RSL Radina Studio Legale, Via Emilio Visconti Venosta, 2, Milan (2026)

26/05/2024

𝐋𝐀 𝐃𝐄𝐓𝐑𝐀𝐙𝐈𝐎𝐍𝐄 𝐏𝐄𝐑 𝐈 𝐂𝐀𝐍𝐎𝐍𝐈 𝐃𝐈 𝐋𝐎𝐂𝐀𝐙𝐈𝐎𝐍𝐄.
𝐃𝐎𝐌𝐀𝐍𝐃𝐄 & 𝐑𝐈𝐒𝐏𝐎𝐒𝐓𝐄.

𝐂𝐨𝐬𝐚 𝐬𝐢 𝐢𝐧𝐭𝐞𝐧𝐝𝐞 𝐩𝐞𝐫 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐫𝐚𝐭𝐭𝐨 𝐝𝐢 𝐥𝐨𝐜𝐚𝐳𝐢𝐨𝐧𝐞?

È il contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a permettere a un altro soggetto (conduttore o locatario) l'utilizzo di una cosa per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo (il “canone”). Questa materia è disciplinata, nei suoi aspetti generali dagli artt. 1571 e seguenti del codice civile.

𝐐𝐮𝐚𝐧𝐝𝐨 𝐞̀ 𝐩𝐨𝐬𝐬𝐢𝐛𝐢𝐥𝐞 𝐝𝐞𝐭𝐫𝐚𝐫𝐫𝐞 𝐢 𝐜𝐨𝐬𝐭𝐢 𝐝𝐞𝐥𝐥𝐚 𝐥𝐨𝐜𝐚𝐳𝐢𝐨𝐧𝐞 𝐝𝐚𝐢 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢 𝐫𝐞𝐝𝐝𝐢𝐭𝐢?

L'art. 16 del d.P.R. n. 917/1986 (T.U.I.R.) stabilisce il riconoscimento di una detrazione per i contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale. La detrazione è stabilita in misura forfetaria e graduata in relazione all'ammontare del reddito complessivo.

𝐏𝐞𝐫 𝐪𝐮𝐚𝐥𝐢 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐫𝐚𝐭𝐭𝐢 𝐬𝐩𝐞𝐭𝐭𝐚 𝐥𝐚 𝐝𝐞𝐭𝐫𝐚𝐳𝐢𝐨𝐧𝐞?

Essa riguarda i contratti:

a canone libero;
a canone convenzionale;
stipulati da giovani di età compresa tra i 20 ed i 30 anni;
stipulati dai lavoratori dipendenti in occasione di trasferimenti per motivi di lavoro.
Se i conduttori sono più d’uno chi può beneficiare della detrazione?

La detrazione deve essere ripartita tra gli aventi diritto (cioè tutti coloro che figurano come intestati conduttori del contratto) ed essere rapportata al periodo dell'anno durante il quale l'unità immobiliare locata è adibita ad abitazione principale.

𝐒𝐞 𝐬𝐢 𝐩𝐞𝐫𝐜𝐞𝐩𝐢𝐬𝐜𝐞 𝐮𝐧 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐫𝐢𝐛𝐮𝐭𝐨 (𝐬𝐭𝐚𝐭𝐚𝐥𝐞, 𝐫𝐞𝐠𝐢𝐨𝐧𝐚𝐥𝐞 𝐨 𝐜𝐨𝐦𝐮𝐧𝐚𝐥𝐞) 𝐩𝐞𝐫 𝐥’𝐚𝐟𝐟𝐢𝐭𝐭𝐨 𝐬𝐢 𝐡𝐚 𝐝𝐢𝐫𝐢𝐭𝐭𝐨 𝐚 𝐝𝐞𝐭𝐫𝐚𝐫𝐫𝐞 𝐢𝐥 𝐜𝐚𝐧𝐨𝐧𝐞 𝐝𝐚𝐥𝐥𝐞 𝐭𝐚𝐬𝐬𝐞?

