiche e rettifiche in corso di rapporto, e nella registrazione dei contratti e relativi adempimenti fiscali.

Un contratto di locazione stipulato da un solo comproprietario è generalmente valido ed efficace, in base alla giurisprudenza costante che lo inquadra come gestione di affari altrui (art. 2032 c.c.), purché il comproprietario abbia la disponibilità materiale del bene e possa garantire il godimento all'inquilino.

Gli altri comproprietari non possono opporsi, ma possono ratificare l'atto e chiedere la loro quota di canone, o agire per eventuali danni in caso di mala gestione.

1. In sintesi:

• Validità: Il contratto è valido perché si presume che il comproprietario agisca nell'interesse comune, gestendo l'affare per conto di tutti.

• Disponibilità del Bene: Il comproprietario deve avere il possesso fisico (es. le chiavi) per poter consegnare l'immobile e garantire l'uso.

• Obblighi Fiscali: Il comproprietario che riscuote il canone deve indicare gli altri comproprietari nel modello RLI e versare le imposte, ma gli altri possono richiedere la loro quota.

• Diritti degli Altri Comproprietari:
o Possono ratificare l'operato (es. in un secondo momento) e pretendere la quota di canone spettante.
o Se il canone è troppo basso o c'è conflitto, possono agire per chiedere il risarcimento dei danni.

• Poteri di Gestione: Ciascun comproprietario ha poteri di gestione ordinaria sulla cosa comune, senza necessità del consenso degli altri per la stipula della locazione.

2. Tutela per i proprietari che non hanno firmato

I comproprietari che non hanno firmato il contratto non possono chiederne l’annullamento o “sfrattare” l’inquilino sostenendo che non avevano dato il consenso. Il contratto, come detto, resta valido.

Essi però possono ratificare l’operato del gestore ovvero approvarlo il che, di fatto, “sana” la mancanza di un accordo preventivo.

La ratifica non deve essere per forza una dichiarazione scritta; può avvenire anche “per fatti concludenti”.

Il semplice fatto di chiedere la propria quota di affitto, ad esempio, costituisce una ratifica implicita dell’operato del comproprietario-gestore.

3. Richiesta della quota di affitto all’inquilino

Una volta ratificato il contratto (anche solo intentando una causa per il pagamento), i comproprietari “non locatori” acquisiscono un diritto fondamentale.

Possono esigere dal conduttore (l’inquilino) il pagamento della loro quota dei canoni di locazione, in proporzione alla rispettiva quota di proprietà indivisa.

La Cassazione (sent. n. 11135/2012) ha però stabilito una condizione procedurale precisa: questa richiesta deve avvenire “nel contraddittorio con il comproprietario locatore”. In termini semplici, i comproprietari esclusi non possono semplicemente inviare una lettera all’inquilino intimandogli di dividere il bonifico, ma devono coinvolgere formalmente nella richiesta anche il comproprietario che ha firmato il contratto, ad esempio notificando a entrambi la richiesta di pagamento.

4. Riferimenti Giurisprudenziali Recenti (2025):

• Sentenze recenti, come quella della Corte d'Appello di Napoli (30 settembre 2025), continuano a ribadire questi principi, analizzando le azioni possibili per il comproprietario non locatore prima e dopo la ratifica.
In sintesi, il contratto è valido, ma gli altri comproprietari hanno diritti che possono esercitare per ottenere il giusto riconoscimento economico e per tutelarsi da una cattiva gestione.

Lo studio legale LTD di Roma Eur e Milano Repubblica offre servizi di consulenza e assistenza legale in materia di contratti di locazione ed affitto di immobili residenziali e ad uso commerciale. In particolare, gli avvocati assistono e consigliano il cliente nella individuazione della soluzione fiscalmente più conveniente, nelle procedure di redazione del contratto di locazione, nelle modifiche e rettifiche in corso di rapporto, e nella registrazione dei contratti e relativi adempimenti fiscali.

