Matteo Tola

Matteo Tola Studio Legale dell'avvocato Matteo Tola L'Avv. Matteo Tola è patrocinante in Cassazione. Diritto tributario. Infortunistica stradale. Real Estate.

Lo Studio legale presta assistenza legale specializzata sia in fase contenziosa che pre-contenziosa e stragiudiziale con dedizione e successo da oltre un decennio nell’ambito degli istituti giuridici relativi al diritto civile, dei contratti di assicurazione, delle obbligazioni, dei diritti reali, delle successioni, del diritto di famiglia, real estate, della comproprietà e del condominio, della r

esponsabilità medica, della responsabilità delle banche, diritto del lavoro e sindacale , del fallimento, delle esecuzioni mobiliari ed immobiliari; ha costituito al suo interno un team di legali che si occupano con particolare dedizione e relativo successo anche della gestione e recupero dei crediti sia in favore dei privati che delle aziende. Lo studio si occupa anche di diritto penale, diritto canonico, diritto ecclesiastico, agrario, commerciale, sanitario, ambientale, inquinamento, diritto di famiglia ,divisioni e successioni. L’avvocato Matteo Tola si avvale della collaborazione nelle principali città d’Italia di una vasta rete di corrispondenti con i quali mantiene un costante rapporto, mentre nella città di Oristano e nella regione Sardegna collabora con notai, medici legali, commercialisti, ingegneri, periti assicurativi. Specializzazioni: diritto e procedura civile ,diritto e procedura penale, contrattualistica ,esecuzioni immobiliari e mobiliari, gestione del credito, real estate,diritto del lavoro, diritto sindacale, legislazione scolastica,diritto tributario, divisioni ereditarie,diritto di famiglia,consulenza e assistenza tributaria , consulenza e assistenza legale per imprese,enti e privati,risarcimento del danno,infortunistica stradale, diritto agrario. Redazione ricorsi in commissione Tributaria Provinciale e regionale.

25/04/2026

La prelazione agraria rappresenta indubbiamente uno degli istituti giuridici più importanti e complessi di tutta la normativa relativa al settore agricolo. E’ sempre stata infatti fonte di liti e controversie, tanto che la giurisprudenza ha avuto modo di pronunciarsi varie volte sull’argomento, fornendo una soluzione a molte questioni dubbie.

Il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferiti ad altri in fase d’acquisto di terreni agricoli, quando il proprietario decide di venderlo, e quindi avere la precedenza rispetto ad altri compratori.

Il diritto di prelazione agraria spetta innanzitutto al coltivatore diretto o società agricola in cui almeno la metà dei soci è coltivatore diretto che conduce in affitto, da almeno due anni, il terreno oggetto della compravendita. (art. 8 della legge 590/1965).

Il diritto di prelazione agraria per l’acquisto del fondo confinante spetta anche agli imprenditori agricoli (Iap) iscritti nella gestione previdenziale agricola dell’Inps dal 25 agosto 2016 (art. 1, terzo comma, della legge 28 luglio 2016, n. 154, che ha introdotto il numero 2-bis nel primo comma dell’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817).

La nuova norma ha portato una piccola rivoluzione per il mondo agricolo, poiché ha modificato la regola tradizionale, consolidata da oltre cinquant’anni, secondo cui il diritto di prelazione agraria spettava soltanto ai coltivatori diretti o alle società agricole di persone in cui almeno la metà dei soci è coltivatore diretto.

Da sottolineare che gli imprenditori agricoli professionali, comunque, hanno diritto di prelazione solo nella qualità di confinanti, e non quando sono affittuari.

Lo scopo di queste norme è quello di favorire l’acquisto dei terreni agricoli da parte di chi effettivamente li coltiva, quindi il diritto di prelazione è espressamente escluso dalla legge quando il terreno si trova in zona edificabile anche se in base a un piano regolatore adottato ma non ancora definitivamente approvato.

La prelazione deve normalmente essere esercitata per l’intero fondo offerto in vendita.

Se però una parte del terreno ha una diversa destinazione urbanistica,per esempio è edificabile, si ritiene che l’avente diritto possa limitarsi a esercitare la prelazione sulla parte che mantiene la destinazione agricola.

Il diritto di prelazione è escluso anche quando il terreno agricolo è oggetto di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento ed espropriazione per pubblica utilità, oltre che, naturalmente, in caso di donazione.

