Studio Bergamino

23/05/2016

La ripartizione delle spese

Le spese relative alla gestione dei beni condominiali si suddividono in spese ordinarie e straordinarie e vanno ripartite tra i condomini sulla base dei criteri contenuti nel regolamento condominiale o (in mancanza) in base alle norme (generali e specifiche) contenute nel codice civile. Il riparto delle spese va approvato dall'assemblea condominiale e da quel momento diventa obbligatorio per i singoli condomini, salvo il caso in cui venga pronunciato l'annullamento della delibera a seguito di impugnazione.

10/05/2016

Deleghe limitate
Addio alle deleghe illimitate per i condominii con più di venti partecipanti, dove il delegato non può ricevere un numero di deleghe superiore a un quinto del complessivo numero delle "teste" di cui si compone il condominio e che contestualmente neppure superino il quinto del valore dell'edificio. Insomma, chi possiede più di duecento millesimi (si pensi agli enti pubblici o alle assicurazioni) non può più farsi rappresentare in assemblea, né da un condomino e nemmeno dall'amministratore, al quale è vietato di ricevere deleghe.

08/04/2016

“ADEGUAMENTO DELL'IMPIANTO ALLE NORME DI SICUREZZA - RIPARTIZIONE DELLE SPESE” - Criteri. Per quanto riguarda la partecipazione di singoli condomini alle spese relative all'ascensore occorre, innanzitutto, distinguere fra le spese di manutenzione e godimento e le spese necessarie per adeguare il medesimo a disposizioni di legge.
Le spese che ineriscono alla manutenzione ed al godimento dell'ascensore sono determinate dall'utilizzo dell'impianto e la ripartizione tra i partecipanti al condominio deve essere effettuata in proporzione all'uso, come stabilito dall'art. 1123 Codice civile trattandosi di un bene destinato a servire i condomini in misura diversa.
Le spese che comportano modifiche dell'impianto, invece, essendo dirette allo scopo di arricchire il bene comune di un quid - sia in termini quantitativi che qualitativi (come nel caso in esame, consistente nel predisporre quegli accorgimenti utili al raggiungimento degli standard di sicurezza imposti dalla legge), - riguardano direttamente il bene stesso, quale entità fisica e patrimoniale, a prescindere dall'uso che di esso ne faccia ciascun condòmino.
Deve concludersi, perciò, nel senso che le spese in parola attengono al profilo della proprietà del bene: di conseguenza, esse vanno ripartite tra i condomini proporzionalmente al valore delle singole proprietà esclusive.

08/04/2016

La facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri. La facciata di prospetto di un edificio - abbia o meno valore architettonico o decorativo - rientra nella categoria dei muri maestri, dei quali è cenno espresso nel n. 1 dell’art. 1117 c.c., e forma, conseguentemente, oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzione di piani riuniti in condominio; a carico di tutti costoro, conseguentemente, deve porsi, in proporzione, la spesa di rifacimento dell’intonaco. Cassazione civile, sez. II, 20 gennaio 1977, n. 298

08/04/2016

Quando il condominio, su istanza del convenuto, viene chiamato in causa perché ritenuto direttamente responsabile per i danni cagionati da cose in custodia, la domanda introduttiva del giudizio e, conseguentemente, la richiesta di condanna al risarcimento, deve intendersi ampliata automaticamente nei confronti dello stesso, senza necessità di apposita richiesta.

Classico esempio è quello del danno da infiltrazione d'acqua che il convenuto assume provenire da un bene condominiale.

Ed invero, in questi casi si è al cospetto di una causa comune, nella quale il condominio viene chiamato in giudizio quale terzo soggetto concretamente tenuto all'obbligazione risarcitoria.

Pertanto, risultando il rapporto dedotto in giudizio unico, stante la comunanza tra l'oggetto dell'azione (petitum) e/o le ragioni della domanda (causa petendi), non sussiste la necessità per l'attore di avanzare apposita istanza per far sì che la domanda principale estenda i suoi effetti anche nei confronti del terzo.

Tale esigenza, infatti, sorge solo in caso di chiamata del terzo in garanzia propria o impropria, laddove il chiamante vuol far valere nei confronti del terzo chiamato un rapporto giuridico diverso rispetto a quello dedotto dall'attore, fondando quindi l'evocazione in giudizio su una diversa ragione rispetto a quella principale, circostanza che impone all'attore di proporre specifica richiesta di condanna anche nei confronti del terzo chiamato in causa.

Tali importanti principi procedurali sono stati di recente confermati dalla Corte di Cassazione, nella sentenza n. 6623, pubblicata in data 6.04.2016, proprio nell'ambito di un giudizio per il risarcimento danni da stillicidio localizzato in un appartamento in condominio.