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21/01/2026

RINUNCIA ABDICATIVA QUOTA IMMOBILE IN FAVORE DI ALTRI EREDI

La rinuncia abdicativa di un immobile tra eredi è l'atto formale con cui un erede rinuncia alla sua quota di proprietà immobiliare, facendo decadere il diritto senza trasferirlo ad altri, con effetto che la quota si accresce agli altri coeredi (se esiste comproprietà) o l'immobile diventa "vacante" e passa allo Stato, se non ci sono altri proprietari, tramite un atto notarile/scrittura privata autenticata e successiva trascrizione, ma deve rispettare i principi di buona fede e interesse pubblico, evitando operazioni che contrastino con l'interesse generale.

1. Cos'è e come funziona

Natura: È un atto unilaterale, personale e non traslativo (non trasferisce il bene a un terzo, ma lo "abbandona").

2. Differenza con la rinuncia all'eredità

Rinuncia all'eredità: Rinuncia all'intera eredità (tutti i beni) e va fatta entro i termini, con effetti su tutto il patrimonio.

Rinuncia abdicativa (alla proprietà): Rinuncia a un singolo bene (o quota) dopo averlo acquisito, con effetti limitati a quel bene.

3. Differenze con la cd. “rinuncia liberatoria” ex art 1104 cc

Quest'ultima Produce l’effetto, per il rinunciante, di sottrarsi dalla responsabilità per gli obblighi futuri derivanti dalla titolarità del diritto – viene qualificata come recettizia, comportando questa rinuncia un accollo da parte degli altri comunisti, che salvo il loro rifiuto, acquistando la proprietà della quota rinunciata per accrescimento e subentrando nelle spese del soggetto rinunziante.

Al soggetto terzo rispetto al negozio giuridico è riconosciuto il potere di rifiutare gli effetti derivanti in suo favore dal negozio stesso, anche se meramente favorevoli, a tutela dell’autonomina della sua sfera giuridica.

La “rinuncia liberatoria” ha come effetto principale l’estinzione dell’obbligo di contribuire alle spese del mantenimento della cosa comune non solo pro futuro (come conseguenza ovvia non essendo più proprietario del bene), ma anche per il passato ai sensi dell’art. 1104 cc.

Nella “rinuncia abdicativa” della comproprietà, invece, il comproprietario ha come unico interesse la dismissione del proprio diritto.

4. Imposte da pagare

La rinuncia abdicativa al diritto di comproprietà, che indirettamente comporta un’acquisizione del diritto del rinunciato da parte degli altri comunisti in proporzione alla loro quota, stante la mancanza di onerosità, rientra nell’alveo applicativo dell’imposta di donazione ai sensi dell’art 1 comma 2 TUS e alle imposte ipotecarie del 2% ai sensi dell’art 1 Tariffa TUIC e catastali dell’1% art 10 comma 1 TUIC .

In senso contrario, si sostiene che la rinuncia abdicativa al diritto di comproprietà dovrebbe essere tassata con imposta di registro fissa in quanto atto non avente contenuto patrimoniale art 11 Tariffa parte I TUR e ad imposta ipotecaria e catastale fissa.

Lo Studio legale e tributario LTD dell'Avv. Nicola di Stefano con sede in Roma Eur Palasport e Milano Repubblica offre consulenza assistenza legale specialistica nel diritto immobiliare ed ereditario, al fine di tutelare i diritti dell'erede, anche quando si tratta di dover gestire un patrimonio ereditario gravato da passività che superano le attività.