Per consentire l’esercizio della prelazione il venditore, proprietario del terreno è tenuto a notificare necessariamente la proposta di vendita con lettera raccomandata, all’affittuario o ai confinanti.

Alla notifica dovrà essere allegato il contratto preliminare di compravendita (compromesso) contenente il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni stabilite per la cessione.

Il destinatario della notifica ha trenta giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione.

Se comunica la sua intenzione di esercitare il diritto, il contratto si intende concluso, e il prezzo deve essere pagato entro tre mesi.

p>Quando il terreno viene venduto senza fare la notificazione, oppure quando il prezzo indicato nella notificazione è superiore a quello risultante nel contratto di compravendita, l’avente diritto alla prelazione può riscattare il terreno dall’acquirente entro un anno dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari.

La notificazione si può evitare se si ottiene una rinuncia scritta da parte degli aventi diritto, che devono però essere stati preventivamente informati del prezzo di vendita e di tutte le condizioni della cessione. Nel caso dell'affittuario, la rinuncia deve essere sottoscritta con l'assistenza dell'associazione agricola a cui egli aderisce.

Non è escluso che la prelazione sia esercitata da più di un confinante.

In questo caso, secondo la nuova legge di orientamento per il settore agricolo bisogna tenere conto, nell'ordine, della presenza di coltivatori diretti di età compresa tra i 18 e i 40 anni, del loro numero e del possesso da parte di essi di conoscenze e competenze adeguate.

In precedenza la giurisprudenza aveva stabilito che il terreno offerto in vendita dovesse essere diviso tra gli interessati in proporzione alla forza di lavoro di ciascuno di essi.

Questo criterio dovrebbe ora trovare applicazione solo quando non risultano applicabili le indicazioni della legge.

Se invece il fondo confinante è di proprietà di più persone, il diritto di prelazione spetta a tutti i coltivatori diretti comproprietari del fondo, nel senso che la notifica deve essere fatta a tutti, e ciascuno di essi può esercitare la prelazione sul fondo offerto in vendita, indipendentemente dal comportamento degli altri.

Per quanto concerne il diritto di prelazione dell’affittuario questo viene meno quando egli ha già concordato con il proprietario il rilascio del terreno, anche se per una data successiva, rinunciando alla proroga del contratto.

Infatti, in questo caso, si ritiene che non vi sia un interesse apprezzabile, da parte sua, ad acquisire la proprietà del terreno.

Il diritto di prelazione del confinante è invece escluso quando tra i terreni non esiste una contiguità materiale, cioè se questi sono divisi da un canale demaniale, una ferrovia oppure una strada statale, provinciale o comunale.

Si ritiene invece che non escluda il diritto di prelazione la presenza di una strada vicinale o privata, anche se comune a più proprietari, o di un semplice fosso.

Il diritto di prelazione, infine, spetta solo nella vendita del terreno, e non in caso di permuta dello stesso con un altro bene, né in caso di conferimento del terreno in una società.

Infatti, mentre il prezzo in denaro può essere pagato da chiunque, in queste ipotesi il corrispettivo è infungibile. Resta naturalmente fuori dal campo di applicazione della prelazione agraria la cessione, anche totale, delle quote di una società che sia proprietaria di terreni agricoli.

Un aspetto molto controverso riguarda la sussistenza del diritto di prelazione in capo al confinante in presenza di un affittuario. Abbiamo visto che l’affittuario, quando coltiva il fondo da almeno due anni, ha sempre il diritto di prelazione.

Il confinante, invece, ha diritto di prelazione solo quando manca l’affittuario.

Secondo la legge, quindi, la semplice circostanza che il terreno sia concesso in affitto a un altro coltivatore diretto fa ve**re meno il diritto di prelazione del confinante.

Non è prevista una durata minima del contratto di affitto, né tantomeno è richiesto il termine dei due anni, a cui la legge ricollega soltanto il sorgere del diritto di prelazione dell’affittuario.

Quindi, se un terreno è concesso in affitto a un coltivatore diretto da meno di due anni, l’affittuario non ha diritto di prelazione, ma non ce l’ha neppure il confinante.

Il risultato, forse paradossale, è che il terreno può essere alienato liberamente.