No. La detrazione è incompatibile con il contributo fondo affitti e con qualsiasi contributo che sollevi il contribuente dall'effettivo carico del canone.

𝐏𝐞𝐫 𝐠𝐥𝐢 𝐚𝐥𝐥𝐨𝐠𝐠𝐢 𝐥𝐨𝐜𝐚𝐭𝐢 𝐜𝐨𝐧 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐫𝐚𝐭𝐭𝐢 𝐢𝐧 𝐫𝐞𝐠𝐢𝐦𝐞 𝐜𝐨𝐧𝐯𝐞𝐧𝐳𝐢𝐨𝐧𝐚𝐥𝐞 𝐜𝐨𝐦𝐞 𝐟𝐮𝐧𝐳𝐢𝐨𝐧𝐚 𝐥𝐚 𝐝𝐞𝐭𝐫𝐚𝐳𝐢𝐨𝐧𝐞?

Parliamo dei contratti stipulati in base ad accordi locali tra organizzazioni della proprietà edilizia ed organizzazioni dei conduttori, solitamente della durata di tre anni rinnovabili per altri due.

Ai soggetti titolari di contratti di locazione convenzionali, spetta una detrazione stabilita in misura forfetaria, rapportata al numero dei giorni nei quali l'unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale.

𝐏𝐞𝐫 𝐠𝐥𝐢 𝐚𝐥𝐥𝐨𝐠𝐠𝐢 𝐥𝐨𝐜𝐚𝐭𝐢 𝐜𝐨𝐧 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐫𝐚𝐭𝐭𝐢 𝐚𝐢 𝐠𝐢𝐨𝐯𝐚𝐧𝐢 𝐩𝐞𝐫 𝐚𝐛𝐢𝐭𝐚𝐳𝐢𝐨𝐧𝐞 𝐩𝐫𝐢𝐧𝐜𝐢𝐩𝐚𝐥𝐞 𝐜𝐨𝐦𝐞 𝐟𝐮𝐧𝐳𝐢𝐨𝐧𝐚 𝐥𝐚 𝐝𝐞𝐭𝐫𝐚𝐳𝐢𝐨𝐧𝐞?

Ai giovani di età compresa tra i 20 ed i 30 anni che hanno stipulato un contratto di locazione ai sensi della L. n. 431/1998, per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale, spetta una detrazione stabilita in misura forfetaria, rapportata al numero dei giorni nei quali la medesima è stata adibita ad abitazione principale.

𝐒𝐞 𝐮𝐧 𝐬𝐨𝐠𝐠𝐞𝐭𝐭𝐨 𝐝𝐞𝐯𝐞 𝐭𝐫𝐚𝐬𝐟𝐞𝐫𝐢𝐫𝐬𝐢 𝐩𝐞𝐫 𝐦𝐨𝐭𝐢𝐯𝐢 𝐝𝐢 𝐥𝐚𝐯𝐨𝐫𝐨 𝐡𝐚 𝐝𝐢𝐫𝐢𝐭𝐭𝐨 𝐚𝐥𝐥𝐚 𝐝𝐞𝐭𝐫𝐚𝐳𝐢𝐨𝐧𝐞?

Sì. Ai lavoratori dipendenti che hanno trasferito la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi spetta una detrazione forfetaria, rapportata al numero dei giorni nei quali l'unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale.

Destinatari del beneficio sono esclusivamente i lavoratori dipendenti e, pertanto, restano esclusi i percettori di redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente; quindi per usufruire della detrazione il contribuente deve essere titolare di un contratto di lavoro dipendente.

