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Andrea Fedrezzoni - Avvocato in diritto immobiliare

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Andrea Fedrezzoni - Avvocato in diritto immobiliare

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Procedure di saldo e stralcio immobiliare, investimenti e operazioni immobiliari, aste giudiziarie, NPL con sottostante immobiliare, gestioni immobiliari, locazioni e sfratti, condominio, procedure esecutive, assistenza alle imprese, recupero crediti.

05/12/2025

✅NUOVE E IMPORTANTISSIME TUTELE PER GLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DONATI✅
La Legge n. 182 del 2 dicembre 2025, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 3 dicembre 2025 (e che quindi entrerà in vigore il 18 dicembre 2025), introduce, all’art. 44, alcune fondamentali e rivoluzionarie modifiche volte alla tutela della libera circolazione dei beni immobili, modificando gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del codice civile.
La novità più eclatante, che riguarda tutti coloro che fino ad oggi hanno avuto difficoltà o timori nell’acquistare immobili provenienti in tutto o in parte da donazioni, è contenuta nel nuovo art. 563 che stabilisce come l’eventuale azione di riduzione della donazione, esperita nei confronti del donatario dagli eredi che ritengano di avere subito una lesione delle proprie quote di legittima, non pregiudichi i terzi ai quali il donatario ha venduto gli immobili donati.

Prima di questa riforma, invece, gli acquirenti di un immobile donato erano soggetti, per un certo tempo, al rischi che i legittimari lesi potessero, dopo avere esperito vittoriosamente l’azione di riduzione, agire in restituzione contro di essi. Questo rendeva difficoltosa la circolazione di questi immobili e poteva porre inoltre ostacoli all’accesso al credito fondiario.

La tutela dei legittimari lesi diventa così oggi una mera tutela patrimoniale, potendo gli stessi, in caso di alienazione del bene da parte del donatario, unicamente richiedere ad esso una compensazione in denaro nei limiti del reintegro della propria quota.
Questa riforma, molto attesa da tutti gli operatori del settore, da un lato indebolisce le tutele poste a favore dei legittimari lesi da una donazione, ma dall’altro, per quello che riguarda il settore immobiliare, apre a nuove possibilità e finalmente rende molto più agevole acquistare un immobile (ed eventualmente richiedere un mutuo) proveniente da una donazione, equiparandolo sostanzialmente all’acquisto di un bene proveniente da una normale compravendita.

19/08/2025

Saldo e stralcio e tempi di permanenza dei dati negativi nel SIC.
Come sappiamo una volta avvenuti ritardi nei pagamenti di un finanziamento, questi vengono segnalati nel SIC, ovvero il Sistema di Informazioni Creditizie, gestito dalla società privata CRIF. Questa segnalazione può senz’altro causare problemi in caso di future richieste di finanziamenti o mutui, oltre che essere fonte di stress e difficoltà di altro genere.
I tempi di permanenza di queste segnalazioni nel SIC variano a seconda dell’ammontare dei debiti accumulati, e i principali sono i seguenti:
a) dodici mesi dalla data di registrazione dei dati relativi alla regolarizzazione di ritardi non superiori a due rate o mesi;
b) ventiquattro mesi dalla data di registrazione dei dati relativi alla regolarizzazione di ritardi superiori a due rate o mesi (anche a seguito di transazione);
c) trentasei mesi dalla data di scadenza contrattuale del rapporto oppure, in caso di altre vicende rilevanti in relazione al pagamento, dalla data in cui è risultato necessario il loro ultimo aggiornamento, per i finanziamenti non rimborsati (ossia eventi negativi non sanati, quali morosità, gravi inadempimenti, sofferenze), e comunque al massimo fino a sessanta mesi dalla data di scadenza del rapporto, quale risulta dal contratto.
Decorsi questi termini senza che si siano avuti ulteriori ritardi i dati vengono automaticamente cancellati dal SIC senza che il soggetto segnalato debba fare nulla.
La situazione esaminata sopra rende ancor più evidente la convenienza di operazioni di saldo e stralcio in particolare nel caso di debiti garantiti da un’ipoteca sull’immobile e presenza di pignoramento immobiliare. Infatti l’estinzione anticipata del debito consente di abbreviare la permanenza dei dati negativi nel SIC rispetto a un debito non saldato (come avviene molto spesso in caso di immobili all’asta, dove il credito della banca non viene quasi mai interamente soddisfatto dalla vendita dell’immobile all’asta), ma anche di non attendere la chiusura della procedura esecutiva a seguito di riparto dell’attivo ai creditori per far decorrere i trentasei mesi.

