Amministrazioni Immobili srl, LARGO MERCATANTI, 5/TORRE D, Rieti (2026)

26/11/2025

🟦 𝗜 𝗯𝗮𝗹𝗰𝗼𝗻𝗶 𝗮𝗴𝗴𝗲𝘁𝘁𝗮𝗻𝘁𝗶 𝗻𝗼𝗻 𝘀𝗼𝗻𝗼 𝗺𝗮𝗶 𝗽𝗮𝗿𝘁𝗶 𝗰𝗼𝗺𝘂𝗻𝗶, 𝗶 𝗿𝗶𝘃𝗲𝘀𝘁𝗶𝗺𝗲𝗻𝘁𝗶 𝗽𝗼𝘀𝘀𝗼𝗻𝗼 𝗲𝘀𝘀𝗲𝗿𝗹𝗼

Secondo costante giurisprudenza, i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni in base a quanto previsto dall’ articolo 1117 del Codice civile, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato né destinati all’uso o al servizio di esso. Pertanto, le spese relative alla manutenzione dei balconi di proprietà esclusiva non possono essere addossate a tutti i condòmini, ma devono essere a carico del proprietario esclusivo. Lo conferma la 𝙲𝚊𝚜𝚜𝚊𝚣𝚒𝚘𝚗𝚎, 𝚜𝚎𝚣𝚒𝚘𝚗𝚎 𝚜𝚎𝚌𝚘𝚗𝚍𝚊, 𝚗𝚎𝚕𝚕𝚊 𝚜𝚎𝚗𝚝𝚎𝚗𝚣𝚊 𝟸𝟻𝟷𝟿𝟸 𝚍𝚎𝚕 𝟷𝟻 𝚜𝚎𝚝𝚝𝚎𝚖𝚋𝚛𝚎 𝟸𝟶𝟸𝟻.

📌 𝗟’𝗮𝗻𝗮𝗹𝗶𝘀𝗶
Il pendolo dell’inquadramento della natura del balcone sembra aver trovato finalmente punto di equilibrio nel’affermazione della proprietà esclusiva dello stesso. Nel caso di specie, erano stati eseguiti interventi di varia natura, in parte alle cose comuni e per altra parte alle proprietà esclusive e l’assemblea aveva considerato unitariamente i lavori di manutenzione straordinaria, senza distinguere tra parti private e parti comuni. La Corte, quindi, ha dovuto richiamare la propria consolidata giurisprudenza secondo la quale i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, in base all’articolo 1117 del Codice civile, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso.

🎨 I𝗜 𝗿𝗶𝘃𝗲𝘀𝘁𝗶𝗺𝗲𝗻𝘁𝗶 𝗽𝗼𝘀𝘀𝗼𝗻𝗼 𝗲𝘀𝘀𝗲𝗿𝗲 𝗯𝗲𝗻𝗶 𝗰𝗼𝗺𝘂𝗻𝗶

Si può aggiungere che i soli rivestimenti dei balconi devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente ed essenziale funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. È stato affermato che i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, in base all’articolo 1117 del Codice civile, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, ma che i rivestimenti del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio (Cassazione, 4909/2020).

28/10/2025

📌 ATTIVITÀ INFORMATIVA PER GLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO

Valore Aggiunto – Associazione Nazionale Amministratori di Condominio – prosegue nel proprio impegno di aggiornamento tecnico-giuridico continuo. Condividiamo contenuti di rilievo giurisprudenziale per supportare gli amministratori nell’esercizio quotidiano del mandato, riducendo il rischio legale e migliorando la qualità della gestione condominiale. Questa attività informativa è parte della nostra missione: elevare la professionalità della categoria, oggi e in prospettiva futura.

🧩 TEMA DI OGGI: RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATORE PER GLI INFORTUNI SUL LAVORO NEI CANTIERI CONDOMINIALI

La Corte di Cassazione (sentenza n. 18169, depositata il 14 maggio 2025) ha confermato la responsabilità penale di un’amministratrice condominiale per un infortunio mortale avvenuto durante un intervento di ispezione alla grondaia del condominio. L’incarico era stato affidato a un lavoratore autonomo.

