Notaio Sireci Francesca Romana

27/11/2025

Da Cnn notizie
Roma, 26 novembre 2025 – È stata approvata oggi, in via definitiva, la legge che riforma la circolazione dei beni immobili di provenienza donativa (Ddl semplificazioni art. 44) grazie alla quale chi acquista oggi un immobile che il venditore ha ricevuto per donazione avrà la certezza di non doverlo restituire.
La riforma, che recepisce una proposta che il Consiglio Nazionale del Notariato portava avanti da oltre 10 anni, ha una portata storica, perché rappresenta una grande semplificazione a favore della circolazione dei beni immobili e un grande conseguente vantaggio per le famiglie e per tutti gli operatori del diritto, sanando una lacuna che da anni penalizzava il mercato immobiliare e la libertà negoziale dei cittadini.
La nuova norma elimina la possibilità, per gli eredi esclusi dalla donazione e lesi dalla medesima nella loro quota di legittima, di agire – come succedeva in passato – anche e direttamente contro i terzi acquirenti, chiedendo la restituzione del bene. Non scompare però la tutela dei legittimari (coniuge, figli e, nei casi previsti, ascendenti) esclusi dalla donazione. Essi vantano comunque un diritto di credito nei confronti direttamente del donatario, pari alla parte lesiva della loro legittima.
Finora il codice civile stabiliva che, in caso di decesso di un soggetto che aveva effettuato in vita una o più donazioni, i legittimari (coniuge, figli e, nei casi previsti, ascendenti) potessero chiedere la restituzione del bene e potessero farlo sia nei confronti del donatario che dei suoi aventi causa, entro i dieci anni successivi alla morte.
L’azione di restituzione che il codice civile prevedeva, dunque, non si limitava al rapporto tra eredi e donatario, ma poteva estendersi anche ai terzi che avessero successivamente acquistato il bene donato, entro un termine peraltro molto ampio.
Questo meccanismo nel tempo aveva generato un effetto di grande precarietà, alterando il mercato dei beni di provenienza donativa: fino ad oggi chi comprava un immobile proveniente da donazione rischiava di vederselo sottrarre anni dopo, a seguito di una rivendicazione da parte degli eredi, oltre al fatto che il bene con provenienza donativa risultava difficilmente commerciabile e non appetibile per le banche come garanzia nei mutui.
Il Notariato da tempo chiedeva con urgenza una tale riforma, anche alla luce del fatto che ogni anno in Italia, secondo i Dati Statistici Notarili che sono dati effettivi di tutti gli atti stipulati, vengono effettuate oltre 200mila donazioni immobiliari: nel 2021 ne sono state effettuate più di 221.000, nel 2022 quasi 213.000, nel 2024 218.000. Ecco perché dunque gli effetti concreti della riforma per i cittadini sono molteplici e tutti positivi. Anzitutto, chi compra un immobile con provenienza donativa avrà maggiore sicurezza giuridica e non rischierà di vederselo sottrarre a distanza di anni. In secondo luogo, le banche potranno accettare senza problemi questi immobili come garanzia ipotecaria, rendendo meno complesso l’accesso al credito, soprattutto per le giovani coppie, le famiglie con redditi medi e gli imprenditori alle prese con la necessità di finanziamenti, senza esborso di ulteriori somme per garanzie accessorie.

14/06/2023

Novità sulle agevolazioni prima casa per i soggetti trasferiti all'estero:
l'art. 2 del DL 69/2023 modifica la lettera a), comma 1 della Nota II bis all'art.1 della Tariffa Parte I allegata al DPR 131/1986 modificando i requisiti necessari per l'acquisto agevolato.
Occorre infatti adesso che:
1) l'acquirente si sia trasferito all'estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni,
2) l'immobile sia ubicato nel comune di nascita o in quello in cui l'acquirente aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.
In precedenza per godere dell'agevolazione era sufficiente soddisfare la condizione di essere cittadino italiano emigrato all'estero che acquistava la prima casa in qualunque Comune sul territorio nazionale, senza obbligo di trasferirvi la residenza.