La prassi, per motivi cautelari, è orientata nel ritenere necessario il trascorrere dei due anni per il venir meno del diritto di prelazione del confinante, pur in mancanza di una previsione legislativa in tal senso.

Una volta passati i due anni, sorge il diritto di prelazione in capo all’affittuario, e certamente il confinante non può più avanzare pretese.

Quando l’acquirente è proprio l’affittuario, seguendo questa strada gli si garantisce la massima tutela.

Accade anche che il contratto di affitto sia stipulato proprio al fine di evitare la prelazione del confinante, e che la compravendita sia appositamente rimandata allo scadere dei due anni.

Negli ultimi anni la Corte di Cassazione ha avuto modo di pronunciarsi sull’argomento, e richiamandosi alla lettera della legge ha espressamente affermato che il confinante non ha diritto di prelazione quando il terreno è affittato a un coltivatore diretto, indipendentemente dal fatto che siano trascorsi i due anni necessari perché questo acquisti a sua volta il diritto di prelazione (Cass. 10626/1998, Cass. 10227/2001).

La Suprema Corte ha comunque chiarito che, pur non essendo richiesto il termine biennale, perché venga meno la prelazione del confinante è necessario che l’affitto non abbia un carattere di precarietà, tale da far presumere che sia stato predisposto al solo fine di eludere le norme sulla prelazione.

Non è sufficiente, quindi, un contratto di affitto precipitosamente stipulato nell’imminenza della vendita, né tantomeno può assumere rilevanza un insediamento di fatto nella coltivazione del fondo, cioè in assenza di regolare contratto di affitto.

Per di più, resta fermo il diritto di prelazione del confinante quando l’affittuario, già prima della vendita, ha rinunciato a proseguire nell’affitto, anche se il rilascio del fondo avviene in una data successiva.

Non sarà facile, insomma, approfittare dell’orientamento della giurisprudenza per eludere la prelazione del confinante.

Tuttavia, la mancanza di un rigido termine biennale renderà possibile, in alcuni casi, accelerare la vendita del fondo senza esporsi alla prelazione, specialmente quando l’acquirente è lo stesso affittuario.

Avv. Matteo Tola

12/02/2026

La prescrizione dei debiti di natura tributaria ed extratributaria.

La prescrizione dei debiti con l’Agenzia delle Entrate è sempre un tema piuttosto caldo e allo stesso tempo ricco di differenti e confuse informazioni anche alla luce delle diverse pronunce giurisprudenziali sull’argomento e in particolare quella più recente della Cass. Sez. Un. n. 23397/16 del 17.11.2016.

La decisione della Suprema Corte verteva sull’interpretazione dell’art. 2953 c.c. "con riguardo specifico all’operatività o meno della conversione del termine prescrizionale breve in quello ordinario decennale nelle fattispecie originate dalla notifica, nei confronti del cittadino, di “atti di riscossione mediante ruolo o comunque di riscossione coattiva" afferenti crediti statali sia di natura tributaria (Agenzia delle Entrate), che extratributaria (Inps, Inail, Comuni).

Ma allora alla luce di questa importante pronuncia ci si chiede qual è la prescrizione dell’Iva e dell’Irpef e, quindi, delle cartelle di pagamento che ne richiedono il versamento.

Nel novembre del 2016, le Sezioni Unite della Cassazione hanno affermato un principio in materia di prescrizione della cartella di pagamento che è stato da molti frainteso.

Nella sentenza in oggetto hanno affermato i seguenti principi di diritto:

