19/03/2026
Privo di effetti gli atti compiuti da amministratore privo di
requisiti
Pertanto se stipula contratti con terzi, rischia una richiesta di risarcimento da questi oltre che dai condòmini.
di Francesco Burrelli (presidente nazionale Anaci) ed Edoardo Riccio (direttore Centro studi nazionale Anaci)
17 Marzo 2026
La delibera di nomina di un amministratore di condominio privo dei requisiti di professionalità e onorabilità
previsti dall’articolo 71-bis disposizioni attuative Codice civile è nulla per contrarietà a norma imperativa e
inderogabile, trattandosi di requisiti posti a tutela degli interessi generali della collettività e influenti, perciò,
sulla capacità del contraente (Cassazione 28195 e 28196 del 2024). Ne deriva anche la nullità del contratto di
amministrazione condominiale, che impedisce al soggetto nominato di agire per il pagamento del compenso
corrispondente all’attività illegalmente compiuta.
Secondo i giudici di legittimità il legislatore della riforma (legge 220/2012) ha voluto delimitare, per ragioni di
ordine pubblico, il novero dei soggetti che, in quanto muniti dei suddetti requisiti, sono idonei allo
svolgimento della complessa attività dell’amministratore di condominio, e ciò, a tutela degli interessi dei
condòmini, i quali hanno il diritto di essere amministrati da persone di assoluta fiducia, dotate di comprovata
esperienza e professionalità.
La sorte degli atti compiuti dall’amministratore nullo
Premesso ciò, ci si chiede se la compagine condominiale possa ritenersi vincolata dal contratto stipulato con i
terzi da parte dell’amministratore nullo e se il terzo contraente abbia il diritto di esigere l’adempimento del
contratto da parte del condominio.
Secondo Anaci (Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari), che affronterà
l’argomento attraverso il suo Centro studi Nazionale nell’annuale convegno giuridico di Baveno il 20 marzo
prossimo, il contratto posto in essere dall’amministratore sprovvisto dei requisiti di onorabilità e
professionalità è privo di effetti, pertanto, non impegna i condòmini verso i terzi, salvo ratifica da parte
dell’assemblea.
La doppia denuncia
Le conseguenze sono tutt’altro che di poco conto, perché, ad esempio, l’eventuale denunzia di difformità o
vizi (articolo 1667 Codice civile) effettuata dall’amministratore nullo sarebbe inidonea a interrompere i
termini di decadenza e prescrizione previsti dalla legge, con grave pregiudizio per i condòmini, i quali, a quel
punto, sarebbero legittimati ad agire nei suoi confronti per il risarcimento dei danni subiti. Ma
l’amministratore, che negligentemente ha negoziato con il terzo, potrà essere evocato in giudizio anche da
parte di quest’ultimo per il risarcimento dei danni sofferti, avendo confidato senza propria colpa nella
operatività del contratto
