21/09/2024
Spese condominiali per lavori ordinari, straordinari e straordinari urgenti. Alcune precisazioni.
Durante la gestione condominiale è usuale che si debbano affrontare interventi di manutenzione straordinaria.
Con questo termine intendiamo fare riferimento alla manutenzione esulante dal normale controllo delle parti e/o impianti dell'edificio e connessi alla sua conservazione in buono stato e agli interventi connessi a episodi imprevisti che compromettono la funzionalità del bene/impianto condominiale.
Quanto alla prima ipotesi si pensi all'intervento teso a sostituire la guaina di copertura del lastrico solare, ormai consunta; in relazione alla seconda facciamo riferimento alla necessità di sostituire una componente elettronica dell'impianto danneggiata.
L'intervento straordinario, quindi, è quello che non si opera sempre e che è tale in ragione di diversi fattori.
Dato questo contesto fattuale è utile individuare con chiarezza chi, quando ed in che modo può ordinare una spesa condominiali per lavori straordinari e con quali effetti verso i condòmini.
Spese per interventi straordinari
Si è soliti distinguere tra: spese per manutenzione straordinaria; spese per manutenzione straordinaria di notevole entità; spese per manutenzione straordinaria urgente.
Gli interventi di manutenzione straordinaria urgente possono essere ordinati dall'amministratore sulla base dei propri poteri, con obbligo di riferire alla prima assemblea, ex art. 1135, comma 2, c.c.
Si pensi al caso della sostituzione di un componente dell'impianto di autoclave, utile a consentire l'immediata fruizione del servizio idrico ai condòmini.
Ordinare un intervento di manutenzione straordinaria vuol dire, naturalmente, impegnare il condominio per la relativa spesa.
Ciò vuol dire che l'amministratore, sulla base di un proprio provvedimento, ex art. 1133 c.c., può domandare le quote di riferimento ai singoli condòmini, chiedendone la ratifica all’assemblea subito per la spesa, perché l'approvazione della ripartizione della medesima consente, per l'ipotesi di morosità di agire, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., con ricorso per decreto ingiuntivo.
Ma qualora l'assemblea disapprovasse la spesa?
L'amministratore potrebbe agire in giudizio per ottenere l'accertamento della legittimità della sua azione, ossia l'esistenza del presupposto dell'urgenza che ha legittimato l'impegno di spesa.
Per ciò che concerne la manutenzione straordinaria e straordinaria di notevole entità, si tratta di termini che, sovente, sono utilizzati in relazione a interventi edilizi. Ma non è sempre così: manutenzione “straordinaria” e “straordinaria di notevole entità” possono riguardare, ad esempio, l'impianto di ascensore o altri impianti.
In assenza di urgenza entrambi gli interventi possono essere ordinati dall'assemblea.
Nel caso di notevole entità (economica) dell'intervento per la sua deliberazione è sempre necessario il voto favorevole della maggioranza degli interventi all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.
E nel caso di spese urgenti sostenute dal singolo condomino, come si deve comportare quest’ultimo?
In relazione alle spese condominiali per lavori straordinari residua l'ipotesi dell'intervento ordinato dal singolo condomino, il quale in caso di urgenza del medesimo può domandare il rimborso della spesa ai sensi dell'art. 1134 c.c.
L'urgenza, così come definita dalla giurisprudenza (medesimo significato le si deve attribuire nel caso di intervento urgente ordinato dall'amministratore), è quella situazione che richiede immediato intervento per evitare pericoli o danni. Il caso dell'autoclave resta paradigmatico.
Certo, in caso di condominio con amministratore si può avvertire quest'ultimo affinché sia lui a compiere l'atto gestorio.
Possiamo convenire che la fattispecie di cui all'art. 1134 c.c. ha preminente valore nel caso di condominii senza amministratore.
Fonte: Studio Sbarra con contributi estratti da condominioweb
