25/05/2026
Infiltrazioni dal balcone del vicino, chi paga?
Il tuo soffitto è macchiato per colpa del balcone di sopra? Scopri chi paga davvero: lo dice una sentenza del 2026.
Macchie sul soffitto, intonaco che si sgretola, pareti umide: le infiltrazioni dal balcone del vicino sono uno dei problemi più frequenti in condominio. E anche uno dei più litigiosi, perché non è sempre chiaro chi debba pagare i danni. Una sentenza del 2026 mette le cose in chiaro: se le infiltrazioni provengono da un balcone di proprietà esclusiva, a pagare è il proprietario di quel balcone, non il condominio. Lo ha stabilito il Tribunale di Bari con la sentenza n. 838/2026, applicando l’art. 2051 del Codice Civile sulla responsabilità da custodia.proprietario di quella struttura, in quanto custode ai sensi dell’art. 2051 del Codice Civile.
Il caso preso in esame dalla sentenza n. 838/2026 riguarda un appartamento al sesto piano di un condominio a Monopoli. Il proprietario aveva subito nel tempo infiltrazioni sempre più evidenti, con macchie estese su pareti e soffitti. L’origine era chiara: il balcone dell’appartamento sovrastante, lasciato senza manutenzione per anni. L’acqua piovana, invece di defluire, ristagnava e filtrava nell’appartamento di sotto.
Un accertamento tecnico preventivo aveva già confermato la causa. Il proprietario danneggiato ha quindi fatto causa alla vicina, chiedendo il risarcimento in base all’art. 2051 c.c., che prevede una responsabilità oggettiva: chi ha la custodia di un bene risponde dei danni che da esso derivano a terzi.
La proprietaria del balcone aveva provato a coinvolgere il condominio nella vicenda, sostenendo che la loggia svolgesse anche una funzione di copertura per l’edificio. Se fosse stato così, la struttura sarebbe ricaduta tra i beni comuni condominiali e la responsabilità si sarebbe almeno in parte spostata. Il giudice ha però respinto questa tesi.
Il balcone in questione aveva una sola funzione: affaccio. Nessun ruolo di copertura o protezione per le unità sottostanti, nessun legame con le parti comuni. Di conseguenza, il condominio non aveva alcuna responsabilità. Il risarcimento è stato posto interamente a carico della proprietaria della loggia.
La sentenza richiama esplicitamente precedenti della Cassazione, tra cui la n. 25837/2017 e le cosiddette “sentenze gemelle” del 2018 (nn. 2480, 2481, 2482), che hanno chiarito un principio importante: il degrado progressivo di un bene non è un caso fortuito. Se una struttura si deteriora nel tempo per mancanza di manutenzione, il proprietario ne risponde per intero, proprio perché aveva la possibilità di intervenire e non lo ha fatto.
