18/10/2023
A cosa si deve prestare attenzione quando si stipula un mutuo e quali sono i costi vivi dello stesso?
Vediamoli punto per punto:
1) 𝐈𝐍𝐓𝐄𝐑𝐄𝐒𝐒𝐈 ➙ l'interesse del mutuo può essere determinato in misura 𝐟𝐢𝐬𝐬𝐚 o 𝐯𝐚𝐫𝐢𝐚𝐛𝐢𝐥𝐞:
• 𝐟𝐢𝐬𝐬a: preferisce questo tipo di interesse colui che ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo; se così sarà, avrà fatto un "buon affare", perché la sua rata resterà invariata, se invece il costo del denaro diminuirà, potrà trovarsi a pagare un interesse "fuori mercato", senza avere, in linea generale, alcun diritto nei confronti della banca di ricontrattare le condizioni del mutuo;
• 𝐯𝐚𝐫𝐢𝐚𝐛𝐢𝐥𝐞: preferisce il variabile chi ritiene che il costo del denaro possa ancora scendere e non vuole perdere la possibilità che la sua rata di pagamento si abbassi; se, invece, il costo del denaro dovesse salire, aumenterà anche l'importo della rata. Esistono in commercio anche dei prodotti "misti" che consentono al mutuatario di passare, una o anche più volte, dal fisso al variabile e viceversa.
2) 𝐂𝐎𝐒𝐓𝐎 𝐂𝐎𝐌𝐏𝐋𝐄𝐒𝐒𝐈𝐕𝐎 del MUTUO ➙ il costo di un mutuo non è dato solo dagli interessi; esistono, infatti, altre voci di rilevanza economica:
• 𝐈𝐦𝐩𝐨𝐬𝐭𝐚 𝐬𝐨𝐬𝐭𝐢𝐭𝐮𝐭𝐢𝐯𝐚: anzitutto la banca deve trattenere sulla somma mutuata un importo pari allo 0,25% a titolo di imposta (sostitutiva) da versare allo Stato e ciò vale per tutti i mutui e per tutte le banche;
• 𝐀𝐬𝐬𝐢𝐜𝐮𝐫𝐚𝐳𝐢𝐨𝐧𝐞: la maggior parte delle banche richiede che il bene immobile concesso in garanzia ipotecaria sia assicurato contro eventi dannosi che possano colpirlo: qui i costi possono variare a seconda del prodotto assicurativo e della compagnia di assicurazioni prescelti.
• 𝐂𝐨𝐦𝐦𝐢𝐬𝐬𝐢𝐨𝐧𝐢: esistono poi commissioni di istruttoria pratica e di redazione della perizia sul valore dell'immobile; costi relativi all'amministrazione del mutuo: spese di incasso rata, spese di rilascio certificazioni ecc.: il cumulo di tutte queste spese permette di configurare il c.d. TAEG (tasso annuo effettivo globale).
• 𝐏𝐞𝐧𝐚𝐥𝐢: vengono usualmente pattuite delle penalità per l'eventuale rimborso volontario del mutuo prima della naturale scadenza.
E' opportuno comparare tra alcune banche tutti i costi citati (ed eventuali altri) per avere una rappresentazione realistica dei costi del finanziamento e per individuare il prodotto più conveniente o confacente le proprie necessità. La maggior parte delle banche italiane ha aderito ad un "Codice Deontologico" promosso dalla Commissione della UE, in forza del quale, da circa metà settembre 2002, si sono impegnate a fornire ai propri clienti dei "prospetti informativi" secondo uno schema standardizzato e, perciò, facilmente comparabili tra loro.
3) 𝐌𝐄𝐃𝐈𝐀𝐓𝐎𝐑𝐄 𝐂𝐑𝐄𝐃𝐈𝐓𝐈𝐙𝐈𝐎: se il cittadino arriva alla banca tramite un intermediario (mediatore finanziario) è probabile che il costo del finanziamento aumenti, in considerazione della provvigione che il mediatore esigerà o direttamente dal cliente oppure dalla banca finanziatrice.
4) 𝐏𝐈𝐀𝐍𝐎 𝐃𝐈 𝐀𝐌𝐌𝐎𝐑𝐓𝐀𝐌𝐄𝐍𝐓𝐎: è opportuno che il cittadino si faccia ben spiegare dalla propria banca il piano di ammortamento del mutuo (cioè l'importo delle rate alle relative scadenze). Il mutuo è, ormai, un prodotto finanziario come un altro, anzi estremamente diffuso e comune; è necessario, tuttavia, fare i conti con le proprie capacità e prospettive di reddito per evitare brutte sorprese. Per il caso di ritardo nel pagamento delle rate, spettano alla banca interessi di mora sugli importi scaduti; qualora l'inadempimento divenga assoluto e definitivo, alla banca possono spettare, se pattuiti, anche una penale e di nuovo gli interessi di mora sull'importo complessivo dovuto al momento della risoluzione del rapporto.
5) 𝐏𝐀𝐑𝐂𝐄𝐋𝐋𝐀 𝐍𝐎𝐓𝐀𝐑𝐈𝐋𝐄: quando si acquista un immobile mediante mutuo l'acquirente dovrà sostenere, oltre alla parcella notarile per l'atto di acquisto, anche le spese oggetto di parcella notarile per l'atto di mutuo.
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