"la scadenza del termine - pacificamente perentorio - per proporre opposizione a cartella di pagamento di cui all'art. 24, comma 5, del d.lgs. 26 febbraio 1999, n. 46, pur determinando la decadenza dalla possibilità di proporre impugnazione, produce soltanto l'effetto sostanziale della irretrattabilità del credito contributivo senza determinare anche l'effetto della c.d. conversione del termine di prescrizione breve (nella specie, quinquennale secondo l'art. 3, commi 9 e 10, della legge n. 335 del 1995) in quello ordinario (decennale), ai sensi dell'art. 2953 cod. civ. Tale ultima disposizione, infatti, si applica soltanto nelle ipotesi in cui intervenga un titolo giudiziale divenuto definitivo, mentre la suddetta cartella, avendo natura di atto amministrativo, è priva dell'attitudine ad acquistare efficacia di giudicato. Lo stesso vale per l'avviso di addebito dell'INPS, che dal 1° gennaio 2011, ha sostituito la cartella di pagamento per i crediti di natura previdenziale di detto Istituto (art. 30 del d.l. 31 maggio 2010, n. 78, convertito dalla legge n. 122 del 2010);"
"è di applicazione generale il principio secondo il quale la scadenza del termine perentorio stabilito per opporsi o impugnare un atto di riscossione mediante ruolo o comunque di riscossione coattiva produce soltanto l'effetto sostanziale della irretrattabilità del credito ma non determina anche l'effetto della c.d. conversione del termine di prescrizione breve eventualmente previsto in quello ordinario decennale, ai sensi dell'art. 2953 cod. civ. Tale principio, pertanto, si applica con riguardo a tutti gli atti - comunque denominati - di riscossione mediante ruolo o comunque di riscossione coattiva di crediti degli enti previdenziali ovvero di crediti relativi ad entrate dello Stato, tributarie ed extratributarie, nonché di crediti delle Regioni, delle Province, dei Comuni e degli altri Enti locali nonché delle sanzioni amministrative per la violazione di norme tributarie o amministrative e così via. Con la conseguenza che, qualora per i relativi crediti sia prevista una prescrizione (sostanziale) più breve di quella ordinaria, la sola scadenza del termine concesso al debitore per proporre l'opposizione, non consente di fare applicazione dell'art. 2953 cod. civ., tranne che in presenza di un titolo giudiziale divenuto definitivo."
In particolare, secondo i giudici supremi, la cartella esattoriale, anche dopo la scadenza dei 60 giorni per l’impugnazione davanti al giudice, non cambia la sua natura: resta cioè un atto amministrativo.

Non è quindi equiparabile a una sentenza, la quale si prescrive sempre in 10 anni.

Il risultato è che la prescrizione della cartella esattoriale non è sempre uguale, piuttosto segue le sorti dell’imposta o della sanzione di cui essa chiede il pagamento (ad esempio: 3 anni per il bollo auto, 5 per la Tasi e per l’Imu, 5 per le multe stradali, 10 per l’Irpef, ecc.).

L’equivoco interpretativo è stato generato dal fatto che il caso deciso dalla Corte riguardava i contributi Inps e Inail, per i quali la prescrizione è di 5 anni.

Pertanto qualcuno ha dato un’interpretazione erronea ritenendo che, secondo il pensiero della Corte, la prescrizione di qualsiasi cartella, superati i 60 giorni dalla notifica, sarebbe sempre di 5 anni.

Ma in realtà non è così.

​La prescrizione di Iva e Irpef è sempre 10 anni.

​I termini di prescrizione delle cartelle

In virtù di quanto detto, la sentenza delle Sezioni Unite non ha cambiato i termini di prescrizione della cartella di pagamento che, pertanto, restano:

bollo auto: 3 anni a partire dal 1° gennaio dell’anno successivo a quello in cui doveva avve**re il pagamento;
Imu: 5 anni;
Tasi: 5 anni;
Tari: 5 anni;
multe stradali: 5 anni;
sanzioni amministrative (ad esempio emissione di assegni a vuoto): 5 anni;
Tosap: 5 anni;
Ici: 5 anni;
contributi Inps: 5 anni;
contributi Inail: 5 anni;
Irpef: 10 anni;
Iva: 10 anni;
Irap: 10 anni;
Imposta di registro: 10 anni;
li> Contributi camera di commercio: 10 anni;
Imposta di bollo: 10 anni;
Canone Rai: 10 anni.
​La prescrizione di Iva e Irpef

L’orientamento maggioritario della giurisprudenza, ivi compreso della Cassazione, ritiene che la prescrizione dell’Iva e dell’Irpef sia sempre di 10 anni.

Il che vale, come detto, anche dopo che la cartella è stata notificata o dopo che siano decorsi i 60 giorni di tempo, dalla suddetta notifica, per la contestazione davanti al giudice.

Qualche Giudice temerariamente ha seguito un filone interpretativo, al momento però minoritario secondo cui la prescrizione di Iva e Irpef sarebbe di 5 anni: giustificando tale affermazione con la normativa del codice civile che stabilisce, che tale è la prescrizione dei debiti che vanno pagati con cadenza annuale (così, appunto, le imposte sui redditi che vanno versate una volta ogni anno).

