Studio Legale Roberto Rizzo

01/09/2026

Parcheggiare l'auto sempre nello stesso punto, con la volontà specifica di arrecare disturbo alle manovre di transito o di ingresso al parcheggio del vicino, integra il reato di violenza privata ai sensi dell'art. 610 c.p.
Lo ha stabilito la quinta sezione penale della Suprema Corte di Cassazione, nella sentenza numero 29506 del 4 agosto 2026, sull'edizione on line de Il Sole 24 ORE.
https://ntpluscondominio.ilsole24ore.com/art/e-violenza-privata-parcheggiare-l-auto-stesso-punto-molestare-vicino-AJCTcmf

01/09/2026

Lavori condominiali eseguiti male: è possibile per il singolo condòmino sospendere il versamento delle quote dovute?
Non secondo la Corte di Cassazione ( tra le tante, ordinanza n. 7665 del 16 marzo 2023), attesi i diversi piani che caratterizzano un'ipotesi di questo genere.

Distinguiamo infatti:

1. rapporto interno condominio-condòmino: l'obbligo di pagare le spese straordinarie nasce nel momento stesso in cui l'assemblea approva i lavori. La delibera ha natura costitutiva ed è obbligatoria per tutti (art. 1137 c.c.), fino ad annullamento. È il titolo su cui si fonda il decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c.;

2. rapporto esterno condominio-appaltatore: il contratto è del condominio. Solo il condominio, tramite l'amministratore su mandato assembleare, può contestare i vizi all'impresa.
Ne consegue, ad avviso della Corte, che i difetti dell'appalto non autorizzano il singolo a ritenere le proprie quote al condominio.

Se i lavori sono fatti male, va chiesto all'amministratore di attivare formalmente le contestazioni del condominio nei confronti dell'appaltatore.
Il mio commento sul blog di Immobiliare.it

Ritardi, difetti e contestazioni con l’impresa non consentono automaticamente al singolo proprietario di smettere di versare le quote deliberate.

26/08/2026

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23548 del 20 luglio 2026, ha affermato un principio estremamente interessante:
se i comproprietari non riescono ad esprimere in assemblea un voto unitario, si considerano astenuti, non potendo corrispondere all'immobile un voto frazionato o disgiunto.
Oggi, in edicola sul Il Sole 24 ORE e, nella versione integrale, sull'edizione on line del quotidiano.
https://ntpluscondominio.ilsole24ore.com/art/se-non-c-e-un-intesa-comproprietari-assemblea-si-ritengono-astenuti-AJGXhod

26/08/2026

Dal 25 agosto 2026, diventa concretamente e stabilmente operativo un nuovo strumento per lo sviluppo degli impianti fotovoltaici di maggiori dimensioni.

Da domani sarà, infatti, possibile presentare, attraverso il Portale FER X Definitivo del GSE, le richieste di qualifica preliminare previste dal nuovo sistema di sostegno alle fonti rinnovabili.

Un argomento nuovo e di stringente attualità, che approfindisco su Immobiliare.it

Il GSE ha approvato le Regole operative del FER X definitivo. L’apertura della qualifica preliminare interessa gli impianti destinati alle procedure competitive e può avere ricadute sulla valorizzazione di capannoni, aree produttive e grandi coperture.

25/08/2026

Secondo il TAR Sicilia, trasformare un ufficio in abitazione si può fare, ma la ZONA fa la differenza (TAR Sicilia, Palermo, sez. II, 30 maggio 2026, n. 1573).
Il Decreto Salva Casa ha semplificato il cambio di destinazione d'uso tra categorie diverse (art. 23 ter Testo Unico Edilizia), ma la semplificazione vale solo per le singole unità immobiliari che si trovano in zona A, B, C o equipollenti.
Fuori da queste zone, il regime di favore del Salva Casa non si applica ed occorre fare riferimento prioritario alle regole ordinarie del piano regolatore comunale.
In pratica: se il PRG non ammette la residenza in quella zona, il cambio non si può fare, anche se tecnicamente l'immobile sarebbe utilizzabile come abitazione.
Ed ancora, ricorda il giudice amministrativo, la destinazione catastale è diversa da quella urbanistica: il fatto che l'immobile da trasformare sia accatastato come ufficio, di per sé, non basta.
Prima si verifica la legittimità urbanistica, poi si aggiorna il catasto.
Il suggerimento pratico, dunque, è questo:
prima di comprare un ufficio per trasformarlo in residenza, affidarsi ad un tecnico qualificato e verificare sempre la zona e le norme comunali.

Le semplificazioni del Salva Casa non consentono di convertire qualsiasi immobile in abitazione ed impongono di considerare sia la zona di intervento sia il carico urbanistico.