I proprietari dell'abitazione sita in un fabbricato di più ampia consistenza, convenivano in giudizio quelli dell'appartamento soprastante, al fine di vedersi riconosciuto il risarcimento del danno cagionato al loro immobile a seguito di alcune infiltrazioni d'acqua piovana.

I condòmini convenuti si opponevano, attribuendo la responsabilità all'impianto condominiale e, a tal uopo, chiamavano in causa il condominio nella sua interezza che, costituendosi chiedeva, in caso di condanna, di essere manlevato dalla propria compagnia di assicurazione che, a sua volta, chiamava in causa a garanzia.

Il Giudice di pace adito accoglieva la domanda e condannava il condominio al risarcimento di tutti i danni cagionati all'appartamento degli attori.

Sul gravame proposto dal condominio, il Tribunale di Torino, in accoglimento dello stesso e, in totale riforma della sentenza impugnata, respingeva la domanda attorea sulla scorta della circostanza per cui gli attori si sarebbero limitati, nonostante la presenza in giudizio del condominio, a chiedere i danni solo nei confronti degli originari convenuti, senza estendere detta richiesta anche nei riguardi del condominio terzo chiamato in causa.

Propongono ricorso per cassazione i condòmini soccombenti in secondo grado, affidando lo stesso ad un unico motivo, quello della violazione e falsa applicazione dell'art. 106 c.p.c., per il quale: "Ciascuna parte può chiamare nel processo un terzo al quale ritiene comune la causa o dal quale pretende essere garantita" e, pertanto, l'errore in cui sarebbe incorso il Tribunale nel ritenere necessaria una istanza dell'attore che estendesse la domanda principale al terzo chiamato in causa.

La Corte di Cassazione, sesta sezione civile, ritiene inesatto il ragionamento operato dal giudice di secondo grado e, pertanto, accoglie il ricorso rinviando la causa al medesimo Tribunale, nella persona di un diverso magistrato.

Ricorda la stessa i propri precedenti per cui: "Nell'ipotesi in cui il terzo sia stato chiamato in causa dal convenuto come soggetto effettivamente e direttamente obbligato alla prestazione pretesa dall'attore, la domanda attrice si estende automaticamente ad esso, senza necessità di un'espressa istanza, dal momento che il giudizio verte sull'individuazione del responsabile sulla base di un rapporto – obbligazione ex illecito - oggettivamente unico (Cass. nn. 5057/10, 1522/06, 4145/03 e 11371/02)".

Nel caso concreto, rileva infatti che "al di là della formula adottata nell'istanza, la chiamata in causa del condominio, da parte dei convenuti, indica in quest'ultimo il soggetto responsabile dei danni, cui la causa deve, pertanto, ritenersi comune. Ne consegue che, non trattandosi di chiamata in garanzia, né propria né impropria, la domanda attorea deve ritenersi estesa di diritto al condominio".

Fonte: La condanna del condominio quale terzo responsabile chiamato in causa è automatica
(www.StudioCataldi.it)

18/03/2016

SOSTITUZIONE IMPRESA DI PULIZIA, è necessario svolgere alcune precisazioni in merito al rapporto che lega il condominio all'impresa di pulizia delle scale (o più in generale delle parti comuni) nonché alle eventuali disposizioni contenute nel contratto.

Partiamo dalla tipologia di contratto. Molto dipende dalla struttura dell'impresa affidataria del servizio. Due le possibilità:

a) tra condominio e ditta esiste un contratto d'appalto;

b) tra condominio e ditta esiste un contratto di prestazione d'opera.

Come comprendere in che ambito si verte?

La giurisprudenza, ormai da anni, afferma che “il contratto d'appalto ed il contratto d'opera si differenziano per il fatto che nel primo l'esecuzione dell'opera commissionata avviene mediante una organizzazione di media o grande impresa cui l'obbligato è preposto, mentre nel secondo con il prevalente lavoro di quest'ultimo, pur se coadiuvato da componenti della sua famiglia o da qualche collaboratore, secondo il modulo organizzativo della piccola impresa” (Cass. 21 maggio 2010 n. 12519 in senso conf. ex multis Cass. 29 maggio 2001 n. 7307).

Come dire: a meno che le parti, stipulando il contratto non abbiano fatto specifico riferimento alla disciplina sull'appalto, il dimensionamento dell'impresa è determinante per comprendere a quale disciplina si debba fare riferimento.

Quanto al recesso unilaterale dal contratto, due sono le norme di riferimento.

=> Perché il committente può recedere dal contratto di appalto in qualsiasi momento?

Per l'appalto è necessario guardare all'art. 1671 del codice civile, rubricato Recesso unilaterale dal contratto

Per la prestazione d'opera la norma di riferimento è rappresentata dall'art. 2227 c.c., dedicato al Recesso unilaterale dal contratto.

