Studio legale Sferrazza

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31/10/2022

ASSEGNAZIONE POSTI AUTO IN CONDOMINIO.
Le controversie più frequenti, in materia condominiale, sono quelle attinenti all'uso (o abuso) delle parti condominiali da parte di singoli condomini e. tra queste, è assai frequente la disputa sull'uso dell'area condominiale destinata a parcheggio.

In proposito il codice civile (art. 1102) stabilisce in via generale che ciascun partecipante può' servirsi della cosa comune, purché' non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto e che a tal fine egli può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa".

Cosa accade se l'area condominiale destinata a parcheggio è troppo piccola per ospitare le auto di tutti i condomini?

Intanto va chiarito che occorre una regolamentazione assunta con delibera condominiale e che ove manchi del tutto una simile regolamentazione, è diritto di ciascun condomino chiedere la convocazione di un'assemblea per l'adozione di criteri di assegnazione dei posti auto a rotazione.
Qualora non si arrivi a una delibera assembleare che detti i criteri di assegnazione dei posti auto nell'area condominiale, anche il singolo condomino può rivolgersi al tribunale.

Recentemente la Suprema Corte ha affermato che né l'assemblea, né il regolamento condominiale possono prevedere l'attribuzione esclusiva e definitiva dei posti auto in condominio (Cass. sent., 21 marzo 2022, n. 90699).

La delibera assembleare, assunta a maggioranza dei condomini, «non può validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore dei singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l'originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l'attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l'espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini» (Cass. n. 11034/2016)

Solo l'unanimità può stabilire di assegnare i posti auto a tempo indeterminato, viceversa la regolamentazione dell'uso dell'area condominiale ai fini della individuazione dei posti auto deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini. Pertanto l’assegnazione di posti auto può essere stabilita dall’assemblea a maggioranza dei condomini solo se l'uso dei posti auto è turnario.

28/10/2022

MORTE DELLA PARTE COSTITUITA - DICHIARAZIONE DEL SUO PROCURATORE IN UDIENZA O NOTIFICAZIONE DELL'EVENTO ALLE ALTRE PARTI - INTERRUZIONE AUTOMATICA DEL PROCESSO E DECORRENZA DEL TERMINE PER LA RIASSUNZIONE.
Con sentenza n. 27788 del 22 settembre scorso, la Suprema Corte ha ribadito che in caso di morte o perdita della capacità processuale della parte costituita, che sia dichiarato in udienza o notificato alle altre parti dal procuratore della stessa parte colpita da uno di detti eventi, produce automaticamente l’interruzione del processo e il termine perentorio di tre mesi per la sua riassunzione di cui all’art. 305 c.p.c. decorre dal momento in cui interviene la dichiarazione del procuratore o la notificazione dell'evento, non già dal momento in cui il giudice pronunci l’interruzione.

20/10/2022

RILEVANZA, AI FINI DELLA VALIDITÀ DELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE, DEI PROFILI ATTINENTI ALLA REGOLARITÀ URBANISTICA DEL BENE OGGETTO DEL CONTRATTO

Con sentenza n. 30425 del 17 ottobre 2022, la Suprema corte ha enunciato il seguente principio di diritto:

► “Nel caso di immobile la cui costruzione sia iniziata anteriormente al 1 settembre 1967, la nullità prevista dal L. n. 47 del 1985 art. 40, comma 2, che ha natura testuale e non virtuale, ricorre solo nel caso in cui manchi nell'atto traslativo la dichiarazione del proprietario o di altro avente titolo, nella forma sostitutiva dell'atto notorio, attestante che l'opera è iniziata prima di tale data, restando non rilevanti a tal fine eventuali difformità del bene rispetto allo stato di fatto originario, potendo tale situazione assumere rilievo solo sotto il profilo della responsabilità contrattuale ".

La fattispecie riguardava l’erronea declaratoria di nullità, da parte della corte di Appello di Roma dell’atto di acquisto di una villa, in ragione del fatto che il predetto immobile presentava abusi edilizi, consistenti in un modesto ampliamento della superficie (di poco più di 4 mq. rispetto ad un immobile che si estende per 540 mq.) ritenendo che tali abusi ne determinavano la incommerciabilità ai sensi del L. n. 47 del 1985 art. 40.

La Corte ha richiamando i seguenti principi di diritto affermati in proposito dall'arresto delle Sezioni Unite n. 8230/2019:
►che «la nullità comminata dal d.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile»;
► che «in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato».
Poiché nel caso di specie tale dichiarazione era stata inserita nell'atto di compravendita con cui i ricorrenti avevano acquistato l'immobile, la S.C. ha ritenuto che eventuali difformità del bene, rispetto allo stato di fatto originario, fossero irrilevanti sotto il profilo della validità dell'atto, atteso che esse non incidono sulla riferibilità all’immobile della dichiarazione sostitutiva. Secondo gli ermellini tali difformità potranno eventualmente produrre le loro conseguenze unicamente sul terreno della responsabilità contrattuale.