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13/01/2026

Compravendita immobile dal costruttore: garanzia fideiussoria

Lo studio legale LTD Roma Eur e Milano, specializzato nel diritto immobiliare, edilizia ed urbanistica, presta attività di consulenza ed assistenza legale riguardo alla vendita ed acquisto di immobili, residenziali e commerciali, di nuova costruzione, verificandone la sussistenza dei presupposti del D. Lgs. 122/2005 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) e ss. mm. a mezzo del D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14, nonché la sussistenza dei requisiti della legge urbanistica e conformità dell'immobile dal punto di vista catastale e planimetrico al fine di tutelare l'acquisto prevenendo i contenziosi, che potrebbero riguardare l'impugnazione dell'atto per chi acquista e/o l'incommerciabilità dell'appartamento per chi vende.

Al momento della conclusione del contratto preliminare (o di altro contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà), l’acquirente può contare su uno degli strumenti di tutela più importanti previsti dal Legislatore: l’obbligo a carico del costruttore di consegnare una fideiussione a garanzia della restituzione di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprietà (o di altro diritto reale di godimento) dell’immobile oggetto di contratto.

Lo scopo è tutelare l’acquirente di un immobile da costruire - in quanto “contraente debole” - mediante la consegna di un mezzo che garantisca il recupero di tutte le somme versate al costruttore a titolo di acconto o caparra nel caso in cui si verifichi anche una sola delle seguenti criticità:

1. qualora il costruttore incorra in una situazione di crisi (cioè venga assoggettato a esecuzione immobiliare, a fallimento, a concordato preventivo, ad amministrazione controllata, a liquidazione coatta amministrativa);
2. qualora il costruttore non consegni all’acquirente all’atto di trasferimento della proprietà la c.d. “polizza decennale postuma”.

In sostanza, se si verifica una delle situazioni sopra indicate, l’acquirente non sarà costretto ad avviare lunghe e costose azioni giudiziarie, che spesso si rivelano inutili poiché, anche quando vittoriose, tardive.

Egli, infatti, si rivolgerà direttamente alla banca o all’impresa di assicurazione che ha concesso la fideiussione, per ottenere da quest’ultime direttamente la restituzione delle somme fino a quel momento versate o il controvalore degli altri corrispettivi dati in pagamento (es: il valore di un terreno già trasferito in
permuta) al costruttore.

Il vantaggio è presto detto: il consumatore-acquirente potrà così beneficiare sia di un pronto ristoro in un breve lasso di tempo, sia della capacità patrimoniale di una impresa bancaria o assicurativa, senza dover attendere pronunce giudiziali o rischiare che il costruttore sia privo di mezzi patrimoniali per far fronte alla restituzione delle caparre e/o degli acconti percepiti.

Come anticipato, la garanzia fideiussoria potrà essere azionata dal consumatore nei casi in cui:

1. il costruttore incorra in una situazione di crisi (e cioè: “la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa”). In caso di fallimento, il curatore fallimentare può decidere alternativamente: (i) di sciogliere i contratti preliminari stipulati dal costruttore o (ii) di eseguirli e far conseguire all’acquirente la proprietà dell’immobile. In questa seconda ipotesi l’acquirente non ha diritto al rimborso delle somme.

Tuttavia, prima che il curatore fallimentare comunichi la decisione di dare esecuzione al preliminare, l’acquirente può decidere a sua volta di escutere la fideiussione, sciogliendo il contratto;

2. il promissario acquirente eserciti la facoltà di recedere e quindi liberarsi dal contratto preliminare a seguito della mancata consegna della c.d. “polizza decennale postuma” da parte del costruttore all’atto di trasferimento della proprietà. In tal caso, l’acquirente, una volta comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto preliminare, avrà diritto al rimborso delle somme versate. Qualora queste non vengano restituite dal costruttore, l’acquirente potrà escutere la fideiussione, previa esibizione di apposita attestazione rilasciata dal notaio incaricato della stipula dell'atto traslativo della proprietà di non aver ricevuto, per la data dell’atto medesimo, la c.d. “polizza decennale postuma” conforme al modello ministeriale.