25/08/2026

🚨 ANTINCENDIO IN CONDOMINIO: ATTENZIONE ALLA DATA
Dal 26 SETTEMBRE 2026 cambia la manutenzione antincendio.
Da quella data, per effetto del DM 01 settembre 2021 (il c.d. Decreto Controlli), e della proroga disposta dal DM 15 luglio 2025, tutti gli interventi su estintori, idranti, rilevatori fumo, porte tagliafuoco, EVAC e altri presidi, potranno essere eseguiti ESCLUSIVAMENTE da Tecnici che siano manutentori qualificati.
https://www.immobiliare.it/news/condominio/parti-e-impianti-comuni/antincendio-in-condominio-dal-26-settembre-2026-manutenzione-solo-con-tecnici-qualificati-559053/?fbclid=IwcGRvZgRleHRuA2FlbQIxMQBzcnRjBmFwcF9pZA8yNzUyNTQ2OTI1OTgyNzkAAR6CafAsjGjSaAhCuR6bU1MS91nUXxsA2dwPZ4MRAyNMQbrW75Hn723ZaoFB1w_aem_ZFz_gBwLpabMsuV3G09bhg

Al via una misura che interessa direttamente amministratori di condominio, i proprietari e le imprese incaricate della gestione degli impianti di sicurezza.

24/08/2026

È legale registrare l'assemblea condominiale?

Sì, a patto che si rispettino due regole ben chiare individuate dalla Corte di Cassazione (Sez. Un. 36747/2003):

1) è possibile registrare l'adunanza come partecipante, senza chiedere il consenso agli altri, per uso personale e per tutelare i propri diritti (es. contestare il verbale o usarla in giudizio).
Quello che non è possibile fare è diffondere a terzi la registrazione: inviarla su WhatsApp, pubblicarla sui social, girarla a estranei, sono attività non consentite in quanto, in simili ipotesi, scatta la violazione della privacy e la responsabilità civile risarcitoria;

2) altro discorso per la videoregistrazione. L'immagine è un dato personale, il cui trattamento illecito è molto più invasivo.
Per fare un video serve il consenso dell'assemblea o una base giuridica specifica. Senza autorizzazione preventiva, è vietata.
https://www.immobiliare.it/news/condominio/amministratore-e-assemblea/e-legale-registrare-lassemblea-condominiale-201599/?fbclid=IwcGRvZgRleHRuA2FlbQIxMQBzcnRjBmFwcF9pZA8yNzUyNTQ2OTI1OTgyNzkAAR5LKUASQEqnKl27leRnPHLAos04dDEGQH712KWJGhkXVUEi8PzhTLh_nZnh0g_aem_XXofO8vqf6E_dwumkuvwlA

Il condomino può registrare la riunione alla quale partecipa, senza bisogno del consenso degli altri presenti. Resta però vietata la diffusione a terzi del contenuto, salvo specifiche esigenze di tutela

14/08/2026

Facciata vincolata e condizionatore: si può installare?

Nel mio ultimo articolo in tema, su Immobiliare.it, evidenzio sinteticamente:

• cosa dice la legge sul decoro architettonico
• quando serve l'autorizzazione della Soprintendenza;
• cosa deve fare il condomino per non commettere un abuso edilizio.

Ovviamente, prima di mo***re l'impianto, meglio una verifica con un tecnico abilitato.

Tra decoro rafforzato e autorizzazioni, ecco alcune soluzioni alternative per non incorrere in abusi sanzionabili.

14/08/2026

Piscina nel giardino privato: l’assemblea può autorizzare i lavori anche senza la conoscenza del progetto esecutivo.
Una pronuncia interessante del Tribunale di Tempio Pausania, sentenza n. 249 del 21 maggio 2026, affronta la questione delle opere invasive realizzate dal singolo condòmino nella sua proprietà esclusiva.
https://www.immobiliare.it/news/condominio/spazi-privati-e-pertinenze/piscina-interrata-nel-giardino-privato-valida-la-delibera-se-non-incide-su-decoro-e-stabilita-549371/?fbclid=IwcGRvZgRleHRuA2FlbQIxMQBzcnRjBmFwcF9pZA8yNzUyNTQ2OTI1OTgyNzkAAR6vf1A7G1IXqUEVzCW4Szx_s6nV7s7n5j_4awOapnnyEUKEWq0F7arW6TIaGg_aem_4bidhfnb2YMtVNQLoB0jig

Se l’assemblea conosce gli elementi essenziali dell’intervento e manca un danno concreto all’estetica o alla stabilità dell’edificio, il consenso condominiale resta valido.

14/08/2026

Trasformare cantina o garage in abitazione? Attenzione al titolo abilitativo.

Spesso si pensa basti una SCIA, soprattutto dopo il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024). Ma il Consiglio di Stato, con la recente sentenza n. 4443/2026, chiarisce un punto fondamentale:

trasformare una pertinenza in superficie abitativa aumenta gli spazi vivibili ed il carico urbanistico (servizi, infrastrutture, parcheggi).

Non è un semplice cambio d'uso. È ristrutturazione edilizia pesante.

Cosa significa praticamente?

Serve il Permesso di Costruire o altro titolo equivalente. Invocare la natura pertinenziale del locale non basta. In assenza del titolo, l'abuso è legittimamente sanzionabile con la demolizione.

C'è però una nota positiva: la presentazione di una istanza di sanatoria sospende temporaneamente l'ordine di demolizione, in attesa della decisione del Comune (TAR Lazio 9021/2026).

Ne ho parlato in maniera diffusa sul blog di Immobiliare.it
https://www.immobiliare.it/news/economia/contratti-e-documenti/il-cambio-di-destinazione-d-uso-da-cantina-ad-abitazione-quale-titolo-abilitativo-e-necessario-93871/