20/10/2022
RILEVANZA, AI FINI DELLA VALIDITÀ DELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE, DEI PROFILI ATTINENTI ALLA REGOLARITÀ URBANISTICA DEL BENE OGGETTO DEL CONTRATTO
Con sentenza n. 30425 del 17 ottobre 2022, la Suprema corte ha enunciato il seguente principio di diritto:
► “Nel caso di immobile la cui costruzione sia iniziata anteriormente al 1 settembre 1967, la nullità prevista dal L. n. 47 del 1985 art. 40, comma 2, che ha natura testuale e non virtuale, ricorre solo nel caso in cui manchi nell'atto traslativo la dichiarazione del proprietario o di altro avente titolo, nella forma sostitutiva dell'atto notorio, attestante che l'opera è iniziata prima di tale data, restando non rilevanti a tal fine eventuali difformità del bene rispetto allo stato di fatto originario, potendo tale situazione assumere rilievo solo sotto il profilo della responsabilità contrattuale ".
La fattispecie riguardava l’erronea declaratoria di nullità, da parte della corte di Appello di Roma dell’atto di acquisto di una villa, in ragione del fatto che il predetto immobile presentava abusi edilizi, consistenti in un modesto ampliamento della superficie (di poco più di 4 mq. rispetto ad un immobile che si estende per 540 mq.) ritenendo che tali abusi ne determinavano la incommerciabilità ai sensi del L. n. 47 del 1985 art. 40.
La Corte ha richiamando i seguenti principi di diritto affermati in proposito dall'arresto delle Sezioni Unite n. 8230/2019:
►che «la nullità comminata dal d.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile»;
► che «in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato».
Poiché nel caso di specie tale dichiarazione era stata inserita nell'atto di compravendita con cui i ricorrenti avevano acquistato l'immobile, la S.C. ha ritenuto che eventuali difformità del bene, rispetto allo stato di fatto originario, fossero irrilevanti sotto il profilo della validità dell'atto, atteso che esse non incidono sulla riferibilità all’immobile della dichiarazione sostitutiva. Secondo gli ermellini tali difformità potranno eventualmente produrre le loro conseguenze unicamente sul terreno della responsabilità contrattuale.