Al fine di garantire all’acquirente un’effettiva tutela, la fideiussione:

■ può essere rilasciata solo da banche o imprese di assicurazioni. Non sono idonei al rilascio della garanzia altri soggetti o diversi operatori del mercato. La ragione di tale scelta risiede nella necessità garantire al consumatore che il soggetto emittente sia sicuramente in grado, sotto il profilo patrimoniale, di adempiere alla richiesta di restituzione delle somme anticipatamente versate al costruttore;
■ deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale e quindi la possibilità per l’acquirente di rivolgersi in prima battuta alla banca o alla compagnia di assicurazione, senza dover prima tentare di recuperare il proprio credito presso il costruttore. La fideiussione deve infatti operare a semplice richiesta scritta dell’acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore abbia riscosso, da inviarsi, al domicilio indicato dal fideiussore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

■ non perde efficacia qualora il costruttore non paghi il premio o la commissione al soggetto che ha rilasciato la garanzia;
■ obbliga la banca o l’impresa di assicurazione alla restituzione delle somme entro 30 giorni dal ricevimento della richiesta del consumatore, pena il rimborso all’acquirente delle spese sostenute per la restituzione del capitale e il pagamento dei relativi interessi.

Quanto all’importo garantito, la fideiussione dovrà garantire cumulativamente:

■ tutte le somme già riscosse (es. caparre, acconti) e/o gli altri corrispettivi già acquisiti (es. immobili - sia terreni che fabbricati - dati in permuta dall’acquirente) dal costruttore alla stipula del contratto preliminare o comunque all’atto della conclusione di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà (es. vendita di cosa futura;
■ tutte le somme che il costruttore debba riscuotere dopo la stipula del contratto preliminare o comunque dopo la conclusione di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà (es. vendita di cosa futura), ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà stessa, cioè generalmente prima del rogito definitivo di compravendita ovvero della venuta ad esistenza del fabbricato.

La garanzia non riguarderà, invece, somme che il costruttore è destinato a riscuotere solo nel momento in cui si verifichi il trasferimento della proprietà.

Sono, inoltre, escluse:

■ le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante (in generale una banca);
■ i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

In ogni caso, per favorire il rilascio da parte delle banche e delle imprese di assicurazione di fideiussioni aderenti ai requisiti legali nonché rendere più agevole il controllo degli stessi, il Legislatore ha previsto che la fideiussione debba essere conforme al modello approvato con decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze.

La sanzione prevista dal Legislatore nel caso in cui il costruttore ometta di consegnare all’acquirente la polizza fideiussoria è la nullità (relativa) del contratto, che può essere fatta valere solo dall’acquirente tutelato e che permette a quest’ultimo di liberarsi da ogni obbligo di acquisto. Peraltro, il necessario intervento del notaio per gli immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato a partire dal 16 marzo 2019 fa ormai escludere nella pratica l’eventualità di un preliminare concluso senza rilascio della fideiussione.

Come anticipato, le caratteristiche principali della fideiussione sopra accennate sono applicabili qualora oggetto di contratto siano immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo sia stato richiesto o presentato dal 16 marzo 2019 in poi, rimandando il consumatore alla precedente Guida “Acquisto in costruzione” per quanto attiene le negoziazioni di immobili più risalenti.

Lo studio legale LTD Roma Eur e Milano, ed in particolare l'Avv. Nicola di Stefano specializzato nel diritto immobiliare, edilizia ed urbanistica, presta attività di consulenza ed assistenza legale riguardo alla vendita ed acquisto di immobili, residenziali e commerciali, di nuova costruzione, verificandone la sussistenza dei presupposti del D. Lgs. 122/2005 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) e ss. mm. a mezzo del D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14, nonché la sussistenza dei requisiti della legge urbanistica e conformità dell'immobile dal punto di vista catastale e planimetrico al fine di tutelare l'acquisto prevenendo i contenziosi, che potrebbero riguardare l'impugnazione dell'atto per chi acquista e/o l'incommerciabilità dell'appartamento per chi vende.

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