06/03/2023

Agenzia delle Entrate:
Da martedì 7 marzo sarà possibile registrare online i preliminari di compravendita. Sarà infatti disponibile un nuovo servizio che consente di inviare la richiesta direttamente dal proprio pc insieme agli allegati.
E' stato infatti approvato il modulo aggiuntivo del modello per la
“Registrazione di atto privato” (Rap) già disponibile per la registrazione dei contratti di comodato d’uso.
Per la registrazione dei contratti preliminari di compravendita era finora necessario recarsi presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data della stipula dell’atto.
Con successivi provvedimenti la nuova modalità di registrazione sarà progressivamente estesa ad altri atti privati.

22/02/2023

Cassazione, ordinanza 2 febbraio 2023, n. 3123, sez. V
Imposta di registro – IVA - Agevolazioni prima casa - Coniugi - Acquisto separato del diritto reale di godimento - Requisito della residenza familiare

In tema di imposta di registro (e IVA) e dei relativi benefici per l'acquisto della prima casa, ai fini della fruizione degli stessi, il requisito della residenza nel Comune in cui è ubicato l'immobile va riferito alla famiglia, e non assume rilievo la circostanza che uno dei coniugi non abbia la residenza anagrafica in tale Comune, e ciò in ogni ipotesi in cui il bene sia divenuto oggetto della comunione ai
sensi dell'art. 177 c.c. Tale principio non è applicabile nell’ipotesi di acquisto in regime di separazione del diritto di abitazione da parte di entrambi i coniugi ove uno solo di essi abbaia trasferito la residenza nel termine di diciotto mesi. Ciò in quanto l'acquisto del diritto assume una connotazione "egoistica" (o "individualistica") in capo a ciascuno dei coniugi, e i bisogni della famiglia non sono riferiti al diritto del nucleo familiare in quanto tale: a quest'ultimo si attribuisce rilevanza in via meramente indiretta, cioè per il tramite del titolare del diritto di abitazione, che resta il "protagonista" della fattispecie.

10/10/2022

11/01/2021

*Cassazione, ordinanza 20 novembre 2020, n. 26443, sez. V
Imposta di registro - compravendita e divisione - Successivo atto di conferma con inserimento di un fabbricato - Decorso di cinque anni dall’atto originario - imposta fissa.
L’atto di "conferma" riguarda "gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici
ed è finalizzato a "sanare" (art. 1423 c.c.) la nullità derivante dall'omessa indicazione degli estremi del titolo abilitativo all'edificazione (licenza edilizia, concessione edilizia ratione temporis o permesso di costruire) mediante la dichiarazione della menzione mancante nell'atto originario. Laddove la "conferma", allo stesso tempo, contenga il riconoscimento che gli atti originari avevano avuto ad oggetto, per effetto dell’accessione, "anche" un quid pluris, ossia un fabbricato per il quale era necessario riportare la dichiarazione, nelle forme del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, artt. 38 e 47, che la costruzione era iniziata prima dell'1 settembre 1967, si pone il problema della rilevanza fiscale dell’atto. Il pacifico decorso del termine quinquennale (dalla stipulazione degli atti confermati) di cui al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 76, comma 1, preclude l’assoggettabilità ad imposta di registro in misura proporzionale, anche per enunciazione, dell'acquisto del fabbricato, che era insito (e implicito) nell'acquisto del terreno ai sensi del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 24, comma 1.