Se la cartella include oltre all’Irpef o all’Iva altre richieste di pagamento il termine prescrizionale resta sempre 10 anni, non muta non solo anche se, dalla notifica della cartella sono passati diversi anni, ma anche se, nella stessa cartella, viene richiesto il pagamento di ulteriori somme come, ad esempio, il bollo auto.

In tal caso ogni debito segue la propria sorte, indipendentemente dagli altri.

Avv. Matteo Tola

21/11/2025

Eredità legittima: cosa fare se non c’è un testamento?
Eredità legittima
Il momento in cui viene a mancare una persona cara è davvero terribile. Si tratta di una delle prove più difficili da affrontare nella vita. L’idea di non potere più trascorrere del tempo assieme a colui o colei che è venuta a mancare ci provoca un dolore immenso, ci fa sentire vulnerabili e impotenti.

In situazioni di questo tipo vorremmo chiudere le porte al mondo esterno, per essere circondati solo dall’affetto di chi ci vuole bene. Dopo un po’ di tempo, però, bisogna affrontare delle questioni che potrebbero essere spiacevoli, come quella dell’eredità.

Esistono in questo caso due tipologie di persone: quelle che non se la sentono di valutare i possedimenti e tutto ciò che ha lasciato la vittima perché ancora in lutto, e quelli che in realtà avevano già fatto i conti da tempo.

Anche se il momento non è dei migliori, dobbiamo avere la consapevolezza di ciò che può accadere. Ricevere parte delle proprietà è in un certo senso un modo per ricordare il defunto, e vivere magari in modo migliore grazie a quanto ci ha lasciato.

Non dobbiamo sentirci dei meri materialisti, ricevere qualcosa in eredità fa parte dei nostri diritti, ed è importante capire come funziona e quali sono le dinamiche quando si parla di successione.

Cos’è l’eredità legittima?

Quando viene a mancare una persona, la situazione è particolarmente delicata anche dal punto di vista giuridico.

Sono davvero poche, infatti, le successioni regolate da un testamento, e quindi già relativamente chiare, nel quale la persona, mentre era ancora in vita, ha chiaramente definito come ripartire i suoi beni.

In caso contrario è necessario fare alcune valutazioni, che potrebbero anche causare spiacevoli litigi e incomprensioni proprio tra gli individui che la legge definisce “più vicini” a chi è scomparso.

Il termine eredità legittima indica proprio questa situazione, nel quale non essendo possibile leggere un documento con le volontà esplicite di un soggetto, si seguono le normative vigenti in materia, in questo caso l’art 565 del codice civile.

Ma a volte, anche in presenza di un testamento, risulta necessario ricorrere alle regole applicabili in caso di successione legittima, almeno in parte.

Se il testamento è mancante o incompleto?

Una persona, mentre è ancora in vita decide di redigere un documento nel quale suddivide tutte le sue ricchezze tra le persone che ritiene più meritevoli, e per le quali nutre un profondo affetto, ma tale certificazione potrebbe non essere completa.

Proviamo a fare degli esempi per chiarire il tutto. Ipotizziamo che il signor Mario sia proprietario di 3 appartamenti, e decida di compilare un testamento per palesare la sua volontà di lasciare solo ai figli tali possedimenti. Con il passare degli anni, però, decide di ampliare le sue proprietà, acquistando un quarto locale, che non ha inserito nel documento testamentario. Dopo la morte di Mario, sarà necessario valutare il suo ultimo acquisto come eredità legittima, che dovrà essere suddivisa tra tutti i soggetti previsti secondo la legge.

Si può, quindi, parlare di una eredità legittima quando non esiste alcun testamento, o quando esso non è completo, e non considera tutti i beni in causa.

Eredità legittima: chi sono gli eredi?

Il patrimonio del defunto, per legge, deve essere devoluto ai suoi parenti, a partire da quelli più vicini, cioè figli e coniuge, fino a quelli più lontani. Il grado massimo di parentela a ve**re considerato è il sesto. Se non ci sono legami di parentele di questo tipo, le proprietà diventano statali.

