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04/05/2026

CONDOMINIO-DECORO ARCHIETTONICO.

Illegittima l’apposizione di insegne pubblicitarie e faretti sui balconi: lo stabilisce un'interessante ordinanza del Tribunale di Pescare dell'8 aprile 2026 che, tra l'altro, chiarisce che anche il singolo condominio può agire, nell'inerzia dell'amministrazione condominiale, per tutelare il decoro architettonico.
Ne riportiamo, per tutti gli operatori del settore, un ampio stralcio, buona lettura.

"(...) Sul piano generale osserva il giudicante che per decoro architettonico deve intendersi l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile
e gli imprimono una determinata armonica fisionomia ed una specifica identità, e che esso costituisce un bene comune. La facciata ed il relativo decoro architettonico di un edificio
condominiale costituiscono un modo di essere dell’immobile e così un elemento del modo di godimento da parte del suo possessore. La modifica della facciata, comportando un’interferenza nel godimento medesimo, può integrare un’indebita turbativa suscettibile di tutela possessoria.
L’art. 1102 cc non legittima qualsivoglia uso particolare del bene comune da parte del Esso segna, viceversa, il limite cui tale uso soggiace e soprattutto pone il principio del rispetto del decoro architettonico quale condizione della legittimità dell’uso
della cosa comune.
Peraltro il singolo condomino, per giurisprudenza pacifica ha legittimazione ad agire autonomamente per la tutela possessoria (azioni di reintegrazione o manutenzione) della facciata
condominiale, in quanto parte comune dell'edificio, senza necessità di coinvolgere gli altri condomini. Questa legittimazione è riconosciuta soprattutto quando l'azione mira a tutelare il
decoro architettonico o l'uso comune, specialmente in casi di inerzia dell'amministratore."
Tribunale di Pescara, ordinanza dell'8.04.2026.


20/04/2026

Il Tema della settimana 3/2026.

Rendiconto condominiale: criteri di redazione e documentazione da allegare.

Tra le tematiche in materia di Condominio la redazione del bilancio ed i suoi allegati è quella dove vi sono sempre stati ampie margini d'incertezza, che neppure la riforma ha dissolto.
La S.C. con una interessante pronuncia si è pronunciata stendendo una sentenza che potrà essere un'utile "bussola" per orientarsi in un campo irto e complesso.
Ebbene, ha statuito la S.C. che " Il rendiconto condominiale, previsto dall'articolo 1130-bis del Cc, non può essere redatto secondo il solo criterio di cassa, ma deve conformarsi a un sistema misto (cassa e competenza), idoneo a rappresentare fedelmente la situazione economico-finanziaria del condominio"
(Cassazione con la sentenza 25446/2025).

La funzione del bilancio condominiale.
La Corte si sofferma innanzitutto su un'articolata natura e funzione del rendiconto della gestione alla luce della novella del 20212, indicando tre punti precisi:

a) Complesso documentale: si stabilisce che il rendiconto non può essere redatto secondo un unico criterio (solo cassa o solo competenza) poiché contempla vari documenti che svolgono funzioni differenti. Il registro di contabilità deve effettivamente essere redatto per cassa, mentre il riepilogo finanziario e la nota esplicativa richiedono informazioni anche secondo il criterio della competenza il quale guarda alla registrazione di spese già deliberate, ma non ancora saldate.

b) Integrità e trasparenza: la nuova impostazione si fonda sulla esigenza di garantire una informativa più completa e trasparente ai condòmini assicurando che possano avere una visione chiara non solo delle transazioni effettuate, ma anche degli impegni futuri e dello stato patrimoniale del condominio. Tale approccio mira ad evitare ambiguità e a facilitare la verifica delle spese da parte dei condòmini.

c) Funzione di controllo: il nuovo assetto normativo impone all'amministratore non solo la redazione di un rendiconto conforme, ma anche quello di garantire uno strumento che permetta un controllo più efficace sulla gestione patrimoniale e finanziaria del condominio. Così facendo, si promuove una amministrazione più responsabile e informata delle risorse condominiali.

La struttura del rendiconto secondo l'impianto riformatore.