31/01/2025

Le spese a carico dell'aggiudicatario di un'asta immobiliare

Facciamo luce su una delle più frequenti domande di coloro che intendono partecipare ad un’asta immobiliare, ovvero quali e quante siano le spese di procedura che resteranno a carico dell’aggiudicatario dell’immobile. Conoscere in anticipo questo dato è di fondamentale importanza se si vuole redigere un conto economico il più possibile preciso e che non riserverà sorprese.
A prescindere dal versamento del fondo spese che viene solitamente richiesto dal Delegato all’aggiudicatario (e che viene poi restituito nella parte eccedente il dovuto), le spese che restano a carico dell’aggiudicatario sono solamente le seguenti
1) Il 50% del compenso del Delegato per la sola fase del trasferimento della proprietà. Tale importo dipende dal valore del prezzo di acquisto, in quanto esistono scaglioni specifici per ogni valore. A tale importo andranno sommate le spese generali e le spese effettivamente sostenute per l’esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale (solitamente si tratta di importi modesti, da quantificare caso per caso).
2) Le imposte ipotecaria, catastale e di registro. Queste imposte devono essere corrisposte dall’aggiudicatario (come se fosse un acquirente sul libero mercato) e, mentre le prime due scontano un importo di euro 50,00, la terza va parametrata su due elementi: il prezzo di acquisto o il cosiddetto “prezzo valore”. In caso di acquisto di un immobile all’asta da parte di un privato nel caso di un debitore esecutato privato, infatti, è possibile scegliere se applicare la percentuale del 2% o del 9% sul prezzo di acquisto oppure sulla rendita catastale opportunamente rivalutata. Occorrerà valutare caso per caso la convenienza economica di uno o dell’altro criterio.

24/09/2024

Una mia presentazione gentilmente ospitato negli Studi di Storytimeofficial a Bologna, dove illustro gli ambiti della mia professione nell'immobiliare e nel saldo e stralcio immobiliare.

21/05/2024

Il contratto di associazione in partecipazione.

Uno degli strumenti maggiormente utilizzati nelle operazioni immobiliari è il contratto di associazione in partecipazione.
L’art. 2549 del codice civile stabilisce che l’associante, che deve essere una persona giuridica, possa attribuire all’associato, che può essere sia una persona fisica che una persona giuridica, una partecipazione agli utili della propria impresa oppure di uno o più affari specifici, in cambio di un determinato apporto.
Solitamente questo apporto consiste nel versamento di una somma di denaro, a fronte della attribuzione di una percentuale sugli utili dell’operazione di interesse dell’associato. Salvo patto contrario l’associato partecipa in egual misura sia agli utili che alle eventuali perdite (che non possono comunque superare il valore del proprio apporto). La gestione dell’operazione resta all’associante, mentre l’associato, solitamente, mantiene alcuni poteri di controllo esterno sul buon andamento della stessa.
Le clausole tipiche di questo contratto sono diverse, e vanno soppesate attentamente perché possono spostare notevolmente l’ago della bilancia in favore di una o dell’altra parte.

07/05/2024

ROI e ROE negli investimenti immobiliari.

Due dei fattori più importanti da considerare nel momento in cui si imposta una operazione immobiliare sono il ROI e il ROE.
Ma di che cosa si tratta?
Il ROI (dall’inglese “return on investment”, ovvero ritorno sull’investimento) è costituito dall’utile ricavato dall’operazione diviso il capitale investito complessivo, il tutto moltiplicato per 100. Per semplificare ad esempio se acquistassi un immobile a €.200.000,00 (inclusi tutti i costi quali ad esempio spese accessorie e imposte), e lo rivendessi a €.250.000,00, avrei un utile di €.50.000,00. Dividendo questo utile per il capitale investito di €.200.000,00 otterrei un ROI del 25% (0,25x100). Il ROI normalmente si calcola su base annua, quindi se l’orizzonte temporale dell’operazione fosse, nel caso precedente, di 6 mesi, il ROI annuo non sarebbe del 25% bensì del 50%.
Il ROE (dall’inglese ”return on equity”, ovvero ritorno sul capitale investito) è costituito dall’utile ricavato dall’operazione diviso il capitale investito, il tutto moltiplicato per 100. Nell’esempio precedente se il capitale personale dell’investitore ammontasse, ad esempio, a €.30.000,00, mentre i restanti €.170.000,00 fossero stati forniti da una Banca, il costo del denaro preso in prestito andrebbe sottratto dall’utile dell’operazione (poniamo siano €.5.000,00 per interessi) che quindi scenderebbe a €.45.000,00; questo valore andrebbe diviso per il capitale proprio investito, ovvero €.30.000,00. Il risultato sarebbe di un ROE su base annua pari al 150% (1,5x100), che nel caso di chiusura dell’operazione in 6 mesi, aumenterebbe addirittura al 300%.
E’ sempre consigliabile effettuare operazioni immobiliari utilizzando meno capitali propri possibili, questo per massimizzare il ROE, e sempre partendo da un ROI stimato a business plan in misura soddisfacente in base all’orizzonte temporale ed al rischio di ogni singola operazione.

