Le ultime sul condominio, Corso di Porta Romana 98, Milan (2026)

28/11/2017

Cass. civ. Sez. VI2, ordinanza 16-11-2017, n. 27163

E
Assemblea dei condomini e sottoscrizione

Non è rinvenibile una disposizione di legge che prescrive che le dell'assemblea dei condomini devono constare da verbale sottoscritto dal e dal , ne consegue che non può essere invocata l'illegittimità della stessa, in caso di .
L'effetto della sottoscrizione del verbale a opera del presidente e del segretario della riunione è unicamente quello di imprimervi il valore di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori.

02/11/2017

Cass. civ. Sez. VI - 2 Ordinanza, 20-10-2017, n. 24920

E

L'amministratore ha, nei riguardi partecipanti al condominio, una volontaria, in mancanza di un ente giuridico con una rappresentanza organica, di talché i di lui sono quelli di un comune , conferitigli, come stabilito dall'art. 1131 c.c., sia dal regolamento di condominio sia dalla assemblea condominiale. Nell'esercizio delle funzioni l'amministratore assume, dunque, le veste del mandatario ed è, pertanto, gravato dall'obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la del buon padre di famiglia ex art. 1710 c.c.
Di talché deve escludersi la dell'anzidetto soggetto in relazione al tardivo pagamento di un premio di una polizza assicurativa dovuto all'assenza di fondi, qualora l'accertata mancanza di fondi nelle casse condominiali sia stata determinata dalla dei condomini, più volte sollecitati anche per iscritto, avendo egli la facoltà e non l'obbligo di ricorrere alla procedura monitoria per esigere i pagamenti delle quote da parte dei condomini morosi.

12/09/2017

Mondo psicologico / Mondo Forense

L'oggetto di studio non è creato dall'uomo.

L'oggetto di studio è creato dall'uomo (ordinamento giuridico).

La formazione avviene in modo che si possano interpretare i fenomeni del mondo umano e sociale.

La formazione avviene in modo che si possa interpretare il significato delle leggi.

E' descrittivo.

E' prescrittivo.

Esprime giudizi problematici.

Cerca certezze.

E' nomotetico (tranne la psicologia clinica).

E' idiografico.

Può ritenere indecidibili le caratteristiche o le cause di un fenomeno.

Necessita comunque di una decisione.

Non sono previsti i termini per l'inizio e la fine delle ricerche.

Sono previsti i termini perentori (non sono abbreviabili nè prorogabili e, se non rispettati, producono decadenza) e ordinatori (se inosservati non producono decadenza e possono essere prima della scadenza abbreviati o prorogati dal giudice).

La ricerca propende verso ambiti nuovi.

Si privilegia la giurisprudenza consolidata e la dottrina autorevole.

E' di natura empirica.

Si fonda sull'autorevolezza della fonte.

I risultati sono giustificati dalla correttezza della metodologia utilizzata.

I risultati possono derivare da situazioni illegittime se non eccepite in tempo e nel processo civile si fondano solo su ciò che le parti hanno deciso di far conoscere al giudice.

La metodologia è scelta dai ricercatori.

La metodologia è prevista dai codici di procedura ed è basata essenzialmente sul contraddittorio tra le parti

Avv. E. Tramacere

29/08/2017

Cass. civ. Sez. II Ordinanza, 13-07-2017, n. 17400

E
Parti comuni dell'edificio
(uso e godimento)

Ciascun è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile , purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini.

23/05/2017

Cass. civ. Sez. VI - 2 Ordinanza, 09-05-2017, n. 11375

E

dei condomini

In materia condominiale l'art. 1137, comma 2, c.c. ammette, l'impugnazione della delibera assembleare soltanto da parte dell' , del e dell' ; pertanto, il condomino presente che abbia partecipato all'assemblea non può impugnare la deliberazione, se non è dissenziente (o non si sia astenuto) proprio in ordine alla deliberazione che impugna. Il dissenso dell'impugnante rispetto alla deliberazione deve essere provato ed incombe sullo stesso l' della relativa . Il verbale di un'assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, per cui il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dai verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova. Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l'onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale.

15/05/2017

Condominio, la rivoluzione del giudice di pace

Dalla nomina del nuovo amministratore alla contestazione di lavori che danneggiano il decoro dell’edificio, il contenzioso condominiale è destinato a traslocare dal tribunale al giudice di pace. Spesso senza neppure il discrimine basato sul valore della lite, che oggi riguarda molte cause, come ad esempio l’impugnazione delle delibere assunte dall’assemblea.

