28/03/2026
Contratto preliminare (o compromesso): perché stipularlo sempre dal notaio.
Il notaio può fare di più e di meglio rispetto ad un semplice contratto privato registrato. E questo “di più” incide direttamente sulla tua tutela.
Ti spiego in modo chiaro e concreto
1. Trascrizione nei registri immobiliari (la vera protezione)
Il punto fondamentale è questo:
• Un preliminare privato registrato non può essere
trascritto nei registri immobiliari → vale solo tra le
parti
• Un preliminare notarile deve essere trascritto → vale
anche nei confronti di terzi che abbiano concluso altri
contratti preliminari con lo stesso venditore e aventi
ad oggetto lo stesso immobile
Con la trascrizione:
• se il venditore prova a vendere lo stesso immobile a
qualcun altro → non ci riuscirà perché la trascrizione
nei registri immobiliari effettuata dal notaio rende
conoscibile a chiunque e ovunque l’esistenza del
contratto preliminare notarile
• se il venditore subisce pignoramenti o l’iscrizione di
ipoteche nel tempo intercorrente tra preliminare
notarile e il rogito, l’acquirente che abbia trascritto il
contratto preliminare notarile ha diritto di recuperare il
denaro versato al venditore con precedenza rispetto ai
creditori del venditore che hanno pignorato o
ipotecato l’immobile
Senza trascrizione, invece, rischi di:
• perdere la casa
• perdere gli acconti e le caparre versate
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2. Controlli del notaio (sicurezza preventiva)
Il notaio è un professionista del diritto, esperto e preparato e opera in nome della Repubblica Italiana con una posizione di terzi età rispetto alle parti del contratto. Egli non ha alcun interesse a nascondere qualcosa per spingere le parti a concludere il contratto in ogni caso e nel più breve tempo possibile. Anzi: il notaio farà tutto quanto necessario per evitare che dal contratto preliminare possano sorgere contenziosi tra le parti.
Il notaio, quindi, prima di stipulare il contratto preliminare:
• verificherà che il venditore sia davvero proprietario,
facendo le visure ventennali nei registri, per escludere
che sull’immobile ci siano ipoteche, pignoramenti,
vincoli o che l’immobile rientri tra quelli di edilizia
convenzionata che possono essere venduti solo a chi
abbia determinati requisiti o ad un prezzo massimo
stabilito dalla convenzione
• esamina in modo approfondito il contenuto dell’atto
con cui il venditore ha comprato l’immobile che sta
vendendo (cosiddetto “atto di provenienza”) per
escludere che esso contenga patti o condizioni che
limitino i diritti del futuro acquirente
• verificherà, nei limiti delle sue competenze, la
regolarità catastale e urbanistica dell’immobile e, se
del caso, suggerisce di far redigere ad un tecnico
abilitato una relazione di conformità
• disciplinerà nel contratto preliminare gli aspetti di
natura condominiale, preoccupandosi di:
regolamentare chi debba sostenere le spese
condominiali di gestione ordinaria fino al momento del
rogito, chi debba sostenere le spese di gestione
ordinaria che fossero già state deliberate
dall’assemblea, che cosa succeda nel caso in cui
l’assemblea dovesse deliberare spese straordinarie tra
la stipula del contratto preliminare e il rogito, facendo
accertare, per il tramite dell’amministratore, che il
condominio non abbia cause in corso e che non ci
siano situazioni di morosità da parte di qualche
condomino cui potrebbero dover essere chiamati a
sopperire gli altri condomini, se ci siano fondi speciali
istituiti dal condominio per far fronte ad eventuali
future spese straordinarie
• verificherà, nei limiti delle sue competenze, che gli
impianti siano a norma e ci siano le dichiarazioni di
conformità degli impianti stessi e i libretti di
manutenzione e di uso degli impianti stessi
In un contratto privato (cioè non notarile) ancorché registrato:
• questi controlli non sono garantiti
• i problemi potrebbe emergere solo dopo la stipula e
prima del rogito
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3. Forma e contenuto dell’atto
Un preliminare notarile:
• è redatto dal notaio in modo tecnicamente corretto
• contiene clausole relative a caparra, acconti, termini,
penali, condizioni, consegna redatte in modo preciso
• riduce ambiguità e contenziosi
• costituisce Titolo Esecutivo per una rapida esecuzione
delle obbligazioni in esso contenute
Un preliminare privato:
• può avere errori o omissioni
• può essere difficile da far valere in giudizio
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4 Maggiore forza in caso di problemi
Se il venditore non rispetta l’accordo:
• con un contratto preliminare notarile puoi ottenere la
proprietà anche contro altri acquirenti e il rischio di un
contenzioso è ridotto quasi a zero
• con un contratto preliminare privato, solo registrato,
sei molto più esposte potresti arrivare “secondo”
rispetto ad altri soggetti che possano avere diritti
sull’immobile e il rischio di un contenzioso potrebbe
essere molto più alto.
In conclusione: il contratto preliminare notarile è una “assicurazione legale” su un bene da centinaia di migliaia di euro il cui acquisto rappresenta un momento importante nella vita di tante persone e per alcune di esse avviene una sola volta nella vita.