30/04/2024

SPESE CONDOMINIALI E AGGIUDICAZIONE DI UN IMMOBILE ALL'ASTA

Una delle voci di spesa che devono essere tenute ben presenti prima di presentare un’offerta di partecipazione ad un’asta immobiliare, è quella relativa alle spese condominiali, ordinarie e straordinarie, che resteranno a carico dell’aggiudicatario.
L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce genericamente al comma 4 che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
Quindi la legge stabilisce che siano dovuti dall’aggiudicatario, dal momento dell’emissione del decreto di trasferimento, solo le spese relative all’anno in corso e a quello precedente, intendendosi per anno quello di gestione condominiale (che potrebbe quindi non coincidere con l’anno solare).
Questa norma vale sia per le spese ordinarie che per le spese straordinarie (per queste ultime il momento discriminante è quello dell’adozione della delibera che contiene l’autorizzazione dell’assemblea all’Amministratore a concludere un contratto di appalto o d’opera relativo ai lavori deliberati).
Occorre quindi che prima di presentare un’offerta di partecipazione all’asta l’interessato contatti il Delegato o il Custode (spesso nella perizia il Consulente Tecnico fa menzione del solo debito complessivo dell’esecutato nei confronti del condominio), affinchè forniscano la somma precisa che resterà a carico dell’aggiudicatario, depurata delle somme eventualmente dovute per annualità precedenti che non rientrano nella prescrizione dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

18/04/2024

La cessione del contratto preliminare in ambito immobiliare.
Uno dei primi strumenti che chi si affaccia al mondo degli investimenti immobiliare impara ad utilizzare è quello della cessione del preliminare, o cessione del compromesso.
Il Codice Civile disciplina la cessione del contratto in generale agli articoli 1406 e seguenti, prevedendo che ciascuna parte possa sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite e purchè l’altra parte vi consenta.
Questo istituto giuridico si applica sovente in ambito immobiliare in quanto, se ben pianificato, può consentire ottimi profitti a fronte di un basso investimento iniziale. Lo schema classico è il seguente: individuare un immobile appetibile e acquistabile a un prezzo vantaggioso e aderente al business plan (che non dovrà mancare), formulare una proposta di acquisto, stipulare un contratto preliminare (che dovrà contenere specifiche clausole affinchè si possano ridurre al minimo i rischi per l’investitore), sviluppare l’immobile (a volte non è necessario), individuare un terzo interessato all’acquisto dell’immobile e infine cedere il contratto preliminare al terzo, che stipulerà quindi il rogito di compravendita con il promittente venditore originario.
La cessione avverrà a titolo oneroso, quindi dietro a un corrispettivo in denaro, e in tal modo l’investitore potrà potenzialmente ottenere un ROI, ma soprattutto un ROE, molto interessanti.
Questa strategia tuttavia, all’apparenza abbastanza semplice, nasconde numerose insidie e diversi profili da analizzare (commerciali, giuridici e fiscali, ma non solo) e necessita di diverse accortezze affinchè possa essere portata a termine con profitto.

08/01/2024

LA PERIZIA DI UN IMMOBILE ALL'ASTA E LE SUE CRITICITA'

Insieme all’avviso di vendita ed all’ordinanza di vendita la perizia è il terzo documento fondamentale che chi intende partecipare ad un’asta giudiziaria deve analizzare e comprendere.
Tale documento contiene un’analisi più o meno dettagliata dell’immobile, della sua provenienza e del suo stato attuale, sia urbanistico che amministrativo.
Accade tuttavia spesso che all’interno di tale documento non vengano riportate integralmente le iscrizioni/trascrizioni/annotazioni pregiudizievoli (motivo per cui è sempre e comunque buona prassi per il partecipante all’asta eseguire in propri le opportune visure prima di presentare l'offerta) o che l’opponibilità di alcune di esse nei confronti della procedura sia controversa oppure giuridicamente non correttamente interpretata.
Accade inoltre spesso che in presenza di difformità urbanistiche e/o edilizie queste vengano solo sommariamente analizzate, lasciando quindi margini di incertezza sulla loro possibile regolarizzazione ed i relativi costi.
Per tutti questi, ed altri, motivi, è sempre opportuno che chi desidera partecipare ad un’asta giudiziaria si avvalga di figure qualificate che possano svolgere le dovute indagini che, nel caso non vengano eseguite, potrebbero portare a conseguenze economiche anche molto pesanti.

