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Studio Legale Casa Carattini, strada giuseppe garibaldi 57, Parma (2026)

07/11/2025

Infiltrazioni dal lastrico solare.

Danneggiato l'appartamento sottostante.

Chi paga?

Vediamo.

Con l'ordinanza 28 ottobre 2025, n. 28528, la Corte di Cassazione è tornata pronunciarsi in materia di infiltrazioni di liquidi dal lastrico solare, evidenziando quale sia il regime delle responsabilità e i conseguenti criteri di ripartizione delle spese per rimessione in pristino e danni.

Nella fattispecie, un laboratorio di analisi, situato al di sotto di alcuni appartamenti e di terrazzi di proprietà di terzi, aveva subito infiltrazioni di acque meteoritiche. Il Giudice di primo grado aveva dichiarato la responsabilità esclusiva dei proprietari dei terrazzi. Dello stesso parere la Corte d'Appello.

Di diverso avviso, per contro, la Corte di Cassazione la quale ha, in primo luogo, ricordato che l'art. 1126 c.c. disciplina in modo inderogabile la ripartizione delle spese per la riparazione e la ricostruzione dei lastrici solari concessi in uso esclusivo a uno o più condòmini. In secondo luogo, la Suprema Corte ha affermato il seguente principio di diritto (già noto nella giurisprudenza della Corte): «il condomino che subisca, alla propria unità immobiliare, un danno derivante da un sovrastante lastrico solare o terrazza a livello in uso o proprietà esclusivi, assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo - che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile - di contribuire, a propria volta, alle spese necessarie per la riparazione di quel peculiare bene comune, nonché alla rifusione dei danni cagionati, in ragione dei due terzi per la preminente funzione di copertura del proprio immobile, svolta dal lastrico o terrazza a livello».

Il Giudice di legittimità ha altresì evidenziato come l'obbligazione di contribuire alle spese sopra richiamate ha natura propter rem (inerente alla proprietà); pertanto, non può essere posta a carico del conduttore (c.d. "inquilino"): essa grava sul proprietario dell'unità immobiliare danneggiata o danneggiante.

Foto sotto ("Dalì Atomicus", 1948) di Philippe Halsman.

En passant: segnaliamo che a Parma è in corso la mostra "Salvador Dalì, tra arte e mito". Circa 200 opere esposte. Mostra dedicata principalmente al rapporto tra il pittore catalano e la letteratura, Divina Commedia inclusa.

03/06/2025

La mancanza della concessione edilizia rende nullo il contratto preliminare?

Vediamo.

Per poter validamente acquisire diritti reali (es.: proprietà) su un bene immobile è necessario che questo sia stato legittimamente costruito. Il venditore deve pertanto consegnare al Notaio dell'acquirente il titolo in forza del quale il bene fu realizzato. La giurisprudenza di legittimità sostiene (si veda, ex multis, Cassazione Civile, sez. II, 21/06/2024, n.17148) che la mancanza della concessione edilizia determini la nullità del contratto definitivo di compravendita (c.d. "rogito") ma non anche la nullità del contratto preliminare.

Ne deriva la liceità del contratto preliminare concluso tra promissario acquirente e promittente venditore avente ad oggetto un immobile che, al momento della sottoscrizione del citato contratto, sia privo della concessione edilizia (anche "permesso di costruire" o altro titolo abilitativo edilizio comunque denominato) originaria o di quella successivamente ottenuta in sanatoria.

Quel che conta, sostiene la Corte di Cassazione, è che al momento della stipula del rogito, la sanatoria sia stata ottenuta.

Ove, successivamente alla conclusione del contratto preliminare di compravendita, la sanatoria non fosse ottenuta entro il termine consensualmente stabilito dalle parti per la stipula del rogito, il promissario acquirente potrà chiedere al promittente venditore la restituzione del doppio della caparra.