Il tipo di quota spettante a ciascun erede dipende dai singoli casi di concorso tra successori, che verranno analizzate davanti a un notaio, e che possono quindi variare in base a situazioni specifiche.

Bisogna precisare che, i fratelli sono dei beneficiari solamente se il defunto non aveva figli, quindi non ci potranno essere ipotesi di concorso tra le due parti nella valutazione della quota di eredità legittima.

Per chiarire la situazione, proviamo ad analizzare di seguito i casi più comuni:

Coniuge: se non sono presenti figli e fratelli ha il diritto di avere l’interno patrimonio
Concorso tra figli e coniuge: se il figlio è uno, ha diritto alla metà dei beni, mentre al coniuge spetta l’altra metà. Ma se i figli sono più numerosi hanno diritto a due terzi dell’eredità, ripartita in parti uguali tra loro, e al coniuge un terzo.
Fratelli: possono rientrare nella successione solo se il defunto non ha figli. Se non è presente nemmeno il coniuge, hanno diritto all’interno patrimonio, da suddividere in parti uguali tra loro.
Genitori: anche loro hanno la possibilità di essere considerati degli eredi solamente se non sono presenti figli. Nel caso in cui non ci siano né coniuge, né fratelli, hanno diritto all’interno patrimonio
Ascendenti, cioè i parenti in linea diretta, quali nonni o bisnonni: entrano a fare parte dell’eredità legittima soltanto se il defunto non ha figli. Se non sono presenti nemmeno il coniuge, i fratelli, e i genitori, succedono per metà gli ascendenti della parte materna e per l’altra metà quelli paterni, ma devono essere di pari grado
Concorso tra genitori e fratelli: se sono presenti, entrambi hanno diritto all’eredità legittima, e la quota sarà la medesima per tutti.
Concorso tra ascendenti, fratelli e coniuge: il coniuge ha diritto ai due terzi del patrimonio, la parte residua deve essere equamente divisa tra ascendenti e fratelli.
Il discorso sempre un po’ complesso, ma dietro a queste indicazioni c’è stato uno studio da parte del legislatore per capire, in maniera logica, quali sono le persone che durante la vita sono più vicine a un individuo.

Chiaramente, risulterebbe impossibile valutare il reale merito di ogni persona in base al vero legame con il defunto e stabilire l’eredità legittima che effettivamente avrebbe diritto a ricevere.

Si possono stabilire solamente i relativi legami di sangue, ma senza forzare il tutto. Infatti la legge prevede di elargire l’eredità legittima solo entro il sesto grado di parentela, in quanto oltre ad essere difficilmente ci sono dei reali rapporti tra le persone. Superata questa soglia tutto il patrimonio diventa automaticamente di proprietà dello Stato.
Avv. Matteo Tola

03/09/2025

IL PRELIMINARE DI VENDITA E LA PROPOSTA D’ACQUISTO

1. Contratto preliminare di compravendita

La stipulazione dell’atto notarile, relativo all’acquisto di un immobile è solitamente preceduta da una trattativa e dalla sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita il c.d. "compromesso".

Questa fase avviene anche con l’intervento di un mediatore professionale, che farà inizialmente sottoscrivere alle parti una "proposta di vendita" e una corrispondente "proposta di acquisto".

Il mediatore ha solitamente il compito di mettere in contatto le parti e di promuovere l’accordo tra esse sugli elementi più importanti del contratto quali: identificazione dell’immobile, prezzo, termini di pagamento, termini di consegna, e altri aspetti importanti dell’operazione vendita.

Con la sottoscrizione del preliminare le due parti del contratto il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini.

Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata.

Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà o altro diritto reale di un immobile.

Infatti, con il contratto preliminare non si verifica alcun trasferimento della proprietà.

Le parti si limitano a contrarre reciprocamente l’obbligo di stipulare un successivo contratto "definitivo" ossia l’atto pubblico innanzi al notaio, con cui il passaggio avverrà.

Il compromesso, oltre a contenere l’obbligo di stipulare il contratto definitivo, serve alle parti per fissare una serie di elementi di quest’ultimo: la descrizione dell’immobile, l’ammontare del prezzo e le scadenze dei pagamenti, i termini per la consegna, gli accordi inerenti alle spese condominiali, e ogni ulteriore aspetto utile nella trattativa.