Gli Ermellini hanno, come la pronuncia in commento, fornito una analisi ampia e chiarificatrice del sistema introdotto dall’articolo 1130-bis del Cc. La norma ha trasformato radicalmente la gestione contabile condominiale; si è abbandonata l’idea semplificata di un rendiconto esclusivamente «per cassa» per adottare un modello più articolato e informativo. Il rendiconto annuale, infatti, non è più riducibile ad un semplice elenco di entrate e uscite, ma si compone ora di tre documenti essenziali:

a) il registro di contabilità, redatto secondo il criterio di cassa, con annotazione cronologica di ogni movimento;

b) il riepilogo finanziario (o situazione patrimoniale) secondo il criterio di competenza, documento che consente di rilevare crediti e debiti maturati anche se non ancora incassati o saldati,

c) la nota sintetica esplicativa, una relazione illustrativa che dà conto dell'andamento gestionale, delle criticità e pendenze.

L'odierna pronuncia ha così affermato che l’unicità del rendiconto annuale risiede nella pluralità degli strumenti attraverso i quali esso si manifesta, ciascuno con un proprio criterio redazionale e con finalità specifiche. Ne discende che il cosiddetto «criterio misto» (ovvero per cassa e competenza) non solo è legittimo, ma è imposto dalla normativa vigente, proprio perché permette una rappresentazione più completa e veritiera della situazione economico-finanziaria del condominio. Di conseguenza, non è conforme al diritto l’assunto del ricorrente secondo il quale il rendiconto deve necessariamente seguire il criterio di cassa, ritenuto l’unico idoneo a garantire la trasparenza. Al contrario, è la combinazione dei criteri che assicura quella chiarezza e intelligibilità richiesta dalla giurisprudenza.
Sotto il profilo processuale e della qualificazione del "vizio" che può colpire una delibera che approvi un bilancio stilato in violazione di legge, la S.C. riafferma, con riferimento all'articolo 1137 del Cc, che una delibera approvativa del rendiconto può ritenersi annullabile solo se in concreto pregiudica il diritto dei condòmini a comprendere la gestione dell'amministratore. Occorre cioè che emerga una «divaricazione» fra il contenuto sostanziale della gestione e la sua rappresentazione documentale.

In definitiva questa nuova pronuncia segna una evoluzione rispetto al passato. La transizione dal solo criterio di cassa a un sistema misto che integra i princìpi della competenza rappresenta un adeguamento alle esigenze normative attuali e una risposta alle necessità di trasparenza e responsabilità nella gestione condominiale. È un mutamento che riflette l'evoluzione del diritto condominiale e il riconoscimento della complessità delle dinamiche di gestione delle comunità abitative.
La sentenza si rivela particolarmente significativa per chiarire un aspetto del diritto condominiale post-riforma, la struttura e i requisiti sostanziali del rendiconto condominiale. Su tale versante, la Cassazione ribadisce una lettura evolutiva e funzionale dell'articolo 1130-bis del Cc che supera la rigida dicotomia tra contabilità «per cassa» e «percompetenza». Ciò che conta non è la forma o l'etichetta contabile, ma l'effettiva intellegibilità dei dati contabili forniti ai condòmini chiamati a deliberare. L'approccio della Corte consente una maggiore aderenza alla prassi amministrativa e promuove l'efficienza senza sacrificare la trasparenza. In definitiva, la pronuncia, per quanto opinabile, rappresenta un contributo alla elaborazione giurisprudenziale del diritto condominiale e un monito a tutti gli operatori del settore - amministratori, condòmini e avvocati condominialisti - circa l’importanza del rispetto delle forme e dei procedimenti deliberativi anche quando si perseguano obiettivi di semplificazione e accordo.

09/03/2026

La questione della settimana
nr.2/2026

Le telecamere nel Condominio: un tema sempre "controverso".

La Cassazione, con l’ordinanza n. 2181/2026 del 2 febbraio chiarisce quando è legittima l’installazione di telecamere di sorveglianza, per esigenze di sicurezza personale, nelle parti comuni di un edificio. L’elemento discriminante, afferma la decisione, è cosa viene inquadrato dalla telecamera.
Se infatti l’occhio elettronico è puntato soltanto sulla porta di ingresso dell’appartamento di chi ha installato il dispositivo, non vi è alcuna violazione della privacy; né tantomeno la necessità di chiedere preventivamente il consenso degli altri comproprietari.