Naturalmente, qualora si decida di acquistare un immobile interessato da problematiche urbanistiche, è opportuno ricevere assistenza tecnico-legale (al fine di evitare passi falsi) ancor prima di concludere il contratto preliminare.

sotto: "Porto al chiaro di Luna", olio su tela di Claude Joseph Vernet (1714-1789), principale paesaggista nella Francia del XIX secolo.
Per più info sull'artista: https://www.nationalgallery.org.uk/artists/claude-joseph-vernet

14/02/2025

Un genitore può decidere di non versare più l'assegno di mantenimento al figlio maggiorenne il quale, studente, preferisce abitare da solo anziché con tale genitore?

Vediamo.

Con ordinanza 10 febbraio 2025, n. 3329, la Corte di Cassazione ha evidenziato come la decisione di accogliere e mantenere il figlio maggiorenne in casa propria, anziché corrispondergli l'assegno di mantenimento previsto dalle Condizioni di separazione o divorzio, non può essere presa unilateralmente dal genitore obbligato al pagamento dell'assegno predetto. Il genitore in questione, ove desideri modificare l'entità dell'assegno ovvero ottenerne la revoca, è obbligato (salvo accordo con l'altro genitore) a proporre la relativa domanda al Giudice il quale, esaminata la fattispecie, accoglierà (in tutto o in parte) o rigetterà il ricorso.

La modifica delle condizioni di separazione e divorzio (in questo caso inerenti alla prole, ma questo vale anche in assenza di figli) può avere luogo solo attraverso due modalità: accordo tra genitori o procedimento giurisdizionale (il cui esito, ovviamente, è variabile).

La fattispecie: nel 2020 un studente universitario di ventidue anni, che abitava da solo, adiva il Tribunale di Torino chiedendo la condanna della madre alla corresponsione di un contributo al mantenimento in suo favore. Nel 2023 il Tribunale accoglieva integralmente la domanda e condannava la madre a corrispondere al figlio a titolo di contributo al mantenimento l'assegno mensile di Euro 900,00, nonché il 50% delle spese straordinarie. Il medesimo Giudice confermava l'obbligo del padre di continuare a corrispondere al figlio la somma di Euro 1.082,00 a titolo di contributo al mantenimento nonché il 50% delle spese straordinarie.

La Corte d'Appello piemontese adita dalla madre dello studente, longum brevis, accoglieva parzialmente l'impugnazione, revocando l'assegno in favore del figlio in quanto, secondo la Corte, era stata una scelta del figlio quella di lasciare la casa della madre pur non avendo un proprio reddito. Inoltre, la somma corrisposta dal padre mensilmente allo studente doveva considerarsi già sufficiente. Confermato, peraltro, l'obbligo in capo alla madre di corrispondere al figlio il 50% delle spese straordinarie.

Lo studente, avverso la pronuncia della Corte d'Appello, proponeva ricorso per cassazione.

La Suprema Corte, con l'arresto in esame, accoglieva il ricorso, affermando l'impossibilità di applicare all'obbligo di mantenere i figli la disciplina relativa all'adempimento delle obbligazioni alimentari (il mantenimento dei figli maggiorenni - sostiene la Corte - è qualcosa di più di una mera obbligazione alimentare). La madre, pertanto, non poteva decidere di tenere il figlio in casa con sé per evitare di corrispondergli l'assegno di mantenimento. La Corte ha altresì evidenziato come la legge disponga che entrambi i genitori, secondo le sostanze di ognuno, devono contribuire al mantenimento dei figli. Pertanto a nulla rileva che l'assegno del padre fosse già di entità importante, posto che anche la madre aveva redditi adeguati per contribuire al mantenimento del figlio. Occorre altresì, dice la Corte, considerare le condizioni di vita del figlio durante la convivenza dei genitori.

Foto sotto di Eugène Atget: "La Conciergerie et la Seine, brouillard en hiver, 1er arrondissement" del 1923.

28/01/2025

Successione Ereditaria.

I rapporti tra azione di riduzione e collazione.
La donazione indiretta e la donazione simulata.
Profili processuali.

Con la sentenza 12 luglio 2024, n.19230, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi in punto di differenze, sul piano processuale, tra donazione indiretta e donazione simulata; nonché sui rapporti, sempre in ambito processuale, tra azione di riduzione e collazione.