𝐂𝐨𝐦𝐞 𝐟𝐮𝐧𝐳𝐢𝐨𝐧𝐚 𝐥𝐚 𝐝𝐞𝐭𝐫𝐚𝐳𝐢𝐨𝐧𝐞 𝐩𝐞𝐫 𝐠𝐥𝐢 𝐬𝐭𝐮𝐝𝐞𝐧𝐭𝐢 𝐮𝐧𝐢𝐯𝐞𝐫𝐬𝐢𝐭𝐚𝐫𝐢 𝐟𝐮𝐨𝐫𝐢 𝐬𝐞𝐝𝐞?

I canoni possono essere detratti dal reddito degli studenti iscritti ad un corso di laurea presso un'università ubicata in un comune diverso da quello di residenza, distante da quest'ultimo almeno 100 chilometri e comunque in una provincia diversa.

Il contratto di locazione deve avere ad oggetto unità immobiliari situate nello stesso comune in cui ha sede l'università o in comuni limitrofi.

La detrazione spetta anche agli iscritti: agli Istituti tecnici superiori (I.T.S.), ai nuovi corsi istituiti ai sensi del D.P.R. 8 luglio 2005, n. 212, presso i Conservatori di Musica e gli Istituti musicali pareggiati.

La detrazione non spetta, invece, agli studenti che frequentano corsi post laurea, quali master, dottorati di ricerca e corsi di specializzazione, sia in Italia che all’estero.

Attenzione:

(a) il beneficio fiscale non può essere esteso alle ipotesi del “subcontratto”.

(b) la detrazione relativa ai contratti di locazione per studenti universitari eccedente l'imposta lorda non può essere recuperata.

(c) la detrazione per canoni di locazione sostenuti da studenti universitari fuori sede spetta a condizione che l'onere sia sostenuto con versamento bancario o postale ovvero mediante altri sistemi di pagamento “tracciabili”.

28/04/2024

DIFFERENZA TRA LOCAZIONE TURISTICA E LOCAZIONE BREVE
L’estate si avvicina… allora: prepariamoci ad affrontarla.

La locazione turistica è quel contratto stipulato esclusivamente per soddisfare esigenze del conduttore di natura “turistica”.

Cosa si intende per esigenze di natura “turistica”? Ogni ipotesi di spostamento di una persona dalla sua residenza abituale per diporto, con l'esclusione dei casi in cui il soggiorno sia motivato da esigenze professionali o lavorative.

Non è importante né l'ubicazione dell’immobile (zona turistica ad esempio) né la durata del rapporto. Essa può riguardare immobili posti in qualsiasi luogo e può avere qualsiasi durata.

Le norme che la regolano sono quelle previste dal codice civile (articoli 1571 e seguenti).

Infatti come recita lo stesso art. 1 della l. n. 431/1998 è esclusa l'applicazione degli artt. 2,3,4,4- bis, 7,8 e 13 della l. n. 431/1998 (quella dei patti in deroga) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

Inoltre, la locazione turistica è regolata anche dall'art. 53 del Codice del turismo (il d.lgs. 29 maggio 2011, n. 79) che sotto la rubrica “locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” prevede che “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione”.

Viene invece definita locazione “breve” dall'art. 4 del d.l. n. 50/2017 (ai fini dell'applicazione del particolare regime fiscale della cedolare secca da questa norma previsto) la locazione di un alloggio di durata non eccedente i 30 giorni.

Quindi, sono quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo “di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, ai quali sono equiparati i contratti di sublocazione e i contratti di concessione in godimento dell'immobile stipulati dal comodatario, aventi medesima durata”.

Attenzione. Questi contratti devono essere stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore. Quest’ultimo può essere anche un soggetto che esercita attività di intermediazione immobiliare anche attraverso la gestione di portali online, che mette in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Quindi, nella locazione breve gli elementi sono:
1. Il soggetto che dà in affitto l’immobile che deve essere una persona fisica che pone in essere la locazione al di fuori della attività d’impresa.

Questo significa che la condizione che il contratto non sia concluso nell'esercizio di un'attività commerciale deve riguardare entrambe le parti del contratto cioè sono esclusi i contratti di locazione breve che il conduttore stipuli nell'esercizio di attività quali, ad esempio, quelli ad uso foresteria dei dipendenti.