Due norme sostanzialmente identiche che:

a) da un lato consentono al committente (nel nostro caso il condominio) di recedere in qualunque momento dal contratto;

b) dall'altro lato legittimano l'appaltatore (o prestatore d'opera) a chiedere alla controparte le spese fino ad allora sostenute nonché i danni, ossia il mancato guadagno conseguente all'esercizio del diritto di recesso.

=> Ecco perchè l'appaltatore non può sospendere i lavori per il mancato pagamento

Quanto a questa ultima ipotesi, il diritto ad ottenere l'indennizzo per mancato guadagno manca se più che di recesso si tratta di esercizio del diritto di risoluzione del contratto per inadempimento.

In sostanza tenendo presenti questi aspetti l'assemblea potrà sempre risolvere il contratto con l'impresa, senza aspettare la fine dell'anno deliberandolo:

a) in prima convocazione con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio;

b) in seconda convocazione con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio.

18/03/2016

- GIOVEDI' 17 MARZO 2016 -

16/03/2016

Il condominio cosiddetto “minimo” è quello composto da soli due proprietari. Nella prassi, tuttavia, il concetto viene applicato anche a quegli immobili detenuti da un numero di proprietari inferiore a quello previsto per legge.

Con otto proprietari, infatti, vi è l'obbligo di nomina di un amministratore. Sotto tale limite, invece, non vi è alcun obbligo di avere un amministratore, ma semplicemente una facoltà.

Il punto di interesse in merito al condominio minimo è stata, recentemente, la disputa in merito all'inquadramento della normativa applicabile: una prima tesi, sosteneva, infatti, la doverosità dell'applicazione della medesima disciplina del condominio degli edifici (articoli 1117-1139 codice civile) mentre altra tesi sosteneva l'applicabilità della comunione in generale (articoli 1110-1115 codice civile).

In sostanza, secondo la prima tesi, la circostanza della non obbligatorietà della nomina di un amministratore di condominio non era elemento sufficiente a sottrarre all'inquadramento sostanziale della materia sotto la disciplina del condominio degli edifici.

La seconda tesi, invece, sosteneva che la preminenza della figura dell'amministratore era tale per cui, tolto lo stesso, era più sensato, a livello sistematico, inquadrare la fattispecie nella semplice comunione (cui il condominio degli edifici era, in ogni caso, una specificazione ulteriore) e ciò anche a mente della circostanza che nel condominio minino, di fatto, non vi sono assemblee, e dunque l'amministrazione, la governance stessa del condominio minimo, era estranea alla disiplina del condominio degli edifici, e molto vicina, invece, a quella della comunione in generale.

La Cassazione a Sezioni Unite ha (Cassazione Civile SS. UU, 31 gennaio 2006, n. 2046) ha preso posizione sostenendo la prima tesi: al condominio minimo si applica la disciplina del condomino degli edifici, applicando correttivi logici alle maggioranze stabilite dal codice civile. In particolare, soprattutto in caso di condominio minimo in senso stretto (ovvero quello composto da due soli proprietari) dovrà essere il voto unanime quello che, a prescindere dalla differenti previsioni normative, sarà utilizzato per le delibere assembleari – o comunque per le decisioni in merito alla conduzione dell'immobile condiviso.

24/11/2015

A seconda del tipo e della gravità del vizio che le inficia, le deliberazioni possono essere nelle o annullabili.

Sappiamo che, a seconda del tipo e della gravità del vizio che le inficia, le deliberazioni possono essere nelle o annullabili. La Corte di Cassazione (Sezioni Unite n. 4806/2005) ha più volte avuto modo di affermare che sono nulle quelle delibere assembleari prive di elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell'assemblea e, ancora, quelle delibere che incidono su diritti individuali, su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino e, infine, quelle invalide in relazione all'oggetto.

Sono invece annullabili quelle delibere che abbiano vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta da legge o regolamento condominiale, quelle che siano affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o informazione dell'assemblea; ancora devono considerarsi annullabili quelle delibere che siano genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

La distinzione tra nullità e annullabilità è di fondamentale importanza, in quanto:

Le deliberazioni nulle sono inefficaci fin dall'inizio e possono essere impugnate in qualsiasi momento da chiunque ne abbia interesse;
Le deliberazioni annullabili invece rimangono valide ed efficaci nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, possono essere annullate solo se impugnate nel termine perentorio di 30 giorni (art. 1137, comma 3, c.c.) e solo su iniziativa dei condòmini assenti, astenuti o dissenzienti. Decorso detto termine, la delibera non può più essere contestata.

Da quanto sopra evidenziato, consegue che la mancata tempestiva comunicazione a qualche condòmino dell'avviso di convocazione dell'assemblea comporta l'annullabilità della delibera. Le stesse Sezioni Unite hanno chiarito che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione comporta l'annullabilità, e non la nullità, della relativa delibera condominiale, che dunque, se non impugnata nel termine di trenta giorni, decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione, è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

06/11/2015

La mancata comunicazione dei dati dei condomini morosi da parte dell'amministratore non autorizza il creditore a chiedere tutti i debiti del Condominio ad un singolo condomino.