La donazione, afferma la Suprema Corte, resta "un contratto con causa onerosa, posto in essere per raggiungere una finalità ulteriore e diversa consistente nell'arricchimento, per mero spirito di liberalità, del contraente che riceve la prestazione di maggior valore e differisce dal negozio [donazione, n.d.r.] simulato in cui il contratto apparente non corrisponde alla volontà delle parti, che intendono, invece, stipulare un contratto gratuito. Ne consegue che ad essa non si applicano i limiti alla prova testimoniale - in materia di contratti e simulazione - che valgono, invece, per il negozio tipico utilizzato allo scopo".

In altre parole, dunque, alla donazione indiretta non si applica il divieto di prova testimoniale operante per la donazione simulata.

La Corte ha altresì precisato che "in tema di azione di riduzione, non sussiste l'onere di preventiva collazione da parte dei legittimari, atteso che, ferma restando l'autonomia delle due diverse azioni, la collazione attribuisce al coerede un concorso sul valore della donazione, di regola realizzato attraverso un incremento della partecipazione sul relictum [insieme dei beni su cui vantava diritti il de cuius, n.d.r.], laddove il legittimario, per il valore che esprime la lesione di legittima, ha diritto a riceverlo in natura, con conseguente ammissibilità del concorso tra le due azioni".

Immagine sotto: opera ("En classe, le travail des petits") del 1889 del pittore francese Henri Jules Jean Geoffroy (1853 - 1924), noto anche sotto lo pseudonimo di Géo.

21/01/2025

Per eseguire lavori condominiali occorre occupare il giardino di proprietà esclusiva di un condòmino.
Quest'ultimo ha diritto a un indennizzo?

Sì.
Al proprietario del giardino spetta un’indennità da liquidarsi in via equitativa.
In questo senso si è recentemente espressa la Corte di Cassazione (sent. 16 dicembre 2024, n. 32707).

Foto sotto: ritratto di David Hume (1711 - 1776) filosofo scozzese appartenente alla corrente di pensiero dell'Empirismo, sebbene, alla fine, egli affermi che l'esperienza non è in grado di fondare la piena validità della conoscenza che è solo probabile, mai certa. Il ritratto in foto si trova alla National Gallery of Scotland.

24/12/2024

Buone Feste 🎄⭐️

10/11/2024

Cosa accade se parte venditrice non incassa l'assegno versato a titolo di caparra da parte acquirente, nell'ambito di un contratto preliminare di compravendita?

Vediamo.

Il Tribunale di Gorizia, con la sentenza 2 settembre 2024, n. 198, ha affermato, tra l'altro, che il mancato incasso, da parte di parte venditrice, dell'assegno - che a titolo di caparra confirmatoria parte acquirente ha consegnato al mediatore immobiliare - non vale ad ottenere il rigetto della domanda di restituzione del doppio della caparra che la stessa parte acquirente abbia formulato alla luce dell'inadempimento (per ritardo nella stipula del contratto definitivo di compravendita) di parte venditrice.

Ciò in quanto - sostiene il Giudice friulano - l'assegno, pur consegnato al mediatore e conservato presso l'ufficio di questi, poteva dirsi essere comunque nella disponibilità di parte venditrice la quale aveva incaricato il mediatore stesso di occuparsi della vendita dell'immobile de quo.

Detto altrimenti: la circostanza che l'assegno non fosse ancora stato incassato era irrilevante ai fini del decidere.

Il Tribunale ha pertanto accolto la domanda di parte acquirente di condanna di parte venditrice alla restituzione di una somma pari al doppio della caparra (Euro 10.000,00) versata da parte acquirente stessa.

Sotto: "Autunno" (1875), di Frederic Edwin Church (1826-1900), paesaggista americano appartenente alla Hudson River School.

29/09/2024

L'appaltatore non inizia i lavori di rifacimento della facciata?
Si perde il bonus facciate 90% previsto nel 2021?

Quali rimedi?

Con la sentenza 24 luglio 2024, n. 7343, il Tribunale di Milano si è pronunciato in materia di inadempimento nell'ambito dell'appalto con Bonus Edilizi.