08/01/2020

Agevolazioni prima casa - Alienazione nel quinquennio – Riacquisto entro l’anno – Mancata destinazione dell’immobile ad abitazione principale - Decadenza
Nell’ipotesi in cui venga alienato nel quinquennio l’immobile acquistato usufruendo dell’agevolazione prima casa e si riacquisti una nuova abitazione entro l’anno, ai fini della conservazione della agevolazione in parola, è necessario che la destinazione ad abitazione principale del (secondo) appartamento acquistato (entro l'anno dalla alienazione del primo) sia formalmente comprovata dalle risultanze anagrafiche, essendo ininfluenti le situazioni di mero fatto difformi dagli atti dello stato civile (Sez. 6- 5, ordinanza n. 3713 del 13/02/2017, Rv. 643208 - 01 e Sez. 5, sen-tenza n. 2266 del 03/02/2014).
E la essenzialità del requisito della effettiva destinazione ad abitazione principale del secondo immobile comporta il corollario della decadenza della agevolazione nei casi in cui il nuovo acquisto concerna la nuda proprietà (Sez. 5, sentenza n. 1714 8 del 28/06/2018, Rv. 649399 - 01) ovvero una quota in comunione pro indiviso « particolarmente esigua » tale non assicurare all' acquirente il godimento dell'immobile come abitazione propria (Sez. 5, sentenza n. 13291 del 17/06/2011, Rv. 618463 - 01).
(Cfr. Cass. Civ. Ord. Sez. 5, n. 29392/2019, pubblicata il 13/11/2019)
La fattispecie della decadenza dal beneficio prevista dal quarto comma nota II bis della Tariffa allegata al testo unico delle disposizioni relative all'imposta di registro, approvato con DPR 26 aprile 1986 n.131, nel caso di trasferimento dell'immobile prima del decorso del termine di cinque anni dalla data dell'acquisto introduce un'eccezione a tale regola nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione, proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
In ordine alla decadenza dal beneficio, che qui rileva perché il contribuente è venuto meno all'obbligo di destinazione dell'immobile, e' stato anche detto che « Al fine di consentire al contribuente di evitare la decadenza dalle suddette agevolazioni sono, dunque, previste, con riferimento all'acquisto del secondo immobile, condizioni diverse rispetto a quelle stabilite, per la concessione delle agevolazioni medesime per l'acquisto del primo immobile. In particolare, mentre il riconoscimento del beneficio è subordinato - oltre al fatto di non essere titolare di diritti di proprietà (o di diritti a tal fine assimilati) su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare e di non essere titolare di diritti di proprietà (o diritti, assimilati) su altra abitazione acquistata con agevolazioni fiscali cd. «prima casa» - al trasferimento della residenza del contribuente nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato, il mantenimento dello stesso in caso di alienazione dell'immobile acquistato è subordinato alla più restrittiva condizione dell'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Siffatta differenza di disciplina - ritenuta non irragionevole dalla Corte costituzionale (cfr. ord. del 13 febbraio 2009, n. 46) -trova giustificazione nell'intenzione del legislatore di favorire l'acquisto della casa di proprietà, tutelato anche a livello costituzionale (vedi, art. 47, secondo comma, della Cost.), anche a coloro i quali siano costretti a ripetuti trasferimenti di residenza, per le contingenti necessità della vita e, al contempo, di evitare che l'agevolazione possa assecondare intenti speculativi agevolati in virtù della semplice integrazione dei requisiti necessari a godere della agevolazione in riferimento al primo acquisto (cfr. Cass. 28 giugno 2016, n. 13343; Cass., ord., 30 aprile 2015, n. 8847).

02/12/2019

* Cassazione, sentenza 19 novembre 2019, n. 30083, sez. II civile
CONTRATTI – VENDITA - Immobiliare - Mediazione - Diritto del mediatore alla provvigione -
Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, come nel caso in cui sia
stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. "preliminare di preliminare", costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento che, pur essendo di per
sé stesso valido ed efficace e non nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo, non legittima tuttavia
la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell’autonomo danno
derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell’accordo interlocutorio.