La legge n. 220/2012 ha infatti previsto, a carico del creditore che voglia intraprendere un'azione di recupero crediti nei confronti del Condominio, l'obbligo di agire prima nei confronti dei condomini morosi e, solo in un secondo momento, anche nei confronti degli altri condomini.

Si tratta del c.d. beneficio di escussione, previsto dal nuovo art. 63 disp. att. c.c. a favore dei condomini “virtuosi”, cioè in regola con i pagamenti.

Strettamente legato a tale beneficio è l'obbligo dell'amministratore – anch'esso previsto dall'art. 63 – di fornire ai creditori che lo interpellino i dati relativi ai morosi, a cui rivolgersi in prima battuta per il pagamento del credito.

Ma cosa succede se l'amministratore non fornisce i nominativi dei condomini morosi? Il legislatore non ha previsto alcun rimedio specifico, per cui, nel silenzio della norma, si potrebbe pensare che il creditore, una volta richiesti i dati, non ottenendo alcuna risposta dall'amministratore, sia libero di agire direttamente contro uno o più condomini.

Della questione si è occupato il Tribunale di Savona che, con l'ordinanza del 29 settembre 2015, ha bocciato tale interpretazione della norma, ritenendola una forzatura da parte del creditore, il quale, in questo modo, finirebbe per aggirare l'obbligo di rivolgersi prima ai condomini morosi per il pagamento del credito, e poi gli altri.

Nel caso di specie, in particolare, il giudice ligure ha sospeso un'azione esecutiva immobiliare intrapresa dal creditore contro un singolo condomino, una volta accertato che il creditore procedente non aveva fornito la prova di aver prima aggredito i beni dei condomini morosi. Tale modo di procedere non è ammissibile nemmeno qualora l'amministratore non fornisca i dati dei condomini morosi: la mancata risposta dell'amministratore non legittima l'azione diretta del creditore, anche perché in questo modo di potrebbero verificare accordi fraudolenti fra amministratore e creditore, diretti a colpire un singolo condomino precedentemente scelto. => Guai per l'amministratore che non consegna l'elenco dei morosi. Rischia di pagare di tasca propria

Peraltro, nel caso preso in esame il creditore agiva contro in singolo condomino per l'intero importo dovuto dal Condominio, in palese violazione del principio di parziarietà sancito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la nota sentenza n. 9148/2008.

Dunque, pur in assenza di una specifica disposizione in materia, deve ritenersi che se l'amministratore non fornisce i dati dei condomini morosi al creditore che ne abbia fatto richiesta, quest'ultimo non potrà agire direttamente contro i singoli condomini, ma dovrà invece rivolgersi all'Autorità giudiziaria competente chiedendo, anche in via cautelare urgente ex art. 700 c.p.c., che venga ordinato all'amministratore di comunicare i nominativi richiesti. L'interpretazione che sembra prendere piede in giurisprudenza è quella che considera l'acquisizione dei dati dei morosi un passaggio imprescindibile per dare effettiva applicazione al beneficio di escussione a favore dei condomini in regola

Il più autorevole e completo per Amministratori di condominio, Tecnici, Avvocati e Condomini. Scelto da milioni di utenti

03/11/2015

La questione relativa al lastrico solare è sempre molto vasta e spinosa. Mi limito a commentare alcuni passaggi che riguardano l'articolo condiviso: l'elemento fondamentale per attribuire la responsabilità al condominio è la presenza di caditoie dell'acqua piovana che scaricano in un tombino mal tenuto. Da tale principio sono partiti gli ermellini per attribuire una coresponsabilità del condominio. Cioè precisamente: "se su un lastrico solare di proprietà esclusiva vi è una ingerenza di acque facenti parte del condominio, anche quest'ultimo è da ritenrsi coresponsabile dei danni che si possono provocare nelle unità immobiliari sottostanti. Ma se non ci sono scarichi condominiali sul lastrico, l'unico responsabile dei danni arrecati alle unità immobiliari sottostanti è il proprietario esclusivo del lastrico stesso". Nel corso della causa a cui si fa riferimento nell'articolo, è emerso che è responsabile il proprietario del lastrico a causa della cattiva impermeabilizzazione ed il condominio perchè le caditoie ed il tombino di raccolta non funzionavano a perfetta regola d'arte. Tale cattivo stato delle cose ha comportato che sul lastrico veniva scaricata anche l'acqua di provenienza da zone condominiali e quindi la responsabilità anche del condominio.

Il lastrico solare può essere anche di proprietà di un solo condomino, ma ciò non esclude la responsabilità del condominio per i danni per infiltrazioni causate da sistemi di...