L'impresa Alfa nel 2021 si era obbligata a ristrutturare la facciata di un edificio. Le parti si accordavano per fruire del Bonus Facciate 90% e del Bonus Ristrutturazione 50%. L'impresa peraltro non iniziava i lavori né entro il termine pattuito né in seguito alle diffide del committente. Quest'ultimo, pertanto, agiva giudizialmente nei confronti dell'appaltatore ottenendo l'accertamento dell'intervenuta risoluzione contrattuale, la condanna di quest'ultimo alla restituzione della somma di Euro 25.000,00 illo tempore corrisposta all'impresa Alfa quale 10% residuo dei lavori non coperti dal Bonus Facciate, nonché la condanna della medesima impresa al pagamento della somma di Euro 20.000,00 a titolo di penale per perdita del Bonus Facciate.

Che si tratti di Condominio o di altro soggetto giuridico, come persone fisiche o persone giuridiche, la perdita del Bonus Facciate determina, pertanto, una responsabilità in capo all'appaltatore il quale sarà tenuto a restituire quanto percepito sia dal committente sia dallo Stato.

Nella fattispecie, infatti, il Giudice ha ordinato la trasmissione della sentenza all'Agenzia delle Entrate.

Foto sotto:
ritratto di Eugénie de Montijo (1826-1920), moglie di Napoleone III dal 1853 fino alla caduta di quest'ultimo nel 1870. Il disegno del parigino Ange-Louis Janet riprodotto nella foto sotto pubblicata la ritrae in sella ad un mulo mentre, il 03 settembre 1860, sale sulla Mer de Glace (ghiacciaio), nel Massiccio del Monte Bianco. Nota storica: col Trattato di Torino (negoziato da Cavour e da Napoleone III) del 24 marzo 1860 la Savoia era stata annessa alla Francia e l'Imperatrice aveva pertanto deciso, successivamente, di visitare tale nuova Provincia.

17/09/2024

Quanto tempo ha l'Amministratore di Condominio per consentire al condòmino richiedente di prendere visione dei documenti relativi alla gestione ed estrarre copia?

Poco. Vediamo il perché.

Con la sentenza 30 luglio 2024, n. 917, il Tribunale di Ivrea aderisce all'orientamento giurisprudenziale dominante secondo cui ciascun condòmino è titolare del diritto di ostensione, ovvero di prendere visione dei documenti di rilievo ed estrarne copia; l'Amministratore di Condominio deve attivarsi affinché il condòmino richiedente possa esercitare tale diritto celermente ossia in tempi ragionevolmente brevi.

Nella fattispecie, in seguito alla richiesta di una condòmina di prendere visione dei documenti, l'Amministratore - sostiene il Tribunale piemontese - non si era attivato per garantire il celere esercizio del diritto sopra citato, ossia del diritto di prendere visione ed estrarre copia dei documenti relativi alla gestione condominiale. Nel giudizio in esame è stato accertato che l'Amministratore di Condominio aveva infatti rinviato più volte gli appuntamenti con la richiedente, dilatando oltre misura, ed oltre un tempo ragionevolmente breve, l'evasione della richiesta.

Sotto: foto di... l'avete riconosciuto?

E' un giovane Carl Gustav Jung (Kesswil 1875 - Küsnacht 1961), psichiatra e psicoterapeuta svizzero, fondatore della Scuola Analitica, in posa con la moglie Emma.

16/07/2024

Superbonus e danni.

L'appaltatore risponde della perdita dei benefici fiscali fruibili dal committente?

Il tema del Superbonus 110%, insieme agli altri bonus fiscali, rimane assai rilevante e, sebbene le pronunce giurisprudenziali in materia siano ancora relativamente poche, il contenzioso è elevato tra appaltatori e committenti.

Invero, le controversie vengono sovente definite stragiudizialmente, con risparmio di tempi e costi per le parti in lite.

Tra le poche sentenze rese in punto di Superbonus dai Tribunali negli ultimi mesi, una delle più interessanti è la n. 1245/2023 del 20.10.2023 pronunciata dal Tribunale di Pavia.

Il Giudice lombardo, adito dal committente, ha dichiarato la risoluzione del contratto d'appalto per inadempimento dell'appaltatore, con condanna di quest'ultimo al risarcimento del danno.