10/02/2026

CONDOMINIO.

Quando è possibile "scomporre" un condominio in tanti distinti condomini? Le risposte in una recente ed interessante sentenza della Corte di Appello di Napoli in una recentissima sentenza.

La costituzione di condomini separati in luogo dell’originario unico condominio costituito da un edificio, o da un gruppo di edifici, sia regolata dagli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile, e supponga che l’immobile o gli immobili oggetto dell’iniziale condominio possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand’anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice civile.
Da parte sua l’autorità giudiziaria, può disporre, con sentenza costitutiva, lo scioglimento del condominio solo nel caso in cui un gruppo di edifici sia suscettibile di divisione in parti strutturalmente e funzionalmente autonome - e, dunque, in assenza di interferenze materiali involgenti elementi strutturali essenziali, quali fondazioni, facciata e perimetro - e sempre che non debba attuarsi una diversa ristrutturazione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale; diversamente, laddove la divisione non sia possibile senza previa modifica dello stato delle cose mediante ristrutturazione, lo scioglimento e la costituzione di più condomini separati possono essere approvati soltanto dall’assemblea con un numero di voti che sia espressione di due terzi del valore dell’edificio e rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Corte d’Appello di Napoli. sezione IV, sentenza 12 gennaio 2026, n. 149.

10/02/2026

CONDOMINIO

L'Amministratore di condominio è tenuto alla tempestiva informazione sull'insorgere di giudizi contenziosi pena la revocabilità: così il Tribunale di La Spezia in una recente senteza.

In tema di condominio negli edifici, la tardiva comunicazione ai condomini di un giudizio promosso nei confronti del Condominio, seppur ascrivibile tra le liti rientranti nell’ambito delle attribuzioni proprie dell’amministratore, è condotta idonea a configurare una
violazione del dovere di trasparenza sussistente in capo a quest’ultimo, che ne giustifica la revoca giudiziale
in quanto suscettibile di compromettere il rapporto fiduciario intercorrente con condomini medesimi (Nel
caso di specie, accogliendo la domanda dei condomini
ricorrenti, il giudice adito ha disposto la revoca del
l’amministratore resistente, il quale, nella circostanza,
in difetto di una tempestiva informazione ai condomini, non si era soltanto limitato ad instaurare un giudizio di opposizione ad un decreto ingiuntivo emesso
nei confronti del Condominio su ricorso di una società
appaltatrice per ottenerne la condanna al pagamento
del corrispettivo a titolo di esecuzione di lavori condominiali, ma, in quella sede, aveva anche spiegato una specifica domanda riconvenzionale, con estensione del contraddittorio nei confronti del direttore dei lavori, senza informare l’assemblea al fine di una attenta e ponderata valutazione non solo dei costi connessi, ma
anche della stessa convenienza dell’azione intrapresa e
delle relative conseguenze processuali).
¶ Tribunale di Spezia, sezione civile, decreto 26 novembre
2025 n. 566 - Presidente Sebastiani - Relatore Drigani

09/02/2026

La Questione della settimana
nr.1/2026

URANIO IMPOVERITO: il Consiglio di Stato nella sua massima espressione, con quattro sentenze gemelle (nn. 12, 13, 14 e 15) il scioglie un nodo di particolare delicatezza, anche in considerazione del peculiare momento storico, in tema di accertamento della dipendenza da servizi di particolare pericolo delle malattie insorte a carico di militari.

