20/02/2026
CENTRI COMMERCIALI: VERSO IL RICONOSCIMENTO DELLA LOCAZIONE COMMERCIALE.
Una recente vicenda giudiziaria, seguita dallo Studio Legale Andò La Gattuta & Partners, pone l’attenzione su un tema particolarmente rilevante per il territorio siciliano: i rapporti contrattuali tra le grandi società proprietarie di centri commerciali e i singoli affittuari.
Il caso in esame, scaturisce da un giudizio promosso dalla società proprietaria di un centro commerciale, avente ad oggetto l’asserita cessazione degli effetti contrattuali ad esito della presunta scadenza contrattuale, più propriamente, avente ad oggetto l’errata qualificazione del contratto stipulato con uno degli esercenti.
Il nodo centrale della controversia riguarda, infatti, la natura giuridica del rapporto: affitto di ramo d’azienda oppure locazione commerciale?
L’ll.mo Giudice adito ritenendo fondate le eccezioni addotte dall’affittuario, in ordine l’errata qualificazione giuridica del contratto di cui sopra, non accoglieva l'istanza di convalida ex art 665 c.p.c., evidenziando la complessità della questione di merito sottesa la vicenda.
In altre parole, il Decidente riteneva incerta la qualificazione giuridica del contratto sottoscritto fra le parti in causa e, per tale motivo, rigettava l’ordinanza di convalida di sfratto avanzata dalla proprietaria del centro commerciale.
Quanto innanzi postula un’apertura, nonché un’analisi approfondita nei confronti di schemi contrattuali imposti dalle multinazionali in danno dei piccoli e medi imprenditori locali, i quali soggiacciono a condizioni inique e sproporzionate.
Difatti, nel settore dei centri commerciali, è prassi diffusa che i gestori propongano contratti qualificati come “affitto di ramo d’azienda”.
Tale qualificazione comporta conseguenze rilevanti: minori tutele per l’esercente rispetto alla tradizionale locazione commerciale, maggiore libertà per il concedente e, spesso, condizioni economiche più gravose.
Ciò nonostante, secondo diverse interpretazioni giurisprudenziali e dottrinali, non sempre tale qualificazione corrisponde alla reale natura del rapporto.
In molti casi, infatti, l’esercente si limita a utilizzare uno spazio commerciale, senza che vi sia l’effettivo trasferimento di un complesso aziendale organizzato, ossia un universitas rerum, quale elemento essenziale per configurare l’affitto di ramo d’azienda.
Invero, i grandi gruppi proprietari dei centri commerciali, forti della loro posizione dominante, tendono ad imporre condizioni contrattuali spesso onerose e poco negoziabili per i singoli affittuari, tra queste si riscontrano:
- canoni elevati e variabili;
- obblighi stringenti di apertura e gestione;
- limitazioni alla libertà imprenditoriale;
- clausole che riducono le garanzie tipiche della locazione commerciale, ivi compresa la minore durata contrattuale.
In questo contesto, la qualificazione del contratto diventa uno strumento strategico, ossia definire il rapporto come affitto di ramo d’azienda consentendo alla concedente di aggirare normative più tutelanti di cui alle locazioni commerciali.
Pertanto, la decisione giudiziaria in esame rappresenta un segnale importante per i singoli affittuari, consentendo agli stessi di guardare oltre la forma del contratto e verificare la reale sostanza del rapporto.
Per gli esercenti, ciò significa prestare particolare attenzione alla natura del contratto sottoscritto e alle sue implicazioni giuridiche.
Si pone l’esigenza, pertanto, di un’evoluzione interpretativa e normativa che sappia tutelare le parti più deboli, evitando abusi derivanti da qualificazioni solo formalmente corrette.