Le voci di danno deducibili in siffatte ipotesi sono molteplici. Il committente, tra le altre, può chiedere che sia l'appaltatore inadempiente a pagare la differenza tra l'entità del bonus originariamente previsto come fruibile dalla committenza e il minor beneficio fiscale da questa concretamente fruibile in seguito all'inadempimento dell'appaltatore che ha comportato lo sforamento del termine normativamente previsto per l'ultimazione dei lavori.

La via giudiziale non sempre, peraltro, si rivela la scelta migliore. Spesso, infatti, l'appaltatore si trova in stato di crisi economico-finanziaria, talvolta prossimo all'insolvenza. Ne deriva che un'azione giudiziale potrebbe non portare al risultato sperato.

In tali casi limite, la conclusione di un accordo tra le parti può risultare più proficua per entrambe.

Sotto: Claude-Joseph Vernet (Avignon 1714-1789 Paris), "Porto al chiar di luna".
Vernet si forma a Roma dove vive per circa vent'anni e stringe amicizia, tra gli altri, con Giovanni Paolo Panini che lo orienta verso la pittura di paesaggi.
https://www.nationalgallery.org.uk/artists/claude-joseph-vernet

19/06/2024

Compravendita immobiliare.

Che rimedi ha l'acquirente se il venditore non sana l'abuso edilizio?

Parola alla Corte di Cassazione.

Con la sentenza 03 aprile 2024, n.8749, la Corte di Cassazione ha statuito che "allorché l'immobile presenti insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, incidenti eziologicamente sulle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio datum".

Detto altrimenti: se nel contratto preliminare, ovvero in un accordo successivo e separato, venditore ed acquirente si accordano affinché il primo sani la violazione di disposizioni urbanistiche (c.d. "abuso edilizio") in materia di igiene, salubrità e sicurezza, entro un determinato termine, e l'obbligato non si attiva per la sanatoria entro tale termine, l'acquirente potrà risolvere il contratto preliminare di compravendita per grave inadempimento del venditore, formulando contestualmente eventuale richiesta di risarcimento danni.

Foto sotto: George Bernard Shaw (1856 Portobello, IRL - 1950 Ayot Saint Lawrence, UK): commediografo, narratore, critico letterario, attivista politico, saggista. Nato in una famiglia irlandese protestante del ceto medio, ventenne si trasferisce a Londra. Vince il Premio Nobel per la Letteratura nel 1925.

11/06/2024

Il patto di prelazione vale come contratto preliminare?

Vediamo.

Con l'ordinanza 6 giugno 2024, n. 15801, la Corte di Cassazione ha, tra l'altro, affermato che il patto di prelazione non è un contratto preliminare e ad esso non può in alcun modo essere ritenuto assimilabile. In caso di contratto preliminare di compravendita (avente ad esempio ad oggetto beni immobili) il promissario acquirente può agire in giudizio per ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di trasferire il diritto di proprietà. La sentenza, in siffatte ipotesi, produce ex lege gli effetti del contratto non concluso. Id est: il diritto di proprietà è trasferito dal venditore all'acquirente.

E bene, questo è ciò che accade in caso di contratto preliminare. Effetti diversi produce il patto di prelazione, salvo quanto si dirà appresso.

In forza di tale patto, il proprietario di un bene che intenda vendere il bene stesso deve avvisare di ciò il prelazionario. Tale avviso, in sé, non obbliga il venditore alla conclusione del contratto definitivo, non vale dunque come contratto preliminare, salvo che questo sia espressamente previsto. Il prelazionario di regola dispone di un termine (indicato nel patto di prelazione) entro cui questi potrà comunicare al venditore la propria intenzione di acquistare il bene. Esempio frequente: il conduttore (c.d. "inquilino") decide di acquistare l'immobile oggetto del contratto di locazione che il locatore ha deciso di mettere in vendita.
In caso di violazione del patto di prelazione da parte del venditore, parte acquirente potrà chiedere il risarcimento del danno.

Foto: "Un gruppo di dadaisti parigini", opera di Man Ray, 1921.
Man Ray, artista americano attivo in Francia, si è distinto in vari campi, tra questi in quello della fotografia.
Più info: https://www.guggenheim-venice.it/it/arte/artisti/man-ray/

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