20/10/2022

CONDOMINIO: criteri legali di ripartizione delle spese ex art. 1123, comma 1, c.c. e possibilità di modifica solo con accordo unanime dei condomini

Con sentenza n. 21086 del 4 luglio scorso, la Suprema Corte ha chiarito quanto segue:
- che la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali stabiliti dall'art. 1123, comma 1, c.c., deve essere approvata da tutti i condomini;
- che essa ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti, non vincolando i loro aventi causa (acquirenti e/o eredi);
- che essa è modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso unanime e presuppone una dichiarazione di accettazione avente valore negoziale (che in quanto espressione di autonomia privata, prescinde dalle formalità richieste per lo svolgimento dell'assemblea condominiale e può perciò manifestarsi anche mediante successiva adesione al contratto, con l'osservanza della forma prescritta per quest'ultimo).

05/10/2022

TRASCRIZIONE DI CONTRATTO DEFINITIVO DI COMPRAVENDITA PER SCRITTURA PRIVATA NON AUTENTICATA

Con sentenza n. 26136 del 05 Settembre 2022, la Suprema Corte si è occupata dell’ipotesi di in contratto di compravendita di immobile con scrittura privata non autenticata ed ha chiarito che in tale ipotesi non è esperibile il rimedio previsto dall'art. 2932 c.c., che concerne l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto e presuppone, quindi, la stipula di un preliminare, mentre l'interesse della parte può essere soddisfatto, invece, con la pronuncia di una sentenza di mero accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni (aggiungo che l’unico “rischio”, per così dire, è rappresentato dalla previsione dell’art. 216, comma 2°, c.p.c.).

04/10/2022

NOTIFICA EFFETTUATA A MANI DELLA MOGLIE DEL DESTINATARIO NON SEGUITA DALLA RACCOMANDATA INFORMATIVA

Con ordinanza n. 27446 del 20 settembre scorso la Corte di Cassazione ha ribadito che è nulla la notifica di una cartella esattoriale eseguita dal messo comunale a mani della moglie del destinatario dell’atto senza l’invio a quest’ultimo della raccomandata informativa.

04/10/2022

RIFIUTO DEL LOCATORE ALLA RESTITUZIONE DELL’IMMOBILE
DA PARTE DEL CONDUTTORE

Con ordinanza n. 27932/2022 la Suprema Corte ha enunciato il seguente principio di diritto: «In tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e, tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finchè dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora agli effetti dell'articolo 1220 del c.c., rimane obbligato altresì al pagamento del canone ex articolo 1591 del c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi (del bene) per l'uso convenuto».

04/10/2022

DIRITTO DEL MEDIATORE ALLA PROVVIGIONE

Con recente ordinanza n. 28477 del 30 settembre scorso, la Suprema Corte (seconda Sezione Civile) ha chiarito che la regola dettata dall’art. 1755 cod. civ., secondo la quale l’obbligo di pagamento dell’attività di mediazione immobiliare grava su entrambe le parti contraenti, non può essere derogata dalla mera barratura, nel modulo di conferimento mandato predisposto dal mediatore, dell’area destinata a indicare la percentuale di tale diritto, stante anche l’assenza di sottoscrizione da parte del mediatore.

29/09/2022

DISTANZA FRA PARETI FINESTRATE DI EDIFICI E PARETI DI EDIFICI ANTISTANTI.
Cass. civ., sez. II, ord., 27 settembre 2022, n. 28147

«L’obbligo di rispettare una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, previsto dall’art. 9, d.m. 1444/1968, vale anche quando la finestra di una parete non fronteggi l’altra parete (per essere quest’ultima di altezza minore dell’altra), tranne che le due pareti aderiscano in basso l’una all’altra su tutto il fronte e per tutta l’altezza corrispondente, senza interstizi o intercapedini residui».

21/09/2022

DUPLICATO INFORMATICO E COPIA INFORMATICA DELLA SENTENZA:
Cass. civ., sez. VI, ord., 19 settembre 2022, n. 27379

I requisiti della copia informatica quali la stringa e la coccarda apposti sul lato destro delle pagine con l’indicazione del giudice firmatario non costituiscono requisiti anche del duplicato informatico, sul quale la firma apposta digitalmente non risulta visibile nella relativa copia cartacea, pur essendo conoscibile e confrontabile tramite appositi programmi di verifica.

10/09/2022

RC AUTO – DIRITTO AL RISTORO PER L’ATTIVITÀ LEGALE STRAGIUDIZIALE

La Suprema Corte ha affermato che i l costo sopportato dal danneggiato per l’attività stragiudiziale svolta in suo favore da un legale, sia diretta a prevenire il processo, che ad assicurarne l’esito favorevole, si deve considerare un danno emergente che, se allegato e provato dev’essere oggetto di risarcimento, ex art. 1223 c.c., indipendentemente dal fatto che essa possa essere potenzialmente svolta anche personalmente dallo stesso danneggiato, eventualità, questa, che non assume alcun rilievo.
Cass. civ., sez. III, sent., 7 settembre 2022, n. 26368

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