2. l’oggetto del contratto, e cioè l'immobile locato che sia in Italia ed abbia destinazione abitativa; infatti, “la locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 - uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) nonché ... singole stanze dell’abitazione”. Da notare che “il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell'immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali”.�
3. La durata del contratto, che non superi i 30 giorni.

Quanto alla disciplina fiscale, per la locazione breve il d.l. n. 50/2017 stabilisce che sia consentito il ricorso al regime fiscale della cedolare secca, fissata nella misura del 21%.

Attenzione: nel caso di locazione breve di più di quattro unità il proprietario diviene imprenditore (la norma prevede infatti che “il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all'articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 ... con effetto dal periodo d'imposta relativo all'anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Negli altri casi ... l'attività di locazione ... da chiunque esercitata si presume svolta in forma imprenditoriale” ai sensi dell'art. 2082 c.c.);

Nel prossimo articolo illustreremo le novità introdotte dall'art. 13-ter del d.l. 18 ottobre 2023, n. 145 (c.d. “decreto anticipi”) che detta alcune nuove disposizioni volte a disciplinare anche le locazioni turistiche e le locazioni brevi con l’introduzione del CIN.

20/04/2024

IL REGIME FISCALE DEL COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE
dopo la sentenza Cass. Civ. sez. trib., 9 gennaio 2024, n. 756

Il compenso dell'amministratore di condominio è assoggettabile all'IVA solo se l'attività viene esercitata in modo professionale con l'impiego di mezzi organizzati (personale, attrezzature, studio ecc). In questo caso, rientra tra le prestazioni di servizi effettuate nell'esercizio di arti e professioni di cui all'art. 5, comma 2, del d.P.R. n. 633/1972.

Quando l'amministrazione viene esercitata per un numero limitato di condominii, costituiti da un numero ristretto di partecipanti, l’attività ricade nel rapporto di collaborazione coordinata e continuativa ex art. 49 del d.P.R. n. 597/1973. In questo caso il compenso non è assoggettabile ad IVA.

La sentenza della Corte di cassazione sezione tributaria del 9 gennaio 2024, n. 756 riguarda il caso di un amministratore di condominio che aveva impugnato alcuni avvisi di accertamento con cui erano stati accertati redditi da lavoro autonomo in relazione all'attività di amministratore di quattro condominii, svolta in un arco di tempo compreso tra il gennaio 2006 e il febbraio 2012.

La Commissione Tributaria Provinciale, li aveva accolti, mentre la Commissione Tributaria Regionale aveva accolto i ricorsi riuniti del contribuente, limitatamente al reddito desunto dai prelevamenti di conto corrente bancario e alla parte della pretesa tributaria concernente l'Irap.

In particolare, i giudici davevano affermato che:

a) era incontroversa la circostanza che il ricorrente avesse esercitato professionalmente l'attività di amministratore di condominio, poiché era in discussione solo se tale attività fosse stata svolta in favore di uno o più complessi condominiali;

b) l'attività svolta dal contribuente doveva ritenersi soggetta ad IVA, giacché l'art. 1 del d.P.R. n. 633/1972 stabiliva che “l'imposta sul valore aggiunto si applica sulle cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate nel territorio dello Stato nell'esercizio di imprese o nell'esercizio di arti e professioni e sulle importazioni da chiunque effettuate” e l'art. 3 sanciva che “costituiscono prestazioni di servizi le prestazioni verso corrispettivo dipendenti da contratti d'opera, appalto, trasporto, mandato, spedizione, agenzia, mediazione, deposito e in genere da obbligazioni di fare, di non fare e di permettere quale ne sia la fonte”, e l'art. 5 specificava che, “per esercizio di arti e professioni, si intende l'esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, di qualsiasi attività di lavoro autonomo da parte di persone fisiche ovvero da parte di società semplici o di associazioni senza personalità giuridica costituite tra persone fisiche per l'esercizio in forma associata delle attività stesse”.
Il contribuente presentava ricorso per cassazione per contestare che l’attività svolta dall’amministratore fosse soggetta ad IVA, in quanto la soggettività IVA, per esplicita ed inequivoca volontà legislativa, presupponeva sempre un'attività professionale “abituale” e non già meramente occasionale per come effettivamente svolta in favore di un solo condominio, posto che, con riferimento agli altri tre condominii, l’attività in questione era stata esercitata solo per pochi giorni.