In particolare, il contratto preliminare consente alle parti di programmare i tempi della consegna dell’immobile e le scadenze dei pagamenti di caparre e di acconti, e di regolare tra loro alcune questioni che attengono alle condizioni in cui si trova l’immobile: esse potranno ripartirsi spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, potranno conve**re patti relativamente alle condizioni degli impianti presenti nell’immobile, potranno stabilire che unitamente all’immobile saranno trasferiti anche alcuni beni mobili pertinenti all’immobile.

Alla firma del compromesso l'acquirente consegna al venditore una somma di denaro, che può essere qualificata in diversi modi.

Si parla a volte di acconto, quindi di una somma da imputare al prezzo concordato, che deve essere restituita se per qualsiasi motivo non si arriva al rogito definitivo.

Se invece si parla di caparra, allora si deve intendere come caparra confirmatoria.

La differenza tra acconto e caparra è che in caso di inadempimento dell'acquirente ossia di un rifiuto di acquistare, la caparra può essere trattenuta dal venditore a risarcimento del danno subito, mentre se inadempiente è il venditore che si rifiuta di vendere, l'acquirente può chiedere la restituzione del doppio della caparra versata.

La parte non inadempiente ha però il diritto di chiedere l'esecuzione del contratto, anche davanti al giudice, se non si accontenta di trattenere la caparra o ottenere il doppio.

La caparra confirmatoria ha la funzione di vincolare maggiormente le parti al rispetto dell'impegno assunto, ma normalmente non dovrebbe essere di ammontare troppo elevato.

E’ prevista anche una terza possibilità, la caparra penitenziale, che attribuisce a una delle parti o a entrambe, il diritto di recedere dal contratto perdendo la caparra o restituendone il doppio.

In questo caso, dunque, non si verifica un inadempimento, perché è previsto fin dall'inizio che una delle parti o entrambe, possa ripensarci, ed è già stabilito quanto costerà cambiare idea.

La caparra, per essere considerata penitenziale, deve essere espressamente definita tale nel compromesso.

Se una delle parti, successivamente alla sottoscrizione del preliminare, non si presenta alla stipulazione del contratto definitivo entro il termine convenuto, l’altra oltre al meccanismo della caparra, così come descritto sopra, può ricorrere ad altri strumenti previsti dalla legge a sua tutela.

In primo luogo, può agire in giudizio per la risoluzione del contratto preliminare, a causa dell’inadempimento della controparte: il giudice, qualora accolga la domanda, imporrà alle parti di restituire le prestazioni già ricevute, salvo il risarcimento dei danni subiti dalla parte adempiente.

Se la parte inadempiente è il venditore, il compratore ha a disposizione un particolare rimedio, disciplinato dall’art. 2932 del codice civile: egli può chiedere al giudice di emettere una sentenza che determini il trasferimento della proprietà a suo favore, sostituendo il contratto definitivo.

Affinché ciò possa avve**re, il compratore deve dimostrare al giudice di essere disposto a pagare l’intero prezzo di acquisto. In questo modo, anche senza la cooperazione del venditore, il compratore potrà ugualmente realizzare il suo scopo di acquistare la proprietà dell’immobile.

Un aspetto importante e in quanto tale da non sottovalutare quando si è in presenza di un contratto preliminare è la trascrizione dello stesso.

Il contratto preliminare può essere una semplice scrittura privata, sottoscritta dalle parti, ma può anche essere autenticato dal notaio, in questo caso assume un altro valore.

Il contratto preliminare autenticato dal notaio, oltre a essere registrato all’Agenzia delle entrate, è anche trascritto nei Registri Immobiliari, e vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile.

Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, viene reso legalmente valido verso chiunque vale a dire "opponibile nei confronti dei terzi".

Ciò significa che il promittente venditore non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole.

Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo.

Dal momento della trascrizione del compromesso, l’immobile è "riservato" al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Particolare importante è che il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato entro un anno dalla data concordata tra le parti, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare.

La trascrizione del contratto preliminare offre diversi vantaggi per l’acquirente.

Prima di tutto, dal momento della trascrizione l’acquirente non corre più il rischio che l’immobile sia venduto ad altri, che sia pignorato o che siano iscritte ipoteche, anche contro la volontà del venditore, per suoi debiti o pendenze fiscali.