Lo schema di decreto legislativoattuativo della legge delega 57/2016 – adottato in prima lettura lo scorso 5 maggio dal Consiglio dei ministri – scarica sui magistrati onorari un numero elevatissimo di cause condominiali. E le polemiche tra gli operatori si sono accese subito, anche se il testo prevede che la nuova competenza si applicherà solamente ai procedimenti civili contenziosi e di volontaria giurisdizione introdotti dal 30 ottobre 2021.

La norma, che ha dato corpo a una disposizione piuttosto breve e generica (di un paio di righe), stabilisce che i tribunali non dovranno più occuparsi delle cause attinenti agli articoli del Codice civile (1117-1139) e delle disposizioni di attuazione (61-72) espressamente dedicati al condominio.

Ci saranno quattro anni per adattarsi e digerire il contenzioso, ma il nuovo carico di lavoro non mancherà di creare problemi. Soprattutto per le cause contrassegnate dall’urgenza, piuttosto frequenti in ambito condominiale. E proprio dall’urgenza si può partire per una prima considerazione: il frequente ricorso all’articolo 700 del Codice di procedura civile nel contenzioso condominiale resterà in capo ai tribunali, che quindi dovranno sempre essere dotati di magistrati preparati in materia.

Ma il primo, grosso scoglio su cui potrebbe arenarsi la riforma, che almeno nelle intenzioni vorrebbe rendere più snello l’iter della giustizia in un settore tanto “popolare” e diffuso, sarà proprio quello delle competenze. Il mondo del condominio, infatti, ruota intorno a problemi molto reali, che di regola si connettono a questioni trattate in altre parti del Codice civile, come appalti, contratti in generale, locazioni, diritti reali, servitù. Che non sempre toccheranno ai giudici di pace, neppure dopo la riforma. Senza dimenticare le cause di vicinato che non coinvolgono direttamente - o magari non da subito - il condominio, come la richiesta di risarcimento da un condomino a un altro in occasione di lavori in un appartamento: dal 2021 si continuerà a finire davanti al giudice di pace o al tribunale a seconda del valore della lite, anche se la soglia passerà da 5mila a 30mila euro.

Più chiari appaiono invece i confini quando il condominio, per così dire, è evidentemente “prevalente”. Ad esempio, se oggi il condomino che si è distaccato dall’impianto di riscaldamento centralizzato non paga le spese per la sua conservazione, ci si deve rivolgere al giudice di pace per importi fino a 5mila euro e al tribunale per cifre superiori. Con la riforma, si andrà sempre dal giudice di pace, e così pure per l’impugnazione delle delibere e il risarcimento dei danni da infiltrazioni da un piano all’altro.

Purtroppo questa architettura, come in un disegno di Escher, minaccia di attorcigliarsi nella spirale delle competenze: perché è evidente che alla prima occasione la strategia processuale del convenuto mirerà a porre in dubbio la competenza del giudice di pace, o all’occorrenza anche quella del tribunale, rallentando così il contenzioso e impegnando altri magistrati. Il che è esattamente l’opposto dello scopo della legge 57/2016.

Sullo schema di decreto dovranno ora esprimere parere non vincolante il Csm e le commissioni del Senato e della Camera (entro il 10 giugno), poi il Consiglio dei ministri dovrà adottare il decreto in via definitiva entro il 13 luglio. Dopodiché, nei due anni successivi all’entrata in vigore del decreto attuativo, il Governo potrà eventualmente intervenire con un correttivo, seguendo lo stesso iter.

08/05/2017

Interessante convegno sul reato di stalking in Condominio. Recenti sentenze Cass. N. 26878/16; N. 30926/16

18/04/2017

Cass. civ. Sez. II, 10-04-2017, n. 9177

E

In tema di condominio, l'intervento sostitutivo del singolo è ammesso nei casi in cui, in presenza di un'esigenza che richiede un urgente intervento, non dilazionabile nel tempo, non appaia ragionevolmente prevedibile investire dell'attività l' , senza recare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune. Per contro, ove il condominio versi in una situazione di stasi patologica, cioè in una inerzia operativa stabilizzata, non è consentito al singolo condomino sostituirsi agli organi condominiali, salvo i casi urgenti di cui si è detto.