🔎 Perché è importante
La Cassazione ribadisce che, quando l’amministratore affida lavori per conto del condominio ed è dotato di autonomia decisionale riconosciuta dall’assemblea, egli assume il ruolo di “committente”. In questo ruolo ha obblighi specifici in materia di sicurezza sul lavoro.

In particolare l’amministratore deve:
1. Verificare l’idoneità tecnico-professionale dell’impresa o del lavoratore autonomo incaricato (art. 26 del d.lgs. 81/2008). Non basta “conoscere” l’artigiano: serve una verifica concreta delle competenze e delle attrezzature in relazione ai lavori da svolgere.
2. Informare sui rischi specifici presenti nel luogo in cui si interviene.
3. Cooperare e coordinarsi per garantire che le misure di prevenzione e protezione siano attuate.

⛔ Difese respinte
• Non è una scusa dire che non c’era una delibera assembleare “scritta” che attribuiva pieni poteri: se di fatto l’amministratore ha agito con autonomia e ha scelto l’impresa, risponde come committente.
• Non è una difesa sostenere che il lavoratore “sapeva come fare il lavoro” o “conosceva i rischi”: il committente ha comunque un obbligo attivo di verifica e coordinamento.

🏢 E il condominio?
Il condominio è stato confermato come responsabile civile in via solidale per il risarcimento danni verso gli eredi della vittima. Tuttavia la Corte chiarisce che questa responsabilità del condominio è accessoria rispetto alla responsabilità penale personale dell’amministratore. In altre parole: prima risponde penalmente la persona fisica che ha gestito l’affidamento dei lavori, poi, sul piano civile, risponde anche il condominio.

📌 Che cosa significa operativamente per l’amministratore di condominio
➡ Prima di affidare lavori (anche piccoli interventi come l’ispezione di una grondaia o una manutenzione localizzata in quota):
• raccogliere e archiviare la documentazione sull’idoneità tecnico-professionale dell’impresa o del lavoratore autonomo;
• formalizzare gli incarichi e le istruzioni, evitando affidamenti “a voce”;
• valutare se sono previste situazioni di rischio (lavori in quota, accesso in aree pericolose, ecc.) e richiedere le misure di sicurezza adeguate.

➡ Evitare l’idea, ancora troppo diffusa, che “se è un lavoro di pochi minuti, non serve tutta la procedura di sicurezza”. La Cassazione afferma l’opposto: anche un intervento rapido può costare la vita e generare responsabilità penale diretta dell’amministratore.

📣 Messaggio per la categoria
Questa pronuncia consolida un orientamento molto chiaro: l’amministratore che agisce come committente nei lavori condominiali non è una figura meramente “amministrativa”, ma un soggetto con obblighi di prevenzione degli infortuni. Chi amministra oggi deve ragionare e documentare come un gestore della sicurezza, non solo come fiduciario dei condòmini.

🔄 Prospettiva futura
Come Associazione, continueremo a sensibilizzare e formare gli amministratori su:
• gestione degli appalti condominiali
• sicurezza nei cantieri (anche microcantieri)
• corretta verbalizzazione delle delibere di affidamento lavori
• tutela penale e assicurativa dell’amministratore

La professionalità dell’amministratore passa dalla prevenzione. La prevenzione passa dalla conoscenza. E la conoscenza non è più facoltativa.

29/08/2025

🚗 Posti auto in condominio: turnazione e diritti dei soggetti disabili ♿

Nella gestione condominiale, uno dei temi che più spesso genera discussioni riguarda l’utilizzo dei posti auto nei cortili comuni, specialmente quando lo spazio disponibile non è sufficiente a soddisfare le esigenze di tutti i condomini.

La turnazione dei posti auto

La giurisprudenza ha chiarito che la turnazione deliberata dall’assemblea è una modalità legittima per consentire a ciascun condomino di fruire equamente di un bene comune, come previsto dall’art. 1102 del Codice civile. In questo modo si garantisce una rotazione nell’uso del cortile, rispettando la comproprietà pro quota di ciascun partecipante.