L’intervento del notaio nella fase preliminare consente di evidenziare subito gli eventuali problemi che altrimenti emergerebbero solo dai controlli eseguiti prima del contratto definitivo.

Il notaio esegue tutti i controlli sul venditore, per verificare che sia l’effettivo proprietario dell’immobile e sull’assenza di ipoteche, pignoramenti e di qualsiasi vincolo o gravame pregiudizievole.

Inoltre acquisisce la documentazione sulla situazione urbanistica dell’immobile quali titoli abilitativi, eventuali condoni, agibilità, le planimetrie e la documentazione catastale, e se necessario può suggerire una verifica da parte di un tecnico di fiducia.

In questa sede, inoltre, possono essere affrontati i problemi derivanti da eventuali diritti di prelazione.

La trascrizione del compromesso garantisce anche un privilegio speciale sull’immobile per le somme dovute dal venditore all’acquirente per la restituzione dell’acconto o del doppio della caparra, quindi se per qualsiasi ragione non si arriva al rogito, l’acquirente è garantito da un meccanismo simile all’ipoteca.

La trascrizione del contratto preliminare, infine, elimina il rischio che una formalità pregiudizievole sia trascritta o iscritta dopo la stipula dell’atto di compravendita, nei tempi tecnici che intercorrono prima della sua trascrizione nei Registri Immobiliari.

La trascrizione del contratto preliminare è sicuramente opportuna quando l’acquirente versa una caparra o un acconto di una certa entità, oppure quando deve trascorrere un certo periodo di tempo tra la firma del compromesso e il rogito definitivo, e quando il venditore svolge attività d’impresa, soggetta al rischio di fallimento o di azioni di terzi, o comunque si ha motivo di temere azioni da parte dei creditori del venditore.

A prescindere dalla trascrizione o meno, il contratto preliminare deve essere registrato entro 20 giorni dalla data della sua sottoscrizione.

In caso di registrazione dopo i 20 giorni, le sanzioni previste possono essere sanate con un ravvedimento operoso, che consente al contribuente di correggere spontaneamente, a determinate condizioni, errori o illeciti commessi nell'applicazione delle norme tributarie.

2. La proposta d’acquisto

E' importante distinguere il preliminare dalla proposta d’acquisto, che impegna solo la parte che l’ha firmata.

La proposta d’acquisto, solitamente contenuta in un modulo prestampato fornito all’agenzia immobiliare, è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. La proposta d'acquisto deve essere accompagnata generalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di "caparra".

Tale somma resta "bloccata", viene quindi sottratta alla disponibilità dell’acquirente, per tutta la durata di validità della proposta di acquisto.

Nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre offerte.

Quindi non c’è certezza per l’acquirente che effettivamente l’affare venga concluso.

La sottoscrizione del preliminare, che è anch’essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di caparra, impegna, invece, da subito entrambe le parti.

Ecco perché, come spiegato sopra, è sempre preferibile stipulare un preliminare.

Se si decide di sottoscrivere una proposta d'acquisto è consigliabile:

fissare una durata la più breve possibile;
prevedere una caparra minima.
Fino a quando la proposta d'acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo, nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace.

E’ opportuno ricordare tuttavia che nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo rigido, di solito prestampato, della proposta d'acquisto.

Spesso, per tener conto delle più varie esigenze delle parti, si firma un nuovo preliminare, più specifico e articolato, che sostituisce il modulo prestampato. Per esempio, dopo la firma della proposta, l'acquirente si può rendere conto che il termine di pagamento del prezzo non coincide con il termine di finanziamento della banca; oppure il venditore si può accorgere che la casa in vendita non ha gli impianti interni a norma di legge.

Se non si segnalano queste particolarità in un nuovo compromesso, il preliminare resta regolato dalla legge e pertanto il pagamento e la consegna devono avve**re il giorno della vendita, la casa non deve avere alcun vizio, e così via.

Tuttavia per la stipula del nuovo preliminare, a modifica e ad integrazione delle disposizioni contenute nella proposta d'acquisto accettata dal venditore, serve l’accordo di entrambe le parti, in mancanza del quale o ci si ritira dall’affare, perdendo o dovendo restituire il doppio della caparra, o si è costretti a rispettare gli impegni assunti con la sottoscrizione della proposta d'acquisto.

Avv. Matteo Tola

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