12/04/2017

Suolo comune: DUBBI SULLA PROPRIETA' DELLA COSTRUZIONE. CONTRASTO

Corte di cassazione – Ordinanza interlocutoria 9316/2016
C’è contrasto in Cassazione sul punto se la costruzione eseguita sul suolo comune appartenga pro-quota, ai comproprietari dell’area; oppure se appartenga al solo proprietario costruttore. Al cospetto di questa incertezza, la Sezione seconda civile della Suprema corte, dovendosi nuovamente occupare della questione, con ordinanza n. 9316 dell’11 aprile 2017, ha trasmesso gli atti al primo presidente, affinchè valuti la rimessione della causa alle Sezioni unite.

In difformità rispetto a decisioni precedenti, un più recente orientamento della Cassazione (che l’ordinanza invita a rimeditare) ha affermato che il principio di “accessione” (articolo 934 del Codice civile, in base al quale quanto edificato sul suolo appartiene al proprietario del suolo) si riferirebbe solo alle costruzioni su terreno altrui.

Secondo questo orientamento alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari su terreno comune non si applicherebbe la disciplina dell’accessione (cioè l’estensione del diritto di proprietà del suolo a quanto edificato sul suolo stesso), ma quella in materia di comunione, con la conseguenza che la comproprietà della nuova opera sorge a favore dei condomini non costruttori solo se sia stata realizzata nel rispetto delle norme sui limiti del comproprietario all’uso delle cose comuni. Con la conseguenza, ad esempio, che le opere abusivamente edificate non possono considerarsi beni condominiali per accessione, ma devono considerarsi appartenenti al comproprietario costruttore e rientranti nella sua esclusiva sfera giuridica (Cassazione 4120/2001 e 7523/2007).

Secondo l’ordinanza questa tesi dunque «desta perplessità», rispetto all’altra opinione, tradizionalmente sostenuta in Cassazione (sentenze n. 1297/1973, 3479/1978, 11120/1997), secondo la quale, per il principio di accessione, la costruzione su suolo comune è anch’essa comune, mano a mano che si innalza, salvo contrario accordo scritto tra i comproprietari del suolo.

A quest’ultima impostazione consegue ad esempio che:

- la costruzione eseguita su area in comproprietà da parte di uno dei condomini ricade in comunione pro-indiviso a favore di tutti i comproprietari secondo quote ideali proporzionate alle quote di proprietà dell’area stessa, salvo che non si sia costituito nei modi e nelle forme di legge un altro diritto reale (ad esempio, un diritto di superficie) a favore del costruttore-condomino;

- la costruzione eseguita dal comproprietario, sul suolo comune, diviene, per accessione, di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo, restando esclusa l’applicabilità delle norme di cui agli articoli 936 e seguenti del codice civile, che riguardano la diversa ipotesi di opere eseguite da un terzo;

- il principio dell’accessione, di cui all’articolo 934 del Codice civile implica che, quando il suolo è comune, ricade nella comunione anche l’edificio costruito su di esso, tranne che i comproprietari del suolo medesimo abbiano provveduto con atto scritto alla determinazione reciproca del loro diritto sulle singole porzioni del costruendo edificio, destinato a diventare, a costruzione ultimata, di rispettiva proprietà esclusiva.

06/04/2017

Cass. civ. Sez. II, 28-03-2017, n. 7938

In materia di eliminazione di , la legge 9 gennaio 1989, n. 13, costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell'interesse generale, l' agli , sicché la sopraelevazione del preesistente impianto di ascensore ed il conseguente ampliamento della scala padronale, non possono essere esclusi unicamente in forza di disposizione del condominiale che subordini l'esecuzione di qualunque opera che interessi le strutture portanti, modifichi impianti generali o che comunque alteri l'aspetto architettonico dell'edificio all'autorizzazione del , risultando una tale disposizione del regolamento condominiale recessiva rispetto all'esecuzione di opere indispensabili, ai fini di una effettiva abitabilità dell'immobile, pur nel rispetto dei limiti previsti dall'art. 1102 c.c.
Nel compiere tale verifica, il giudice di merito dovrà tenere conto del principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle all'eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto di un , che prescinde dall'effettiva utilizzazione da parte di costoro degli edifici interessati.

29/03/2017

Cass. civ. Sez. VI - 2 Ordinanza, 22-03-2017, n. 7395

E

Ai fini dell'applicazione dell'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., occorrendo individuare quando sia insorto l'obbligo di partecipazione a condominiali per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle cose comuni, deve farsi riferimento alla data di approvazione della assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Questo momento rileva sia per imputare l'obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, sia per accertare l'inclusione del medesimo obbligo nel periodo biennale di responsabilità solidale di entrambi verso il condominio. L'obbligo del cessionario dell'unità immobiliare, invero, è solidale, ma autonomo, in quanto non propter rem, e, piuttosto, costituito ex novo dalla legge in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria dell'organizzazione condominiale.
Il compratore risponde verso il venditore soltanto per le sorte in epoca successiva al momento in cui egli sia divenuto condomino, mentre ha diritto di rivalersi nei confronti del suo dante causa allorché sia stato chiamato dal condominio a rispondere di obbligazioni nate in epoca anteriore all'acquisto.