Il caso.
Le decisione nascono dal contenzioso proposto da un soldato italiano, partecipante a missioni internazionali NATO nella ex Jugoslavia e in Libano, successivamente alle quali gli veniva diagnosticata una patologia tumorale, per la quale domandava il riconoscimento della dipendenza da causa di servizio, ai sensi del Dpr 29 ottobre 2001, n. 461.
Il Ministero della difesa denegava la domanda per la mancanza di «antecedenti occupazionali associabili causalmente all’infermità».
Tale diniego veniva impugnato dinanzi al Tar competente territorialmente che, sulla base dell’orientamento prevalente, respingeva il ricorso.
Il militare ricorreva in appello innanzi al C.d.s.
La seconda sezione di Palazzo Spada, assegnataria del gravame, rimetteva la questione all’Adunanza plenaria, in specie in ordine al contrasto esistente sulle modalità di accertamento del rapporto di causalità tra il servizio prestato dal militare e la patologia tumorale da questo contratta.
Difatti, i materia erano emersi due diversi orientamenti in ordine
alla modalità di accertamento della dipendenza da causa di servizio: un primo orientamento, asseritamente maggioritario, che ritiene di applicare anche a tali ipotesi le ordinarie regole in punto di accertamento del nesso causale, senza alcuna semplificazione, né inversione dell’onere della prova; un secondo filone, che inverte l’onere probatorio, secondo cui la dipendenza da causa di servizio deve considerarsi accertata ex lege, potendo essere disconosciuta dall’amministrazione solo qualora dimostri l’esistenza di una genesi alternativa della patologia, di carattere extralavorativo.
Il Supremo consesso ha basato la statuizione, che premia il secondo orientamento predetto, sulla scorta di una puntuale ricostruzione delle norme.
Il ragionamento prende le mosse dalla valenza generale del sistema del riconoscimento della dipendenza da causa di servizio di un’infermità, ai sensi del Dpr 29 ottobre 2001 n. 461, con la conseguente esigenza di individuare sul piano medico-legale la causa della malattia, onde ricondurla a un fattore di rischio imputabile all’amministrazione, e dunque alle mansioni lavorative svolte o all’ambiente in cui il dipendente ha operato.
In particolare, l’art. 603 del codice dell’ordinamento militare nella versione oggi vigente, ha operato una valutazione astratta, con l’obiettivo di superare le difficoltà probatorie legate al caso concreto e che trae fondamento sul piano razionale nelle acquisizioni della scienza medica e negli esiti delle indagini svolte in sede amministrativa, anche in sede internazionale, sulla pericolosità delle operazioni richieste al personale militare.
Il legislatore, secondo il condivisibile pronuciamento dell'A.P., ha così individuato un rischio professionale specifico
nel servizio in esame, con la conseguenza a valle che l’interessato (o il suo erede) viene ad essere sollevato dall’onere di dimostrare che la malattia diagnosticata sia effettivamente correlata sul piano medico-legale alle condizioni o all’ambiente in cui il servizio è stato svolto. In definitiva, il rischio della causa ignota è stato conseguentemente ribaltato dal legislatore sull’amministrazione militare.

La massima

Nell'accertamento della dipendenza da causa di servizio di patologie tumorali insorte in capo a militari esposti a uranio impoverito o a nanoparticelle di metalli pesanti, in occasione del servizio prestato all'estero o presso i poligoni di tiro sul territorio nazionale, non è necessario un riscontro effettivo del nesso eziologico: la legge ha considerato il rapporto di causalità come insito nel tipico rischio professionale, sicché grava sull'Amministrazione l'onere di dare la prova di una specifica genesi extra-lavorativa della patologia.
Adunanza Plenaria del C.d.s. sent.15/2025 del 7 ottobre 2025

08/02/2026

SANZIONI AMMINISTRATIVE-AUTOVELOX- CDS.
La Cassazione chiarisce le regole di distanza tra avvisi
di rilevazione della velocità e Autovelox.