23/10/2023

L’ESISTENZA DI UN FONDO PATRIMONIALE NON IMPEDISCE AD UN CREDITORE DI ISCRIVERE IPOTECA

Il fondo patrimoniale è un particolare regime patrimoniale fra i coniugi, previsto dall’art. 167 c.c., in forza del quale determinati beni mobili, immobili o titoli di credito vengono vincolati e destinati all’esclusivo soddisfacimento delle finalità familiari (di mantenimento, assistenza e contribuzione ai bisogni della famiglia).
In virtù di questo particolare vincolo di destinazione il Codice Civile prevede all’art. 170 che venga impedito ai creditori dei coniugi di porre in essere azioni esecutive sui beni compresi nel fondo patrimoniale, se sapevano questi debiti essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia.
In sostanza su questi beni viene apposto un vincono di impignorabilità relativa.
Nell’esaminare una vicenda riguardante un debito di natura tributaria, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 10794 del 2016, ha puntualizzato come, in linea generale, il vincolo di cui all’art. 170 c.c. non impedisca ad un creditore di munirsi di un titolo esecutivo e di iscrivere ipoteca su immobili rientranti nel fondo patrimoniale, ma impedisca solo, al verificarsi di determinate condizioni (comunque soggette alla valutazione di merito del Giudice) la promozione di azioni esecutive su tali beni.

16/10/2023

LA SOLIDARIETA’ DELL’USUFRUTTUARIO E DEL N**O PROPRIETARIO NEI CONFRONTI DEL CONDOMINIO

La ripartizione delle spese di gestione previste per i titolari del diritto di usufrutto e di nuda proprietà su un immobile è disciplinata dagli articoli 1004 e 1005 del codice civile.
In generale le spese straordinarie sono a carico del proprietario, mentre le spese ordinarie restano a carico dell’usufruttuario (che pure è tenuto anche al pagamento delle spese straordinarie che derivano dalla sua mancata osservanza degli obblighi di ordinaria manutenzione).
Accade spesso che, a fronte del mancato pagamento di oneri condominiali, sorgano contestazioni da parte dell’usufruttuario e del n**o proprietario sulla legittimazione passiva a ricevere la relativa richiesta di pagamento da parte dell’amministratore.
Tuttavia tale situazione è chiaramente disciplinata dall’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile che, dopo la riforma del 2012, prevede chiaramente come il n**o proprietario e l’usufruttuario rispondano solidalmente per i contributi dovuti all’amministratore condominiale.
Dunque tali contributi potranno essere indistintamente richiesti per l’intero dall’amministratore a ciascuno dei due soggetti, restando salvo il diritto di colui che ha pagato di agire in regresso nei confronti di colui che sarebbe stato obbligato al pagamento delle singole voci di spesa.

30/09/2023

IL SALDO E STRALCIO CONVIENE DAVVERO?

Spesso le persone che non riescono a pagare le rate del mutuo, o che hanno il proprio immobile all’asta, e che quindi attraversano un momento molto difficile della loro vita, sono dubbiose circa la reale convenienza di tentare un’operazione di saldo e stralcio, trattandosi di una procedura complessa e di cui in molti parlano.
La realtà è che concludere un’operazione di saldo e stralcio porta sempre benefici e conviene sotto molti punti di vista: in primo luogo quello di evitare la vendita all’asta dell’immobile, che porta molto spesso a debiti residui che perseguiteranno l’esecutato per molti anni e che compromette la propria posizione nei confronti del sistema creditizio, e in secondo luogo di scongiurare la concreta possibilità di perdere il proprio immobile a una cifra inferiore (a volte anche di molto) del vero valore di mercato.
Ecco quindi che, nel caso in cui non si riescano a pagare le rate del mutuo oppure la propria casa sia già oggetto di una procedura esecutiva, un’analisi di fattibilità di un’operazione di saldo e stralcio sia assolutamente la scelta migliore che, in caso di esito positivo, libererà i debitori dai tutti i propri debiti, permettendo loro di vivere un futuro decisamente migliore.

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