22/03/2017

Contratti dell’amministratore: necessario il mandato dei condomini se il bene non rientra tra le «parti comuni»

Avv. Elisa Tramacere

Corte di Cassazione – Sesta sezione civile - Sentenza n° 5833 del 8 marzo 2017
Il contratto con il quale l'amministratore di condominio intenda assumere l'obbligo dei partecipanti allo stesso di sostenere le spese relative ad un bene non rientrante tra le parti comuni, oggetto della proprietà dei titolari delle singole unità immobiliari, a norma dell'art. 1117 cod. civ., suppone uno speciale mandato conferito all'amministratore da ciascuno dei condomini, ovvero la ratifica effettuata da ciascuno.
Lo ha ribadito la Corte di cassazione in una recente ordinanza (cfr., Cass. civ., Sez. VI, ordinanza 8 marzo 2016, n. 5833, Pres. Petitti, Rel. Scarpa). Infatti, specifica la decisione in esame, a norma dell'art. 1131 cod. civ., l'amministratore ha la rappresentanza dei condomini nei limiti delle sue attribuzioni stabilite dall'art. 1130 cod. civ. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio. Il limite della rappresentanza sostanziale dell'amministratore di condominio è pertanto costituito dall'inerenza dell'affare alle “parti comuni” dell'edificio.
Nel caso di specie, il giudice di legittimità, accogliendo il ricorso di un Condominio, ha cassato con rinvio la pronuncia impugnata con la quale il tribunale di Bologna, in parziale riforma della sentenza pronunciata in primo grado dal giudice di pace, ritenuto il Condominio inadempiente rispetto ad un accordo perfezionatosi in forma di comportamento concludente con una società a responsabilità limitata, lo aveva condannato al pagamento di una somma pari ad euro 468,91 oltre interessi. Tale somma veniva riconosciuta come dovuta dal predetto Condominio, a titolo di concorso, in proporzione di 5/11, nelle spese di manutenzione del cancello elettrico di accesso ad un vicolo, parzialmente coperto, di proprietà della società ed avente sbocco su una piazza utilizzato dai condomini del ricorrente Condominio.
Secondo la Cassazione, il concorso dei condomini agli oneri di manutenzione di un cancello elettrico utilizzato dai condomini medesimi per il transito su di un area di proprietà esclusiva di un terzo esige pertanto uno speciale mandato conferito all'amministratore condominiale da ciascuno dei condomini, ovvero la ratifica del pari effettuata da ciascuno. Irrilevante si rivela invece la spendita della qualità di amministratore condominiale, trattandosi di verificare la sussistenza di un potere di rappresentanza convenzionale estraneo all'ambito di operatività degli artt. 1130 e 1131 cod. civ., disposizioni che, come è noto contengono la disciplina delle attribuzioni e della rappresentanza dell'amministratore condominiale.
In punto di rappresentanza processuale, ritenendo infondata l'eccezione di inammissibilità del ricorso formulata dalla difesa della società controricorrente, la decisione ha anche il pregio di ribadire il principio, già enunciato di recente (cfr., Cass. civ. n. 16260/2016), secondo il quale l'amministratore di condominio, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, può costituirsi in giudizio, nonché impugnare le decisioni che vedano soccombente il condominio, per tutte le controversie che rientrino nell'ambito delle sue attribuzioni ex art. 1130 cod. civ., quali quelle aventi ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio da un terzo creditore in adempimento di un'obbligazione assunta dal medesimo amministratore per conto dei partecipanti, ovvero per dare esecuzione a delibere assembleari, erogare le spese occorrenti ai fini della manutenzione delle parti comuni o l'esercizio dei servizi condominiali.
Cassazione civile, Sez. VI, ordinanza 8 marzo 2017, n. 5823

Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 1117
Cod. Civ. art. 1130
Cod. Civ. art. 1131

Riferimenti giurisprudenziali:
Cass. Civ., Sez. II, Sent. 24 settembre 2013, n. 21826
Cass. Civ., Sez. II, Sent. 3 aprile 2003, n. 5147
Cass. Civ., Sez. II, Sent. 3 agosto 1984, n. 4623

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