Esistono due presupposti per l’applicabilità della “regola del
chilometro” (quale distanza minima tra il segnale di limite
massimo di velocità e l’autovelox) per l’accertamento della
violazione di cui all’articolo 142 del Codice della strada:
› il dispositivo di rilevamento della velocità è fisso e non mobile;
› lungo il tratto di strada tra il segnale e la postazione di
controllo non vi sono intersezioni.
Se ricorrono entrambe le condizioni, l’esistenza, entro un
chilometro, di un segnale di limite massimo di velocità che
costituisce mera ripetizione del precedente (posizionato, il primo
dei due segnali, almeno un chilometro prima della postazione di
controllo) è irrilevante ai fini della regolarità dell’accertamento.
Se, invece, si è in presenza di una o più intersezioni, il segnale
deve essere ripetuto dopo ciascuna di esse, e la distanza minima
di un chilometro deve essere misurata dal segnale ripetuto dopo
l’ultima intersezione. Per la Cassazione, la sentenza di appello va
annullata poiché non ha verificato tali circostanze quali la
presenza di intersezioni che giustificherebbero l’obbligo del
posizionamento anche del secondo segnale a distanza di un
chilometro dall’autovelox. La decisione del Tribunale non sarebbe
allineata a tali principi dove ha ritenuto illegittimo l’accertamento
della violazione avendo dato atto soltanto della circostanza che
la regola del chilometro era rispettata in relazione alla distanza
tra il primo segnale di limite di velocità e la postazione fissa di
rilevamento, salvo poi aggiungere che, al contrario, vi era un
distanza inferiore al chilometro tra il secondo segnale, “ripetitivo
del limite di velocità di 70 Km/h”, e l’autovelox fisso, senza però
dare risposta alla cruciale e dirimente domanda se, dopo il primo
segnale, vi fossero delle intersezioni, nel qual caso soltanto
rendendosi necessaria la distanza di un chilometro tra il segnale
di limite di velocità collocato dopo le intersezioni e la postazione
fissa di rilevamento automatico della velocità.
Corte di cassazione Sezione II civile Sentenza 4 dicembre 2025
n. 31665

22/01/2026

CONDOMINIO-COMUNICAZIONE ELENCO MOROSI-SPETTA ALL'AMMINISTRATORE DI-LEGITTIMAZIONE PASSIVA DELL'AMMINISTRATORE DI.

Un tema sempre molto controverso: chi è tenuto alla comunicazione elenco dei condomini morosi? e va, in caso di omessa comunicazione dell'elenco, citato il Condominio in quanto tale o l'Amministratore p.t.?
Le risposte in una interessante e recente pronuncia del Tribunale di Siracusa.

In tema di condominio negli edifici, l’obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi (e la conseguente legittimazione passiva in caso di azione giudiziale) spetta all’amministratore in proprio, trattandosi di un dovere legale di cooperazione con i creditori funzionale al rispetto dell’ordine di escussione contemplato
dall’articolo 63, comma 2, disposizioni di attuazione del Cc, che è estraneo al rapporto di mandato intercorrente con il condominio e la cui violazione dà luogo, pertanto, ad una responsabilità di tipo aquiliano (Nel caso di specie, in applicazione dell’enunciato principio, il giudice adito, nel rigettare la domanda, ha ritenuto
comunque sussistenti i giusti motivi per disporre l’integrale compensazione delle spese di lite avuto riguardo alla circostanza che la scrutinata questione, relativa alla legittimazione passiva, già dibattuta nelle corti di merito, era stata solo di recente affrontata e risolta dalla Suprema Corte).
Tribunale di Siracusa, sezione II civile, sentenza 30 ottobre 2025 n. 1744 - Giudice Leonardi

22/01/2026

CONDOMINIO- ASSEMBLEA DI- REGISTRO DELLE RIUNIONI ASSEMBLEARI DI.

Non sempre adeguatamente indagato il tema del valore, della stesura e conservazione del verbale dell'assemblea di condomino è stato trattato in una recente decisione del Tribunale di Firenze che offre, a tutti gli operatori del settore, utili indicazioni.