Diverso è il caso in cui la turnazione venga stabilita a pagamento. Poiché il cortile è un bene condominiale, il pagamento per il suo utilizzo contrasta con la natura stessa della comproprietà e con i diritti che ne derivano: ogni condomino ha infatti titolo a farne uso, senza dover corrispondere somme aggiuntive.

Il diritto dei condomini disabili ♿

Un punto di particolare rilievo riguarda i condomini portatori di handicap. La giurisprudenza (Trib. Como, 27 ottobre 2017; Trib. Avellino, 27 giugno 2017) ha stabilito che è annullabile la delibera assembleare che non preveda un posto auto riservato a favore del condomino disabile.

Questo perché tale esclusione si pone in contrasto non solo con l’art. 1102 c.c., ma anche con i principi costituzionali di uguaglianza, salute e solidarietà (artt. 2, 3, 32 e 42 Cost.).

Norme specifiche in materia 📜

Per gli edifici costruiti dopo l’entrata in vigore della Legge 13/1989 e del D.M. 236/1989, vige l’obbligo di garantire gratuitamente posti auto riservati ai veicoli al servizio di persone disabili.

Per gli edifici costruiti in precedenza, trovano applicazione altre norme di carattere pubblicistico, tra cui l’art. 8 della Legge 104/1992 e l’art. 2, comma 3, della Legge 67/2006, entrambe finalizzate a favorire l’integrazione e l’accessibilità delle persone disabili.

Una lettura costituzionalmente orientata

L’uso delle parti comuni non può prescindere da una visione che tenga conto dei principi costituzionali. La riserva di un posto auto gratuito per i condomini disabili si ricollega:

al diritto a una vita di relazione normale,

al diritto alla salute e alla mobilità,

al dovere di solidarietà e al principio di eguaglianza sostanziale.

🔑 Conclusione

In sintesi:

La turnazione dei posti auto è legittima, ma deve essere gratuita.

La previsione di un pagamento per l’uso del cortile comune appare contraria al regime di comproprietà.

Il condomino disabile ha diritto a un posto auto riservato e gratuito, in forza delle leggi, della giurisprudenza e dei principi costituzionali.

16/07/2025

🔵 Comunicazione digitale nei condomìni: utile, ma con regole chiare.
L’utilizzo delle chat condominiali, come quelle su WhatsApp, è sempre più diffuso per facilitare la comunicazione tra i condòmini. Tuttavia, è fondamentale ricordare che non hanno valore formale o legale: non possono sostituire convocazioni ufficiali o deliberazioni, che devono avvenire con modalità tracciabili previste dalla normativa.

⚖️ Aspetti giuridici e di privacy
• Inserire una persona in un gruppo chat implica la condivisione del suo numero di telefono: serve consenso esplicito, nel rispetto del GDPR.
• L’amministratore che gestisce la chat ne diventa titolare del trattamento dei dati, con responsabilità specifiche.

📌 Linee guida consigliate per una gestione efficace:
• Limitare i messaggi alle sole comunicazioni di servizio (es. guasti, lavori, orari).
• Vietare attacchi personali e linguaggio offensivo.
• Stabilire fasce orarie di silenzio (es. 20:00–08:00).
• Nominare un moderatore (amministratore o condomino).
• Rimuovere un partecipante solo con motivazioni trasparenti.

🔐 Conclusione
Le chat condominiali, se ben gestite, possono essere un valido strumento di supporto alla vita comunitaria, ma non sostituiscono gli strumenti ufficiali previsti dalla legge. L’amministratore deve esercitare diligenza, correttezza e attenzione nella protezione dei dati personali per evitare responsabilità civili o disciplinari.

Indirizzo

LARGO MERCATANTI, 5/TORRE D
Rieti
02100

Telefono

+39800745476

Sito Web

http://www.amministrazioneimmobilisrl.it/

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