I giudici della cassazione hanno ritenuto infondato il ricorso sulla base di questi motivi.

Richiamando l'art. 5 del d.P.R. n. 633/1972, il giudice di secondo grado aveva affermato che l'attività di amministratore di condominio svolta dal ricorrente fosse soggetta ad IVA, perché era esercitata per professione abituale, anche se non era svolta in forma esclusiva.

Infatti, in tema di IVA, il compenso dell'amministratore di condominio non è assoggettabile ad imposta, ai sensi dell'art. 5, comma 2, del d.P.R. n. 633/1972, soltanto se l'attività venga espletata senza l'impiego di mezzi organizzati, rientrando tale attività, altrimenti, tra le prestazioni di servizi espletate nell'esercizio di arti e professioni (Cass. civ., sez. V, 1° giugno 2007, n. 12916; Cass. civ., sez. V, 24 luglio 1996, n. 6671).

Più in particolare, tenuto conto dell'art. 49 del d.P.R. n. 597/1973, richiamato dall'art. 5 del d.P.R. 633/1972, un rapporto di collaborazione coordinata e continuativa è configurabile se:
a) l'attività prestata ha contenuto intrinsecamente artistico o professionale;�b) è svolta nell'àmbito di un rapporto unitario con il soggetto che la richiede;�c) viene prestata senza vincolo di subordinazione;�d) viene prestata senza impiego di mezzi organizzati da parte del collaboratore; e) è compensata con una retribuzione periodica prestabilita.

Si tratta di requisiti che sono tutti riscontrabili nell'attività di amministratore di condominio, consistente - come si ricava dagli artt. 1130 e 1131 c.c. concernenti le sue attribuzioni.
Si tratta di attività intellettuale non meramente materiale di carattere professionale che viene prestata nell'àmbito di un rapporto unitario e continuativo con il condominio o il gruppo dei condomini, traducendosi in una serie di prestazioni protratte nel tempo, finalizzate alla gestione delle cose comuni.

Il requisito di cui alla lett. d), costituito dall'assenza dell'impiego di mezzi organizzati, non costituisce un carattere necessario dell'attività professionale di amministratore ma amministrare un certo numero di condomini, costituiti da un elevato numero di partecipanti, comporta l'utilizzazione di una pluralità di strumenti / fotocopiatrici, computers, ecc.).

Conclusioni

1) Se l'attività viene prestata senza impiego di mezzi organizzati - il che normalmente accade quando l'amministrazione riguardi un solo condominio o un numero limitato di condominii costituiti da un numero ristretto di partecipanti - e, in tal caso, inerendo ad un rapporto di collaborazione coordinata e continuativa, in virtù del disposto del comma 2 dell'art. 5 del d.P.R. n. 633/1972, non si considera svolta nell'esercizio di arti e professioni, con la conseguenza che il relativo compenso non è assoggettabile ad IVA;

2) Nell'altro caso l'attività viene espletata con impiego di mezzi organizzati da parte dell’amministratore e non può essere inclusa tra le prestazioni di servizi inerenti ai rapporti di collaborazione coordinata e continuativa di cui all'art. 49 del d.P.R. n. 597/1973, ma rientra tra le prestazioni di servizi effettuate nell'esercizio di arti e professioni, con la conseguenza, in particolare, della assoggettabilità del relativo compenso ad IVA.