In tema di condominio negli edifici, occorre distinguere tra il verbale che viene formato in assemblea e la sua trascrizione nell’apposito registro che deve avvenire a cura dell’amministratore. In particolare, la funzione del registro dei verbali è quella di consentire la ricostruzione nel tempo della volontà assembleare e
nulla vieta o di scrivere direttamente il verbale nell’apposito registro o di dattiloscriverlo, stamparlo ed incollarne una copia nel registro o di manoscriverlo (formando una sorta di brogliaccio) e di correggerlo, anche dopo la conclusione dell’adunanza condominiale, e quindi di trascriverlo successivamente (Nel caso di
specie, nel rigettare la domanda di revoca giudiziaria dell’amministratore, il collegio del tribunale adito ha ritenuto insussistente anche la dedotta violazione, da parte dell’odierno resistente, dell’obbligo di corretta tenuta del registro dei verbali delle assemblee di cui all’articolo 1130, comma 1, n. 7, del Cc, la quale era stata, nella circostanza, dalla condomina ricorrente prospettata in ragione della dubbia conformità tra contenuto
dei verbali assembleari e dichiarazioni rese e fatti accaduti nel corso della riunione, non risultando gli stessi sottoscritti, ontestualmente, da parte del Presidentee del Segretario, ma, dopo la conclusione dell’adunanza, scambiati tra loro mediante invio di messaggi di
posta elettronica).
Tribunale di Firenze, sezione II civile, decreto 21 ottobre 2025 n. 12931 - Presidente Ghelardini - Relatrice Anselmo de Vivo

21/01/2026

CONDOMINIO-RISARCIMENTO DANNI-INFILTRAZIONI-LASTRICO SOLARE.

Infiltrazioni da lastrico solare esclusivo: anche il danneggiato
partecipa alla riparazione. così la S.C. i una recente sentenza.

Il condomino che subisca, alla propria unità immobiliare, un danno derivante da un sovrastante lastrico solare o terrazza a livello in uso o proprietà esclusivi, assume, quale danneggiato, la posizione
di terzo avente diritto al risarcimento, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo - che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile - di contribuire, a propria volta, alle spese necessarie per la riparazione di quel peculiare bene comune, nonché alla rifusione dei danni cagionati, in ragione dei due terzi per la preminente funzione di copertura del proprio immobile, svolta dal lastrico o terrazza a livello.
Corte di cassazione - Sezione III civile - Ordinanza 28 ottobre 2025
n. 28528 Presidente De Stefano; Relatore Pellecchia


19/01/2026

LAVORO E PREVIDENZA- ATP- SPESE LEGALI

Contenzioso Inps: spese legali, minimo inderogabile per l’ATP
Per la Cassazione (ordinanza n. 969 depositata oggi) 1.528 euro è il compenso minimo per due domande cumulative.

Quando l’oggetto del giudizio è costituito da due domande cumulative – invalidità civile e handicap grave – il compenso professionale non può in nessun caso scendere sotto i 1.528 euro. Lo ha chiarito la Corte di cassazione, sezione lavoro, con l’ordinanza n. 969/2026, accogliendo il ricorso dell’avvocato che aveva impugnato il decreto di omologa limitatamente alla liquidazione delle spese di lite, contro l’Inps.

Nel caso di specie, il Tribunale di Napoli aveva liquidato per il procedimento di accertamento tecnico preventivo ex art. 445-bis c.p.c. la somma di 1.170 euro, oltre rimborso forfettario e accessori. Secondo la ricorrente, tale liquidazione violava i parametri minimi previsti dal d.m. n. 55/2014, come modificato dal d.m. n. 147/2022.

Difatti, in simili casi, afferma sempre la sentenza in commento, lo scaglione di riferimento è quello compreso tra 26.001 e 52.000 euro, come già affermato dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. 9 dicembre 2024, n. 3157). Quando il giudizio ha a oggetto due domande, di cui una volta all’accertamento del requisito sanitario per l’indennità di accompagnamento e l’altra al riconoscimento dello status di handicap grave ex art. 3, commi 1 e 3, della legge n. 104/1992 – domanda di valore indeterminabile – la richiesta cumulativa impone di collocare la causa nel quarto scaglione dei parametri forensi, ossia tra 26.001 e 52.000 euro (Cass. n. 6769/2023).
Un così autorevole e condivisibile orientamento non potrà essere "ignorato" dai Tribunali che troppo spesso riducono, immotivatamente peraltro, le spese legali.

Indirizzo

Via Toledo Nr. 256 "Palazzo Berio"
Naples
80134

Orario di apertura

Lunedì 09:00 - 19:00
Martedì 09:00 - 19:00
Mercoledì 09:00 - 19:00
Giovedì 09:00 - 19:00
Venerdì 09:00 - 19:00

Telefono

+393351806936

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