21/11/2019

Srl e Cooperative - Adeguamento degli statuti entro il 16 dicembre 2019 - Nomina dell'Organo di controllo.
E’ ormai prossima la scadenza del 16 dicembre 2019, termine entro il quale le società a responsabilità limitata e le società cooperative dovranno provvedere, laddove ne ricorrano i requisiti, sia alla nomina dell'organo di controllo sia all'eventuale adeguamento dello statuto.
Infatti Il D.Lgs. n. 14 del 12 gennaio 2019 (Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza), nonché la L. n. 55/2019, di conversione del D.L. n. 32/2019, novellando l’articolo 2477 c.c., hanno esteso, anche alle società a responsabilità limitata e alle società cooperative, l'obbligo, già sussistente per le SPA e le SAPA, di nominare un organo di controllo o un revisore.
Ai sensi del nuovo art. 2477 c.c. infatti la nomina dell'organo di controllo o del revisore è obbligatoria se la società a responsabilità limitata o la società cooperativa:
a) è tenuta alla redazione del bilancio consolidato;
b) controlla una società obbligata alla revisione legale dei conti;
c) ha superato per due esercizi consecutivi almeno uno dei seguenti limiti:
1. totale dell'attivo dello stato patrimoniale: 2 milioni di euro;
2. ricavi delle vendite e delle prestazioni: 2 milioni di euro;
3. dipendenti occupati in media durante l'esercizio: 10 unità.
In ogni caso l’obbligo di nomina dell'organo di controllo o del revisore cessa quando, per tre esercizi consecutivi, non è superato alcuno dei predetti limiti.
Se l'assemblea non provvede, alla nomina provvede il Tribunale su richiesta di qualsiasi soggetto interessato o su segnalazione del Conservatore del registro delle imprese.
Per espressa previsione dell'articolo 379 del D.Lgs. 14/2019, in sede di prima applicazione delle nuove regole, si deve aver riguardo ai due esercizi antecedenti la scadenza del 16 dicembre 2019, quindi agli esercizi relativi agli anni 2017 e 2018.
Per quanto riguarda l'adeguamento dello statuto, laddove l’atto costitutivo non contenga previsioni relative all'organo di controllo e/o al revisore legale, non occorrerà procedere ad alcuna modifica poiché si applicheranno le norme di legge, a meno che non si voglia introdurre pattiziamente una specifica regolamentazione. Se invece l'atto costitutivo contiene già previsioni relative all'organo di controllo e/o al revisore legale, occorrerà verificare se le eventuali condizioni ivi previste per la sua istituzione e soppressione, siano conformi a quanto previsto dai nuovi commi 2 e 3 dell'art. 2477 c.c., e in caso contrario occorrerà procedere all'adeguamento.

Studio Sireci- Palermo - Benvenuti, lo Studio Sireci si occupa di tutte le materie di interesse notarile tra le quali trasferimenti immobiliari, atti di mutuo, operazioni societarie, successioni, volontaria giurisdizione, diritto di famiglia, atti notarili informatici.

21/10/2019

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA - INAPPLICABILITA’ AGLI ACQUISTI DI UNITA’ COLLABENTI
Interpello – Risposta n. 357 del 30 agosto 2019
OGGETTO: Applicabilità anche ad immobili classificati come 'collabenti' delle agevolazioni fiscali previste per la 'prima casa' – Articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 – Interpello articolo 11, comma a), legge 27 luglio 2000, n. 212
RISPOSTA DELL'AE
Nella fattispecie in esame l'istante chiede chiarimenti in ordine alla possibilità di fruire dell'agevolazione "prima casa" nell'ipotesi di acquisto di un immobile collabente di categoria catastale "F/2" da ristrutturare al fine di destinarlo ad abitazione principale.
Occorre evidenziare che l'attribuzione della categoria F/2 - Unità Collabenti è riferita ai fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio.
Lo stato di fatto di tali costruzioni non consente l'iscrizione in altre categorie catastali. Si tratta di una classificazione comunque durevole del bene immobile, mentre le classificazioni F/3 e F/4, relative ai fabbricati in corso di costruzione e in corso di definizione, sono necessariamente provvisorie, per un periodo che va dai 6 ai 12 mesi, come prevede la circolare 4/T del 2009 dell’Agenzia del Territorio (a tal fine nella circolare n. 27 del 2016 è stato sottolineato che il Comune ha facoltà di produrre sempre segnalazioni al competente Ufficio dell’Agenzia delle Entrate). (…)
Configurandosi nella fattispecie rappresentata un'ipotesi di inidoneità assoluta ed oggettiva all'utilizzo dell'immobile abitativo che si intende acquistare, si ritiene che l'istante non sia legittimato a fruire delle agevolazioni 'prima casa', poiché l’immobile in questione non può essere equiparato ad un immobile in corso di costruzione.