13/04/2024

CONDOMINIO.
Quando il moroso non paga, si può sospendere la fornitura dell’acqua?

L'amministratore può sospendere la fruizione del servizio ma andrebbe garantito il quantitativo minimo vitale di acqua (50 litri al giorno pro capite, come previsto dal DL del 29.08.2016).

L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile afferma che "in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato".

Ciò significa che l'amministratore, potrebbe staccare le utenze domestiche del condomino che non paga gli oneri condominiali, ma solo quelle suscettibili di godimento separato, rispetto agli altri inquilini dello stabile affinché questi non vengano pregiudicati.

E necessario che ricorrano due condizioni:

(a) che il debito si protragga da almeno sei mesi;

(b) che il servizio da sospendere sia un servizio comune e suscettibile di godimento separato.

La sospensione può attivarsi senza passare dal giudice ma è opportuno dare un preavviso al condominio che stimiamo congruo in 15 giorni.

Siccome staccare l’acqua, significa intervenire su di un bene essenziale per la sopravvivenza e per la dignità della persona questo potrebbe compromettere il diritto alla salute che un bene tutelato dalla costituzione.

Sebbene ci siamo Tribunali che hanno diverso orientamento (vedi Tribunale di Brescia, ordinanza n. 15600 del 29 settembre 2014 e Tribunale di Modena ordinanza del 5/06/2015), si ritiene che la sospensione non possa essere adottata senza rischio per il Condominio.

Si consideri, però, che la circostanza di cui si discorre riguarda una situazione per certi versi analoga a quella stabilita dal D.P.C.M. 29 agosto 2016, secondo cui l’Ente erogatore, in presenza di mora dell’utente (e dunque anche del Condominio) può sospendere il servizio idrico.

Ebbene viene affermato che l'interruzione della somministrazione di acqua all'utente moroso debba tenere conto di molteplici fattori, da quelli alimentari, igienico-sanitari e di tutela della salute e delle tipologie di utenze.

Il provvedimento precisa che non sono disalimentabili le utenze degli utenti domestici residenti che versano in condizioni di documentato stato di disagio economico-sociale ai quali deve essere in ogni caso garantito il quantitativo minimo vitale pari a 50 litri abitante al giorno.

Non potendosi ritenere esclusi anche i condomini dalla normativa, sorgerebbe dunque il problema di accertare se il moroso versi in considerazione disagiata così da garantirgli il numero di litri necessari al giorno e cercare una modalità tecnica di sospensione della fornitura in modalità differenziata.

Considerando tale normativa, rimane dunque particolarmente problematica l'applicazione dell'art. 63, terzo comma, delle disposizioni di attuazione.

Per evitare ogni rischio, all'amministratore sarebbe consigliabile chiedere preventivamente un'autorizzazione del giudice, anche per intervenire sulle soli parti comuni, almeno finché il contrasto non venga definitivamente composto dal legislatore o da una pronuncia della Corte di Cassazione.

05/04/2024

GLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO HANNO UN CONTRATTO VERO E PROPRIO?

La riforma del 2012 ha elencato con precisione i doveri del professionista ed anche le conseguenze del loro eventuale inadempimento.

Si dice che quello tra amministratore e Condominio sia un contratto di mandato con rappresentanza in cui da un lato vi è il conferimento di un incarico previo il pagamento di un corrispettivo e dall’altro vi è lo svolgimento di una precisa attività in nome e per conto dei condomini.

Dopo la riforma introdotta con la L. 220/2012 e la Legge n. 4/2013 è ancora così?

Secondo l’art. 1703 del codice civile, il mandato è il contratto col quale una parte (mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra (mandante).

E qui c’è il primo stop e la domanda sorge spontanea… se è chiaro che, delle due parti, l’amministratore è il mandatario, non so però identificare con sicurezza il mandante.

Non è certo il singolo condomino in quanto la nomina (e la revoca) dell’amministratore proviene dall’assemblea ed a seguito di una delibera assunta con una precisa formalità ed in presenza di un quorum indicato dalla legge.

Inoltre, mentre nel mandato il mandante può sempre sostituirsi al mandatario, la stessa cosa non accade né può accadere nel Condominio dove è solo l’amministratore a ricoprire il ruolo di legale rappresentante ed è il solo dotato delle relative prerogative.

In ultimo, l’art. 1711 del codice civile prevede che se il “il mandatario eccede i limiti fissati nel mandato, l’atto che esorbita resta a carico del mandatario”. Ma ciò contrasta, ad esempio, con la previsione dell’art. 1135 secondo comma cc, il quale espressamente vieta per l’amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria senza delibera dell’assemblea.

In sostanza la riforma introdotta con la L. 220/2012 ha portato un radicale cambiamento.
Oggi sono elencati con precisione i doveri, gli obblighi ed anche le conseguenze del loro eventuale inadempimento facendo diventare, il contratto di amministratore un vero e proprio contratto TIPICO.

Come tutti i contratti tipici, gli obblighi delle parti sono espressamente previsti dal codice civile, in questo caso, agli artt. 1129, 1130.

Vediamo nel dettaglio gli elementi di questo contratto.

All'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo, l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne gratuitamente visione e ottenere copia.

Deve apporre sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.

Deve far transitare le somme ricevute, nonché quelle erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente intestato al condominio.

Alla cessazione dell'incarico è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

All'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

Deve avere e quindi comunicare gli estremi di una polizza assicurativa individuale di responsabilità civile professionale con massimali adeguati al valore delle gestioni amministrate ed integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio;

NON SOLO

Ci sono ulteriori OBBLIGHI IL CUI INADEMPIMENTO E’ PUNITO CON LA REVOCA dell’incarico.

Infatti, l’amministratore:

E’ tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Qualora attore in giudizio e la citazione o il provvedimento avesse un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore deve dare tempestiva notizia all'assemblea dei condomini.

Deve rendere il conto della gestione almeno una volta all’anno.

Deve convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale.

Deve eseguire i provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché le deliberazioni dell'assemblea.

Non deve confondere la gestione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale.

Ed ancora:

Deve ottemperare agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9) ovvero:
(6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale;
(7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità;
(9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio.

Deve eseguire gli adempimenti fiscali.

Deve eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130 bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio.

Deve disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini.

Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.

Deve convocare l’assemblea per autorizzare lavori di manutenzione straordinaria.

Con l’autorizzazione dell’assemblea partecipa e collabora a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicatoà.

Partecipa alle procedure di mediazione obbligatoria previste dal DLGS 28.2010 nelle quali è parte il condominio.

Possiamo concludere che il contratto di amministrazione condominiale non è più generico e riferito allo schema del mandato ma è un vero è proprio contratto tipico dove la legge prevede con precisione gli obblighi del professionista e le conseguenze in caso della loro inosservanza.

04/04/2024

7 GIORNI SU 7.
MA NON STACCATE MAI?

È la domanda che ci sentiamo porre ogni volta che acquisiamo un nuovo cliente.

Sarebbe facile rispondere che la nostra professione è tutta la nostra vita, ma la realtà è che essere disponibili 7 giorni su 7 è la naturale conseguenza della scelta che abbiamo fatto.

Chi sceglie di fare l’avvocato, “non stacca mai” perché la soluzione può arrivarti inattesa, come un temporale d’estate, quando meno te l’aspetti.

La stessa cosa succede ai nostri clienti, sentono l’urgenza di consultarci nel momento in cui hanno bisogno e non vogliono oppure non possono aspettare.

RSL Radina Studio Legale

26/05/2024

28/04/2024

20/04/2024

13/04/2024

05/04/2024

04/04/2024

Indirizzo

Sito Web

Notifiche

Scelte rapide

In evidenza

Condividi

Digitare